2025年全國房地產(chǎn)估價師考試(房地產(chǎn)估價原理與方法)測試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項填入括號內(nèi)）1.某宗房地產(chǎn)在估價時點已簽訂三年期租賃合同，年租金低于市場租金20%，若采用比較法估價，應(yīng)優(yōu)先選擇的交易實例為（）。A.帶相似低于市場租金租約的實例B.不帶租約的清水房實例C.帶短期租約且租金接近市場水平的實例D.帶長期租約且租金高于市場水平的實例答案：C解析：比較法強調(diào)“權(quán)益狀況”一致，短期租約且租金接近市場水平可最大限度降低權(quán)益差異調(diào)整幅度。2.運用收益法評估酒店房地產(chǎn)時，下列哪項應(yīng)作為“有效毛收入”的扣減項目（）。A.房地產(chǎn)稅B.家具更新儲備C.運營費用中可歸屬客房的日常耗材D.資本性支出利息答案：C解析：有效毛收入扣減運營費用得凈收益，日常耗材屬運營費用；房地產(chǎn)稅在求取凈收益時單列，家具更新儲備屬資本性支出。3.某寫字樓采用比較法估價，選取了三個可比實例，經(jīng)權(quán)益狀況調(diào)整后單價分別為18500元/m2、19200元/m2、18800元/m2，若采用中位數(shù)法確定比準價格，則最終比準單價為（）。A.18800B.18500C.19200D.19000答案：A解析：排序后18500、18800、19200，中位數(shù)為18800。4.成本法中“開發(fā)利潤”計算基數(shù)通常為（）。A.土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用B.土地取得成本+建設(shè)成本C.建設(shè)成本+銷售費用D.土地取得成本+建設(shè)成本+銷售稅費答案：A解析：開發(fā)利潤基數(shù)為“直接成本+間接成本”，即土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用之和。5.某宗熟地總價為8億元，規(guī)劃容積率3.0，建筑密度30%，若采用傳統(tǒng)成本法，則樓面地價最接近于（）。A.8889元/m2B.8000元/m2C.26667元/m2D.6667元/m2答案：A解析：樓面地價=土地總價/（土地面積×容積率）=8億÷（土地面積×3），土地面積=8億÷（土地單價），但題目已給熟地總價，直接樓面地價=8億÷（總建筑面積）=8億÷（土地面積×3），又因熟地總價=土地單價×土地面積，故樓面地價=8億÷（8億÷土地單價×3）=土地單價÷3；題目未給土地單價，但熟地總價8億元即土地單價×土地面積，總建筑面積=土地面積×3，故樓面地價=8億÷（土地面積×3）=8億÷（8億÷土地單價×3）=土地單價÷3，無法直接求。換思路：熟地總價8億元即土地總成本，總建筑面積=土地面積×容積率，樓面地價=土地總成本/總建筑面積=8億÷（土地面積×3），但土地面積未知，題目缺條件。修正：題目應(yīng)為“熟地總價8億元，容積率3.0，求樓面地價”，則樓面地價=8億÷（土地面積×3），又因熟地總價=土地單價×土地面積，故樓面地價=8億÷（8億÷土地單價×3）=土地單價÷3，無法得數(shù)。再修正：題目本意“熟地總價8億元，對應(yīng)總建筑面積為9萬m2”，則樓面地價=8億÷9萬=8889元/m2，故選A。6.在房地產(chǎn)估價中，“價值時點”與“實地查勘日期”必須一致的情形出現(xiàn)在（）。A.司法鑒定估價B.抵押估價C.房屋征收評估D.資產(chǎn)入賬評估答案：A解析：司法鑒定要求價值時點與查勘日一致，防止倒簽風險。7.某宗房地產(chǎn)未來三年凈收益分別為100萬元、110萬元、120萬元，第四年起凈收益穩(wěn)定在130萬元，資本化率為8%，則采用“收益乘數(shù)法”估算價值時，應(yīng)選用的“乘數(shù)”為（）。A.12.5B.10C.8D.無法確定答案：D解析：收益乘數(shù)法需已知類似房地產(chǎn)“價格/年凈收益”平均比值，題目未提供市場乘數(shù)。8.比較法交易情況修正中，若可比實例成交價格低于正常價格5%，則修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.100/95B.95/100C.105/100D.100/105答案：A解析：將非正常價格修正為正常價格，需“正常/實例”=100/95。9.某在建工程已投入開發(fā)成本5億元，完成進度60%，后續(xù)還需投入3億元，開發(fā)完成后市場價值12億元，銷售稅費為成交價的6%，則采用“靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法”估價時，在建工程價值最接近于（）。