2025年注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師《城鄉(xiāng)規(guī)劃實務(wù)》考前沖刺試題（附答案）案例分析題一（25分）背景資料：某設(shè)區(qū)市為落實國家“十四五”綜合交通規(guī)劃，擬新建一條連接主城區(qū)與省級新區(qū)的城市快速路（全長28公里）。該快速路需穿越主城區(qū)東側(cè)的生態(tài)綠地（現(xiàn)狀為市級森林公園，已納入現(xiàn)行城市總體規(guī)劃的“生態(tài)控制區(qū)”），并占用其中約12公頃林地。現(xiàn)行城市總體規(guī)劃（2020-2035年）明確“生態(tài)控制區(qū)禁止任何開發(fā)建設(shè)活動，確需調(diào)整的需報省級人民政府審批”。市自然資源和規(guī)劃局啟動總體規(guī)劃修改程序，委托某規(guī)劃院編制《城市總體規(guī)劃修改方案》。方案提出將快速路穿越的生態(tài)控制區(qū)局部調(diào)整為“交通設(shè)施用地”，并同步調(diào)整“三線”劃定成果（生態(tài)保護紅線局部優(yōu)化）。修改方案經(jīng)專家論證會審查通過（5名專家中4名同意），市規(guī)委會審議通過后，直接報省級人民政府審批。問題：1.指出該總體規(guī)劃修改過程中存在的違規(guī)或不合理之處，并說明依據(jù)。2.若需合法推進該快速路建設(shè)，應(yīng)補充哪些關(guān)鍵程序？答案：1.違規(guī)或不合理之處及依據(jù)：（1）未滿足總體規(guī)劃修改的前提條件。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十七條，修改城市總體規(guī)劃需符合“上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的”“行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的”“因國務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的”“經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的”等情形。本案例中，快速路屬于市級重大項目，未明確是否屬于國務(wù)院批準(zhǔn)的重大工程，且未開展總體規(guī)劃實施評估（未提及評估程序），直接啟動修改不符合法定前提。（2）生態(tài)控制區(qū)調(diào)整程序違規(guī)?，F(xiàn)行總體規(guī)劃明確生態(tài)控制區(qū)“禁止任何開發(fā)建設(shè)活動，確需調(diào)整的需報省級人民政府審批”，但修改方案僅通過專家論證和市規(guī)委會審議，未按原規(guī)劃要求履行省級人民政府審批前的必要性審查（如未向省級自然資源主管部門提交調(diào)整申請并獲同意）。（3）“三線”調(diào)整未履行法定程序。生態(tài)保護紅線的局部優(yōu)化需符合《自然資源部關(guān)于在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌劃定落實三條控制線的指導(dǎo)意見》要求，涉及生態(tài)保護紅線調(diào)整的，應(yīng)編制調(diào)整方案并按程序報國務(wù)院審批（省級人民政府無權(quán)直接審批生態(tài)保護紅線調(diào)整）。本案例中直接同步調(diào)整“三線”劃定成果，未履行國家層面審批程序。（4）專家論證會合規(guī)性存疑。根據(jù)《城市總體規(guī)劃實施評估辦法》，總體規(guī)劃修改前的專家論證應(yīng)至少有1/3以上專家來自規(guī)劃審批機關(guān)（省級自然資源主管部門）認(rèn)可的專家?guī)?，且論證意見需明確是否同意修改。本案例中5名專家僅4名同意，未明確是否達到“多數(shù)同意”的法定要求（通常需2/3以上同意）。2.需補充的關(guān)鍵程序：（1）開展總體規(guī)劃實施評估。委托第三方機構(gòu)編制《城市總體規(guī)劃實施評估報告》，重點評估現(xiàn)行規(guī)劃對快速路等重大項目的適應(yīng)性，論證修改的必要性和合理性，評估報告需經(jīng)市人民政府審議并報省級自然資源主管部門備案。（2）生態(tài)保護紅線調(diào)整專項論證。編制《生態(tài)保護紅線調(diào)整方案》，委托生態(tài)環(huán)境部認(rèn)可的技術(shù)單位開展生態(tài)影響評估，論證調(diào)整的科學(xué)性（如是否符合“不可避讓”原則），方案需經(jīng)省級人民政府審核后報國務(wù)院審批。（3）履行公眾參與程序。