第13頁共13頁香蜜湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（二）5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)由于xx湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價(jià)值。5.1項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1稅金計(jì)算（見表5－1）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。5.1.2損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24％，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在74291萬元和87416萬元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表5－4所示。表5－1銷售稅金及附加表（單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)序號項(xiàng)目1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421銷售收入42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362銷售稅金及附加2624.422567.123422.832567.1211181.502.1營業(yè)稅2106.282060.292747.062060.298973.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅147.44144.22192.29144.22628.172.3教育費(fèi)附加63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程維護(hù)費(fèi)75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費(fèi)210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78表5－2損益表（單位：萬元）序號項(xiàng)目合計(jì)1～1213～2425～3636～421銷售收入179478.360.0042125.6096146.9341205.832總成本費(fèi)用149565.2989962.2333906.5721520.944175.553利潤總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利潤20041.760.000.000.0020041.766盈余公積金2004.180.000.000.002004.187可分配利潤18037.580.000.000.0018037.58表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（單位：萬元）序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1～1213～2425～3637～421現(xiàn)金流入0.0042125.6096146.9341205.831.1銷售收入0.0042125.6096146.9341205.831.2其他現(xiàn)金流入0.000.000.000.002現(xiàn)金流出87911.0532276.6520431.234461.172.1建設(shè)投資87911.0529230.9713479.811481.992.2土地增值稅0.00421.26961.47412.062.3銷售稅金及附加0.002624.425989.952567.123凈現(xiàn)金流-87911.059848.9575715.7036744.664累計(jì)凈現(xiàn)金流-87911.05-78062.10-2346.4034398.275折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.128443.8960105.5628070.796累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12-72955.23-12849.6715221.12評價(jià)指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03投資回收期（動(dòng)態(tài)）3.20表5－4財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價(jià)為74931萬時(shí)地價(jià)為87416萬時(shí)內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0812.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.45.2項(xiàng)目不確定性分析5.2.1盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為（80913.86＋68651.43）/179478.35*100%=83.33%時(shí)，宗地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為83.33％，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。5.2.2敏感性分析影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來銷售價(jià)格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。表5－4項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響當(dāng)宗地價(jià)格上升到20.3％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降47.28％、94.55％。當(dāng)售價(jià)下降至10.57時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，將引起該宗地的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降14.72％、28.39％；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至13.67％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降10％時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率已下降到7.93％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率將下降至13.84％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率15％。當(dāng)售價(jià)下降5％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。從上分析可以看出，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。對于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價(jià)是更為敏感的因素。除了地價(jià)和售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。5.2.3概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV)=20228.44萬元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝9949.10凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝49.18％＜70%計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為20228.44萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為49.18％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。6.0項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)與建議6.1項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會影響到該地塊的競買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。6.2有關(guān)說明及建議本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際投資收益情況。為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來思考問題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會下降，競買的價(jià)格將會躍上一個(gè)新的臺階。宗地價(jià)格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場調(diào)查支持。在本報(bào)告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。本報(bào)告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)