保利海上羅蘭世茂諾沙灣帝邦帝城香榭麗景卓越西海岸本案競品項(xiàng)目選取原則：1、與本案所處同一區(qū)域2、產(chǎn)品相似（均有多層、高層產(chǎn)品）3、客戶相似4、具有可參照性2.4/競品市場時間項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型推售量成交量銷售額（億元）月均銷售2012.06——2013.06保利海上羅蘭小高層、高層2153套235733.62㎡1263套132466.27㎡10.397套/月

10189.7㎡/月2012.06——2013.06卓越西海岸多層、小高層、高層、超高層908套105996.7㎡628套68680.67㎡4.8648套/月5283.1㎡/月2012.06——2013.06世茂諾沙灣小高層248套25270㎡211套21252.32㎡1.9616套/月1634.9㎡/月2012.06——2013.06帝邦帝城高層609套51157.02㎡231套18322.83㎡1.0918套/月1409.4㎡/月2012.06——2013.06香榭麗景多層179套20050.41㎡36套4443.01㎡0.253套/月341.8㎡/月競品市場普通住宅銷售最好的項(xiàng)目年銷售額近一年銷售額10.3億，月均銷售97套，10189.7㎡/月，2013年上半年去化約4億元；2.4/競品市場銷售分析市場在售項(xiàng)目的總價區(qū)間4060100120140保利海上羅蘭卓越西海岸世茂諾沙灣帝邦帝城香榭麗景數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研80競品組普通住宅產(chǎn)品主力總價區(qū)間主要集中在55～85萬之間保利海上羅蘭卓越西海岸世茂諾沙灣帝邦帝城50006000700080009000香榭麗景競品組普通住宅成交均價：6000～8000元/㎡競品市場普通住宅均價在6000～8000元/平米，總價集中在55～85萬之間2.4/競品市場價格分析競品組普通住宅供應(yīng)產(chǎn)品主力戶型集中在80-130平米之間406080100120香榭麗景帝邦帝城世茂諾沙灣卓越西海岸保利海上羅蘭140160180以上數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研競品市場普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)主力面積區(qū)間在80-130平米，去化產(chǎn)品主力面積區(qū)間在80-110平米。競品組普通住宅已去化產(chǎn)品主力面積區(qū)間集中在80-110平米406080100120香榭麗景帝邦帝城世茂諾沙灣卓越西海岸140160180以上保利海上羅蘭競品組供應(yīng)產(chǎn)品主力面積區(qū)間競品組去化產(chǎn)品主力面積區(qū)間2.4/競品市場面積分析普通住宅產(chǎn)品各面積段去化類型戶型面積戶數(shù)供應(yīng)比銷售套數(shù)去化率高層套一65㎡1707.9%13076.5%套二80-105㎡63329.4%58792.7%套三104-120㎡81237.7%65981.2%套四139-143㎡53825.0%30356.3%總計2153100%167978.0%區(qū)位膠南市濱海大道1399號；項(xiàng)目規(guī)?？偨?91583㎡，占地398729㎡，總戶數(shù)4200戶容積率1.4產(chǎn)品業(yè)態(tài)別墅、高層單價別墅，均價20000元/平；高層65-140平方米，起價6688元/平戶型區(qū)間高層80-140平；別墅220-380平；總價區(qū)間高層56萬-98萬；別墅400萬-560萬；項(xiàng)目階段共4200套；可售普通住宅產(chǎn)品2153套；已售1679套；外立面風(fēng)格經(jīng)典英法風(fēng)格開盤時間2011.10.14項(xiàng)目優(yōu)勢1.海景資源豐富，并且有靈山灣旅游度假區(qū)輻射帶動2.交通：緊鄰濱海大道和泰山路，后期輕軌地鐵，交通便利。3.社區(qū)圈層較為純粹，品質(zhì)高4.前期推盤較為合理，蓄客時間長，市場認(rèn)可度高，而且開盤時無競品5.開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，建筑質(zhì)量以及后期物業(yè)有保障項(xiàng)目劣勢1.項(xiàng)目小區(qū)體量大，但只有內(nèi)部部分底商，外部無配套，生活極其不便2.投資占比例較高，后期入住率無法保障3.