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二十六條，修改方案需在政府網(wǎng)站、現(xiàn)場公示（不少于30日），征求利害關(guān)系人（如森林公園管理單位、周邊居民）意見，對意見采納情況進行說明并歸檔。（4）完善審批層級。修改方案經(jīng)市人大常委會審議通過（因總體規(guī)劃需報同級人大常委會審議）后，由市人民政府報省級人民政府審批，省級人民政府需重點審查修改的必要性、生態(tài)影響及程序合規(guī)性。案例分析題二（25分）背景資料：某縣下轄的中心鎮(zhèn)（人口3.2萬）編制了《鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2023-2035年）》。規(guī)劃中，A地塊（面積2.4公頃）原規(guī)劃為“二類居住用地（R2），容積率≤2.0，建筑高度≤36米”。2024年，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛取得A地塊使用權(quán)，土地出讓合同約定“按控規(guī)條件開發(fā)建設(shè)”。2025年3月，企業(yè)以“市場需求變化，需提升項目品質(zhì)”為由，向縣自然資源和規(guī)劃局申請將A地塊容積率調(diào)整為2.5，建筑高度調(diào)整為45米，并承諾補繳土地出讓金差價?？h自然資源和規(guī)劃局受理申請后，委托某規(guī)劃院編制《控規(guī)調(diào)整論證報告》。報告認(rèn)為：“調(diào)整后地塊開發(fā)強度與周邊已建成居住小區(qū)（容積率2.3-2.6，建筑高度40-50米）基本協(xié)調(diào)，且不影響相鄰地塊日照、交通等公共利益”。縣規(guī)委會審議時，2名委員提出“需核實調(diào)整對公共服務(wù)設(shè)施配套的影響”，但未形成反對意見。最終縣自然資源和規(guī)劃局批準(zhǔn)調(diào)整，并同步更新控規(guī)數(shù)據(jù)庫。問題：1.指出控規(guī)調(diào)整過程中存在的程序漏洞，并說明依據(jù)。2.若批準(zhǔn)調(diào)整，還需補充哪些技術(shù)論證內(nèi)容？答案：1.程序漏洞及依據(jù)：（1）未啟動控規(guī)修改的必要性論證。根據(jù)《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》（住建部令第7號）第二十條，修改控規(guī)需先論證修改的必要性（如是否因總體規(guī)劃調(diào)整、重大項目建設(shè)或公共利益需要）。本案例中企業(yè)僅以“市場需求變化”為由申請調(diào)整，屬于因企業(yè)自身利益驅(qū)動，不屬于法定“必要性”情形，縣自然資源和規(guī)劃局直接受理并委托論證違反程序。（2）未征求利害關(guān)系人意見。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條，控規(guī)修改涉及利害關(guān)系人權(quán)益的，需采取聽證會等形式聽取意見。本案例中調(diào)整涉及容積率、建筑高度變化，可能影響相鄰地塊（如日照、采光）及小區(qū)公共服務(wù)承載力（如學(xué)校、停車位），未公示或組織聽證，程序不合法。（3）縣規(guī)委會審議意見未充分落實。規(guī)委會部分委員提出“需核實公共服務(wù)設(shè)施配套影響”，但未要求補充論證或重新審議，屬于未采納合理意見，違反《控制性詳細(xì)規(guī)劃修改技術(shù)規(guī)程》關(guān)于“需對審議意見逐一回應(yīng)”的要求。（4）未報原審批機關(guān)批準(zhǔn)。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十八條，控規(guī)修改方案需經(jīng)原審批機關(guān)（縣政府）批準(zhǔn)。本案例中縣自然資源和規(guī)劃局直接批準(zhǔn)調(diào)整，超越法定權(quán)限。2.需補充的技術(shù)論證內(nèi)容：（1）公共服務(wù)設(shè)施配套評估。重點分析容積率提升后，地塊人口容量增加對周邊中小學(xué)、幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、停車位等設(shè)施的需求增量，論證現(xiàn)有設(shè)施是否能夠滿足（如按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-2018，人均公共服務(wù)設(shè)施用地指標(biāo)是否達標(biāo)），不足部分需明確補建方案（如異地配建或擴建）。（2）交通影響專項評價。