2026年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》試卷及答案一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內）1.某宗商業(yè)用房位于城市核心商圈，土地使用權剩余年限35年，建筑物經(jīng)濟壽命已使用15年，評估基準日2026年3月1日。采用收益法估價時，收益年限應?。ǎ.35年??B.25年??C.40年??D.50年【答案】B2.在比較法中，對可比實例進行權益狀況調整時，下列哪項差異無需調整（）。A.租賃權限制??B.地役權設立??C.抵押權設立??D.規(guī)劃條件限制【答案】C3.某估價對象為一宗工業(yè)用地，規(guī)劃容積率1.2，實際容積率0.8。采用成本法估價時，土地取得成本應按（）容積率計算。A.實際0.8??B.規(guī)劃1.2??C.1.0??D.區(qū)域平均1.0【答案】B4.估價報告有效期自出具之日起計算，最長不得超過（）。A.6個月??B.1年??C.2年??D.3年【答案】B5.某宗房地產(chǎn)2025年12月31日簽訂買賣合同，成交價5000萬元，買方承擔全部稅費。2026年2月15日完成產(chǎn)權轉移登記，評估基準日為2026年3月1日。若采用該案例作為可比實例，其成交價格應進行（）修正。A.交易情況修正??B.市場狀況調整??C.權益狀況調整??D.無需修正【答案】B6.采用收益法評估酒店房地產(chǎn)時，運營費用中不應扣除（）。A.員工工資??B.家具更新儲備??C.抵押貸款還本付息??D.市場營銷費【答案】C7.某宗土地面積為5000m2，規(guī)劃建筑面積8000m2，建筑密度40%，則該宗土地的最大建筑基底面積為（）。A.2000m2??B.3200m2??C.4000m2??D.5000m2【答案】A8.在成本法估價中，開發(fā)利潤的計算基數(shù)通常不包括（）。A.土地取得成本??B.建設成本??C.管理費用??D.銷售稅費【答案】D9.某宗房地產(chǎn)2026年2月簽訂長期租賃合同，租期20年，前5年租金固定，第6年起按CPI每年調整。若采用收益法，租金增長率應（）。A.按歷史平均CPI確定??B.按合同約定確定??C.按市場平均增長率確定??D.取0【答案】B10.估價機構接受司法委托對查封房地產(chǎn)進行估價，其價值類型應表述為（）。A.市場價值??B.快速變現(xiàn)價值??C.清算價值??D.投資價值【答案】B11.某宗房地產(chǎn)已設立抵押權，估價目的為司法鑒定拍賣，估價結果應（）。A.扣除法定優(yōu)先受償款后給出凈值??B.不扣除任何款項給出總價??C.扣除預期交易稅費??D.扣除預期拍賣傭金【答案】B12.比較法估價中，建立比較基礎時，統(tǒng)一付款方式是指將一次性付款價格調整為（）。A.首付三成按揭價格??B.按揭付款現(xiàn)值??C.一次性付款現(xiàn)值??D.名義成交價格【答案】C13.某宗房地產(chǎn)2026年1月建成，經(jīng)濟壽命60年，殘值率2%，采用直線折舊法，年折舊率為（）。A.1.67%??B.1.64%??C.2.00%??D.1.96%【答案】B14.采用收益法評估整棟辦公樓時，若部分樓層空置，空置損失應（）。A.按歷史平均空置率扣除??B.按評估基準日實際空置面積扣除??C.不扣除??D.按市場平均空置率扣除【答案】D15.某宗房地產(chǎn)估價報告出具日為2026年4月1日，報告載明有效期1年。若2026年10月1日房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動，該報告（）。A.自動失效??B.仍可使用至2027年3月31日??C.需重新評估??D.由委托人決定是否繼續(xù)使用【答案】C16.在成本法中，開發(fā)期利息的計算基數(shù)不包括（）。A.土地取得成本??B.前期費用??C.銷售稅費??D.建設成本【答案】C17.某宗房地產(chǎn)位于歷史文化街區(qū)，規(guī)劃限制其外立面改動。該限制屬于（）。A.實物狀況限制??B.權益狀況限制??C.區(qū)位狀況限制??D.市場狀況限制【答案】B18.估價機構對某宗房地產(chǎn)進行抵押估價，估價結果高于銀行內部評估值20%。銀行要求估價機構下調結果，估價機構應（）。A.按銀行要求下調??B.拒絕并說明理由??C.重新評估??D.出具咨詢報告【答案】B19.某宗房地產(chǎn)2026年3月簽訂買賣合同，約定買方承擔全部稅費。若將其作為可比實例，稅費負擔差異調整屬于（）。A.交易情況修正??B.市場狀況調整??C.權益狀況調整??D.區(qū)位狀況調整【答案】A20.