棗陽房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析1、國內(nèi)宏觀市場分析2014年上半年，樓市“退燒”宏觀市場解析“數(shù)說”交易：整體下滑近一成；“數(shù)說”庫存：待售面積超5億平方米；“數(shù)說”房價：震蕩調(diào)整微幅下跌；“數(shù)說”投資：房企拿地減少5.7%；“數(shù)說”開發(fā)：新開工下降逾兩成；數(shù)字樓市2014年上半年，在經(jīng)濟放緩，信貸收緊影響下，全國樓市成交逐步下滑，1-6月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資42019億元，同比增長14.1%，增幅同比減少0.6%；1-6月商品住宅投資28689億元，同比增長13.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重68.3%。受宏觀經(jīng)濟放緩，信貸收緊影響等因素影響，房地產(chǎn)投資增速放緩宏觀市場解析來源：中國政府網(wǎng)\信息平臺來源：中國政府網(wǎng)\信息平臺2014年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積1.5億平方米，同比減少5.85%，土地市場受宏觀環(huán)境影響，市場表現(xiàn)逐步降溫，年初受去年市場熱度影響表現(xiàn)相對較好，自3月起呈下降趨勢。數(shù)據(jù)顯示，上半個全國300城市土地成交面積同比2013年下跌20%，不少地方土地以底價成交，甚至現(xiàn)流拍，土地溢價率創(chuàng)新低。另一方面值得注意的是，由于成交樓面均價同比上漲21%，上半年300城市土地出讓金達到12408億元，較去年同期還上漲了0.1%；受宏觀環(huán)境影響，土地市場成交降溫，溢價首創(chuàng)新低，但整體樓面地價上漲宏觀市場解析來源：中國政府網(wǎng)\信息平臺房地產(chǎn)景氣指數(shù)降低，新開工面積減少，竣工面積小幅上漲，庫存壓力持續(xù)加大2014年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積8.01億平米，同比減少16.4%；房屋竣工面積3.82億平米，同比增長8.1%。從環(huán)比數(shù)據(jù)分析，6月全國新開工面積較5月環(huán)比增長21.2%，同比減少9.3%。6月房屋竣工面積較5月增長13.8%。宏觀市場解析來源：中國政府網(wǎng)\信息平臺來源：中國政府網(wǎng)\信息平臺全國商品房銷售面積和銷售額呈下滑趨勢，房企壓力集中在下半年2014年上半年，全國商品房銷售面積4.84億平方米，較去年同期減少6%，上半年商品房累計銷售額達到31133億元，較去年同期減少6.7%；上半年房企整體業(yè)績基本維持穩(wěn)定，但企業(yè)間完成情況差異較大，大范圍優(yōu)惠促銷較之前所所增強，大部分房企銷售壓力將集中到下半年；宏觀市場解析來源：中國政府網(wǎng)\信息平臺房產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)：雙向調(diào)控、因地制宜新一屆政府對于經(jīng)濟下滑的容忍度提高，對經(jīng)濟增長實行彈性管理，對經(jīng)濟增長實行彈性管理，投資將轉向短期回報率低但有利于經(jīng)濟長期發(fā)展的領域，以長帶短，慢熱釋放經(jīng)濟實力；宏觀市場解析整體政策根本未轉變，但較多城市加入限購放松行列，以應對市場的高位回落宏觀市場解析宏觀樓市解析宏觀市場小結：各類經(jīng)濟指標下滑明顯，顯示當前經(jīng)濟形勢不容樂觀；新一屆政府對于經(jīng)濟下滑的容忍度提高，以經(jīng)濟增長實行彈性管理，投資將轉向短期回報率低但有利于經(jīng)濟增長的領域，以長帶短，慢熱釋放經(jīng)濟動力；銀行在業(yè)績壓力下主動放松房貸的動力較弱，房貸利率預計短期內(nèi)不會下調(diào)，由于上層輿論壓力，銀行會加快房貸審核速度，但房地產(chǎn)信貸市場仍表現(xiàn)謹慎；供應過剩將持續(xù)施壓全國范圍的樓市交投，因勢而現(xiàn)的價格回調(diào)將不可避免；宏觀樓市解析后市預測：從價格層面分析，對業(yè)績有進取心的央企國企和大型上市企業(yè)積極調(diào)整價格策略，跑量為主，預計會對其他房企形成更大的市