本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制重慶四方新材股份有限公司擬實(shí)施資產(chǎn)減值測(cè)試涉及的重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額京信評(píng)報(bào)字(2025)第604號(hào)中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 1 2 4 4二、評(píng)估目的 5三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 5 5 6第二章評(píng)估依據(jù) 6 6 7 6 第三章評(píng)估方法 8第四章評(píng)估程序及實(shí)施過程 二、編制評(píng)估計(jì)劃 三、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 1 第五章評(píng)估假設(shè) 一、本次評(píng)估采用的假設(shè) 1 第六章評(píng)估結(jié)論 第七章特別事項(xiàng)說明 第八章評(píng)估報(bào)告的使用限制說明 第九章評(píng)估報(bào)告日及其他 重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—1—一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人(以下簡(jiǎn)稱其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人)使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者超出使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—2—重慶四方新材股份有限公司擬實(shí)施資產(chǎn)減值測(cè)試涉及的重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告京信評(píng)報(bào)字(2025)第604號(hào)以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估的詳細(xì)情況，正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。重慶四方新材股份有限公司：中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后凈額法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)重慶四方新材股份有限公司擬實(shí)施資產(chǎn)減值測(cè)試涉及的重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估目的：重慶四方新材股份有限公司擬實(shí)施資產(chǎn)減值測(cè)試，需要對(duì)涉及的重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額進(jìn)行評(píng)估，為重慶四方新材股份有限公司提供資產(chǎn)減值測(cè)試的價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象：重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額。評(píng)估范圍：位于重慶市九龍坡區(qū)石楊路258號(hào)3套成套住宅，建筑面積共計(jì)387.84平方米，該房地產(chǎn)以抵付委托人工程款形成，申報(bào)抵房含稅金額720.23萬(wàn)元，抵房不含稅金額660.76萬(wàn)元。價(jià)值類型：可收回金額評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年11月20日評(píng)估方法：公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后凈額法評(píng)估結(jié)論：經(jīng)評(píng)估，在上述評(píng)估目的、資產(chǎn)不改變用途持續(xù)使用等假設(shè)條件下，重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2025年11月20日可收回金額為615.36萬(wàn)元，評(píng)估減值45.40萬(wàn)元，減值率6.87%。評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚褐貞c四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表資產(chǎn)類別(不含稅)BCD以下特別事項(xiàng)提請(qǐng)報(bào)告使用者予以充分關(guān)注：本摘要僅用于上述經(jīng)濟(jì)行為，由委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用，有效期自二○二五年十一月二十日起至二○二六年十一月十九日止。但在此期間，若遇評(píng)估對(duì)象狀況發(fā)生較大變化或市場(chǎng)發(fā)生較大波動(dòng)，本摘要即失效。本摘要不得被引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定的除外。重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—4—重慶四方新材股份有限公司擬實(shí)施資產(chǎn)減值測(cè)試涉及的重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額京信評(píng)報(bào)字(2025)第604號(hào)重慶四方新材股份有限公司：中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后凈額法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)重慶四方新材股份有限公司擬實(shí)施資產(chǎn)減值測(cè)試涉及的重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)在2025年11月20日的可收回金額進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：第一章基本情況一、委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位及約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位概況名稱：重慶四方新材股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“四方新材”)股票代碼：605122.SH企業(yè)類型：股份有限公司(上市公司)法定住所：重慶市巴南區(qū)南彭街道南湖路306號(hào)法定代表人：李德志營(yíng)業(yè)期限：2003-08-18至無(wú)固定期限經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：普通貨運(yùn)、貨物專用運(yùn)輸(罐式)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))一般項(xiàng)目：預(yù)拌混凝土專業(yè)承包不分等級(jí)(按行政許可核定期限從事經(jīng)營(yíng));銷售建筑材料、五金、交電、金屬材料(不含稀貴金屬);石灰?guī)r露天開采(僅限取得采礦許可證的分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)),砼結(jié)構(gòu)構(gòu)件制造，砼結(jié)構(gòu)構(gòu)件銷售，模具制造，模具銷售，新材料技術(shù)研發(fā)，新材料技術(shù)推廣服務(wù)，新型建筑材料制造(不含危險(xiǎn)化學(xué)品),工程管理服務(wù)，建筑砌塊制造，輕質(zhì)建筑材料銷售，樓梯銷售，建筑砌塊銷售，水泥制品銷售，工程和技術(shù)研究和試驗(yàn)發(fā)展 (除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—5—(二)其他評(píng)估報(bào)告使用人1、資產(chǎn)評(píng)估合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人資產(chǎn)評(píng)估委托合同未約定其他評(píng)估報(bào)告使用人。2、法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人從相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。二、評(píng)估目的重慶四方新材股份有限公司擬實(shí)施資產(chǎn)減值測(cè)試，為此，重慶四方新材股份有限公司委托中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額進(jìn)行評(píng)估，為重慶四方新材股份有限公司提供資產(chǎn)減值測(cè)試的價(jià)值參考意見。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)本次評(píng)估對(duì)象為重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額。(二)評(píng)估范圍為位于重慶市九龍坡區(qū)石楊路258號(hào)3套成套住宅，建筑面積共計(jì)387.84平方米，該房地產(chǎn)以抵付委托人工程款形成，申報(bào)抵房含稅金額720.23萬(wàn)元，抵房不含稅金額660.76萬(wàn)元。(三)委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。(四)資產(chǎn)狀況1、資產(chǎn)的分布情況評(píng)估對(duì)象位于重慶市九龍坡區(qū)石楊路258號(hào)。2、資產(chǎn)特點(diǎn)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)共計(jì)3套成套住宅，建筑面積共387.84平方米，用途為成套住宅，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，約于2024年建成。