2025年新物業(yè)管理技能及理論知識(shí)考試題與答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分）1.根據(jù)2024年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》新增條款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備存在隱蔽工程質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)在（）個(gè)工作日內(nèi)向建設(shè)單位發(fā)出書面整改通知？A.3B.5C.7D.10答案：B2.某小區(qū)電梯困人事件中，物業(yè)監(jiān)控系統(tǒng)顯示電梯報(bào)警后3分鐘內(nèi)未觸發(fā)自動(dòng)派單，導(dǎo)致救援延遲。根據(jù)《智慧物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（2025）》，電梯應(yīng)急響應(yīng)系統(tǒng)的自動(dòng)派單時(shí)限應(yīng)為（）？A.30秒B.1分鐘C.2分鐘D.5分鐘答案：B3.業(yè)主將住宅改為棋牌室對(duì)外經(jīng)營，未告知物業(yè)及其他業(yè)主。依據(jù)《民法典》第279條，物業(yè)應(yīng)首先采取的措施是（）？A.直接制止并關(guān)閉棋牌室B.向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告C.要求業(yè)主恢復(fù)原狀D.書面通知業(yè)主停止違規(guī)行為并告知利害關(guān)系人答案：D4.某小區(qū)公共區(qū)域廣告費(fèi)收入為12萬元/年，根據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法（2024修訂）》，公共收益中可用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)不足的比例最高為（）？A.20%B.30%C.40%D.50%答案：A5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展消防演練時(shí)，需至少提前（）日在小區(qū)顯著位置公告演練時(shí)間、內(nèi)容及注意事項(xiàng)？A.3B.5C.7D.10答案：C6.業(yè)主投訴陽臺(tái)外墻滲水，物業(yè)經(jīng)核查屬于房屋保修期內(nèi)質(zhì)量問題。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，物業(yè)應(yīng)在（）個(gè)工作日內(nèi)協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位處理？A.3B.5C.7D.10答案：A7.某小區(qū)采用“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)模式，為獨(dú)居老人安裝智能水表。當(dāng)水表連續(xù)（）小時(shí)讀數(shù)低于0.01立方米時(shí)，系統(tǒng)需自動(dòng)向物業(yè)及家屬預(yù)警？A.6B.12C.24D.48答案：C8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定年度服務(wù)計(jì)劃時(shí)，業(yè)主滿意度調(diào)查覆蓋率應(yīng)不低于（）？A.60%B.70%C.80%D.90%答案：C9.地下車庫一氧化碳（CO）濃度監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的報(bào)警閾值為（）ppm？A.25B.50C.75D.100答案：B10.業(yè)主因房屋未裝修未入住，提出減免物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋，物業(yè)可減免的比例最高不超過（）？A.0%B.20%C.30%D.50%答案：C11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用無人機(jī)巡檢屋頂，需提前（）日向?qū)俚孛窈焦芾聿块T備案？A.3B.5C.7D.10答案：B12.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)中，喬木修剪應(yīng)保留主枝延長枝的外芽，剪口與芽的距離為（）cm？A.0.5-1B.1-1.5C.1.5-2D.2-2.5答案：A13.電梯年度安全檢驗(yàn)前，物業(yè)應(yīng)提前（）日通知電梯維保單位完成自檢并提交報(bào)告？A.10B.15C.20D.30答案：D14.業(yè)主大會(huì)表決“利用公共區(qū)域增設(shè)快遞柜”事項(xiàng)，需經(jīng)（）業(yè)主同意？A.專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上B.專有部分面積占比過半數(shù)且人數(shù)占比過半數(shù)C.