采用收益法評估長租公寓時，運營費用率通常采用（）。A.毛租金乘數(shù)??B.有效毛收入乘數(shù)??C.運營費用占有效毛收入比率??D.凈收益率【答案】C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列哪些因素會導致比較法估價結果偏高（）。A.選取的可比實例成交日期早于市場高點??B.未進行區(qū)位狀況調整??C.可比實例裝修標準低于估價對象??D.可比實例附帶非法搭建??E.可比實例成交價格含家具家電【答案】A、B、E22.收益法估價中，報酬率的求取方法包括（）。A.市場提取法??B.累加法??C.投資收益率排序插入法??D.成本法??E.蒙特卡洛模擬法【答案】A、B、C23.下列哪些費用屬于建設成本中的前期費用（）。A.勘察設計費??B.臨時設施費??C.環(huán)境影響評價費??D.市政配套費??E.工程監(jiān)理費【答案】A、C、E24.某宗房地產(chǎn)已出租，租約租金高于市場租金，評估抵押價值時應考慮（）。A.租約對價值的影響??B.承租人信用等級??C.租期長短??D.市場租金水平??E.押金金額【答案】A、B、C、D25.下列哪些情形會導致成本法估價結果偏低（）。A.未考慮開發(fā)利潤??B.折舊年限取經(jīng)濟壽命??C.土地取得成本采用歷史成本??D.未考慮功能折舊??E.建設成本采用預算定額【答案】A、C、D26.估價報告聲明中應包括的內容有（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師簽名??B.估價機構公章??C.報告使用限制??D.報告有效期??E.報告編號【答案】A、B、C、D、E27.某宗房地產(chǎn)位于地鐵口，規(guī)劃新建大型購物中心，下列哪些方法可量化該因素對價值的影響（）。A.特征價格法??B.前后對比法??C.專家打分法??D.蒙特卡洛法??E.旅行成本法【答案】A、B、C28.下列哪些屬于房地產(chǎn)估價的基本原則（）。A.獨立客觀公正原則??B.合法原則??C.最高最佳利用原則??D.替代原則??E.預期原則【答案】A、B、C、D、E29.某宗房地產(chǎn)已使用20年，經(jīng)檢測結構安全，下列哪些折舊類型可能存在（）。A.物理折舊??B.功能折舊??C.外部折舊??D.經(jīng)濟折舊??E.會計折舊【答案】A、B、C、D30.下列哪些文件屬于估價依據(jù)（）。A.房屋所有權證??B.國有土地使用證??C.建設工程規(guī)劃許可證??D.房屋租賃合同??E.估價委托書【答案】A、B、C、D、E三、判斷題（每題1分，共10分。正確的打“√”，錯誤的打“×”）31.比較法估價時，可比實例成交日期與估價基準日間隔超過2年仍可直接使用?！敬鸢浮俊?2.收益法估價中，資本化率與報酬率含義相同，可互換使用?！敬鸢浮俊?3.成本法估價結果一定低于市場價值?！敬鸢浮俊?4.估價機構可對同一宗房地產(chǎn)同時出具市場價值與快速變現(xiàn)價值兩種估價結果?！敬鸢浮俊?5.已滅失的房地產(chǎn)仍可評估其歷史市場價值。【答案】√36.估價報告必須加蓋估價機構公章方為有效?！敬鸢浮俊?7.注冊房地產(chǎn)估價師可在未實地查勘的情況下出具正式估價報告?！敬鸢浮俊?8.采用收益法評估整棟住宅樓時，潛在毛收入等于市場租金乘以建筑面積。【答案】×39.估價報告中的估價假設和限制條件可免除估價機構的責任?！敬鸢浮俊?0.司法拍賣估價中，估價結果應扣除拍賣傭金?！敬鸢浮俊了?、計算題（共30分，要求列出計算過程，結果保留兩位小數(shù)）41.某宗寫字樓位于城市副中心，總建筑面積12000m2，2026年3月1日評估。經(jīng)調查，周邊同類寫字樓市場平均月租金為110元/m2（建筑面積），空置率8%，運營費用率25%，報酬率6.5%，收益年限40年。請用收益法計算該寫字樓市場價值。（10分）【答案】有效毛收入=110×12×12000×(1?8%)=14,553,600元凈收益=14,553,600×(1?25%)=10,915,200元收益現(xiàn)值V=A/Y×[1?1/(1+Y)^n]=10,915,200÷0.065×[1?1/(1+0.065)^40]=168,695,384.62×0.9232=155,750,000元（約）市場價值=15,575.00萬元42.某宗土地面積8000m2，規(guī)劃容積率2.5，土地使用權剩余年限45年，土地取得稅費為地價款的4%。開發(fā)完成后預計銷售均價18000元/m2（建筑面積），建設成本4500元/m2，前期費用為建設成本的8%，開發(fā)期2年，成本均勻投入，年利率5.5%，銷售費用為售價的3.5%，銷售稅費為售價的6%，開發(fā)利潤率為15%（以土地取得成本+建設成本+前期費用為基數(shù)）。