建筑設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)工作方案一、背景與目的建筑設(shè)備是建筑功能實(shí)現(xiàn)的核心支撐，其穩(wěn)定運(yùn)行直接關(guān)聯(lián)建筑使用安全、能效水平及用戶體驗(yàn)。為規(guī)范設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)流程，降低故障發(fā)生率、延長設(shè)備壽命、保障建筑運(yùn)營安全高效，特制定本方案，明確維護(hù)保養(yǎng)的職責(zé)、內(nèi)容、流程及質(zhì)量要求，為設(shè)備全生命周期管理提供操作指引。二、工作范圍本方案適用于建筑內(nèi)暖通空調(diào)系統(tǒng)（含空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)設(shè)備、制冷系統(tǒng)）、給排水系統(tǒng)（含水泵、管道、閥門、水箱）、電氣系統(tǒng)（含變配電設(shè)備、配電箱、線路、照明）、電梯系統(tǒng)（含曳引機(jī)、轎廂、安全裝置）、消防設(shè)施（含火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、防排煙設(shè)備）的日常維護(hù)與周期性保養(yǎng)工作。三、職責(zé)分工（一）設(shè)備管理部門統(tǒng)籌設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，編制年度/季度保養(yǎng)計(jì)劃，審核保養(yǎng)方案與預(yù)算；監(jiān)督保養(yǎng)工作執(zhí)行情況，組織質(zhì)量驗(yàn)收與問題整改；建立設(shè)備臺賬與維護(hù)檔案，跟蹤設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)與故障記錄。（二）維護(hù)班組按計(jì)劃實(shí)施設(shè)備清潔、潤滑、緊固、調(diào)試等保養(yǎng)作業(yè)，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；記錄保養(yǎng)過程與設(shè)備參數(shù)，及時(shí)反饋異常問題，配合故障排查與維修；定期檢查工具、儀器的完好性，確保作業(yè)安全合規(guī)。（三）使用部門日常巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常（如異響、漏水、跳閘）立即上報(bào)；配合維護(hù)班組開展保養(yǎng)作業(yè)，提供設(shè)備使用反饋（如負(fù)荷變化、操作難點(diǎn)）；遵守設(shè)備操作規(guī)范，避免因不當(dāng)使用導(dǎo)致設(shè)備損壞。四、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容（一）暖通空調(diào)系統(tǒng)1.空調(diào)機(jī)組：每月清潔空氣過濾器、冷凝水盤，檢查皮帶張緊度與電機(jī)溫升；每季度潤滑軸承、緊固電氣接線，測試溫控器精度；每年清洗換熱器、檢查制冷劑壓力，校準(zhǔn)風(fēng)閥開度。2.通風(fēng)系統(tǒng)：每周清理風(fēng)口雜物，檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行平衡度；每季度加固風(fēng)管支架，測試防火閥聯(lián)動功能；每年檢測風(fēng)機(jī)能效，清理風(fēng)管內(nèi)積塵。3.制冷系統(tǒng)：每月檢查壓縮機(jī)油位、壓力，清理冷卻塔填料；每季度校準(zhǔn)膨脹閥開度，檢測冷媒泄漏；每年更換干燥過濾器，評估制冷效率。（二）給排水系統(tǒng)1.水泵：每周檢查軸承溫度與振動值，清理進(jìn)水口雜物；每季度潤滑軸承、緊固聯(lián)軸器，測試啟?？