評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)是以房產(chǎn)抵付委托人工程款形成，目前已開始辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，產(chǎn)權(quán)證正在辦理中，評(píng)估對(duì)象處于空置狀態(tài)。建成時(shí)間面積(m2)結(jié)構(gòu)1號(hào)4幢1-31、2層2號(hào)4幢7-17、8層33、權(quán)屬狀況根據(jù)委托人提供的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表》、《抵房協(xié)議》、《重慶市商品房買賣合同(現(xiàn)售)》,委估資產(chǎn)是以房產(chǎn)抵付委托人工程款形成。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估對(duì)象空置中，無(wú)抵押、擔(dān)保、設(shè)立地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)事項(xiàng)。重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—6—8號(hào)一資產(chǎn)減值》,資產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)估計(jì)其可收回金額。因此，結(jié)合《以財(cái)務(wù)報(bào)五、評(píng)估基準(zhǔn)日為保證資產(chǎn)評(píng)估的及時(shí)性和合理性，確定2025年11月20日為評(píng)估基準(zhǔn)日。(一)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過);(二)《中華人民共和國(guó)公司法》(2023年12月29日第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)(三)《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議于修訂通過);(四)《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第97號(hào));(五)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第691號(hào)，根據(jù)2017年11月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止<中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例>的決定》第二次修訂);(六)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(中華人民共和國(guó)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào)，根據(jù)2011年10月28日《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則>和〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的決定》修訂);36號(hào));(八)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司—7—(九)《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議通過);(十)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過);(十一)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第十二次會(huì)議修訂通過);(十二)《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記條例》(2014年11月24日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第656號(hào)公布根據(jù)2019年3月24日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第一次修訂根據(jù)2024年3月10日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);(十三)《中華人民共和國(guó)印花稅法》(2021年6月10日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過)(十四)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅法》(2020年8月11日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過)(十五)《國(guó)務(wù)院征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定(2005年修訂)》(國(guó)務(wù)院令第448號(hào))(十六)其他相關(guān)法律法規(guī)。(一)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào));(二)《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào));(三)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)〔2020〕31號(hào));(四)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào));(五)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));(六)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào));(七)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào));(八)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào));(九)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào));(十)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》(中評(píng)協(xié)〔2017)45號(hào)〕;(十一)《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào));(十二)《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017)47號(hào)〕;(十三)《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào));第797號(hào));重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(十五)《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)〔2019〕39(十六)《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)報(bào)備管理辦法》(中評(píng)協(xié)〔2021)30號(hào)〕;(十七)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(2014年7月23日財(cái)政部令第76號(hào)修訂);(十八)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》(財(cái)會(huì)〔2006)3號(hào)〕;(十九)其他與本項(xiàng)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估準(zhǔn)則、規(guī)范。三、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)(一)《重慶市商品房買賣合同(現(xiàn)售)》;(二)產(chǎn)權(quán)持有單位出具的《承諾函》;(三)企業(yè)提供的評(píng)估申報(bào)明細(xì)表。(一)評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的與本次評(píng)估有關(guān)的其他詢價(jià)及調(diào)查資料；(三)《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》(四)相關(guān)稅收法規(guī)及稅率；(五)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員收集的其他有關(guān)資料。第三章評(píng)估方法根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評(píng)估對(duì)象和計(jì)量方法的規(guī)定，選擇評(píng)估方法。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》第六條規(guī)定：資產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)估計(jì)其可收回金額。可收回金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。(一)公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》第八條規(guī)定，公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額確定依次考慮以下方法計(jì)算：1、根據(jù)公平交易中銷售協(xié)議價(jià)格減去可直接歸屬于該資產(chǎn)處置費(fèi)用的金額確定。2、不存在銷售協(xié)議但存在資產(chǎn)活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)按照該資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格減去處置費(fèi)用后的金額確定。