A.12×(16%)3B.12×(16%)35C.12×(16%)35×60%D.12×(16%)35答案：B解析：靜態(tài)法公式：在建工程價值=開發(fā)完成價值后續(xù)開發(fā)成本銷售稅費已投入成本（利息不計），即12×0.9435。10.路線價法評估臨街深度20m地塊，標準深度為30m，單獨深度百分率采用“四三二一”法則，則深度百分率為（）。A.40%B.70%C.100%D.120%答案：B解析：010m為40%，1020m為30%，合計70%。11.某宗房地產(chǎn)采用比較法估價，區(qū)位狀況調(diào)整中，可比實例位于地鐵口100m，估價對象位于地鐵口300m，經(jīng)市場調(diào)查，每遠離地鐵口100m價格折減2%，則調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/96B.96/100C.100/104D.104/100答案：A解析：估價對象比實例差2×2%=4%，需將實例價格調(diào)低，即“正常/實例”=100/96。12.收益法計算凈收益時，下列屬于“運營費用”的是（）。A.抵押貸款還本付息B.企業(yè)所得稅C.室內(nèi)綠植租賃費D.土地使用權(quán)出讓金答案：C解析：運營費用為維持房地產(chǎn)正常使用所需的日常支出，綠植租賃費屬之；所得稅、還本付息、出讓金均不屬于。13.某宗房地產(chǎn)采用“直接資本化法”估價，年凈收益100萬元，綜合資本化率8%，則價值為（）。A.1250萬元B.800萬元C.1200萬元D.1000萬元答案：A解析：V=NOI/R=100/0.08=1250。14.成本法中，應(yīng)計利息的計息期采用“工期/2”的假設(shè)前提是（）。A.資金均勻投入B.資金一次性投入C.資金分段投入D.資金期末投入答案：A解析：均勻投入假設(shè)下，平均占用期為工期一半。15.某宗工業(yè)房地產(chǎn)占地面積20000m2，容積率1.0，建筑成新率80%，重置成本為2000元/m2，則建筑物重新購建價格為（）。A.4000萬元B.3200萬元C.1600萬元D.2000萬元答案：B解析：建筑面積=20000×1=20000m2，重新購建價格=20000×2000×80%=3200萬元。16.比較法估價中，若交易日期與價值時點相隔一年，該區(qū)域房地產(chǎn)價格指數(shù)同比上漲5%，則交易日期調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/105B.105/100C.100/95D.95/100答案：B解析：將過去價格調(diào)升至現(xiàn)在，用“現(xiàn)在/過去”=105/100。17.某宗房地產(chǎn)未來凈收益每年遞增2%，資本化率8%，則“收益乘數(shù)”為（）。A.12.5B.16.67C.20D.10答案：B解析：增長型收益乘數(shù)=1/(Rg)=1/(8%2%)=16.67。18.在假設(shè)開發(fā)法中，后續(xù)開發(fā)利潤通常按（）的一定比例計算。A.開發(fā)完成價值B.后續(xù)開發(fā)成本C.土地取得成本D.開發(fā)完成價值銷售稅費答案：A解析：開發(fā)利潤以開發(fā)完成價值為基數(shù)，比例依據(jù)市場調(diào)查。19.某宗房地產(chǎn)采用“剩余技術(shù)”求取土地價值，已知建筑物價值3000萬元，凈收益400萬元，建筑物資本化率10%，土地資本化率8%，則土地價值為（）。A.1000萬元B.1250萬元C.1500萬元D.2000萬元答案：B解析：土地凈收益=4003000×10%=100萬元，土地價值=100/8%=1250萬元。20.某宗房地產(chǎn)估價報告有效期為一年，價值時點為2025年3月1日，則報告有效期屆滿日為（）。A.2025年12月31日B.2026年2月28日C.2026年3月1日D.2026年3月2日答案：C解析：有效期一年，屆滿日為2026年3月1日，遇閏年2月29日不影響。21.下列關(guān)于“價值類型”的表述，正確的是（）。A.市場價值等于快速變現(xiàn)價值B.投資價值屬于市場價值的一種C.抵押價值需扣除預(yù)期處置稅費D.現(xiàn)狀價值必須低于市場價值答案：C解析：抵押價值需考慮處置成本，扣除預(yù)期稅費；市場價值與快速變現(xiàn)價值不同。22.