分析建筑高度提升后，地塊機動車、非機動車出行量增加對周邊道路（如鎮(zhèn)中心主路）的交通壓力，評估路口通行能力、公交站點覆蓋是否滿足需求，提出交通組織優(yōu)化措施（如增設(shè)信號燈、拓寬道路）。（3）日照模擬復(fù)核。對調(diào)整后的建筑高度進行日照分析，確保相鄰地塊（尤其是北側(cè)居住建筑）大寒日日照時長不低于2小時（舊區(qū)改建項目不低于1小時），符合《建筑日照計算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ/T443-2018要求。（4）經(jīng)濟合理性論證。除補繳土地出讓金外，需核算因開發(fā)強度提升帶來的基礎(chǔ)設(shè)施（如排水、供電）增量成本，明確企業(yè)是否需承擔(dān)相應(yīng)配套建設(shè)費用（如按《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，需將配套成本納入土地出讓條件）。案例分析題三（25分）背景資料：某省傳統(tǒng)村落（歷史建筑集中成片，2019年列入中國傳統(tǒng)村落名錄）位于丘陵地區(qū)，現(xiàn)狀人口480人（戶籍人口820人，外出務(wù)工占比41%）?，F(xiàn)行《村莊規(guī)劃（2021-2035年）》明確“核心保護范圍禁止新建擴建，建設(shè)控制地帶新建建筑高度≤1層（3米），建筑風(fēng)格需與傳統(tǒng)民居協(xié)調(diào)（青瓦坡頂、木構(gòu)立面）”。2025年，部分村民提出：（1）村民甲：“老宅年久失修，需翻建2層（6米）房屋，便于子女返鄉(xiāng)居住”；（2）村民乙：“在建設(shè)控制地帶新建民宿（2層，7米），發(fā)展鄉(xiāng)村旅游”；（3）村民丙：“占用村邊永久基本農(nóng)田（0.3畝）建設(shè)農(nóng)機停放棚”。村委會召開村民代表會議（應(yīng)到35人，實到28人），20人同意甲、乙、丙的訴求，形成《村民會議決議》后報鎮(zhèn)政府審批。鎮(zhèn)政府認(rèn)為“村民自治應(yīng)尊重民意”，直接批準(zhǔn)了三人的建設(shè)申請。問題：1.分別指出村民甲、乙、丙建設(shè)行為的合規(guī)性，并說明依據(jù)。2.鎮(zhèn)政府審批過程中存在哪些錯誤？答案：1.建設(shè)行為合規(guī)性分析：（1）村民甲翻建2層房屋：不合規(guī)。根據(jù)《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》第二十一條，歷史建筑的翻建需保持原高度、原規(guī)模和原風(fēng)貌。甲的老宅位于核心保護范圍（傳統(tǒng)村落核心保護范圍通常包含歷史建筑集中區(qū)），規(guī)劃明確“禁止新建擴建”，翻建2層（6米）超過原1層（3米）的高度限制，且未編制歷史建筑修繕方案并報文物主管部門批準(zhǔn)（需同時符合《文物保護法》第二十一條）。（2）村民乙新建2層民宿：不合規(guī)。建設(shè)控制地帶規(guī)劃要求“新建建筑高度≤1層（3米）”，乙申請的2層（7米）違反規(guī)劃控制指標(biāo)。此外，根據(jù)《傳統(tǒng)村落保護發(fā)展規(guī)劃編制基本要求（試行）》，建設(shè)控制地帶新建建筑需進行建筑設(shè)計方案審查（包括風(fēng)格、色彩、材料），乙未提交設(shè)計方案，且民宿屬于經(jīng)營性建設(shè)，需符合村莊規(guī)劃中“產(chǎn)業(yè)用地布局”要求（未提及是否符合旅游服務(wù)設(shè)施用地規(guī)劃）。（3）村民丙占用永久基本農(nóng)田：嚴(yán)重違法。根據(jù)《土地管理法》第三十七條，永久基本農(nóng)田禁止用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（農(nóng)機停放棚屬于設(shè)施農(nóng)用地，但需符合《自然資源部農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于設(shè)施農(nóng)業(yè)用地管理有關(guān)問題的通知》要求）。丙占用的0.3畝永久基本農(nóng)田需按“占補平衡”原則補劃，但設(shè)施農(nóng)用地需符合“盡量不占或少占耕地，確需占用的應(yīng)優(yōu)先使用一般耕地”的規(guī)定，占用永久基本農(nóng)田需報國務(wù)院審批（本案例未履行該程序）。2.鎮(zhèn)政府審批錯誤：（1）未依法審查規(guī)劃符合性。鎮(zhèn)政府未核查甲、乙的建設(shè)是否符合村莊規(guī)劃的高度、風(fēng)貌控制要求，未要求提交歷史建筑修繕方案（甲）和民宿設(shè)計方案（乙），違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條“鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證需審查是否符合村莊規(guī)劃”的規(guī)定。