2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之房地產(chǎn)交易制度政策能力提升試卷附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)交易的基本形式？（）A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)抵押C.房地產(chǎn)繼承D.房地產(chǎn)租賃【答案】C【解析】房地產(chǎn)交易的基本形式包括轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃，繼承屬于物權(quán)變動(dòng)方式，不屬于交易行為。2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》即對(duì)外銷售房屋，該行為屬于（）A.合法銷售B.違規(guī)銷售C.無效合同D.可撤銷合同【答案】B【解析】未取得預(yù)售許可證銷售商品房屬于違規(guī)銷售行為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第39條，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止銷售，沒收違法所得，并處罰款。3.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案的說法，正確的是（）A.只需在工商登記后即可開展業(yè)務(wù)B.應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)向住建部門備案C.備案后方可申請(qǐng)營業(yè)執(zhí)照D.備案與否不影響業(yè)務(wù)開展【答案】B【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第8條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。4.關(guān)于商品房買賣合同中“面積誤差比絕對(duì)值超出3%”的處理方式，下列說法正確的是（）A.買受人無權(quán)退房B.出賣人只需退還超出部分房?jī)r(jià)款C.買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)退還全部房款及利息D.雙方協(xié)商解決，法律不予干預(yù)【答案】C【解析】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)退還全部房款及利息。5.下列關(guān)于住房公積金貸款的說法，錯(cuò)誤的是（）A.貸款利率低于商業(yè)貸款B.貸款額度由繳存余額和繳存時(shí)間決定C.可用于購買、建造、翻建、大修自住住房D.可用于購買商業(yè)用房【答案】D【解析】住房公積金貸款僅限用于購買、建造、翻建、大修自住住房，不得用于商業(yè)用房。6.某購房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購買二手房，經(jīng)紀(jì)公司未履行如實(shí)告知義務(wù)，導(dǎo)致購房人遭受損失，下列說法正確的是（）A.購房人只能向賣方索賠B.經(jīng)紀(jì)公司不承擔(dān)任何責(zé)任C.經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任D.由住建部門承擔(dān)賠償責(zé)任【答案】C【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未履行如實(shí)告知義務(wù)，造成委托人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。7.下列關(guān)于“限購房”政策的說法，正確的是（）A.限購政策僅適用于一線城市B.限購政策由中央政府統(tǒng)一制定C.限購政策屬于地方性調(diào)控措施D.限購政策已全面取消【答案】C【解析】限購政策屬于地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況制定的調(diào)控措施，非全國統(tǒng)一政策。8.關(guān)于房地產(chǎn)交易中的“陰陽合同”，下列說法正確的是（）A.陽合同有效，陰合同無效B.陰合同有效，陽合同無效C.兩份合同均無效D.以實(shí)際履行合同為準(zhǔn)【答案】D【解析】司法實(shí)踐中，若“陰陽合同”存在價(jià)格差異，一般以實(shí)際履行合同為準(zhǔn)，逃避稅收部分將被認(rèn)定無效。9.下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)登記的種類？（）A.首次登記B.轉(zhuǎn)移登記C.預(yù)告登記D.合同備案登記【答案】D【解析】合同備案登記屬于行政管理行為，不屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的登記種類。10.關(guān)于“帶押過戶”政策，下列說法正確的是（）A.僅適用于新建商品房B.需先結(jié)清原貸款方可過戶C.可在原貸款未結(jié)清情況下辦理過戶D.