刂七壿?；每年拆檢葉輪，評估泵體腐蝕情況。2.管道與閥門：每月檢查管道支架、接口密封性，測試閥門開關(guān)靈活性；每季度緊固法蘭螺栓，清理閥門銹蝕；每年檢測管道壁厚，更換老化密封件。3.水箱：每季度清洗水箱內(nèi)壁，檢測水質(zhì)（含余氯、濁度）；每年檢查內(nèi)膽防腐層，校準(zhǔn)液位傳感器。（三）電氣系統(tǒng)1.變配電設(shè)備：每月檢查母線溫度、開關(guān)觸頭溫升，清理配電屏灰塵；每季度測試絕緣電阻（≥0.5MΩ），校準(zhǔn)電能表；每年檢測接地電阻（≤4Ω），緊固母線排螺栓。2.配電箱與線路：每月檢查端子排緊固度，測試漏電保護(hù)動作電流；每季度整理線路標(biāo)識，更換老化絕緣膠帶；每年檢測電纜絕緣層，清理配電箱內(nèi)積灰。3.照明系統(tǒng)：每周更換損壞燈具，檢查應(yīng)急照明切換功能；每季度測試照度（≥設(shè)計(jì)值90%），清理燈具積塵；每年檢查防雷裝置接地有效性。（四）電梯系統(tǒng)1.曳引系統(tǒng)：每月檢查曳引輪磨損、鋼絲繩張力，潤滑導(dǎo)向輪；每季度測試制動間隙（≤0.7mm），校準(zhǔn)平層精度（≤±5mm）；每年拆檢曳引機(jī)，更換潤滑油。2.轎廂與門機(jī)：每周清潔轎廂內(nèi)壁，檢查門機(jī)光幕靈敏度；每季度調(diào)整門機(jī)皮帶張力，測試應(yīng)急平層功能；每年檢查轎廂導(dǎo)軌磨損，加固轎頂固定件。3.安全裝置：每月測試限速器觸發(fā)速度，檢查緩沖器油位；每季度模擬超載報(bào)警，測試安全鉗聯(lián)動；每年校驗(yàn)限速器、安全鉗動作可靠性。（五）消防設(shè)施1.火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：每周測試聲光報(bào)警器、手動報(bào)警按鈕；每季度清理探測器積塵，測試聯(lián)動邏輯（如風(fēng)機(jī)、電梯迫降）；每年校準(zhǔn)煙感、溫感靈敏度，更新系統(tǒng)程序。2.噴淋與消火栓系統(tǒng)：每月檢查管網(wǎng)壓力（≥0.15MPa），測試消火栓啟泵按鈕；每季度清潔噴淋頭，檢查閥門鉛封完整性；每年啟動消防泵（運(yùn)行≥30min），檢測管網(wǎng)泄漏量。3.防排煙設(shè)備：每月檢查風(fēng)機(jī)皮帶，測試風(fēng)口電動閥開關(guān)；每季度模擬火災(zāi)聯(lián)動，測試排煙口開啟角度；每年檢測風(fēng)機(jī)風(fēng)量（≥設(shè)計(jì)值95%），清理風(fēng)道內(nèi)障礙物。五、維護(hù)保養(yǎng)流程（一）計(jì)劃編制設(shè)備管理部門結(jié)合設(shè)備臺賬、運(yùn)行記錄與廠家維護(hù)手冊，于每年末編制下一年度保養(yǎng)計(jì)劃，明確各設(shè)備的保養(yǎng)項(xiàng)目、周期、責(zé)任人及資源需求（如工具、備件）。季度計(jì)劃需細(xì)化月度任務(wù)，確保與生產(chǎn)/運(yùn)營節(jié)奏匹配。（二）作業(yè)準(zhǔn)備維護(hù)班組領(lǐng)取保養(yǎng)工單，確認(rèn)作業(yè)內(nèi)容、安全措施（如斷電、掛牌、防護(hù)用具）；準(zhǔn)備專用工具（如萬用表、振動儀、內(nèi)窺鏡）、標(biāo)準(zhǔn)備件（如密封墊、濾芯）及檢測儀器，提前24小時(shí)通知使用部門配合。（三）實(shí)施作業(yè)按操作規(guī)程分步作業(yè)，優(yōu)先完成“清潔、緊固、潤滑”基礎(chǔ)保養(yǎng)，再開展調(diào)試、檢測；關(guān)鍵工序（如電氣接線、制冷劑加注）需雙人復(fù)核，避免誤操作；作業(yè)過程中同步記錄設(shè)備參數(shù)（如壓力、溫度、電流），填寫《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》。