（2）未履行永久基本農(nóng)田保護職責(zé)。丙的建設(shè)涉及永久基本農(nóng)田，鎮(zhèn)政府未依據(jù)《土地管理法》要求其辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批（永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)用需國務(wù)院批準(zhǔn)），未制止違法占地行為，屬于失職。（3）村民會議決議不能替代行政許可?！洞迕裎瘑T會組織法》規(guī)定村民會議可討論涉及村民利益的事項，但建設(shè)審批需符合規(guī)劃和土地管理法規(guī)。鎮(zhèn)政府以“尊重村民自治”為由直接批準(zhǔn)，混淆了村民自治權(quán)與行政許可權(quán)的界限。案例分析題四（25分）背景資料：某地級市自然資源和規(guī)劃局收到群眾舉報，反映某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“XX花園”項目中存在違規(guī)建設(shè)行為。經(jīng)核查：（1）項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第2024-056號）批準(zhǔn)建設(shè)3棟18層住宅（總建筑面積5.2萬㎡，容積率2.8）；（2）現(xiàn)場實際建設(shè)3棟19層住宅（總建筑面積5.8萬㎡，容積率3.1）；（3）企業(yè)稱“施工圖紙審查時，設(shè)計單位誤將18層標(biāo)為19層，屬于技術(shù)性錯誤”，并已補辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》變更手續(xù)（2025年4月獲批）。進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)：項目于2024年10月開工，2025年3月主體封頂（此時企業(yè)尚未申請變更許可）；變更許可審批過程中，市自然資源和規(guī)劃局僅核對了企業(yè)提交的《變更申請報告》和設(shè)計單位出具的《情況說明》，未現(xiàn)場踏勘或征求利害關(guān)系人意見。問題：1.企業(yè)的“技術(shù)性錯誤”辯解是否成立？說明理由。2.市自然資源和規(guī)劃局的變更許可審批存在哪些問題？3.針對違規(guī)建設(shè)行為，應(yīng)如何處理？答案：1.辯解不成立：建筑層數(shù)、總建筑面積、容積率均為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的核心內(nèi)容（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條明確“規(guī)劃條件”需包含這些指標(biāo)）。企業(yè)在施工中擅自增加1層，導(dǎo)致容積率超出許可0.3（提升10.7%），屬于重大規(guī)劃變更，非“技術(shù)性錯誤”可解釋。根據(jù)《建筑工程施工許可管理辦法》，施工單位需嚴(yán)格按審查合格的施工圖紙施工，企業(yè)未及時發(fā)現(xiàn)并糾正錯誤，應(yīng)承擔(dān)主體責(zé)任。2.變更許可審批問題：（1）未履行變更前提條件。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條，建設(shè)單位需在建設(shè)工程竣工前申請變更；若變更可能影響利害關(guān)系人權(quán)益（如增加層數(shù)可能遮擋周邊建筑日照），需先公示并聽取意見。本案例中企業(yè)在主體封頂（已基本完成建設(shè)）后申請變更，且未公示，程序違規(guī)。（2）未開展實質(zhì)性審查。市自然資源和規(guī)劃局僅核對書面材料，未現(xiàn)場踏勘核實實際建設(shè)情況（如層數(shù)、高度是否與變更申請一致），未委托第三方機構(gòu)復(fù)核容積率等指標(biāo)，違反《建設(shè)工程規(guī)劃核實管理辦法》關(guān)于“變更許可需核查是否符合規(guī)劃條件”的要求。3.違規(guī)建設(shè)處理措施：（1）認(rèn)定違法性質(zhì)。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條，未按規(guī)劃許可建設(shè)且無法采取改正措施消除影響的（如超容積率已無法通過減少其他建筑規(guī)模補償），應(yīng)認(rèn)定為“無法改正的違法建設(shè)”。（2）行政處罰。責(zé)令企業(yè)停