2025年不動(dòng)產(chǎn)登記代理人考試題庫(kù)及答案一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度與基本法理（一）單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15分）1.根據(jù)《民法典》第二百零九條，下列哪一項(xiàng)權(quán)利自登記時(shí)設(shè)立？A.地役權(quán)B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換C.建設(shè)用地使用權(quán)出讓D.宅基地使用權(quán)繼承答案：C解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓屬于“設(shè)立”情形，依法自登記時(shí)生效。2.2021年3月，甲以自有房屋設(shè)定抵押，3月15日窗口受理，3月18日記載于登記簿，3月20日繕證并發(fā)放。抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間為：A.3月15日B.3月18日C.3月20日D.以合同約定為準(zhǔn)答案：B解析：登記簿記載之日為物權(quán)變動(dòng)生效時(shí)點(diǎn)。3.關(guān)于“連續(xù)登記”原則，下列表述正確的是：A.先辦理轉(zhuǎn)移登記，再辦理抵押登記B.先辦理查封登記，再辦理轉(zhuǎn)移登記C.先辦理變更登記，再辦理更正登記D.先辦理首次登記，再辦理其他登記答案：D解析：連續(xù)登記要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利先經(jīng)首次登記，方可辦理后續(xù)處分登記。4.下列哪一情形應(yīng)辦理注銷登記？A.房屋滅失B.夫妻加名C.地址門牌變更D.抵押金額減少答案：A解析：標(biāo)的物滅失導(dǎo)致物權(quán)消滅，應(yīng)辦理注銷登記。5.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢的最長(zhǎng)法定時(shí)限為：A.3個(gè)工作日B.5個(gè)工作日C.7個(gè)工作日D.當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第十四條規(guī)定5個(gè)工作日。6.對(duì)登記結(jié)果有異議，權(quán)利人可先行申請(qǐng)的程序是：A.行政復(fù)議B.異議登記C.更正登記D.預(yù)告登記答案：B解析：異議登記是臨時(shí)保全措施，為后續(xù)更正或訴訟留足時(shí)間。7.下列哪項(xiàng)不屬于登記簿法定內(nèi)容？A.不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)B.權(quán)利限制情況C.評(píng)估價(jià)值D.抵押擔(dān)保范圍答案：C解析：評(píng)估價(jià)值非登記簿必須記載事項(xiàng)。8.人民法院查封不動(dòng)產(chǎn)的登記類型為：A.預(yù)告登記B.查封登記C.限制登記D.凍結(jié)登記答案：B解析：查封登記為囑托登記的一種。9.關(guān)于“一窗受理、并行辦理”，下列哪項(xiàng)最先完成：A.繳稅B.登記審核C.繳費(fèi)D.繕證答案：A解析：稅務(wù)前置，完稅信息自動(dòng)推送登記系統(tǒng)。10.不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)減免事項(xiàng)由哪一文件規(guī)定？A.發(fā)改價(jià)格規(guī)〔2022〕66號(hào)B.財(cái)稅〔2019〕45號(hào)C.自然資規(guī)〔2021〕2號(hào)D.國(guó)辦函〔2018〕15號(hào)答案：B解析：財(cái)稅〔2019〕45號(hào)明確小微企業(yè)和個(gè)體工商戶免收登記費(fèi)。11.下列哪項(xiàng)屬于“轉(zhuǎn)移登記”情形？A.夫妻約定份額變更B.企業(yè)分立導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移C.地址更名D.抵押順位調(diào)整答案：B解析：企業(yè)分立導(dǎo)致權(quán)利主體變化，屬轉(zhuǎn)移登記。12.不動(dòng)產(chǎn)登記原始憑證保存期限不少于：A.5年B.10年C.15年D.30年答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理暫行辦法》規(guī)定30年。13.以建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)：A.另行約定B.一并抵押C.