國土評估考試題及答案

一、單項選擇題（每題2分，共30分）1.以下哪種土地利用類型不屬于建設(shè)用地（）A.居住用地B.農(nóng)田C.商業(yè)用地D.工業(yè)用地答案：B。建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地等。而農(nóng)田屬于農(nóng)用地，主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。2.土地價格評估中，（）是市場法的理論依據(jù)。A.替代原則B.供求原則C.預(yù)期收益原則D.貢獻原則答案：A。替代原則是市場法的理論依據(jù)，該原則認為，在同一市場上，具有相同效用的物品，應(yīng)具有大致相同的價格。在土地評估時，通過比較類似土地的成交價格來確定待估土地的價格。3.基準地價是（）。A.某一時點的土地使用權(quán)價格B.某一時期的土地所有權(quán)價格C.某一時點的土地所有權(quán)價格D.某一時期的土地租賃權(quán)價格答案：A?；鶞实貎r是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。4.影響土地價格的區(qū)域因素不包括（）。A.交通條件B.人口密度C.宗地面積D.基礎(chǔ)設(shè)施狀況答案：C。區(qū)域因素是指影響某一區(qū)域范圍內(nèi)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政等因素。交通條件、人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況都屬于區(qū)域因素。而宗地面積屬于個別因素，是影響具體某一宗地價格的因素。5.采用收益還原法評估土地價格時，土地純收益的計算公式為（）。A.總收益-總費用B.總收益+總費用C.總收益/總費用D.總收益×總費用答案：A。收益還原法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加，以此估算待估土地的價格。土地純收益就是總收益減去總費用后的余額。6.以下不屬于土地評估原則的是（）。A.合法原則B.公平原則C.優(yōu)先原則D.最有效使用原則答案：C。土地評估原則主要包括合法原則、公平原則、最有效使用原則、替代原則、預(yù)期收益原則等，沒有優(yōu)先原則。7.土地市場的特點不包括（）。A.交易實體的非移動性B.土地市場的地域性C.土地交易的連續(xù)性D.土地市場的壟斷性答案：C。土地市場具有交易實體的非移動性、地域性、壟斷性等特點。土地交易不像普通商品那樣具有連續(xù)性，土地交易頻率相對較低，交易過程復(fù)雜。8.成本逼近法中，土地取得費和土地開發(fā)費一般以（）為計算基礎(chǔ)。A.面積B.體積C.重量D.價值答案：A。成本逼近法是指以土地取得費用和土地開發(fā)費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅費和土地增值收益來確定土地價格的方法。土地取得費和土地開發(fā)費一般是以土地面積為計算基礎(chǔ)的。9.以下哪種情況會導(dǎo)致土地價格上升（）A.土地供給增加B.經(jīng)濟衰退C.人口增長D.政策限制土地開發(fā)答案：C。人口增長會增加對土地的需求，當(dāng)需求大于供給時，土地價格往往會上升。土地供給增加會使土地價格有下降趨勢；經(jīng)濟衰退時，對土地的需求會減少，土地價格可能下跌；政策限制土地開發(fā)雖然可能在一定程度上影響土地供給，但如果整體經(jīng)濟需求不足，也不一定會導(dǎo)致土地價格上升。10.土地評估報告的有效期通常為（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。一般來說，土地評估報告的有效期為1年，超過這一期限，由于市場情況等可能發(fā)生變化，評估結(jié)果可能不再準確。11.標定地價是（）。A.省級人民政府公布的具體地塊的價格B.縣級人民政府公布的具體地塊的價格C.鄉(xiāng)級人民政府公布的具體地塊的價格D.市級人民政府公布的具體地塊的價格答案：D。標定地價是指在城鎮(zhèn)不同土地級別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權(quán)價格，是由市級人民政府公布的具體地塊的價格。12.在市場法中，進行交易情況修正時，是將可比實例的成交價格修正為（）的價格。A.正常交易情況下B.估價對象C.類似地塊D.最高價格答案：A。交易情況修正的目的是消除可比實例在交易過程中因特殊情況（如急于出售、關(guān)聯(lián)交易等）導(dǎo)致的價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。13.以下不屬于土地開發(fā)費的是（）。A.土地平整費B.基礎(chǔ)設(shè)施配套費C.土地補償費D.公共事業(yè)建設(shè)費答案：C。土地開發(fā)費是指為使土地達到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項費用，包括土地平整費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)費等。