PAGE房管所內(nèi)控制度一、總則（一）制定目的本內(nèi)控制度旨在規(guī)范房管所的各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程，確保房管所運(yùn)營活動合法合規(guī)、資產(chǎn)安全完整、財務(wù)信息真實(shí)可靠，提高管理效率和效果，有效防范和化解各類風(fēng)險，保障房管所的可持續(xù)發(fā)展。（二）制定依據(jù)本制度依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，如《中華人民共和國會計(jì)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，結(jié)合房管所實(shí)際情況制定。（三）適用范圍本制度適用于房管所及其下屬各部門、各崗位工作人員。（四）基本原則1.合法性原則：內(nèi)控制度應(yīng)符合國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.全面性原則：涵蓋房管所所有業(yè)務(wù)活動和管理環(huán)節(jié)，不留死角。3.制衡性原則：各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程應(yīng)相互制約、相互監(jiān)督，避免權(quán)力過度集中。4.適應(yīng)性原則：隨著外部環(huán)境變化和房管所發(fā)展，及時調(diào)整和完善內(nèi)控制度。5.成本效益原則：在保證內(nèi)部控制有效性的前提下，合理控制成本，提高效益。二、組織架構(gòu)與職責(zé)分工（一）組織架構(gòu)房管所設(shè)置所長辦公室、財務(wù)科、房產(chǎn)管理科、物業(yè)管理科、維修工程科等部門，各部門之間分工明確，協(xié)同合作。（二）職責(zé)分工1.所長辦公室負(fù)責(zé)房管所整體規(guī)劃、決策和協(xié)調(diào)工作。制定和完善房管所各項(xiàng)規(guī)章制度。負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)和接待工作。2.財務(wù)科負(fù)責(zé)財務(wù)預(yù)算、核算、決算工作。審核各項(xiàng)費(fèi)用支出，確保資金安全。編制財務(wù)報表，提供財務(wù)分析報告。3.房產(chǎn)管理科負(fù)責(zé)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、變更、注銷等管理工作。房屋檔案管理，包括房屋圖紙、合同等資料歸檔。房產(chǎn)租賃管理，簽訂租賃合同，收取租金。4.物業(yè)管理科制定物業(yè)管理方案，組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，處理業(yè)主投訴。負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的管理和使用。5.維修工程科編制房屋維修計(jì)劃，組織實(shí)施維修工程。負(fù)責(zé)維修工程的質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收。管理維修工程材料和設(shè)備。三、業(yè)務(wù)流程控制（一）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理流程1.產(chǎn)權(quán)登記申請人提交產(chǎn)權(quán)登記申請資料，包括房屋所有權(quán)證、土地使用證、身份證等。房產(chǎn)管理科受理申請后，對資料進(jìn)行審核，實(shí)地查看房屋情況。審核通過后，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書。2.產(chǎn)權(quán)變更產(chǎn)權(quán)人提交變更申請資料，說明變更原因和內(nèi)容。房產(chǎn)管理科審核資料，核實(shí)變更情況。辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，更新產(chǎn)權(quán)檔案。3.產(chǎn)權(quán)注銷產(chǎn)權(quán)人提交注銷申請資料，如房屋滅失、轉(zhuǎn)讓等證明。房產(chǎn)管理科審核資料，進(jìn)行實(shí)地核實(shí)。辦理產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)，注銷產(chǎn)權(quán)檔案。（二）房產(chǎn)租賃管理流程1.租賃申請承租人提交租賃申請，包括個人身份證明、租賃用途、租賃期限等。房產(chǎn)管理科受理申請，審核承租人資格和租賃房屋情況。2.租賃合同簽訂雙方協(xié)商一致后，簽訂租賃合同，明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)。合同條款應(yīng)符合法律法規(guī)要求和房管所規(guī)定。3.租金收取財務(wù)科根據(jù)租賃合同約定，定期收取租金。開具租金發(fā)票，做好租金收入記錄。4.租賃房屋維護(hù)物業(yè)管理科負(fù)責(zé)租賃房屋的日常維護(hù)和管理。及時處理承租人提出的維修問題，確保房屋正常使用。（三）物業(yè)管理服務(wù)流程1.服務(wù)方案制定物業(yè)管理科根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制定物業(yè)管理服務(wù)方案。方案包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等。2.服務(wù)實(shí)施按照服務(wù)方案，組織開展環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等服務(wù)工作。定期對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估。3.業(yè)主投訴處理設(shè)立投訴渠道，及時受理業(yè)主投訴。對投訴問題進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，提出解決方案，及時反饋業(yè)主。