僅適用于商業(yè)用房【答案】C【解析】“帶押過戶”是指在不結(jié)清原按揭貸款的前提下，完成房屋過戶、抵押權(quán)變更等手續(xù)，2023年起已在多地試點(diǎn)推行。11.下列關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房”的說法，錯(cuò)誤的是（）A.政府與購房人按比例共有產(chǎn)權(quán)B.購房人可逐步購買政府產(chǎn)權(quán)份額C.可自由上市交易D.屬于保障性住房的一種【答案】C【解析】共有產(chǎn)權(quán)房上市交易需滿足一定年限，并優(yōu)先回購給政府或符合資格家庭，非完全自由交易。12.關(guān)于“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)政策，下列說法正確的是（）A.全國已全面開征B.上海、重慶為首批試點(diǎn)城市C.僅對(duì)商業(yè)用房征收D.由國家稅務(wù)總局統(tǒng)一征收【答案】B【解析】房產(chǎn)稅試點(diǎn)始于2011年，上海、重慶為首批試點(diǎn)城市，目前尚未全國推廣。13.下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的范圍？（）A.定金B(yǎng).首付款C.按揭貸款D.裝修款【答案】D【解析】裝修款不屬于房屋交易價(jià)款，不納入資金監(jiān)管范圍。14.關(guān)于“學(xué)區(qū)房”政策，下列說法正確的是（）A.購房即可入讀對(duì)口學(xué)校B.學(xué)區(qū)劃分每年可能調(diào)整C.學(xué)區(qū)房不受限購政策影響D.學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格由政府統(tǒng)一定價(jià)【答案】B【解析】學(xué)區(qū)劃分由教育局根據(jù)人口密度、學(xué)校容量等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整，非永久不變。15.下列關(guān)于“二手房交易資金監(jiān)管”的說法，正確的是（）A.由買賣雙方自行協(xié)商是否監(jiān)管B.必須通過政府指定賬戶監(jiān)管C.由銀行自行決定是否監(jiān)管D.僅適用于貸款購房【答案】B【解析】多地已強(qiáng)制要求二手房交易資金通過政府指定監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)，保障交易安全。16.關(guān)于“商品房現(xiàn)售”的條件，下列說法錯(cuò)誤的是（）A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.已通過竣工驗(yàn)收D.已辦理初始登記【答案】D【解析】商品房現(xiàn)售不需辦理初始登記，初始登記是開發(fā)商完成建設(shè)后辦理的大產(chǎn)權(quán)證。17.下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)交易合同必備條款？（）A.房屋坐落B.房屋價(jià)格C.房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)D.交付時(shí)間【答案】C【解析】裝修標(biāo)準(zhǔn)非合同必備條款，可在補(bǔ)充協(xié)議中約定。18.關(guān)于“購房資格”審查，下列說法正確的是（）A.由開發(fā)商負(fù)責(zé)審查B.由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)審查C.由住建部門審查D.由銀行審查【答案】C【解析】購房資格審查由住建部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，確保符合限購政策。19.下列關(guān)于“房屋交易稅費(fèi)”的說法，正確的是（）A.契稅由賣方繳納B.增值稅由買方繳納C.個(gè)稅由賣方繳納D.印花稅由雙方各半承擔(dān)【答案】C【解析】個(gè)人所得稅由賣方繳納，契稅由買方繳納，增值稅由賣方繳納（非住宅），印花稅已免征（住宅）。20.關(guān)于“房屋買賣合同的解除權(quán)”，下列說法錯(cuò)誤的是（）A.賣方逾期交房，買方可解除合同B.買方逾期付款，賣方可解除合同C.房屋質(zhì)量不合格，買方可解除合同D.房?jī)r(jià)下跌，買方可解除合同【答案】D【解析】房?jī)r(jià)下跌不構(gòu)成法定解除事由，合同應(yīng)繼續(xù)履行。21.下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)交易中的“不可抗力”？（）A.地震B(yǎng).洪水C.政府限購政策出臺(tái)D.房?jī)r(jià)波動(dòng)【答案】D【解析】房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不構(gòu)成不可抗力。22.關(guān)于“房屋預(yù)告登記”的效力，下列說法正確的是（）A.僅具有證明效力B.可防止賣方“一房二賣”C.可替代產(chǎn)權(quán)登記D.有效期為1年【答案】B【解析】預(yù)告登記具有排他效力，可防止賣方再次處分房屋。23.下列關(guān)于“房地產(chǎn)估價(jià)”的說法，正確的是（）A.