2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《房地產(chǎn)交易制度政策》試題及答案一、房地產(chǎn)基本制度與政策概述1.【單選】根據(jù)《民法典》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動續(xù)期。下列關(guān)于續(xù)期費用的表述正確的是（）。A.一律免收?B.按屆時的土地市場價格補繳?C.由國務(wù)院另行規(guī)定繳納或減免?D.按原出讓金標(biāo)準(zhǔn)補繳答案：C2.【單選】2021年修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》將“房地一體”原則寫入法律，其直接效力體現(xiàn)在（）。A.房屋登記與土地登記機構(gòu)合并?B.房屋轉(zhuǎn)讓時其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?C.商品房預(yù)售資金監(jiān)管?D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案答案：B3.【多選】下列屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀調(diào)控“一城一策”工具箱中可選項的有（）。A.差別化住房信貸?B.限售年限?C.土地供應(yīng)節(jié)奏?D.二手房成交參考價?E.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率答案：A、B、C、D4.【判斷】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的主體通過出讓方式取得該土地使用權(quán)，其最高年限不得超過同類用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限。（）答案：正確5.【填空】根據(jù)《土地管理法》，永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須報________批準(zhǔn)。答案：國務(wù)院6.【簡答】簡述“三穩(wěn)”目標(biāo)下，地方政府在住宅用地供應(yīng)計劃中需兼顧的“人—房—地”聯(lián)動機制要點。答案：根據(jù)人口凈流入量、存量住房消化周期、房價收入比三項核心指標(biāo)，動態(tài)調(diào)整供地總量、結(jié)構(gòu)和時序；對人口流入快、庫存低于6個月的區(qū)域，加大供地；對庫存高于18個月的區(qū)域，暫停供地；實行“集中發(fā)布、集中出讓”穩(wěn)定預(yù)期。7.【案例分析】甲市2024年6月發(fā)布新政：對購買第二套住房的居民家庭，最低首付比例由40%提高至50%，并提高貸款利率20個基點；同時將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年。新政實施三個月后，該市二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下降35%，價格環(huán)比漲幅由3.2%回落至0.8%。（1）指出甲市新政同時運用的兩種需求端調(diào)控工具。（2）結(jié)合價格彈性理論，解釋為何成交量降幅大于價格降幅。答案：（1）差別化信貸政策、交易環(huán)節(jié)稅收政策。（2）住房作為耐用品需求彈性短期較大，首付比例與稅負(fù)提高直接增加交易成本，抑制改善性需求；供給短期剛性，價格向下調(diào)整滯后，故成交量反應(yīng)更敏感。二、土地取得與開發(fā)利用制度8.【單選】下列以“招拍掛”方式出讓的經(jīng)營性用地中，必須采用“限地價+競配建”方式的是（）。A.位于省級新區(qū)且溢價率歷史均值低于5%的商服用地?B.位于中心城區(qū)且上一年度房價漲幅高于10%的住宅用地?C.位于郊區(qū)的工業(yè)用地?D.位于舊改范圍且容積率低于1.0的養(yǎng)老用地答案：B9.【單選】2024年自然資源部要求22個試點城市實行住宅用地出讓“兩集中”，其中“兩集中”不包括（）。A.集中發(fā)布出讓公告?B.集中組織出讓活動?C.集中繳納土地出讓價款?D.集中公布供應(yīng)計劃答案：C10.【多選】下列關(guān)于閑置土地處置的表述正確的有（）。A.未動工開發(fā)滿1年的，可征繳土地閑置費?B.未動工開發(fā)滿2年的，無償收回?C.因政府原因造成閑置的，可與使用權(quán)人協(xié)商延長開發(fā)期限?D.因自然災(zāi)害造成閑置的，可免除閑置費?E.閑置費按出讓價款的30%以下計征答案：A、B、C、D11.【判斷】依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的項目，建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可申請劃撥土地。（）答案：正確12.【填空】2025年起，國家層面將建立________清單，對超大城市戰(zhàn)略留白用地實行“只征不轉(zhuǎn)”管理。答案：戰(zhàn)略留白用地13.