專有部分面積占比3/4以上且人數(shù)占比3/4以上D.全體業(yè)主一致答案：B15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理需要調(diào)取業(yè)主監(jiān)控錄像，需經(jīng)（）書面同意？A.業(yè)主本人B.業(yè)主委員會(huì)C.社區(qū)居委會(huì)D.公安機(jī)關(guān)答案：A二、判斷題（每題1分，共10分）1.物業(yè)共用部位包括業(yè)主戶門外的走廊、樓梯間，但不包括小區(qū)圍墻。（）答案：×（小區(qū)圍墻屬于共用部位）2.業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)可限制其使用電梯卡進(jìn)出。（）答案：×（不得采取斷電、斷水、限制通行等方式催繳）3.公共收益的使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，物業(yè)可預(yù)支不超過年度收益10%用于應(yīng)急維修。（）答案：√4.消防控制室值班人員需持有中級(jí)建（構(gòu)）筑物消防員職業(yè)資格證書。（）答案：×（至少1名持中級(jí)證書，其他持初級(jí)即可）5.電梯維保記錄需由物業(yè)、維保單位雙方簽字確認(rèn)，保存期限不少于5年。（）答案：√6.業(yè)主將寵物犬遺棄在公共區(qū)域，物業(yè)可直接聯(lián)系動(dòng)物收容機(jī)構(gòu)處理。（）答案：×（應(yīng)先張貼尋主公告，7日后無認(rèn)領(lǐng)再處理）7.暴雨期間地下車庫進(jìn)水，物業(yè)未提前關(guān)閉車庫入口導(dǎo)致車輛被淹，需承擔(dān)賠償責(zé)任。（）答案：√8.物業(yè)使用人臉識(shí)別系統(tǒng)需取得業(yè)主書面同意，且不得將數(shù)據(jù)用于其他用途。（）答案：√9.業(yè)主裝修時(shí)拆除承重墻，物業(yè)應(yīng)立即制止并報(bào)告住建部門，無需通知其他業(yè)主。（）答案：×（需同時(shí)通知相鄰業(yè)主）10.物業(yè)服務(wù)合同終止后，新物業(yè)未入駐前，原物業(yè)應(yīng)繼續(xù)提供服務(wù)至業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)。（）答案：√三、簡答題（每題6分，共30分）1.簡述前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理的主要區(qū)別。答案：（1）責(zé)任主體不同：前期物業(yè)由建設(shè)單位選聘，常規(guī)物業(yè)由業(yè)主大會(huì)選聘；（2）合同期限不同：前期物業(yè)合同至業(yè)主大會(huì)成立并選聘新物業(yè)止，常規(guī)物業(yè)合同由雙方約定；（3）工作重點(diǎn)不同：前期物業(yè)側(cè)重承接查驗(yàn)、裝修管理，常規(guī)物業(yè)側(cè)重日常維護(hù)、服務(wù)優(yōu)化；（4）法律依據(jù)不同：前期物業(yè)受《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于建設(shè)單位義務(wù)的約束，常規(guī)物業(yè)以《民法典》及業(yè)主大會(huì)決議為依據(jù)。2.智慧物業(yè)平臺(tái)應(yīng)包含哪些核心功能模塊？答案：（1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理：業(yè)主信息、房屋檔案、設(shè)備臺(tái)賬；（2）智能運(yùn)維模塊：電梯、消防、照明等設(shè)備的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與故障預(yù)警；（3）服務(wù)工單系統(tǒng)：報(bào)修、投訴、咨詢的線上派單、進(jìn)度追蹤及評(píng)價(jià)；（4）業(yè)主互動(dòng)平臺(tái)：通知公告、費(fèi)用查詢、投票表決、社區(qū)活動(dòng)報(bào)名；（5）能耗管理模塊：水、電、氣的分項(xiàng)計(jì)量與節(jié)能分析；（6）安全管理模塊：監(jiān)控視頻AI分析、門禁聯(lián)動(dòng)、應(yīng)急事件調(diào)度。3.公共收益的管理需遵循哪些要求？答案：（1）單獨(dú)建賬：公共收益應(yīng)存入專用賬戶，與物業(yè)自有資金分賬管理；（2）定期公示：每季度至少公示一次收支明細(xì)，包括收入來源、支出項(xiàng)目及余額；（3）用途限制：主要用于補(bǔ)充維修資金、公共設(shè)施更新或業(yè)主共有部分維護(hù)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意不得用于物業(yè)企業(yè)運(yùn)營；（4）審計(jì)監(jiān)督：業(yè)主大會(huì)可委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)年度公共收益進(jìn)行審計(jì)；（5）業(yè)主決策：超過5萬元的大額支出需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過。