場競爭壓力，迫使其調(diào)整價格；從政策層面分析，介于市場庫存壓力，二三線城市的限購范圍可能擴大；從銀行層面分析，放松房貸的動力較弱，房貸利率短期內(nèi)下降的可能性較弱；從額度層面分析，銀行全年房貸額度有限，下半年可能會出現(xiàn)額度緊張，放貸時間延長的情況，對成交將產(chǎn)生不利影響；宏觀樓市解析中小開發(fā)企業(yè)面臨的市場背景：供應壓力：盡管整體市場成交量與去年持平，但面臨新增供應壓力較大，競爭愈加激烈；名企突圍：品牌房企在項目均價高于全市平均水平的情況下，實現(xiàn)了占有率的提高，表明在逆市下，品牌開發(fā)商的競爭力和對客戶的吸引力在提升，其他中小開發(fā)商面臨的競爭會更加艱難；率先調(diào)價：對業(yè)績有進取心的央企國企和上市企業(yè)，均在積極調(diào)整價格策略，跑量為主，預計會對中小型房企形成更大的市場競爭壓力；現(xiàn)金為王、先求生存，再求發(fā)展觀點2、棗陽宏觀市場研究城南城東城北城西城東區(qū)：行政區(qū)，未來規(guī)劃棗陽新城區(qū)，城市未來發(fā)展重點區(qū)域，以平穩(wěn)發(fā)展為主，等待快速發(fā)展的時機，倪氏玫瑰產(chǎn)業(yè)園和中國漢城的規(guī)劃建設給東部崛起帶來了機遇；城北區(qū)：商業(yè)區(qū)，屬于棗陽老城區(qū)，城市市中心，發(fā)展方向為保持原有的歷史格局加以整治和改造；城西區(qū)：開發(fā)區(qū)，未來規(guī)劃棗陽技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，主以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為主，未來棗陽的產(chǎn)業(yè)中心區(qū)域；城南區(qū)：工業(yè)區(qū)，未來規(guī)劃棗陽產(chǎn)業(yè)服務中心，主要布局倉儲用地，為棗陽產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供倉儲物流等配套服務；城市布局本案來源：棗陽規(guī)劃局\信息平臺結論：近幾年棗陽房價一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的市場態(tài)勢，目前棗陽住宅市場均價約在3350元/平米左右。價格走勢來源：棗陽房產(chǎn)熱線\信息平臺結論：棗陽近年來商品房開發(fā)呈逐年上漲態(tài)勢，2013年市場供應達到峰值，市場競爭形勢日趨嚴峻;市場供應來源：棗陽房管局\信息平臺城南板塊城東板塊城北板塊城西板塊城北板塊——棗陽商業(yè)區(qū)，以大十字街為中心，屬傳統(tǒng)商業(yè)中心，依托城區(qū)的商業(yè)配套和區(qū)位優(yōu)勢，吸引了部分中高端客戶群體，該板塊整體房價居棗陽之首；城東板塊——棗陽行政區(qū)，規(guī)劃政府重點規(guī)劃打造的東城新區(qū)，該區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚起點高，目前在售項目較少，但品質(zhì)規(guī)模均處棗陽前列，其價格已趕超城南，僅次于城北板塊，屬于未來棗陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，潛力無限；城南板塊——棗陽工業(yè)區(qū)，區(qū)域起步早，在售樓盤較多，但品質(zhì)較低，房價次于城北、城東，位于第三；城西板塊——棗陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前樓盤少，品質(zhì)低，房價最低；現(xiàn)階段房產(chǎn)價值對比：城北板塊>城東板塊>城南板塊>城西板塊樓市格局本案來源：棗陽規(guī)劃局\信息平臺城市規(guī)劃結論：本案地處老城新區(qū)交界處，屬于老城行政中心，城市的東擴，帶來大量居住人群，本案在享受老城成熟配套的同時，同享新城發(fā)展，城市規(guī)劃給本案帶來利好。棗陽市中心城區(qū)空間發(fā)展的策略為“西進東擴，北優(yōu)南聯(lián)”。形成以東西向為主軸線的發(fā)展布局。向西拓展產(chǎn)業(yè)用地，向東拓展居住用地。規(guī)劃形成“一核、兩帶、三軸、五片區(qū)”的基本結構。一核：城區(qū)分布的商業(yè)金融中心、行政中心、文教體育中心。