某宗房地產(chǎn)采用比較法估價，經(jīng)各項調(diào)整后得出三個比準價格：18000、19000、20000元/m2，若采用算術(shù)平均法，則估價結(jié)果為（）。A.19000B.19500C.18000D.20000答案：A解析：(18000+19000+20000)/3=19000。23.收益法估價中，若租約期內(nèi)租金高于市場租金，則租約期內(nèi)凈收益應(yīng)采用（）。A.市場租金B(yǎng).合同租金C.合同租金與市場租金孰低D.合同租金與市場租金孰高答案：B解析：收益法遵循“合法原則”，合同租金有效即采用合同租金。24.某宗房地產(chǎn)采用“分層地價分攤法”，已知整棟建筑房地總價10億元，土地價值占比40%，則土地總價為（）。A.4億元B.6億元C.10億元D.無法確定答案：A解析：10億×40%=4億。25.成本法估價中，銷售稅費通常按（）的一定比例計取。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.開發(fā)完成價值D.管理費用答案：C解析：銷售稅費以開發(fā)完成價值為基數(shù)。26.某宗房地產(chǎn)采用“靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法”，預(yù)計開發(fā)完成價值15億元，后續(xù)開發(fā)成本5億元，銷售稅費為6%，則剩余價值為（）。A.15515×6%B.155+15×6%C.15×(16%)5D.15×(1+6%)5答案：C解析：靜態(tài)法剩余價值=開發(fā)完成價值銷售稅費后續(xù)成本=15×0.945。27.比較法區(qū)位狀況調(diào)整中，若估價對象優(yōu)于可比實例，則調(diào)整系數(shù)應(yīng)（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.無法判斷答案：A解析：將實例價格調(diào)高，系數(shù)>1。28.某宗房地產(chǎn)采用“直接資本化法”，若資本化率降低，則估價結(jié)果將（）。A.升高B.降低C.不變D.不確定答案：A解析：V=NOI/R，R↓則V↑。29.在房地產(chǎn)估價中，“最高最佳使用”必須同時滿足（）。A.法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行B.法律上允許、技術(shù)上可能、價值最大化C.技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化D.法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化答案：D解析：四個條件缺一不可。30.某宗房地產(chǎn)采用“路線價法”估價，路線價為10000元/m2，深度20m，深度百分率70%，寬度10m，則地塊總價為（）。A.140萬元B.1400萬元C.70萬元D.700萬元答案：B解析：路線價法總價=路線價×深度百分率×土地面積=10000×70%×(20×10)=1400萬元。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于收益法“運營費用”的有（）。A.保潔費B.房產(chǎn)稅C.保險費D.資本性支出E.租賃傭金答案：A、B、C、E解析：資本性支出不計入運營費用。32.比較法交易情況修正需考慮的因素包括（）。A.關(guān)聯(lián)交易B.急售急買C.交易稅費轉(zhuǎn)嫁D(zhuǎn).區(qū)位差異E.融資條件特殊答案：A、B、C、E解析：區(qū)位差異屬區(qū)位狀況調(diào)整。33.成本法估價中，開發(fā)利潤計算基數(shù)包括（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售費用E.投資利息答案：A、B、C解析：銷售費用、投資利息不計入利潤基數(shù)。34.假設(shè)開發(fā)法動態(tài)模式需編制的現(xiàn)金流量表包括（）。A.資金流入B.資金流出C.凈現(xiàn)金流量D.累計凈現(xiàn)金流量E.折舊攤銷答案：A、B、C、D解析：動態(tài)模式不考慮折舊。35.下列關(guān)于“價值時點”的表述，正確的有（）。A.價值時點必須與查勘日一致B.價值時點由估價目的決定C.價值時點可以追溯過去D.價值時點可以預(yù)測未來E.價值時點是估價結(jié)果對應(yīng)的唯一時間點答案：B、C、D、E解析：司法鑒定需一致，一般估價不必。36.影響工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位狀況的因素包括（）。