請用成本法（假設開發(fā)法）計算該宗土地總地價。（12分）【答案】建筑面積=8000×2.5=20,000m2開發(fā)完成價值=18000×20000=360,000,000元銷售費用=360,000,000×3.5%=12,600,000元銷售稅費=360,000,000×6%=21,600,000元建設成本=4500×20000=90,000,000元前期費用=90,000,000×8%=7,200,000元開發(fā)利潤=(地價V+90,000,000+7,200,000)×15%=0.15V+14,580,000元利息=(V+4%V)×[(1+5.5%)^2?1]+(90,000,000+7,200,000)×[(1+5.5%)^1?1]=1.04V×0.113+97,200,000×0.055=0.1175V+5,346,000元V=360,000,000?12,600,000?21,600,000?90,000,000?7,200,000?(0.15V+14,580,000)?(0.1175V+5,346,000)V=208,674,000?0.2675V?→?1.2675V=208,674,000V=164,600,000元（約）總地價=16,460.00萬元43.某宗住宅用房建于2006年，經(jīng)濟壽命60年，殘值率0，建筑面積95m2，基準日2026年3月1日。經(jīng)比較法測算，同類全新住宅平均單價28,000元/m2。經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋存在以下折舊：（1）物理折舊：門窗老化需更換，費用3.5萬元；（2）功能折舊：戶型設計落后導致售價折減5%；（3）外部折舊：北側新建高架橋導致售價折減8%。請用直線折舊法及綜合折舊法分別計算該房屋單價。（8分）【答案】直線折舊：已使用20年，折舊率=20/60=33.33%，單價=28,000×(1?33.33%)=18,666.67元/m2綜合折舊：物理折舊=3.5萬元÷95m2=368.42元/m2功能折舊=28,000×5%=1,400元/m2外部折舊=28,000×8%=2,240元/m2總折舊=368.42+1,400+2,240=4,008.42元/m2單價=28,000?4,008.42=23,991.58元/m2五、案例分析題（共20分，要求邏輯清晰，計算過程完整，結果保留整數(shù)）44.案例背景某市中級人民法院委托××估價機構對位于××區(qū)××路88號的一宗商業(yè)房地產(chǎn)進行司法拍賣估價。估價基準日2026年3月1日，估價目的為司法拍賣提供市場價值參考。估價對象房屋總層數(shù)5層，建筑面積合計6,500m2，2006年建成，混合結構，經(jīng)濟壽命50年，土地使用權類型為出讓，商業(yè)用途，剩余年限28年。估價師于2026年2月28日完成實地查勘，收集資料如下：（1）周邊類似商業(yè)用房近一年成交案例三宗：案例A：2025年10月成交，月租金130元/m2，售價28,000元/m2，空置率6%，運營費用率28%，收益年限30年；案例B：2025年12月成交，月租金125元/m2，售價26,500元/m2，空置率7%，運營費用率26%，收益年限32年；案例C：2026年1月成交，月租金135元/m2，售價29,500元/m2，空置率5%，運營費用率27%，收益年限29年。（2）經(jīng)比較，估價對象區(qū)位略優(yōu)于案例B，略劣于案例A、C；裝修標準與三宗案例相當；剩余收益年限最短。（3）經(jīng)收益法測算，估價對象年凈收益為7,800,000元，報酬率6.0%。（4）經(jīng)成本法測算，建筑物重置單價為4200元/m2，物理折舊率24%，功能折舊與外部折舊合計導致價值折減6%。（5）經(jīng)比較法直接比較，調整后的比準單價為27,800元/m2。請完成以下任務：（1）用收益法計算市場價值；（5分）（2）用成本法計算市場價值；（5分）（3）對三種方法結果進行加權平均，權重分別為收益法40%、成本法30%、比較法30%，計算最終市場價值；（3分）（4）結合司法拍賣特點，說明快速變現(xiàn)價值與市場價值的差異及本次估價結果使用建議。（7分）【答案】（1）收益法V=A/Y×[1?1/(1+Y)^n]=7,800,000÷0.06×[1?1/(1+0.06)^28]=130,000,000×0.8112=105,456,000元≈10,545萬元（2）成本法重置價值=4200×6500=27,300,000元折舊后價值=27,300,000×(1?24%)=20,748,000元功能外部折舊=20,748,