可以不抵押D.須評(píng)估后確定答案：B解析：房地一體原則。14.下列哪項(xiàng)屬于“自然資規(guī)〔2021〕2號(hào)”提出的“帶押過(guò)戶”適用條件？A.抵押權(quán)人書(shū)面同意B.買方一次性付款C.賣方清償貸款D.房屋已辦理預(yù)告登記答案：A解析：帶押過(guò)戶需抵押權(quán)人書(shū)面同意并同步辦理抵押變更。15.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的不動(dòng)產(chǎn)單元圖比例尺一般不小于：A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:5000答案：A解析：1:500為日常登記工作圖最低精度要求。（二）多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10分）16.下列哪些情形應(yīng)當(dāng)辦理變更登記？A.權(quán)利人姓名變化B.土地用途變化C.房屋面積增加D.抵押權(quán)順位變化E.共有份額變化答案：A、B、C、E解析：抵押權(quán)順位變化屬抵押變更登記，非變更登記。17.可以單方申請(qǐng)登記的情形包括：A.繼承B.生效法律文書(shū)取得物權(quán)C.新建房屋首次登記D.買賣受讓E.地址變更答案：A、B、C、E解析：買賣需雙方共同申請(qǐng)。18.關(guān)于“多測(cè)合一”，下列說(shuō)法正確的有：A.一次測(cè)繪成果多部門共享B.房產(chǎn)測(cè)繪與地籍測(cè)繪合并C.測(cè)繪成果須電子簽章D.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)E.強(qiáng)制由登記機(jī)構(gòu)測(cè)繪答案：A、B、C、D解析：測(cè)繪機(jī)構(gòu)可市場(chǎng)化，非強(qiáng)制由登記機(jī)構(gòu)完成。19.不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括：A.登記簿B.原始憑證C.申請(qǐng)人身份信息D.評(píng)估報(bào)告E.權(quán)籍調(diào)查成果答案：A、B、C、E解析：評(píng)估報(bào)告非登記資料法定內(nèi)容。20.下列哪些屬于“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”便民措施？A.網(wǎng)上繳費(fèi)B.電子證照C.自助查詢D.EMS寄證E.現(xiàn)場(chǎng)公證答案：A、B、C、D解析：現(xiàn)場(chǎng)公證非互聯(lián)網(wǎng)+范疇。（三）判斷題（每題1分，共5分）21.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。答案：正確22.查封期間可以辦理抵押權(quán)首次登記。答案：錯(cuò)誤23.自然資規(guī)〔2022〕2號(hào)明確，2023年起全面頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)電子證書(shū)。答案：正確24.不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以采用紙質(zhì)形式，也可以采用電子形式，二者不一致時(shí)以紙質(zhì)為準(zhǔn)。答案：錯(cuò)誤25.歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致“無(wú)證”房屋，可直接辦理轉(zhuǎn)移登記。答案：錯(cuò)誤（四）綜合案例分析（共20分）26.甲于2020年購(gòu)買某商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)于2021年1月辦理首次登記，甲于2021年3月申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)得知房屋于2021年2月被乙申請(qǐng)預(yù)查封，理由為開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠乙工程款。登記機(jī)構(gòu)口頭告知無(wú)法辦理。甲遂投訴。問(wèn)題：（1）登記機(jī)構(gòu)可否以“預(yù)查封”為由拒絕辦理轉(zhuǎn)移登記？（5分）（2）甲如何救濟(jì)？（5分）（3）若查封登記記載后，甲仍要求辦理，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？（5分）（4）開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)后，甲的轉(zhuǎn)移登記請(qǐng)求權(quán)是否受影響？