【簡答】說明“帶方案出讓”與“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓的異同。答案：相同點：均強調(diào)政府事前明確規(guī)劃條件、建設(shè)要求，減少企業(yè)拿地后審批環(huán)節(jié)。不同點：帶方案出讓同步提供建設(shè)工程設(shè)計方案，競得人須按方案建設(shè)；標(biāo)準(zhǔn)地側(cè)重明確投資強度、能耗、排放、畝均稅收等控制性指標(biāo)，實行“拿地即開工”+事后履約監(jiān)管。14.【案例分析】乙市2024年推出一宗“TOD地鐵上蓋”綜合用地，出讓條件要求競得人自持100%商業(yè)、40%辦公及20%住宅，且住宅部分須配建5%保障性租賃住房。某房企測算后認(rèn)為可售面積過少，報價低于底價導(dǎo)致流拍。（1）指出政府設(shè)置自持比例的主要政策目標(biāo)。（2）從企業(yè)角度說明流拍反映的拿地邏輯變化。答案：（1）抑制純銷售型物業(yè)快速套現(xiàn)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)長期運營，增加租賃住房供給，實現(xiàn)站城一體化可持續(xù)運營。（2）高自持壓縮周轉(zhuǎn)率、拉長回款周期，在融資收緊、收益率倒掛背景下，企業(yè)更關(guān)注現(xiàn)金流安全而非土儲規(guī)模，風(fēng)險收益不匹配導(dǎo)致流拍。三、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度15.【單選】根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，房地產(chǎn)開發(fā)項目未組織竣工驗收擅自交付使用的，對開發(fā)商處以工程合同價款（）罰款。A.1%以下?B.1%以上2%以下?C.2%以上4%以下?D.4%以上答案：C16.【單選】2023版《綠色建筑標(biāo)識管理辦法》規(guī)定，綠色建筑三星級標(biāo)識的申報主體應(yīng)為（）。A.設(shè)計單位?B.開發(fā)單位?C.施工圖審查機構(gòu)?D.行業(yè)協(xié)會答案：B17.【多選】下列屬于商品房現(xiàn)售條件的有（）。A.取得竣工驗收備案表?B.取得預(yù)售許可證?C.供水、供電已具備使用條件?D.物業(yè)管理方案已落實?E.拆遷安置已落實答案：A、C、D、E18.【判斷】根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，二級資質(zhì)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（）答案：正確19.【填空】2025年起，新建住宅項目必須同步建設(shè)________設(shè)施，并與主體工程同步交付使用，否則不予竣工驗收備案。答案：電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施或充電車位20.【簡答】列舉“保交樓”專項借款的三種還款來源。答案：項目后續(xù)銷售回款、政府回購安置房、資產(chǎn)處置變現(xiàn)；在地方層面，可統(tǒng)籌土地出讓收入、住房公積金增值收益等設(shè)立償債基金。21.【案例分析】丙市某項目因開發(fā)商挪用預(yù)售資金導(dǎo)致停工，地方政府啟用“保交樓”借款并引入央企代建。復(fù)工后，購房人以逾期交付超過90日為由要求解除合同并雙倍返還定金。（1）購房人是否有權(quán)解除合同？（2）若解除合同，央企代建費用是否優(yōu)先于消費者退款受償？答案：（1）根據(jù)《民法典》第563條及司法解釋，出賣人遲延交付經(jīng)催告后合理期限仍未履行，買受人可解除合同；逾期90日已達(dá)到約定或法定解除條件。（2）消費者購房款返還請求權(quán)具有生存權(quán)屬性，優(yōu)先于建設(shè)工程價款及抵押權(quán)，更優(yōu)先于代建普通債權(quán)，故央企代建費用不優(yōu)先于消費者退款。四、商品房銷售與存量房交易制度22.【單選】2024年起，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房的，個人所得稅政策為（）。A.按差額20%征收?B.按全額1%征收?C.免征?D.按全額2%征收答案：C23.【單選】下列關(guān)于商品房買賣合同備案的表述正確的是（）。A.備案是合同生效要件?B.備案后不得協(xié)議變更買受人姓名?C.備案信息應(yīng)在簽約后30日內(nèi)公開?D.備案注銷后原合同自動無效答案：C24.【多選】下列屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)禁止行為的有（）。A.吃差價?B.為交易當(dāng)事人規(guī)避稅費就同一房屋簽訂不同價款合同?C.代收代付存量房交易資金?D.發(fā)布虛假房源信息?E.提供住房貸款擔(dān)保服務(wù)答案：A、B、C、D25.【判斷】依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人可以請求不超過已付購房款一倍的賠償。（）答案：正確26.【填空】2025年起，全國實行新建商品房________制度，實現(xiàn)“交房即交證”。