（四）房屋維修工程管理流程1.維修計(jì)劃編制維修工程科根據(jù)房屋實(shí)際情況和業(yè)主需求編制維修計(jì)劃。計(jì)劃包括維修項(xiàng)目、預(yù)算、時間安排等。2.維修工程招標(biāo)對于較大規(guī)模的維修工程，進(jìn)行公開招標(biāo)。通過招標(biāo)選擇資質(zhì)良好、信譽(yù)可靠的施工單位。3.維修工程實(shí)施施工單位按照合同要求組織施工，確保工程質(zhì)量。維修工程科負(fù)責(zé)現(xiàn)場監(jiān)督和協(xié)調(diào)。4.維修工程驗(yàn)收維修工程竣工后，由維修工程科組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，辦理工程結(jié)算手續(xù)。四、財務(wù)內(nèi)部控制（一）預(yù)算管理1.預(yù)算編制財務(wù)科根據(jù)房管所年度工作計(jì)劃和業(yè)務(wù)發(fā)展需求，編制年度財務(wù)預(yù)算。預(yù)算涵蓋收入、成本、費(fèi)用等各項(xiàng)指標(biāo)。2.預(yù)算執(zhí)行各部門嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，控制費(fèi)用支出。財務(wù)科定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析。3.預(yù)算調(diào)整如因特殊情況需要調(diào)整預(yù)算，由相關(guān)部門提出申請，經(jīng)審批后進(jìn)行調(diào)整。（二）收入管理1.租金收入管理財務(wù)科按照租賃合同約定及時收取租金，確保收入足額入賬。定期核對租金收入，防止漏收、少收。2.其他收入管理對房管所的其他收入，如房屋轉(zhuǎn)讓收入、押金收入等，進(jìn)行規(guī)范管理。明確收入來源和收取方式，確保收入合法合規(guī)。（三）支出管理1.費(fèi)用審批各項(xiàng)費(fèi)用支出需經(jīng)過嚴(yán)格審批流程，由相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。審批時應(yīng)審核費(fèi)用的合理性、必要性和合規(guī)性。2.支出核算財務(wù)科按照會計(jì)制度進(jìn)行支出核算，確保賬目清晰。定期對支出情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。（四）資產(chǎn)管理1.固定資產(chǎn)管理建立固定資產(chǎn)臺賬，記錄固定資產(chǎn)的購置、使用、折舊、處置等情況。定期對固定資產(chǎn)進(jìn)行清查盤點(diǎn)，確保資產(chǎn)安全完整。2.流動資產(chǎn)（資金）管理加強(qiáng)資金管理，合理安排資金使用，提高資金使用效率。對庫存現(xiàn)金、銀行存款等進(jìn)行定期盤點(diǎn)和核對。五、風(fēng)險管理與監(jiān)督（一）風(fēng)險識別與評估1.風(fēng)險識別定期對房管所面臨的內(nèi)外部風(fēng)險進(jìn)行識別，包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、管理風(fēng)險等。采用問卷調(diào)查、訪談、數(shù)據(jù)分析等方法收集風(fēng)險信息。2.風(fēng)險評估對識別出的風(fēng)險進(jìn)行評估，分析風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度。根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，確定風(fēng)險等級。（二）風(fēng)險應(yīng)對措施1.風(fēng)險規(guī)避：對于高風(fēng)險業(yè)務(wù)或事項(xiàng)，如果無法有效控制風(fēng)險，應(yīng)采取規(guī)避措施，如暫停相關(guān)業(yè)務(wù)。2.風(fēng)險降低：通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、完善管理制度、提高人員素質(zhì)等方式降低風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度。3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移：對于部分風(fēng)險，可以通過購買保險等方式進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移。4.風(fēng)險承受：對于一些風(fēng)險影響較小、發(fā)生可能性較低的風(fēng)險，可以選擇承受風(fēng)險。（三）內(nèi)部監(jiān)督1.內(nèi)部審計(jì)定期開展內(nèi)部審計(jì)工作，對房管所的財務(wù)收支、經(jīng)濟(jì)活動、內(nèi)部控制等進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立行使審計(jì)職權(quán)，出具審計(jì)報告，提出審計(jì)意見和建議。2.日常監(jiān)督各部門應(yīng)加強(qiáng)對自身業(yè)務(wù)活動的日常監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和糾正問題。建立健全監(jiān)督檢查機(jī)制，定期對內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。六、信息與溝通（一）信息系統(tǒng)建設(shè)1.建立房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、租賃、維修等業(yè)務(wù)的信息化管理，提高工作效率和管理水平。2.財務(wù)信息系統(tǒng)：完善財務(wù)核算、預(yù)算管理、資金管理等功能，確保財務(wù)信息準(zhǔn)確及時。（二）信息傳遞與共享1.建立內(nèi)部信息溝通平臺，各部門之間及時傳遞業(yè)務(wù)信息，實(shí)現(xiàn)信息共享。2.定期召開工作會議，匯報工作進(jìn)展，交