（四）記錄與驗(yàn)收保養(yǎng)完成后，維護(hù)班組提交記錄表與參數(shù)對比分析（如軸承溫度變化、絕緣電阻趨勢）；設(shè)備管理部門聯(lián)合使用部門現(xiàn)場驗(yàn)收，確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行正常、無遺留隱患，雙方簽字確認(rèn)。（五）問題處理保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的小故障（如密封件老化、螺絲松動）現(xiàn)場整改；重大隱患（如管道腐蝕、電機(jī)絕緣下降）立即上報(bào)，啟動維修流程，同步更新設(shè)備檔案。六、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.運(yùn)行參數(shù)：設(shè)備運(yùn)行壓力、溫度、電流等參數(shù)需符合廠家設(shè)計(jì)值（偏差≤±10%）；2.外觀與性能：無泄漏（管道、閥門）、無異響（電機(jī)、風(fēng)機(jī)）、無松動（緊固件），操作響應(yīng)時(shí)間≤3秒；3.安全指標(biāo)：絕緣電阻（電氣設(shè)備）≥0.5MΩ，接地電阻≤4Ω，電梯平層精度≤±5mm；4.文檔記錄：保養(yǎng)記錄完整率100%，參數(shù)檢測數(shù)據(jù)真實(shí)可追溯，問題整改閉環(huán)率100%。七、應(yīng)急處理機(jī)制（一）應(yīng)急類型包括設(shè)備突發(fā)故障（如電梯困人、水泵跳閘）、災(zāi)害性事件（如管道爆管、電氣火災(zāi)）。（二）處理流程故障上報(bào)：使用部門發(fā)現(xiàn)異常后5分鐘內(nèi)通知維護(hù)班組，重大事故同步上報(bào)設(shè)備管理部門；應(yīng)急處置：維護(hù)班組攜帶應(yīng)急工具（如電梯松閘器、管道堵漏套）趕赴現(xiàn)場，優(yōu)先保障人員安全（如電梯困人時(shí)安撫乘客、切斷火源電源）；維修恢復(fù)：確認(rèn)故障原因后，2小時(shí)內(nèi)制定搶修方案，24小時(shí)內(nèi)完成應(yīng)急維修（特殊情況除外），恢復(fù)設(shè)備基本功能。（三）資源保障儲備應(yīng)急備件（如水泵機(jī)械密封、電梯鋼絲繩）、專用工具（如紅外測溫儀、測漏儀）；組建3人應(yīng)急小組，每月開展1次模擬演練（如電梯困人救援、消防泵啟動）。八、考核機(jī)制（一）考核指標(biāo)設(shè)備完好率（≥98%）：即無故障設(shè)備臺數(shù)占比；保養(yǎng)計(jì)劃完成率（≥100%）：按計(jì)劃完成的保養(yǎng)項(xiàng)目占比；故障處理及時(shí)率（≥95%）：24小時(shí)內(nèi)解決的故障數(shù)占比；安全事故率（≤1次/年）：因保養(yǎng)不當(dāng)導(dǎo)致的安全事件次數(shù)。（二）考核方式日常檢查：設(shè)備管理部門每周抽查保養(yǎng)記錄與現(xiàn)場設(shè)備狀態(tài)；月度考核：結(jié)合工單完成情況、故障統(tǒng)計(jì)進(jìn)行評分，結(jié)果與績效掛鉤；年度評估：綜合全年數(shù)據(jù)，評選“優(yōu)秀維護(hù)班組”并給予獎(jiǎng)勵(lì)（如獎(jiǎng)金、培訓(xùn)機(jī)會）。（三）獎(jiǎng)懲措施獎(jiǎng)勵(lì)：月度考核≥90分，班組獎(jiǎng)金上浮10%；年度完好率≥98%，主管評優(yōu)加分；懲罰：保養(yǎng)計(jì)劃完成率＜90%，扣減班組績效；因保養(yǎng)疏漏導(dǎo)致設(shè)備損壞，追責(zé)并賠償損失。九、附則1.本方案自發(fā)布之日起實(shí)施，由設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)解釋與修訂；2.各班組需結(jié)合設(shè)備實(shí)際情況，細(xì)化