答案：交房即交證27.【簡答】說明“帶押過戶”在存量房交易中的風(fēng)險防控要點。答案：銀行、買賣雙方、登記機構(gòu)三方簽訂協(xié)議，明確新貸款用于提前清償原貸款的時間節(jié)點；資金監(jiān)管賬戶鎖定，確保原抵押權(quán)注銷登記與新抵押權(quán)設(shè)立登記無縫銜接；引入公證提存或第三方擔(dān)保，防止“一房多賣”及原業(yè)主惡意抽逃尾款；系統(tǒng)并聯(lián)辦理，實現(xiàn)原抵押注銷、轉(zhuǎn)移登記、新抵押登記“三合一”。28.【案例分析】2024年10月，丁市購房人王某通過某中介購買一套存量房，合同約定價款300萬元，其中60萬元為首付款，240萬元擬申請商業(yè)銀行按揭。簽約后，銀行因房屋評估價僅260萬元，只同意發(fā)放182萬元貸款。王某因無法籌措差額資金，要求解除合同并退還定金10萬元，業(yè)主李某拒絕。（1）本案是否構(gòu)成情勢變更？（2）若訴至法院，定金應(yīng)否返還？答案：（1）評估價低于合同價屬商業(yè)風(fēng)險，非不可預(yù)見的重大變化，不構(gòu)成情勢變更。（2）王某因自身資金缺口無法履約，屬違約方，無權(quán)要求返還定金；但若中介未履行如實報告評估可能區(qū)間的義務(wù)，王某可另案向中介主張過錯賠償。五、住房租賃與住房保障制度29.【單選】根據(jù)《住房租賃條例（征求意見稿）》，住房租賃企業(yè)單次收取租金超過________個月的，應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管賬戶。A.1?B.2?C.3?D.6答案：C30.【單選】下列關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房上市轉(zhuǎn)讓的表述正確的是（）。A.取得不動產(chǎn)權(quán)證后即可自由上市?B.5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后可按市場價全部購買政府產(chǎn)權(quán)后轉(zhuǎn)讓?C.只能由政府回購?D.可直接按份額對外轉(zhuǎn)讓答案：B31.【多選】下列屬于保障性租賃住房享受的政策支持有（）。A.免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費?B.執(zhí)行民用水電氣價格?C.可發(fā)行REITs融資?D.允許土地協(xié)議出讓?E.給予中央預(yù)算內(nèi)投資補助答案：A、B、C、E32.【判斷】企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房，需變更土地用途為住宅并補繳土地出讓金。（）答案：錯誤（可不補繳，但須納入年度計劃并備案）33.【填空】2025年起，城市新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)不低于________。答案：30%34.【簡答】說明“租購并舉”對房地產(chǎn)稅收制度的影響。答案：推動房產(chǎn)稅立法擴大試點，將個人出租住房納入綜合征收范圍，降低交易環(huán)節(jié)增值稅、個稅稅率，提高持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，建立與租金收入掛鉤的稅率級差，鼓勵長期出租、抑制空置。35.【案例分析】某長租公寓運營商采取“高收低租”模式，一次性收取租客11個月租金后，未向業(yè)主支付后續(xù)租金，導(dǎo)致業(yè)主驅(qū)趕租客。市住建部門介入，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶。（1）指出企業(yè)違反的具體條款。（2）租客損失應(yīng)如何救濟(jì)？答案：（1）違反《住房租賃條例（征求意見稿）》第32條“租金超過3個月應(yīng)納入監(jiān)管賬戶”及第28條“不得套取資金池”。（2）租客可向住建部門投訴，申請使用風(fēng)險保證金墊付；可提起集體訴訟，要求企業(yè)退還未履行期間租金；若企業(yè)資不抵債，可申報債權(quán)參與破產(chǎn)分配，政府可啟動應(yīng)急過渡房源安置。六、房地產(chǎn)金融與稅收制度36.【單選】2024年起，央行將差別化住房信貸政策調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，其含義是（）。A.只看購房面積?B.只看購房套數(shù)，不考慮貸款記錄?C.只看貸款記錄，不考慮購房套數(shù)?D.既認(rèn)房又認(rèn)貸答案：B37.【單選】下列關(guān)于房產(chǎn)稅試點擴圍的表述正確的是（）。A.試點城市由省級政府自行確定?B.對個人所有住房一律免征?C.稅率采用1.2%單一比例?D.計稅依據(jù)為評估值扣除30%后的余值答案：D38.【多選】下列屬于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅前扣除項目的有（）。A.土地增值稅?B.已計入成本的利息?C.滯納金?D.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備?E.