土地補償費是土地取得費的一部分，不是土地開發(fā)費。14.土地評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備（）。A.房地產(chǎn)評估資質(zhì)B.土地評估資質(zhì)C.資產(chǎn)評估資質(zhì)D.價格評估資質(zhì)答案：B。從事土地評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)必須具備土地評估資質(zhì)，只有這樣才能合法、專業(yè)地開展土地評估工作。15.用剩余法評估土地價格時，減去的項目不包括（）。A.建筑成本B.利潤C.利息D.土地增值收益答案：D。剩余法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格。土地增值收益不是從預(yù)計開發(fā)完成后價格中減去的項目。二、多項選擇題（每題3分，共30分）1.土地評估的方法主要有（）A.市場法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法答案：ABCD。市場法是通過類似土地交易實例來評估地價；收益還原法基于土地未來收益估算地價；成本逼近法以土地取得和開發(fā)成本為基礎(chǔ)確定地價；剩余法是從開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值中扣除相關(guān)成本來求取土地價格，它們都是常用的土地評估方法。2.影響土地價格的個別因素包括（）A.宗地形狀B.宗地位置C.土地使用年限D(zhuǎn).土地肥力答案：ABCD。宗地形狀、位置、使用年限以及土地肥力等都會對具體某一宗地的價格產(chǎn)生影響，這些都屬于個別因素。3.以下屬于土地取得費的有（）A.土地補償費B.安置補助費C.青苗補償費D.地上附著物補償費答案：ABCD。土地取得費是指為取得土地使用權(quán)而支付的各項費用，包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費等。4.土地評估報告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）A.估價對象B.估價目的C.估價方法D.估價結(jié)果答案：ABCD。土地評估報告需要詳細說明估價對象、估價目的、所采用的估價方法以及最終的估價結(jié)果等內(nèi)容，以保證報告的完整性和準確性。5.以下哪些土地用途對土地位置的敏感性較高（）A.商業(yè)用地B.居住用地C.工業(yè)用地D.農(nóng)業(yè)用地答案：AB。商業(yè)用地的價值很大程度上取決于其所處的位置，好的位置能帶來更多的人流量和商機；居住用地也對位置較為敏感，如靠近學(xué)校、醫(yī)院、購物中心等配套設(shè)施完善的地方，土地價格會更高。工業(yè)用地相對來說對位置的敏感性稍低，更注重交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施條件；農(nóng)業(yè)用地主要考慮土地的肥力、灌溉條件等，對位置的敏感性最低。6.土地市場的主體包括（）A.土地供給者B.土地需求者C.土地中介服務(wù)機構(gòu)D.土地管理部門答案：ABCD。土地供給者提供土地資源，土地需求者購買或使用土地，土地中介服務(wù)機構(gòu)為交易提供服務(wù)，土地管理部門對土地市場進行監(jiān)管，它們都是土地市場的主體。7.采用收益還原法評估時，確定土地還原利率的方法有（）A.純收益與價格比率法B.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法C.投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法D.市場比較法答案：ABC。純收益與價格比率法是通過分析類似土地的純收益與價格的比率來確定還原利率；安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法是以安全利率為基礎(chǔ)，加上一定的風(fēng)險調(diào)整值；投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法是對各種投資的風(fēng)險和收益率進行排序后確定還原利率。市場比較法是用于土地價格評估的方法，不是確定土地還原利率的方法。8.成本逼近法中，計算利息時應(yīng)考慮的因素有（）A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.開發(fā)期D.利息率答案：ABCD。在成本逼近法計算利息時，需要以土地取得費和土地開發(fā)費為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)期的長短和利息率的高低來計算利息。9.土地評估的作用包括（）A.為土地市場交易提供價格參考B.為土地稅收提供依據(jù)C.為土地抵押提供價值評估D.為土地規(guī)劃提供決策支持答案：ABCD。土地評估可以為土地交易雙方提供合理的價格參考，幫助確定交易價格；稅務(wù)部門可以根據(jù)評估價格確定土地稅收；金融機構(gòu)在辦理土地抵押業(yè)務(wù)時需要評估土地價值；土地規(guī)劃部門也可以依據(jù)評估結(jié)果進行科學(xué)合理的土地規(guī)劃決策。