2025年大學(xué)第四學(xué)年（房地產(chǎn)投資分析）投資決策階段測(cè)試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______一、單項(xiàng)選擇題（總共10題，每題3分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是（）。A.投資機(jī)會(huì)選擇B.投資決策分析C.目標(biāo)市場(chǎng)定位D.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容是（）。A.市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)B.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)C.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇D.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金來(lái)源通常不包括（）。A.自有資金B(yǎng).銀行貸款C.預(yù)售收入D.捐贈(zèng)資金4.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資額為3000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期為5年，每年的凈現(xiàn)金流量分別為500萬(wàn)元、600萬(wàn)元、800萬(wàn)元、1000萬(wàn)元、1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資回收期為（）年。A.3.2B.3.8C.4.2D.4.85.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（）時(shí)的折現(xiàn)率。A.等于0B.大于0C.小于0D.大于等于06.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧平衡分析是分析項(xiàng)目在（）時(shí)的成本與收益的平衡關(guān)系。A.全部銷售B.部分銷售C.達(dá)到預(yù)定銷售量D.達(dá)到保本銷售量7.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的敏感性分析是分析（）對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度。A.各種不確定性因素B.投資成本C.銷售價(jià)格D.租金收入8.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法不包括（）。A.專家調(diào)查法B.層次分析法C.蒙特卡洛模擬法D.成本效益分析法9.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告通常不包括（）。A.項(xiàng)目概況B.市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)C.項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃D.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策階段通常不包括（）。A.投資機(jī)會(huì)選擇B.項(xiàng)目建議書(shū)的編制C.可行性研究D.項(xiàng)目設(shè)計(jì)二、多項(xiàng)選擇題（總共5題，每題4分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得1分）1.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括（）。A.投資金額大B.投資回收期長(zhǎng)C.投資風(fēng)險(xiǎn)高D.流動(dòng)性強(qiáng)E.具有保值增值功能2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括（）。A.項(xiàng)目概況B.市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)C.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇D.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃E.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金來(lái)源渠道主要有（）。A.自有資金B(yǎng).銀行貸款C.預(yù)售收入D.發(fā)行債券E.吸收外資4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有（）。A.投資回收期B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.投資利潤(rùn)率E.資本金利潤(rùn)率5.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略主要有（）。A.風(fēng)險(xiǎn)回避B.風(fēng)險(xiǎn)減輕C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D.風(fēng)險(xiǎn)自留E.風(fēng)險(xiǎn)利用三、判斷題（總共10題，每題2分，判斷下列各題的正誤，正確的用“√”表示，錯(cuò)誤的用“×”表示）1.房地產(chǎn)投資決策就是選擇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的過(guò)程。（）2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證。（）3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金來(lái)源只能是自有資金和銀行貸款。（）4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期越短，說(shuō)明項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)。（）5.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。（）6.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧平衡分析是分析項(xiàng)目在全部銷售時(shí)的成本與收益的平衡關(guān)系。（）7.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的敏感性分析是分析各種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度。（）8.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法只有專家調(diào)查法。（）9.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告通常包括項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等內(nèi)容。（）10.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策階段通常包括投資機(jī)會(huì)選擇、項(xiàng)目建議書(shū)的編制、可行性研究等環(huán)節(jié)。（）四、案例分析題（總共2題，每題20分。請(qǐng)根據(jù)所給案例，回答問(wèn)題，并簡(jiǎn)要說(shuō)明理由）1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬投資建設(shè)一個(gè)住宅小區(qū)，項(xiàng)目總投資為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)可銷售面積為10萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷售單價(jià)為5000元/平方米。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期1年。項(xiàng)目預(yù)計(jì)第一年的建設(shè)投資為2000萬(wàn)元，第二年的建設(shè)投資為3000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成本為1000萬(wàn)元，銷售稅金及附加為銷售收入的5%。已知該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率為10%。問(wèn)題：（1）計(jì)算該項(xiàng)目的銷售收入、銷售稅金及附加、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量。（2）計(jì)算該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，并判斷項(xiàng)目的可行性。2.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，初始投資額為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期為5年，每年的凈現(xiàn)金流量分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、500萬(wàn)元、600萬(wàn)元、700萬(wàn)元。已知該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率為12%。問(wèn)題：（1）計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、凈年值、內(nèi)部收益率。（2）如果市場(chǎng)利率上升，對(duì)該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率有何影響？五、論述題（總共1題，每題30分。請(qǐng)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，論述房地產(chǎn)投資決策的重要性及影響因素）請(qǐng)闡述房地產(chǎn)投資決策的重要性，并分析影響房地產(chǎn)投資決策的主要因素。答案：一、1.B2.B3.D4.B5.A6.D7.A8.D9.C10.D二、1.ABCE2.ABDE3.ABCDE4.ABCDE5.ABCD三、1.×2.√3.×4.√5.√6.×7.√8.×9.√10.√四、1.（1）銷售收入=10×5000=50000萬(wàn)元；銷售稅金及附加=50000×5%=2500萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=50000-2500-1000=46500萬(wàn)元；凈現(xiàn)金流量：第一年-2000萬(wàn)元，第二年-3000萬(wàn)元，第三年46500萬(wàn)元。（2）靜態(tài)投資回收期=2+(5000-2000-3000)÷46500≈2.06年；通過(guò)計(jì)算可得財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行。2.（1）凈現(xiàn)值=-2000+300×(P/A,12%,5)+100×(P/G,12%,5)≈327.4萬(wàn)元；凈年值=327.4×(A/P,12%,5)≈88.7萬(wàn)元；內(nèi)部收益率通過(guò)內(nèi)插法計(jì)算約為15.2%。（2）市場(chǎng)利率上升，凈現(xiàn)值下降，內(nèi)部收益率不變。五、房地產(chǎn)投資決策的重要性在于它直接關(guān)系到投資項(xiàng)目的成敗和投資者的收益。正確的決策能使投資者抓住有利時(shí)機(jī)，合理配置資源，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資目標(biāo)。影響房地產(chǎn)投資決策的主要因素包括市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、政策法