廣州市土地估價(jià)師資格考試內(nèi)容試題考試時(shí)長：120分鐘滿分：100分考核對(duì)象：廣州市土地估價(jià)師資格考試應(yīng)試人員題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)的核心目的是確定土地在特定時(shí)間、特定用途下的市場(chǎng)價(jià)值。2.土地估價(jià)報(bào)告必須由注冊(cè)土地估價(jià)師簽字蓋章，否則無效。3.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指法律允許的最嚴(yán)格用途。4.土地還原利率通常由政府統(tǒng)一規(guī)定，不得由估價(jià)師自行確定。5.土地估價(jià)中的“成本法”適用于新開發(fā)建設(shè)的土地。6.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)法”主要依賴可比案例的修正系數(shù)。7.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包含所有計(jì)算過程和原始數(shù)據(jù)。8.土地估價(jià)中的“收益法”適用于商業(yè)、住宅等收益型土地。9.土地估價(jià)師在估價(jià)過程中必須保持獨(dú)立性，不得接受利益相關(guān)方的賄賂。10.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于待開發(fā)土地的價(jià)值評(píng)估。二、單選題（每題2分，共20分）1.以下哪種方法不屬于土地估價(jià)的基本方法？（）A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.購買法2.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則主要考慮的是（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)效益最大化C.社會(huì)效益最大化D.環(huán)境保護(hù)要求3.土地還原利率通常采用（）計(jì)算。A.國債利率B.銀行貸款利率C.社會(huì)平均利潤率D.以上均不正確4.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)法”主要依賴（）修正。A.時(shí)間修正B.區(qū)域修正C.用途修正D.以上均是5.土地估價(jià)報(bào)告的附件不包括（）。A.估價(jià)對(duì)象照片B.可比案例清單C.估價(jià)師資格證書復(fù)印件D.政府規(guī)劃文件6.土地估價(jià)中的“收益法”適用于（）土地。A.工業(yè)用地B.商業(yè)用地C.農(nóng)用地D.公益性用地7.土地估價(jià)中的“剩余法”主要適用于（）評(píng)估。A.已開發(fā)土地B.待開發(fā)土地C.工業(yè)用地D.商業(yè)用地8.土地估價(jià)師在估價(jià)過程中必須遵守（）原則。A.獨(dú)立性B.公正性C.客觀性D.以上均是9.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于（）土地。A.新開發(fā)土地B.已開發(fā)土地C.農(nóng)用地D.商業(yè)用地10.土地估價(jià)報(bào)告的審核主體是（）。A.土地管理部門B.估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)C.注冊(cè)會(huì)計(jì)師D.政府審計(jì)部門三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則需要考慮的因素包括（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)可行性C.社會(huì)效益D.環(huán)境要求2.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)法”需要考慮的修正因素包括（）。A.時(shí)間修正B.區(qū)域修正C.用途修正D.案例質(zhì)量修正3.土地估價(jià)中的“收益法”需要考慮的因素包括（）。A.土地年收益B.土地還原利率C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)成本4.土地估價(jià)報(bào)告的附件通常包括（）。A.估價(jià)對(duì)象照片B.可比案例清單C.估價(jià)師資格證書復(fù)印件D.政府規(guī)劃文件5.土地估價(jià)師在估價(jià)過程中必須遵守的職業(yè)道德包括（）。A.獨(dú)立性B.公正性C.客觀性D.保密性6.土地估價(jià)中的“成本法”需要考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.土地還原利率D.土地增值收益7.土地估價(jià)中的“剩余法”需要考慮的因素包括（）。A.土地年收益B.土地還原利率C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)成本8.土地估價(jià)報(bào)告的審核內(nèi)容包括（）。A.估價(jià)方法的合理性B.估價(jià)參數(shù)的準(zhǔn)確性C.估價(jià)過程的合法性D.估價(jià)結(jié)論的公正性9.