（5分）答案與評(píng)分要點(diǎn)：（1）不可以。預(yù)查封階段不限制購(gòu)房人轉(zhuǎn)移登記，僅限制開(kāi)發(fā)企業(yè)處分行為。（2）甲可向登記機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)并出具情況說(shuō)明，如仍拒絕，可提起行政復(fù)議或行政訴訟。（3）查封登記正式記載后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條第（三）款書(shū)面告知申請(qǐng)人不予登記，并說(shuō)明理由。（4）若房屋已交付且甲支付全部?jī)r(jià)款，依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百零九條，甲可主張取回權(quán)，其轉(zhuǎn)移登記請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)。二、地籍調(diào)查與測(cè)繪技術(shù)（一）單項(xiàng)選擇題（每題1分，共10分）27.地籍調(diào)查的核心成果是：A.地形圖B.不動(dòng)產(chǎn)單元圖C.宗地圖D.房產(chǎn)分戶圖答案：C28.界址點(diǎn)編號(hào)采用：A.自然順序B.順時(shí)針流水C.西北角起始順時(shí)針D.東南角起始逆時(shí)針答案：C29.解析法測(cè)量界址點(diǎn)精度，一級(jí)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不超過(guò)：A.2cmB.5cmC.7.5cmD.10cm答案：B30.房產(chǎn)測(cè)繪中，不計(jì)算建筑面積的部位是：A.全封閉的陽(yáng)臺(tái)B.無(wú)柱挑廊C.層高2.20m以上的設(shè)備層D.有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間答案：B31.對(duì)新建商品房進(jìn)行預(yù)測(cè)繪時(shí)，依據(jù)的施工圖為：A.竣工圖B.經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)蓋章的建筑施工圖C.結(jié)構(gòu)施工圖D.外立面圖答案：B32.地籍總調(diào)查周期一般不超過(guò)：A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C33.下列哪項(xiàng)不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量檢查內(nèi)容？A.數(shù)學(xué)精度B.屬性精度C.邏輯一致性D.工程造價(jià)答案：D34.2000國(guó)家大地坐標(biāo)系屬于：A.參心坐標(biāo)系B.地心坐標(biāo)系C.站心坐標(biāo)系D.平面坐標(biāo)系答案：B35.房產(chǎn)分戶圖比例尺通常采用：A.1:100B.1:200C.1:500D.1:1000答案：B36.采用無(wú)人機(jī)航測(cè)法測(cè)量農(nóng)村宅基地時(shí)，地面分辨率優(yōu)于：A.1cmB.3cmC.5cmD.8cm答案：C（二）多項(xiàng)選擇題（每題2分，共8分）37.下列哪些屬于地籍要素測(cè)量?jī)?nèi)容？A.界址點(diǎn)B.界址線C.行政區(qū)界線D.房屋層數(shù)E.地貌高程答案：A、B、C38.房產(chǎn)測(cè)繪成果包括：A.房產(chǎn)分幅平面圖B.房產(chǎn)分丘平面圖C.房產(chǎn)分戶平面圖D.房屋測(cè)繪報(bào)告E.房屋安全鑒定報(bào)告答案：A、B、C、D39.界址點(diǎn)測(cè)量方法有：A.GNSSRTKB.全站儀極坐標(biāo)法C.鋼尺量距法D.圖解法E.目估法答案：A、B、C、D40.下列哪些情況需重新進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查？A.界址變化B.面積變化C.權(quán)利主體變化D.地名變化E.用途變化答案：A、B（三）實(shí)務(wù)操作題（共12分）41.某宗地原為國(guó)有劃撥，2024年經(jīng)批準(zhǔn)出讓，面積4500.00㎡，出讓合同約定容積率≤2.0。實(shí)測(cè)界址點(diǎn)坐標(biāo)如下（單位：m，CGCS2000，中央子午線117°）：J1(4010.000,5010.000)J2(4040.000,5010.000)J3(4040.000,5035.000)J4(4010.000,5035.000)（1）計(jì)算宗地面積并評(píng)定是否符合出讓面積（保留兩位小數(shù)）。（4分）（2）若建筑占地1800㎡，求容積率并判斷是否違約。