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格通常應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的買方出價(jià)確定。重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3、在不存在銷售協(xié)議和資產(chǎn)活躍市場(chǎng)的情況下，應(yīng)當(dāng)以可獲取的最佳信息為基礎(chǔ)，估計(jì)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額，該凈額可以參考同行業(yè)類似資產(chǎn)的最近交易價(jià)格或者結(jié)果進(jìn)行估計(jì)。企業(yè)按照上述規(guī)定仍然無(wú)法可靠估計(jì)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額的，應(yīng)當(dāng)以該資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回金額。(二)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》第九條規(guī)定，資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)在持續(xù)使用過程中和最終處置時(shí)所產(chǎn)生的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量，選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)后的金額加以確定。預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，應(yīng)當(dāng)綜合考慮資產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量、使用壽命和折現(xiàn)率等因素。本次納入評(píng)估范圍的房地產(chǎn)用途為成套住宅，不存在銷售協(xié)議，但是存在活躍市場(chǎng)，可以按照該資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格減去處置費(fèi)用后的金額確定，故可采用公允價(jià)值減去處置費(fèi)用確定其可收回金額；目前被評(píng)估對(duì)象處于空置中，且當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在租售比相差較大，故不適宜采用預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值確定其可收回金額。綜上，本次評(píng)估以房地產(chǎn)公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后凈額法確定可收回金額。基本公式為：可收回金額=資產(chǎn)公允價(jià)值-處置費(fèi)用1、資產(chǎn)公允價(jià)值公允價(jià)值采用市場(chǎng)法確定。市場(chǎng)法是將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)公允價(jià)值=比準(zhǔn)價(jià)格×建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)2、處置費(fèi)用處置費(fèi)用包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)以及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用等。重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—10—第四章評(píng)估程序及實(shí)施過程一、進(jìn)行前期調(diào)查本公司接到委托人的通知后，即安排有關(guān)負(fù)責(zé)人到委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位處與負(fù)責(zé)人、相關(guān)人員進(jìn)行溝通，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查。了解評(píng)估目的和所涉及的經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)估對(duì)象、范圍，了解評(píng)估對(duì)象的基本情況及納入評(píng)估范圍資產(chǎn)的具體類型、分布情況和特點(diǎn)，了解委托人對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的考慮和對(duì)報(bào)告完成日期的要求。經(jīng)過綜合分析和評(píng)價(jià)，在確定本評(píng)估機(jī)構(gòu)具備承擔(dān)此項(xiàng)評(píng)估的專業(yè)勝任能力，可以獨(dú)立地進(jìn)行評(píng)估，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)的情況下，與委托人洽談并簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同。二、編制評(píng)估計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)評(píng)估的需要，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，安排資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估輔助人員，組成評(píng)估項(xiàng)目組。由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制評(píng)估計(jì)劃，經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核后實(shí)施。評(píng)估計(jì)劃的內(nèi)容涵蓋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等實(shí)施評(píng)估的全過程，初步確定評(píng)定估算所采用的基本方法，并對(duì)評(píng)估的各個(gè)階段作出相應(yīng)的時(shí)間安排。三、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查(一)向委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位布置并輔導(dǎo)有關(guān)人員填寫資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表。同時(shí)，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行清查。(二)向產(chǎn)權(quán)持有單位提交盡職調(diào)查清單，收集評(píng)估所需文件資料，包括房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。(三)根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則要求進(jìn)行資產(chǎn)核實(shí)和現(xiàn)場(chǎng)查勘。1、對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的產(chǎn)權(quán)證明文件、資料進(jìn)行征詢、鑒別，查明房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況；并對(duì)可能影響資產(chǎn)評(píng)估的重大事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查。2、對(duì)評(píng)估對(duì)象的坐落、面積、建筑結(jié)構(gòu)、用途等情況進(jìn)行核對(duì)，觀察評(píng)估對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況(如設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護(hù)等),拍攝反映評(píng)估對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況及其周圍環(huán)境和景觀或臨路狀況的影像資料，調(diào)查了解評(píng)估對(duì)象歷史使用狀況、周邊乃至當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)行情，并搜集補(bǔ)充評(píng)估所必要的其他資料等。3、收集周邊市場(chǎng)交易案例情況，填寫查勘記錄。(四)通過座談會(huì)、走訪等方式，聽取產(chǎn)權(quán)持有單位有關(guān)人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，并形成訪談?dòng)涗?。重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告四、收集整理評(píng)估資料對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行分析，判斷每一份資料的可靠性、合理性和可用性，其過程是去粗取精、去偽存真。經(jīng)過分析和篩選，匯集所有合理、可靠的資料。根據(jù)評(píng)估工作需要對(duì)評(píng)估資料進(jìn)行歸納整理。五、展開評(píng)定估算對(duì)歸納整理后的各類評(píng)估資料所反映的信息進(jìn)行提煉，通過分析測(cè)算得到評(píng)估所需要的而在評(píng)估過程中又無(wú)法直接獲取的各種數(shù)據(jù)、參數(shù)。然后，采用一定的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)定估算。