公益性捐贈（不超過利潤12%部分）答案：A、B、E39.【判斷】根據(jù)《契稅法》，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（）答案：正確40.【填空】2025年起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按________的征收率全額繳納增值稅。答案：5%41.【簡答】說明不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）在住房租賃企業(yè)融資中的優(yōu)勢。答案：盤活存量資產(chǎn)、降低負(fù)債率；實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，提高凈資產(chǎn)收益率；公開市場融資利率低于銀行貸款；吸引社會資本，分散投資風(fēng)險；提供長期權(quán)益性資金，匹配租賃業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。42.【案例分析】某房企2024年發(fā)行20億元中期票據(jù)用于項目建設(shè)，票面利率6.5%，同期銀行開發(fā)貸利率7.2%。2025年項目銷售不及預(yù)期，企業(yè)擬用商業(yè)物業(yè)發(fā)行REITs償還票據(jù)。（1）發(fā)行REITs需滿足哪些基礎(chǔ)資產(chǎn)條件？（2）若REITs發(fā)行折價15%，對企業(yè)凈資產(chǎn)影響如何？答案：（1）權(quán)屬清晰、可轉(zhuǎn)讓、可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流；已運營3年以上，出租率不低于80%，未來3年現(xiàn)金流分派率不低于4%；不存在權(quán)屬糾紛或抵押限制。（2）折價發(fā)行意味著融資金額低于賬面價值，差額計入其他綜合收益減少凈資產(chǎn)；但同時降低有息負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債率，長期看提升信用評級。七、房地產(chǎn)登記制度43.【單選】下列登記類型中，屬于宣示登記的是（）。A.首次登記?B.轉(zhuǎn)移登記?C.更正登記?D.預(yù)告登記答案：A44.【單選】2025年起，全國推行不動產(chǎn)登記“跨省通辦”，其核心依托的技術(shù)平臺是（）。A.國家政務(wù)服務(wù)平臺?B.不動產(chǎn)登記全國“一窗辦事”系統(tǒng)?C.區(qū)塊鏈不動產(chǎn)交易平臺?D.住建部住房信息系統(tǒng)答案：B45.【多選】下列情形應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記的有（）。A.房屋滅失?B.權(quán)利人放棄權(quán)利?C.依法征收?D.抵押權(quán)實現(xiàn)?E.夫妻離婚答案：A、B、C、D46.【判斷】依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記，免收登記費。（）答案：正確47.【填空】預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)登記之日起________日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。答案：9048.【簡答】說明“一碼管房”在新建商品房全生命周期管理中的應(yīng)用。答案：以不動產(chǎn)單元代碼為唯一身份，串聯(lián)立項、規(guī)劃、施工、預(yù)售、竣工、交付、交易、登記、維修資金、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)；掃碼即可查看房屋圖紙、質(zhì)量保修、抵押查封、歷史交易等信息，實現(xiàn)“圖屬檔”一體化，防止一房多賣、重復(fù)抵押。49.【案例分析】2024年12月，購房人張某完成新房網(wǎng)簽并申請預(yù)告登記，2025年2月開發(fā)商將該房屋另行抵押給銀行并辦理首次登記。3月，樓盤竣工，張某申請轉(zhuǎn)移登記時發(fā)現(xiàn)房屋已設(shè)立抵押。（1）預(yù)告登記是否具有阻斷后續(xù)抵押的效力？（2）張某如何救濟(jì)？答案：（1）預(yù)告登記具有保全效力，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分行為不發(fā)生物權(quán)效力；銀行抵押登記無效。（2）張某可要求登記機構(gòu)撤銷抵押登記并辦理轉(zhuǎn)移登記；若銀行已放款，可向開發(fā)商主張違約賠償，或要求銀行承擔(dān)審查過失責(zé)任。八、房地產(chǎn)法律糾紛處理與職業(yè)道德50.【單選】根據(jù)《仲裁法》，房地產(chǎn)買賣合同約定“可向北京仲裁委員會仲裁或向不動產(chǎn)所在地法院起訴”，該條款的效力為（）。A.有效?B.無效?C.可撤銷?D.效力待定答案：B51.【單選】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人泄露委托人個人信息，造成嚴(yán)重后果的，由住建部門處以（）罰款。A.