同區(qū)域內(nèi)同質(zhì)項(xiàng)目較多，后期開發(fā)樓盤趨同，近期去化較慢2.4/競品市場個案分析——保利海上羅蘭2.4/保利海上羅蘭月度量價分析成交：2012年6月-2013年6月保利海上羅蘭共計成交13.2萬㎡，2012年12月份由于開發(fā)商降價促銷，成交出現(xiàn)激增，成交470套，成交面積5.06萬㎡，相比于12年下半年各月，13年上半年成交量較為低迷；量價關(guān)系：相比于2012年6月，2013年6月份，整體的價格有所下降，2013年6月份成交均價下降到7501元/㎡；相比于2012年下半年，保利海上羅蘭2013年上半年成交量、成交均價均出現(xiàn)下降。普通住宅產(chǎn)品各面積段去化類型戶型面積戶數(shù)供應(yīng)比銷售套數(shù)去化率洋房套三150-160㎡242.6%416.7%高層套二87-94㎡47452.2%39583.3%套三130-136㎡17619.4%17197.2%套四146-154㎡23425.8%7230.8%總計908100%64270.7%區(qū)位膠南市政府對面新城核心區(qū)域項(xiàng)目規(guī)?？偨?6.7萬㎡，占地10.43萬㎡，總戶數(shù)1404戶容積率2.56產(chǎn)品業(yè)態(tài)洋房、別墅、高層高層累計單價7082元/㎡戶型區(qū)間高層90-140平總價區(qū)間高層65萬-125萬項(xiàng)目簡介位居膠南市政府對面新城核心區(qū)域，目標(biāo)是建成以金融服務(wù)為核心、集金融、商務(wù)辦公、五星級酒店、綜合商業(yè)、居住于一體的高端現(xiàn)代城市綜合體。項(xiàng)目優(yōu)勢1.區(qū)位：近新行政中心，政策輻射帶動作用強(qiáng)2.配套：周邊商業(yè)和生活配套較為完善3.開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，產(chǎn)品質(zhì)量及物業(yè)有保障4.旅游：離靈山灣旅游渡假區(qū)近，旅游資源豐富項(xiàng)目劣勢1.項(xiàng)目為商務(wù)綜合體，寫字樓在住宅正南側(cè)，商務(wù)性太強(qiáng)，居住感受欠佳2.只有40多套洋房別墅，社區(qū)圈層不純粹，去化率較低3.超高層的市場認(rèn)可度低，去化慢4.超高層在正東側(cè)，影響中間別墅洋房的部分采光2.4/競品市場個案分析——卓越西海岸成交：2012年6月-2013年6月卓越西海岸共計成交6.88萬㎡，2012年12月份新區(qū)合并等利好，成交出現(xiàn)激增，成交226套，成交面積2.4萬㎡，2013年上半年成交相對穩(wěn)定。量價關(guān)系：相比于2012年6月，2013年6月份，整體的價格上升，2013年6月份整體成交均價上升7438元/㎡，相比2012年6月上升785元/㎡；2013年上半年成交量低于2012年下半年，但成交均價呈上升趨勢，2013年6月新加推一棟高層128套，去化70套，去化相對比較平穩(wěn)；2.4/卓越西海岸月度量價分析普通住宅產(chǎn)品各面積段去化類型戶型面積戶數(shù)供應(yīng)比銷售套數(shù)去化率小高層套二90-110㎡23695.2%21089.0%套三120-142㎡124.8%18.3%總計248100%21185.1%區(qū)位濱海大道以北，海西東十三路以西，寧海路以南；項(xiàng)目規(guī)模占地26萬㎡；建面:32萬㎡容積率1.40產(chǎn)品業(yè)態(tài)類獨(dú)棟、疊拼、小高層裝修情況毛坯

產(chǎn)品形態(tài)類獨(dú)棟別墅、疊拼、小高層高層單價均價9200元/㎡戶型區(qū)間95-274㎡項(xiàng)目階段在售建筑風(fēng)格托斯卡納開盤時間2012年7月29日項(xiàng)目優(yōu)勢1.景觀：前側(cè)是海景，背靠小珠山風(fēng)景區(qū)，背山面海，生活品質(zhì)高；而且開發(fā)商打造世茂濱海公園，提升環(huán)境優(yōu)勢2.開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)以及后期的物業(yè)服務(wù)有保障3.產(chǎn)品設(shè)計能夠迎合當(dāng)?shù)匦枨?，比如小高層暢銷戶型80-120左右，價格大致在60-100萬，樓層不是很高，而且價格比較適中，易于被客戶群接受項(xiàng)目劣勢1.區(qū)位：地理位置欠佳，離膠南城區(qū)和開發(fā)區(qū)都比較遠(yuǎn)2.配套：雖然有小型商業(yè)街，但在二期產(chǎn)品，而且周邊生活配套不完善3..部分產(chǎn)品，如別墅價格高，周邊人群無法接受4.面積區(qū)間與競品產(chǎn)品差異化較小，影響去化速度2.4/競品市場個案分析——世茂諾沙灣成交：世茂諾沙灣自2012年9月推出高層產(chǎn)品，截止2013年6月底共計成交2.12萬㎡，2012年12月份，成交出現(xiàn)激增，成交105套，成交面積1.06萬㎡，隨著存量的減少，2013年上半年成交量較低，2013年6月份，推出二期高層208套，成交40套。量價關(guān)系：相比于2012年6月，2013年6月份，整體的價格變化不大，2013年6月，世茂諾沙灣推出二期高層，均價約9000元/㎡，相比一期均價基本持平。與2012年下半年相比，13年上半年銷售面積遠(yuǎn)低于去年下半年，6月新加推2棟高層，208套，去化40套，去化率僅為25%左右，遠(yuǎn)低于開盤預(yù)期；2.4/世茂諾沙灣月度量價分析區(qū)位膠南市海西東路225號項(xiàng)目規(guī)模建面:8萬㎡物業(yè)費(fèi)1.6元產(chǎn)品業(yè)態(tài)高層裝修情況毛坯