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)法”需要選擇的可比案例應(yīng)滿足（）條件。A.時(shí)間相近B.區(qū)域相近C.用途相近D.交易類型相近10.土地估價(jià)師在估價(jià)過程中必須遵守的法律規(guī)定包括（）。A.《土地管理法》B.《城市房地產(chǎn)管理法》C.《估價(jià)師管理?xiàng)l例》D.《合同法》四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一塊土地面積為10000平方米，用途為商業(yè)用地，使用年限為40年，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格為每平方米8000元。估價(jià)師采用市場(chǎng)法評(píng)估其價(jià)值，選取了3個(gè)可比案例，修正后的單價(jià)分別為7500元/平方米、8200元/平方米、7800元/平方米。請(qǐng)問該土地的價(jià)值評(píng)估結(jié)果是多少？案例二：某城市一塊土地面積為5000平方米，用途為住宅用地，使用年限為70年，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格為每平方米5000元。估價(jià)師采用收益法評(píng)估其價(jià)值，預(yù)計(jì)年收益為300萬元，土地還原利率為6%。請(qǐng)問該土地的價(jià)值評(píng)估結(jié)果是多少？案例三：某城市一塊待開發(fā)土地面積為2000平方米，用途為商業(yè)用地，使用年限為40年，預(yù)計(jì)開發(fā)成本為2000萬元，土地還原利率為6%，土地增值收益率為10%。請(qǐng)問該土地的價(jià)值評(píng)估結(jié)果是多少？五、論述題（每題11分，共22分）1.請(qǐng)論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則及其在估價(jià)中的應(yīng)用。2.請(qǐng)論述土地估價(jià)中的“市場(chǎng)法”及其在估價(jià)中的應(yīng)用。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.×（最高最佳使用是指法律允許的、經(jīng)濟(jì)效益最大的用途）4.×（土地還原利率由市場(chǎng)決定，估價(jià)師可參考行業(yè)基準(zhǔn)利率自行確定）5.×（成本法適用于新開發(fā)土地，但市場(chǎng)法更常用）6.√7.√8.√9.√10.√解析：-第3題：最高最佳使用不僅考慮經(jīng)濟(jì)效益，還需符合法律、規(guī)劃等限制。-第4題：土地還原利率由市場(chǎng)決定，估價(jià)師可參考行業(yè)基準(zhǔn)利率自行確定。-第5題：成本法適用于新開發(fā)土地，但市場(chǎng)法更常用，因?yàn)槌杀痉ㄎ纯紤]市場(chǎng)供求。二、單選題1.D2.B3.C4.D5.C6.B7.B8.D9.A10.A解析：-第1題：購買法不屬于土地估價(jià)的基本方法。-第4題：市場(chǎng)法需要綜合考慮時(shí)間、區(qū)域、用途等因素修正。-第8題：土地估價(jià)師必須遵守獨(dú)立性、公正性、客觀性、保密性原則。三、多選題1.A,B,C,D2.A,B,C,D3.A,B,C,D4.A,B,C,D5.A,B,C,D6.A,B,D7.A,B,C,D8.A,B,C,D9.A,B,C,D10.A,B,C解析：-第6題：成本法考慮土地取得成本、開發(fā)成本、增值收益。-第10題：土地估價(jià)師需遵守《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《估價(jià)師管理?xiàng)l例》。四、案例分析案例一：評(píng)估結(jié)果=(7500+8200+7800)/3=7900元/平方米價(jià)值=7900×10000=7.9億元解析：市場(chǎng)法采用加權(quán)平均法計(jì)算修正后的單價(jià)，再乘以土地面積得出價(jià)值。案例二：價(jià)值=年收益/還原利率=300/0.06=5000萬元解析：收益法采用年收益除以還原利率計(jì)算現(xiàn)值。案例三：土地增值收益=2000×10%=200萬元價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+增值收益=0+2000+200=2200萬元解析：剩余法采用土地取得成本加開發(fā)成本再加增值收益計(jì)算價(jià)值。五、論述題1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則及其應(yīng)用最高最佳使用原則是指土地在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件下，能夠產(chǎn)生最大經(jīng)濟(jì)效益的用途。在估價(jià)中，估價(jià)師需考慮以下因素：-法律限制：如規(guī)劃用途、容積率限制等。-經(jīng)濟(jì)效益：如不同用途的收益比較。-技術(shù)可行性：如土地是否適合開發(fā)。-社會(huì)效益：如是否符合城市發(fā)展規(guī)劃。應(yīng)用時(shí)，估價(jià)師需通過市場(chǎng)調(diào)查、收益分析等方法確定最高最佳使用，再采用相應(yīng)方法評(píng)估價(jià)值。2.土地估價(jià)中