10.以下關(guān)于基準地價的說法正確的有（）A.基準地價是一種平均價格B.基準地價具有時效性C.基準地價是分用途的D.基準地價是具體地塊的價格答案：ABC。基準地價是一定區(qū)域內(nèi)不同用途土地的平均價格，它是在某一時點評估確定的，具有時效性，并且會按照商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用途分別評估。它不是具體地塊的價格，具體地塊的價格需要在基準地價的基礎(chǔ)上進行修正。三、簡答題（每題10分，共20分）1.簡述市場法評估土地價格的步驟。市場法評估土地價格一般有以下步驟：-收集交易實例：通過多種渠道，比如房地產(chǎn)交易中心、中介機構(gòu)等，收集與待估土地類似的土地交易實例。要記錄好這些交易實例的詳細信息，像土地位置、面積、用途、成交價格、交易時間等。-選擇可比實例：從收集到的交易實例中挑選出與待估土地在用途、區(qū)位、規(guī)模、形狀等方面相似的實例作為可比實例。通常要選擇3個以上的可比實例，以保證評估結(jié)果更準確。-建立價格可比基礎(chǔ)：對可比實例的成交價格進行換算處理，使其在付款方式、幣種、面積內(nèi)涵等方面與待估土地具有可比性。例如，將分期付款的價格換算為一次性付款的價格，統(tǒng)一不同幣種的價格等。-進行交易情況修正：分析可比實例的交易情況，判斷是否存在特殊交易情況，如急于出售或購買、關(guān)聯(lián)交易等。將可比實例的成交價格修正為正常交易情況下的價格。-進行交易日期修正：由于市場情況會隨時間變化，需要根據(jù)地價指數(shù)等對可比實例的成交價格進行調(diào)整，使其反映評估時點的市場價格水平。-進行區(qū)域因素和個別因素修正：比較可比實例與待估土地在區(qū)域因素（如交通、基礎(chǔ)設(shè)施等）和個別因素（如宗地形狀、土地使用年限等）方面的差異，對可比實例的價格進行修正。-確定比準價格：經(jīng)過上述各項修正后，得到每個可比實例的比準價格。然后采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)平均等方法，綜合確定待估土地的價格。2.簡述成本逼近法的適用范圍和局限性。-適用范圍-新開發(fā)土地的評估：對于新開發(fā)的土地，如城市郊區(qū)的成片開發(fā)土地、工業(yè)園區(qū)的新建土地等，由于缺少市場交易案例，成本逼近法可以通過計算土地取得成本、開發(fā)成本等，較為合理地評估土地價格。-土地市場不發(fā)達地區(qū)：在一些土地市場交易不活躍、交易案例較少的地區(qū)，難以采用市場法進行評估，成本逼近法可以根據(jù)土地開發(fā)的實際投入來確定土地價格。-工業(yè)用地評估：工業(yè)用地通常對土地的收益預(yù)期相對穩(wěn)定，且土地的取得和開發(fā)成本較為明確，成本逼近法可以作為一種有效的評估方法。-局限性-忽視土地的未來收益：成本逼近法主要關(guān)注土地的取得和開發(fā)成本，沒有充分考慮土地的未來收益能力。對于一些具有較高增值潛力的土地，如位于城市中心即將進行商業(yè)開發(fā)的土地，采用成本逼近法評估的結(jié)果可能會低估土地的實際價值。-成本資料的準確性難以保證：土地取得和開發(fā)過程中的成本資料可能存在不準確、不完整的情況，例如，土地取得過程中的隱性成本可能難以準確計量，開發(fā)過程中的一些間接費用也可能難以合理分攤，這會影響評估結(jié)果的準確性。-不能反映土地的供求關(guān)系：該方法沒有考慮土地市場的供求關(guān)系對土地價格的影響。當(dāng)土地市場供大于求時，按成本逼近法評估的價格可能會高于市場實際價格；反之，當(dāng)供小于求時，評估價格可能會低于市場價格。四、案例分析題（每題10分，共20分）1.有一塊待估土地，其面積為1000平方米，用途為商業(yè)用地?，F(xiàn)收集到三個可比實例，相關(guān)信息如下：|可比實例|成交價格（元/平方米）|交易時間|區(qū)域因素評分（待估土地為100）|個別因素評分（待估土地為100）||----|----|----|----|----||實例A|5000|1年前|90|95||實例B|5200|半年前|95|92||實例C|5500|3個月前|105|102|已知該地區(qū)商業(yè)用地價格每月上漲0.5%。要求：采用市場法評估該待估土地的價格。-首先進行交易時間修正：-實例A：因為是1年前交易，到評估時點經(jīng)過了12個月，其交易時間修正系數(shù)為\((1+0.5\%)^{12}\)。修正后的價格\(P_{A}=5000×(1+0.5\%)^{12}\)\((1+0.5\%)^{12}\approx1.0617\)，則\(P_{A}=5000×1.0617=5308.5\)（元/平方米）。-實例B：半年前交易，經(jīng)過了6個月，交易時間修正系數(shù)為\((1+0.5\%)^{6}\)。\((1+0.5\%)^{6}\approx1.0304\)，修正后的價格\(P_{B}=5200×1.0304=5358.08\)（元/平方米）。-實例C：3個月前交易，經(jīng)過了3個月，交易