4.簡述物業(yè)在應(yīng)對(duì)臺(tái)風(fēng)天氣時(shí)的主要防范措施。答案：（1）預(yù)警通知：提前48小時(shí)通過短信、公告、業(yè)主群發(fā)布臺(tái)風(fēng)預(yù)警，提示業(yè)主固定室外物品、檢查門窗；（2）設(shè)施檢查：加固廣告牌、路燈、綠化樹木，清理排水管網(wǎng)、雨水井雜物，測(cè)試應(yīng)急發(fā)電機(jī)、排水泵；（3）重點(diǎn)巡查：對(duì)屋頂、外墻、地下車庫、電梯井等易積水部位每2小時(shí)巡查一次；（4）應(yīng)急準(zhǔn)備：儲(chǔ)備沙袋、抽水泵、手電筒等物資，安排24小時(shí)值班，與社區(qū)、消防建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制；（5）災(zāi)后處置：臺(tái)風(fēng)后24小時(shí)內(nèi)完成公共區(qū)域清障，3日內(nèi)修復(fù)損壞設(shè)施，7日內(nèi)公示損失情況及維修計(jì)劃。5.業(yè)主以“未享受物業(yè)服務(wù)”為由拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？答案：（1）舉證服務(wù)內(nèi)容：提供保潔、安保、綠化等日常服務(wù)記錄，如垃圾清運(yùn)臺(tái)賬、巡邏打卡記錄、綠化養(yǎng)護(hù)照片；（2）解釋法律依據(jù)：依據(jù)《民法典》第944條，物業(yè)服務(wù)具有公共性，個(gè)別業(yè)主未實(shí)際使用不構(gòu)成拒交理由；（3）溝通協(xié)商：了解業(yè)主具體訴求，對(duì)服務(wù)瑕疵提出整改方案并約定期限；（4）合法催繳：書面催繳后仍拒交的，可通過業(yè)主委員會(huì)調(diào)解或向法院提起訴訟；（5）改進(jìn)服務(wù)：針對(duì)業(yè)主反饋的問題優(yōu)化服務(wù)流程，提升業(yè)主滿意度。四、案例分析題（每題15分，共30分）案例一：某小區(qū)2號(hào)樓電梯于2025年3月10日出現(xiàn)頻繁卡頓，業(yè)主多次報(bào)修。物業(yè)聯(lián)系維保單位后，維保人員3月12日到場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)是門機(jī)控制器故障，需更換配件。因配件需從廠家調(diào)貨，3月15日完成維修。3月14日，業(yè)主王某乘電梯時(shí)因突然墜落受傷，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)8000元。王某要求物業(yè)賠償，物業(yè)以“已聯(lián)系維保單位”為由拒絕。問題：物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？請(qǐng)說明法律依據(jù)及處理建議。答案：物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。法律依據(jù)：（1）《民法典》第942條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需對(duì)共用設(shè)施設(shè)備履行維修、養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)；（2）《特種設(shè)備安全法》第39條規(guī)定，電梯使用單位（物業(yè)）應(yīng)保證電梯處于安全運(yùn)行狀態(tài)，故障后需及時(shí)停用并設(shè)置警示標(biāo)志。處理建議：（1）物業(yè)未在電梯故障后采取停用措施（3月10日至14日期間仍允許使用），存在管理過失；（2）應(yīng)先行墊付王某醫(yī)療費(fèi)，再依據(jù)與維保單位的合同追究其延遲維修責(zé)任；（3）立即停用故障電梯，設(shè)置明顯警示標(biāo)識(shí)，向業(yè)主公示故障原因及修復(fù)進(jìn)度；（4）完善電梯故障應(yīng)急流程，明確“故障后30分鐘內(nèi)停用并報(bào)修”的操作標(biāo)準(zhǔn)。案例二：某小區(qū)業(yè)主李某因?qū)ξ飿I(yè)保潔服務(wù)不滿（樓道每3天清掃一次），自2024年1月起拒交物業(yè)費(fèi)（每月500元）。2025年4月，物業(yè)起訴李某支付欠費(fèi)7500元及違約金。李某辯稱：“物業(yè)未按合同約定每日清掃樓道，服務(wù)不達(dá)標(biāo)，有權(quán)拒交。”經(jīng)查，《物業(yè)服務(wù)合同》約定“樓道每日清掃1次”，但物業(yè)實(shí)際執(zhí)行每3天清掃1次，且未就調(diào)整服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)征求業(yè)主同意。問題：法院是否會(huì)支持物業(yè)的全部訴求？李某的抗辯是否成立？答案：法院不會(huì)支持物業(yè)的全部訴求，李某的部分抗辯成立。分析如下：（1）根據(jù)《