由買賣雙方協(xié)商確定B.由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)評(píng)估C.由具有資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估D.由銀行評(píng)估【答案】C【解析】房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)依法評(píng)估，確保公正性。24.關(guān)于“房屋買賣合同網(wǎng)簽”的說法，錯(cuò)誤的是（）A.網(wǎng)簽后合同生效B.網(wǎng)簽可防止“一房二賣”C.網(wǎng)簽后不可解除合同D.網(wǎng)簽信息同步至住建系統(tǒng)【答案】C【解析】網(wǎng)簽后仍可依法解除合同，如協(xié)商一致或符合法定解除條件。25.下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)交易中的“違約行為”？（）A.逾期交房B.逾期付款C.房屋被查封D.房屋面積誤差在3%以內(nèi)【答案】D【解析】面積誤差在3%以內(nèi)屬合理范圍，不構(gòu)成違約。26.關(guān)于“房屋交易中的中介服務(wù)費(fèi)”，下列說法正確的是（）A.由賣方單方承擔(dān)B.由買方單方承擔(dān)C.由雙方協(xié)商確定D.由政府統(tǒng)一定價(jià)【答案】C【解析】中介服務(wù)費(fèi)由雙方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)商確定，無政府統(tǒng)一定價(jià)。27.下列關(guān)于“房屋交易中的定金罰則”的說法，正確的是（）A.買方違約，定金可退B.賣方違約，需雙倍返還定金C.定金不得超過總房款的10%D.定金合同必須書面形式【答案】B【解析】賣方違約應(yīng)雙倍返還定金，定金不得超過主合同標(biāo)的額的20%，定金合同為實(shí)踐性合同。28.關(guān)于“房屋交易中的按揭貸款審批未通過”的處理，下列說法正確的是（）A.買方必須全款支付B.合同自動(dòng)解除C.可協(xié)商解除合同D.賣方必須退還全部定金【答案】C【解析】貸款未獲批，雙方可協(xié)商解除合同，是否退還定金依合同約定。29.下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)交易中的“信息披露義務(wù)”？（）A.房屋抵押情況B.房屋查封情況C.房屋歷史成交價(jià)D.房屋產(chǎn)權(quán)年限【答案】C【解析】歷史成交價(jià)非強(qiáng)制披露信息，但抵押、查封、產(chǎn)權(quán)年限必須如實(shí)告知。30.關(guān)于“房屋交易中的產(chǎn)權(quán)調(diào)查”，下列說法正確的是（）A.由賣方負(fù)責(zé)B.由買方負(fù)責(zé)C.由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)D.由登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)【答案】B【解析】產(chǎn)權(quán)調(diào)查是買方保障自身權(quán)益的重要手段，應(yīng)由買方主動(dòng)發(fā)起。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，請(qǐng)將所有正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)，漏選、錯(cuò)選均不得分）31.下列哪些情形會(huì)導(dǎo)致商品房買賣合同無效？（）A.賣方未取得預(yù)售許可證B.房屋為違法建筑C.房屋已設(shè)定抵押D.房屋被依法查封【答案】A、B、D【解析】未取得預(yù)售許可證、違法建筑、被查封房屋均導(dǎo)致合同無效，設(shè)定抵押不必然導(dǎo)致合同無效。32.下列哪些屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得從事的行為？（）A.代收房款B.提供虛假房源信息C.賺取差價(jià)D.協(xié)助辦理貸款【答案】A、B、C【解析】經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收房款、提供虛假信息、賺取差價(jià)，協(xié)助貸款屬合法服務(wù)。33.下列哪些屬于購房人可依法解除合同的情形？（）A.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格B.賣方逾期交房超過90日C.房屋面積誤差比超過3%D.房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)低于宣傳【答案】A、B、C【解析】裝修標(biāo)準(zhǔn)問題可索賠，但不一定構(gòu)成解除條件。34.下列哪些屬于房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)？（）A.契稅B.增值稅C.土地增值稅D.教育費(fèi)附加【答案】A、B、C、D【解析】以上均為房地產(chǎn)交易中可能涉及的稅費(fèi)。35.