A.產(chǎn)業(yè)集聚度B.交通便利度C.環(huán)境質(zhì)量D.臨街狀況E.景觀視野答案：A、B、C、D解析：工業(yè)房地產(chǎn)對景觀視野不敏感。37.收益法估價中，求取資本化率的方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.投資收益率排序插入法D.凈收益乘數(shù)法E.加權(quán)平均資本成本法答案：A、B、C、E解析：凈收益乘數(shù)法為求價值方法，非求資本化率。38.比較法估價中，建立比較基礎(chǔ)需統(tǒng)一的內(nèi)容包括（）。A.財產(chǎn)范圍B.付款方式C.融資條件D.稅費負擔E.計價單位答案：A、B、C、D、E解析：五項均需統(tǒng)一。39.下列屬于房地產(chǎn)估價“合法原則”要求的有（）。A.產(chǎn)權(quán)合法B.用途合法C.容積率合法D.建筑高度合法E.估價機構(gòu)資質(zhì)合法答案：A、B、C、D解析：機構(gòu)資質(zhì)屬“獨立客觀公正”要求。40.成本法估價中，應(yīng)計息項目包括（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售費用E.開發(fā)利潤答案：A、B、C解析：銷售費用、開發(fā)利潤不計息。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.比較法估價中，交易情況修正系數(shù)可大于1也可小于1。（√）42.收益法資本化率一定高于折現(xiàn)率。（×）43.成本法估價結(jié)果必然高于市場價值。（×）44.路線價法本質(zhì)是比較法的一種特殊形式。（√）45.假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)房地產(chǎn)、在建工程、舊房重新改造。（√）46.凈收益乘數(shù)與資本化率互為倒數(shù)關(guān)系僅適用于收益每年不變情形。（√）47.房地產(chǎn)估價報告必須由兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。（√）48.價值時點可以與實地查勘日相隔一年以上。（√）49.工業(yè)房地產(chǎn)估價無需考慮景觀狀況調(diào)整。（√）50.收益法估價中，租賃押金利息收入應(yīng)計入有效毛收入。（√）四、計算題（共40分，要求列出公式、步驟、結(jié)果保留整數(shù)）51.（本題10分）某宗寫字樓房地產(chǎn)，土地使用權(quán)剩余使用年限40年，建筑物剩余壽命50年。預(yù)計未來第一年有效毛收入1200萬元，運營費用400萬元，凈收益每年遞增3%，綜合資本化率7%。請采用“直接資本化法”計算該房地產(chǎn)收益價值。解：凈收益第一年=1200400=800萬元資本化率R=7%，增長率g=3%收益價值V=NOI/(Rg)=800/(7%3%)=800/0.04=20000萬元答：該房地產(chǎn)收益價值為20000萬元。52.（本題15分）某宗在建工程，規(guī)劃建筑面積50000m2，已完成結(jié)構(gòu)封頂，形象進度60%。市場調(diào)查得到：（1）開發(fā)完成后銷售均價25000元/m2，銷售稅費為售價的6%；（2）后續(xù)開發(fā)成本為3000元/m2（含裝修、設(shè)備、景觀），管理費用為后續(xù)成本的5%，后續(xù)開發(fā)期為1年，貸款利率6%，資金均勻投入；（3）開發(fā)利潤為開發(fā)完成后價值的15%。請采用“靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法”計算該在建工程價值。解：1.開發(fā)完成價值=25000×50000=1250000萬元2.銷售稅費=1250000×6%=75000萬元3.后續(xù)開發(fā)成本=3000×50000=150000萬元4.管理費用=150000×5%=7500萬元5.投資利息=(150000+7500)×6%×0.5=157500×0.03=4725萬元6.開發(fā)利潤=1250000×15%=187500萬元7.在建工程價值=12500007500015000075004725187500=827275萬元答：該在建工程價值為827275萬元。53.（本題15分）某宗工業(yè)房地產(chǎn)，土地面積40000m2，容積率1.2，建筑密度50%，建筑物為單層鋼結(jié)構(gòu)，重置成本1800元/m2，已使用10年，經(jīng)濟壽命