兩帶：高壓走廊綠化帶；沙河文化休閑帶

三軸：

“科技——人居”發(fā)展軸：書院街

“人居——產(chǎn)業(yè)”發(fā)展軸：發(fā)展大道

“經(jīng)濟——文化”發(fā)展軸：光武路——車站路

五片：

主城片區(qū)、新城片區(qū)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、火車站片區(qū)。來源：棗陽規(guī)劃局\信息平臺城北—老城區(qū)板塊發(fā)展特點：老城區(qū)具有成熟商圈及各種配套設施等優(yōu)勢，客群認知度較高，但板塊內(nèi)新樓盤數(shù)量不多，土地放量受到限制，未來樓市新增供應有限；典型樓盤：萬象城產(chǎn)品類型：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)以高層為主，產(chǎn)品品質(zhì)較高；產(chǎn)品均價：3800-3900元/㎡，處于棗陽價格高地；城東—新城區(qū)板塊發(fā)展特點：為棗陽樓市重點發(fā)展板塊，目前板塊內(nèi)已聚集了以中國漢城為代表的高品質(zhì)項目，板塊的高端居住屬性正在逐漸形成；典型樓盤：御景豪庭產(chǎn)品類型：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)以高層為主，產(chǎn)品品質(zhì)高；產(chǎn)品均價：3800元/㎡，屬于棗陽品質(zhì)大盤；板塊分析萬象城匯金國際公園華府御景豪庭國際商城中央公園萬通新城奎苑現(xiàn)代城金華世紀廣場龍公館人和國際新天地南城花園御河北岸四海宜嘉新城區(qū)板塊新城板塊老城板塊本案城南—工業(yè)區(qū)板塊發(fā)展特點：城南板塊規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，以生態(tài)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)為主，目前版塊內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)已相對成熟，在售樓盤較多，但由于區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展所限，樓盤價格實現(xiàn)度不高；典型樓盤：金華世紀廣場產(chǎn)品類型：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)以高層為主；產(chǎn)品均價：3400元/㎡，屬中低品質(zhì)樓盤；城西—經(jīng)開區(qū)板塊發(fā)展特點：依托經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的城市發(fā)展規(guī)劃，近年來版塊內(nèi)房地產(chǎn)市場開始逐漸發(fā)展，在售樓盤數(shù)量不多，價格相對偏低，處棗陽價格低洼帶；典型樓盤：御河北岸產(chǎn)品類型：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)以高層為主；產(chǎn)品均價：3200元/㎡，屬中低價樓盤；板塊分析萬象城匯金國際公園華府御景豪庭國際商城中央公園萬通新城奎苑現(xiàn)代城金華世紀廣場龍公館人和國際新天地南城花園御河北岸四海宜嘉城西板塊城南板塊本案棗陽宏觀市場總結價格瓶頸：棗陽房價逐年走高，現(xiàn)階段，處價格瓶頸期，在售項目均價均未突破4000元/㎡，中低價項目多，價格戰(zhàn)激烈；供應加劇：2013年，棗陽住宅市場供應聚增，競爭壓力加劇；規(guī)劃利好：東城新區(qū)為城市未來房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，也將是供應最大，品質(zhì)最高的居住片區(qū)，