六、形成評(píng)估結(jié)論對(duì)評(píng)估中采用的各項(xiàng)參數(shù)和評(píng)定估算過程進(jìn)行復(fù)查和分析，必要時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷?，在確認(rèn)各項(xiàng)參數(shù)選擇合適、評(píng)定估算過程基本合規(guī)合理的情況下，得出評(píng)估結(jié)論。七、編制出具評(píng)估報(bào)告根據(jù)評(píng)估工作情況，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，經(jīng)過本評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級(jí)復(fù)核后，形成初步報(bào)告。就初步評(píng)估報(bào)告向委托人征求意見，并對(duì)涉及的相關(guān)事項(xiàng)與委托人進(jìn)行必要溝通。在不影響本評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)最終評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，采納委托人對(duì)報(bào)告的合理意見或建議。然后，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員完成上述資產(chǎn)評(píng)估程序后，由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具并提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)要求評(píng)估結(jié)論必須公允，而所有公允的評(píng)估結(jié)論都是有條件約束的。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)正是表現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估條件約束的重要形式。一、本次評(píng)估采用的假設(shè)(一)基本假設(shè)1、交易假設(shè)交易假設(shè)，是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)；2、公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—12—交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣為基礎(chǔ)；3、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)，是假定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后仍按照原來的用途、使用方式持續(xù)使用下去。(二)一般假設(shè)1、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，產(chǎn)權(quán)持有單位所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化；2、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后產(chǎn)權(quán)持有單位的經(jīng)營(yíng)者是負(fù)責(zé)的，并且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其3、假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；4、假設(shè)和產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)的利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等評(píng)估基準(zhǔn)日后不發(fā)生重大變化；5、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)企業(yè)造成重大不利影(三)具體假設(shè)1、本次評(píng)估假設(shè)委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；2、假設(shè)納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)按計(jì)劃完成產(chǎn)權(quán)變更登記，委托人合法擁有、使用、處置資產(chǎn)并享有其收益的權(quán)利，不存在影響委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估相關(guān)因素。二、評(píng)估假設(shè)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽字資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后，我們的評(píng)估結(jié)論是：在前述評(píng)估目的、資產(chǎn)不改變用途持續(xù)使用等假設(shè)條件下，重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2025年11月20日可收回金額為615.36萬(wàn)元，評(píng)估減值45.40萬(wàn)元，減值率6.87%。評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚嘿Y產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)類別(不含稅)BC評(píng)估結(jié)果詳細(xì)情況詳見《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。第七章特別事項(xiàng)說明一、權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形(一)委估資產(chǎn)是以房產(chǎn)抵付委托人工程款形成，目前已開始辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。(二)納入評(píng)估范圍的房地產(chǎn)正在辦理產(chǎn)權(quán)證，房屋面積以產(chǎn)權(quán)持有單位提供的《重慶市商品房買賣合同信息證明》記載的建筑面積進(jìn)行測(cè)算，委托人承諾目前正在辦證房屋均完成施工建設(shè)并已取得竣工備案登記證書，建設(shè)質(zhì)量符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)質(zhì)量安全問題，并能順利辦理產(chǎn)權(quán)證。因此本次對(duì)評(píng)估對(duì)象按完整的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并且未考慮辦理產(chǎn)權(quán)證所產(chǎn)生的費(fèi)用對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。二、委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況本次評(píng)估，未發(fā)現(xiàn)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況。三、評(píng)估基準(zhǔn)日存在的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素本次評(píng)估，未發(fā)現(xiàn)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素。四、重大期后事項(xiàng)評(píng)估基準(zhǔn)日至本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具日之間，我們未發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)持有單位發(fā)生了對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)，委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位亦未通過有效方式明確告知存在重大期后事項(xiàng)。五、評(píng)估程序受限的說明本評(píng)估報(bào)告無(wú)任何評(píng)估程序受限的事項(xiàng)。六、其他需要說明的事項(xiàng)(一)評(píng)估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)評(píng)估結(jié)論造成影響時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論，須對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)以及市場(chǎng)情況的變化不承擔(dān)任何責(zé)任，亦沒有義務(wù)就評(píng)估基準(zhǔn)日后發(fā)生的事項(xiàng)或情況修正評(píng)估報(bào)告。(二)對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，我們未考慮該等資產(chǎn)用于評(píng)估目的可能承擔(dān)的重慶四方新材股份有限公司部分房地產(chǎn)可收回金額資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—14—費(fèi)用和稅項(xiàng)；未考慮資產(chǎn)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保、訴訟事項(xiàng)及可能的特殊交易方式追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。(三)對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位委托時(shí)未作特殊說明而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。(四)本資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論由中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具