2025年大學(xué)本科二年級(jí)（房地產(chǎn)估價(jià)）房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)測試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題，共40分）答題要求：本卷共20小題，每小題2分。在每小題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確答案的序號(hào)填在括號(hào)內(nèi)。1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則不包括以下哪一項(xiàng)（）A.合法原則B.公平原則C.替代原則D.盈利原則2.市場比較法中選取可比實(shí)例時(shí)，要求可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近，這里的接近是指（）A.同一日期B.盡量在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前半年內(nèi)C.盡量在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后半年內(nèi)D.盡量在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近1年范圍內(nèi)3.收益法中確定報(bào)酬率的方法不包括（）A.累加法B.市場提取法C.排序插入法D.指數(shù)調(diào)整法4.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，下列屬于功能折舊的是（）A.建筑物的自然老化B.建筑設(shè)計(jì)上的缺陷導(dǎo)致的價(jià)值損失C.因周邊環(huán)境改變引起的價(jià)值損失D.建筑物的正常磨損5.房地產(chǎn)估價(jià)程序的第一步是（）A.受理估價(jià)委托B.確定估價(jià)基本事項(xiàng)C.編制估價(jià)作業(yè)方案D.收集估價(jià)所需資料6.成本法估價(jià)中，開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)通常為（）A.土地取得成本+建設(shè)成本B.土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用C.土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息D.土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)7.下列關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的是（）A.房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有位置、交通、環(huán)境景觀等C.實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備等D.權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有土地使用期限、共有情況等，不包括租賃情況8.市場比較法中，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)之間的差異修正不包括（）A.交易情況修正B.交易日期修正C.房地產(chǎn)狀況修正D.面積修正9.收益法中，凈收益是指（）A.潛在毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用B.有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用C.潛在毛收入減去空置和收租損失D.有效毛收入減去空置和收租損失10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（）等部分組成。A.封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件B.封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、附件C.封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)技術(shù)報(bào)告D.封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告11.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.100B.80C.64D.5012.成本法中，土地取得成本不包括（）A.土地購買價(jià)格B.契稅C.土地開發(fā)成本D.土地取得稅費(fèi)13.運(yùn)用市場比較法估價(jià)時(shí)，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般為（）個(gè)。A.1-2B.2-3C.3-5D.5-1014.房地產(chǎn)估價(jià)中，土地使用權(quán)出讓年限為40年的商業(yè)用地，其土地使用年限修正系數(shù)為（）（假設(shè)報(bào)酬率為10%）A.0.99B.0.98C.0.97D.0.9615.某建筑物重置價(jià)格為1000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，殘值率為5%，則該建筑物的折舊額為（）萬元。A.190B.200C.180D.17016.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一能夠量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能夠量化17.市場比較法中，可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/㎡，其區(qū)域因素條件指數(shù)為100，估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素條件指數(shù)為110，則區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）元/㎡。A.3300B.3000C.2727D.310018.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊有效期為（）年。A.1B.2C.3D.419.成本法估價(jià)中，建設(shè)成本不包括（）A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.銷售費(fèi)用20.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，下列關(guān)于凈收益的說法，正確的是（）A.凈收益應(yīng)是實(shí)際凈收益B.凈收益應(yīng)是客觀凈收益C.凈收益可以是預(yù)測的凈收益D.凈收益可以是實(shí)際凈收益也可以是預(yù)測的凈收益第II卷（非選擇題，共60分）21.（10分）簡述房地產(chǎn)估價(jià)的市場比較法及其應(yīng)用步驟。22.（10分）什么是收益法？收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是什么？23.（10分）某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1500㎡，土地取得成本為100萬元，建設(shè)成本為150萬元，管理費(fèi)用為建設(shè)成本的5%，投資利息為20萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5%，開發(fā)利潤為30萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。24.（15分）閱讀以下材料：某寫字樓位于市中心繁華地段，周邊同類寫字樓租金水平較高。該寫字樓建筑面積為5000㎡，可出租面積為4500㎡，目前已出租面積為4000㎡，租金為每月每平方米80元，空置率為10%。預(yù)計(jì)未來租金每年上漲5%，運(yùn)營費(fèi)用占租金收入的30%。該寫字樓的土地使用年限為40年，已使用5年，報(bào)酬率為10%。要求：運(yùn)用收益法評(píng)估該寫字樓的價(jià)值。25.（15分）閱讀以下材料：某住宅項(xiàng)目占地面積為20000㎡，總建筑面積為30000㎡，土地取得成本為2000萬元，建設(shè)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為建設(shè)成本的3%，投資利息為150萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，開發(fā)利潤為400萬元。該住宅項(xiàng)目周邊有類似住宅已售罄，其平均售價(jià)為5000元/㎡。要求：運(yùn)用成本法評(píng)估該住宅項(xiàng)目的價(jià)值，并分析與市場比較法評(píng)估結(jié)果可能存在差異的原因。答案：1.D2.D3.D4.B5.B6.C7.D8.D9.B10.A11.A12.C13.C14.C15.A16.D17.A18.C19.D20.B21.市場比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。應(yīng)用步驟：（1）搜集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（7）求取比準(zhǔn)價(jià)格。22.收益法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。應(yīng)用的關(guān)鍵是：（1）準(zhǔn)確預(yù)測未來收益；（2）合理確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；（3）正確選擇收益期限。23.設(shè)該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為V。土地取得成本100萬元，建設(shè)成本150萬元，管理費(fèi)用150×5%=7.5萬元，投資利息20萬元，銷售稅費(fèi)為5%V，開發(fā)利潤30萬元。則V=100+150+7.5+20+5%V+30，解得V=323.68萬元。24.潛在毛收入=4500×80×12=4320000元，有效毛收入=4320000×（1-10%）=3888000元，運(yùn)營費(fèi)用=3888000×30%=1166400元，凈收益=3888000-1166400=2721600元。收益期限n=40-5=35年，報(bào)酬率r=10%。根據(jù)收益法公式V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，可得V=2721600/10%×[1-1/(1+10%)^35]≈26574545.45元。25.土地取得成本2000萬元，建設(shè)成本3000萬元，管理費(fèi)用3000×3%=90萬元，投資利息150萬元，銷售稅費(fèi)為6%V，開發(fā)利潤400萬元。則V=2000+