下列哪些屬于房地產(chǎn)交易合同中的“附屬條款”？（）A.裝修標(biāo)準(zhǔn)B.家具家電清單C.戶口遷出時(shí)間D.房屋交付時(shí)間【答案】A、B、C【解析】交付時(shí)間為必備條款，其余為附屬條款。36.下列哪些屬于房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的作用？（）A.防止“一房二賣”B.保障交易安全C.降低交易成本D.防止資金挪用【答案】A、B、D【解析】資金監(jiān)管不直接降低成本，反而可能增加時(shí)間成本。37.下列哪些屬于房地產(chǎn)交易中的“可撤銷合同”情形？（）A.重大誤解B.顯失公平C.一方以欺詐手段訂立合同D.合同未網(wǎng)簽【答案】A、B、C【解析】未網(wǎng)簽不導(dǎo)致合同可撤銷，僅影響備案效力。38.下列哪些屬于房地產(chǎn)交易中的“合同履行抗辯權(quán)”？（）A.同時(shí)履行抗辯權(quán)B.先履行抗辯權(quán)C.不安抗辯權(quán)D.先訴抗辯權(quán)【答案】A、B、C【解析】先訴抗辯權(quán)為擔(dān)保法概念，不適用于買賣合同。39.下列哪些屬于房地產(chǎn)交易中的“法定優(yōu)先購買權(quán)”？（）A.共有人B.承租人C.抵押權(quán)人D.近親屬【答案】A、B【解析】共有人、承租人享有法定優(yōu)先購買權(quán)，抵押權(quán)人、近親屬無此權(quán)利。40.下列哪些屬于房地產(chǎn)交易中的“合同無效后的法律后果”？（）A.返還財(cái)產(chǎn)B.賠償損失C.繼續(xù)履行D.收繳違法所得【答案】A、B、D【解析】合同無效后不再履行，應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失，必要時(shí)收繳違法所得。三、判斷題（每題1分，共10分。請(qǐng)判斷下列說法是否正確，正確的填“√”，錯(cuò)誤的填“×”）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可依法代收房款。（）【答案】×【解析】經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收房款，違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。42.房屋買賣合同一經(jīng)網(wǎng)簽即不可解除。（）【答案】×【解析】網(wǎng)簽后仍可依法解除，如符合法定或約定條件。43.房屋預(yù)告登記后，賣方不得再將房屋出售給他人。（）【答案】√【解析】預(yù)告登記具有排他效力，防止“一房二賣”。44.房屋面積誤差比超過3%，買方必須退房。（）【答案】×【解析】買方可選擇退房或繼續(xù)履行，非強(qiáng)制退房。45.房地產(chǎn)交易中的定金不得超過總房款的20%。（）【答案】√【解析】《民法典》第586條規(guī)定，定金不得超過主合同標(biāo)的額的20%。46.房屋被查封后仍可進(jìn)行交易。（）【答案】×【解析】被查封房屋不得轉(zhuǎn)讓，合同無效。47.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可收取差價(jià)作為服務(wù)費(fèi)。（）【答案】×【解析】經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取差價(jià)，違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。48.房屋買賣合同未網(wǎng)簽即無效。（）【答案】×【解析】合同自雙方簽字蓋章即生效，網(wǎng)簽僅為備案程序。49.房屋交易中的契稅由賣方繳納。（）【答案】×【解析】契稅由買方繳納，賣方繳納增值稅、個(gè)稅等。50.房屋買賣合同中可約定戶口遷出時(shí)間。（）【答案】√【解析】戶口遷出時(shí)間為常見附屬條款，具有合同效力。四、案例分析題（每題10分，共40分。請(qǐng)結(jié)合案情，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)作答）【案例一】2025年3月，張某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購買李某名下二手房，合同約定總價(jià)300萬元，定金20萬元，首付款100萬元，剩余房款按揭支付。合同簽訂后，張某支付定金及首付款，但在辦理過戶前發(fā)現(xiàn)該房屋已于2025年1月被法院查封。張某要求解除合同并返還已付款項(xiàng)，李某拒絕，稱可等解封后繼續(xù)履行。問題：（1）張某是否有權(quán)解除合同？（2）經(jīng)紀(jì)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？（3）張某可主張哪些賠償？【參考答案】（1）有權(quán)解除。根據(jù)《民法典》第563條，因房屋被查封導(dǎo)致合同無法履行，張某可依法解除合同。（2）若經(jīng)紀(jì)公司未履行房源核驗(yàn)義務(wù)，依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（3）張某可主張返還已付定金、首付款及利息，若經(jīng)紀(jì)公司