公攤22%高層單價累計均價5970元/㎡戶型區(qū)間40-150㎡項(xiàng)目階段在售普通住宅產(chǎn)品各面積段去化類型戶型面積戶數(shù)供應(yīng)比銷售套數(shù)去化率高層套一45-73㎡22036.1%10145.9%套二74-94㎡16627.3%7142.8%套三97-133㎡22336.6%6328.3%總計609100%23538.6%項(xiàng)目優(yōu)勢1.環(huán)境：近海但不臨海，適合居住，海景資源豐富，三層以上東側(cè)就可看海；東側(cè)兩河景觀，海景河景資源共享2.旅游：近水城靈山灣旅游度假區(qū)，旅游資源豐富3.交通：交通網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，南側(cè)是濱海大道，雙向八車道交通便利，北側(cè)是泰山路，后期有輕軌地鐵經(jīng)過4.教育：周邊從幼兒園到高中一體化，教育資源比較優(yōu)越5.配套：周邊近工業(yè)園，內(nèi)部有個快捷式酒店，能夠吸引一定的人流量6.價格：便宜，能夠吸引資金實(shí)力有限的人群購買項(xiàng)目劣勢1.周邊生活配套不完善，難以支撐業(yè)主的基本生活需求2.內(nèi)部配套不完善，只有部分底商3.社區(qū)居住環(huán)境比較差，綠化率只有24%4.為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，建筑品質(zhì)以及規(guī)劃物業(yè)不到位5.塔樓形式，容積率達(dá)到9，居住舒適度差6.戶型設(shè)計差，U型設(shè)計，采光差，而且一層11戶4部電梯，比較擁擠2.4/競品市場個案分析——帝邦帝城區(qū)位膠南市崇文路38號項(xiàng)目規(guī)模占地90畝；建面:6萬㎡容積率1.67產(chǎn)品業(yè)態(tài)多層、高層裝修情況毛坯

高層單價累計成交均價5102元/㎡戶型區(qū)間70-300㎡項(xiàng)目階段在售開盤時間2004年10月普通住宅產(chǎn)品各面積段去化類型戶型面積戶數(shù)供應(yīng)比銷售套數(shù)去化率洋房套二72-91㎡6335.2%5181.0%套三110-139㎡10860.3%9386.1%復(fù)式200-256㎡84.5%337.5%總計179100%14782.1%項(xiàng)目優(yōu)勢1.首批多層產(chǎn)品，周圍無競品，匯集早期周邊富裕階層，圈層相對比較純粹2.景觀：近海但不臨海，能更便捷的享受海景資源，居住環(huán)境較好，近水城靈山灣旅游度假區(qū)，旅游資源豐富4.生活配套：距老城區(qū)距離較近，周邊商業(yè)和生活配套相對完善，北側(cè)是小學(xué)，內(nèi)部有幼兒園，周邊從幼兒園到高中一體化，教育資源優(yōu)越5.交通：交通網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，南側(cè)是泰山路，后期有輕軌地鐵經(jīng)過，北側(cè)近工業(yè)園6.為現(xiàn)房，能盡快入住項(xiàng)目劣勢1.開發(fā)商為本土小開發(fā)商，不專業(yè)，小區(qū)規(guī)劃不到位，后期物業(yè)無保障2.產(chǎn)品：為早期產(chǎn)品，產(chǎn)品質(zhì)量，戶型設(shè)計以及內(nèi)部景觀品質(zhì)差3.戶型部分閣樓單獨(dú)賣給外來務(wù)工人員，降低圈層品質(zhì)2.4/競品市場個案分析——香榭麗景2.4/競品市場小結(jié)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，多依托海景資源作為賣點(diǎn)；競品市場多為大盤，同質(zhì)化較嚴(yán)重，競爭激烈，成交均價主力區(qū)間在6000-8000元/㎡，主力總價區(qū)間在55-85萬之間；供應(yīng)產(chǎn)品主力面積區(qū)間80-130㎡，去化產(chǎn)品主力面積區(qū)間集中在80-110㎡；2013年上半年銷售低于2012年下半年；主流競品2013年上半年與2012年下半年相比，成交量有所下降，成交均價保利海上羅蘭有所下降，世茂諾沙灣跟西海岸成交均價變化不大；近期新加推樓盤，去化