（4分）（3）若界址點(diǎn)J2與鄰宗存在0.30m重疊，應(yīng)如何處理？（4分）答案：（1）采用坐標(biāo)法面積公式S=?|∑(XiYi+1?Xi+1Yi)|=?|(4010×5010+4040×5035+4040×5035+4010×5010)?(5010×4040+5010×4040+5035×4010+5035×4010)|=750.00㎡實(shí)測(cè)面積750.00㎡＜4500.00㎡，需核查是否分段出讓或?qū)崪y(cè)錯(cuò)誤。（2）容積率=總建筑面積/宗地面積已知占地1800㎡，假設(shè)建筑2層，總建筑面積3600㎡容積率=3600/750=4.80＞2.0，違約。（3）依據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》7.4.2，出現(xiàn)重疊應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)指界協(xié)商，必要時(shí)由自然資源主管部門出具處理意見(jiàn)，重新確權(quán)后再行登記。三、登記程序與案例分析（一）單項(xiàng)選擇題（每題1分，共10分）42.下列哪項(xiàng)不屬于“當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)”情形？A.夫妻加減名B.繼承（未公證）C.地址變更D.換證答案：B43.登記機(jī)構(gòu)收到司法囑托后，應(yīng)在多少小時(shí)內(nèi)將查封登記記載于登記簿？A.1小時(shí)B.2小時(shí)C.4小時(shí)D.24小時(shí)答案：B44.企業(yè)憑生效法律文書(shū)單方申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)提交：A.協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)B(niǎo).裁定書(shū)、判決書(shū)或調(diào)解書(shū)C.營(yíng)業(yè)執(zhí)照D.以上全部答案：D45.未成年人繼承房產(chǎn)，其監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)登記應(yīng)提交：A.出生醫(yī)學(xué)證明B.監(jiān)護(hù)關(guān)系公證書(shū)C.不損害未成年人利益書(shū)面保證D.以上全部答案：D46.帶押過(guò)戶同步辦理的業(yè)務(wù)順序?yàn)椋篈.轉(zhuǎn)移→抵押變更→抵押注銷B.抵押變更→轉(zhuǎn)移→抵押注銷C.轉(zhuǎn)移與抵押變更合并→抵押注銷D.抵押注銷→轉(zhuǎn)移→抵押設(shè)立答案：C47.工業(yè)廠房分割登記的最小單元為：A.幢B.層C.套D.間答案：A48.下列哪項(xiàng)收費(fèi)正確？A.住宅換證80元/件B.非住宅轉(zhuǎn)移550元/件C.查封登記免費(fèi)D.預(yù)告登記免費(fèi)答案：C49.電子證照與紙質(zhì)證照法律效力：A.電子大于紙質(zhì)B.紙質(zhì)大于電子C.同等D.由登記機(jī)構(gòu)選擇答案：C50.登記錯(cuò)誤賠償經(jīng)費(fèi)列入：A.中央財(cái)政B.地方財(cái)政C.登記機(jī)構(gòu)預(yù)算D.國(guó)家賠償費(fèi)用預(yù)算答案：D51.對(duì)登記工作人員“終身追責(zé)”制度首次提出于：A.自然資規(guī)〔2021〕2號(hào)B.自然資發(fā)〔2022〕14號(hào)C.國(guó)辦函〔2023〕15號(hào)D.自然資規(guī)〔2019〕1號(hào)答案：B（二）多項(xiàng)選擇題（每題2分，共8分）52.下列哪些業(yè)務(wù)可“跨省通辦”？A.抵押設(shè)立B.預(yù)告登記C.換證D.地址變更E.查封登記答案：B、C、D53.可以合并辦理的情形有：A.轉(zhuǎn)移+抵押B.變更+抵押C.預(yù)告+預(yù)抵押D.查封+換證E.注銷+轉(zhuǎn)移答案：A、B、C54.下列哪些屬于“告知承諾制”范圍？A.婚姻狀況承諾B.繼承關(guān)系承諾C.地址無(wú)變化承諾D.身份真實(shí)承諾E.稅費(fèi)繳納承諾答案：A、C、D55.登記機(jī)構(gòu)審查要點(diǎn)包括：A.權(quán)屬清晰B.界址清楚C.面積準(zhǔn)確D.稅費(fèi)繳清E.合同公證答案：A、B、C、D（三）案例深度解析（共20分）56.2024年，A公司以其名下商業(yè)用房抵押給B銀行，債權(quán)金額3000萬(wàn)元，并辦理抵押登記。2025年1月，A公司因經(jīng)營(yíng)需要，將房屋分割出售給C、D二人，分別占60%、40%份額。B銀行書(shū)面同意分割轉(zhuǎn)讓并承諾繼續(xù)以全部房產(chǎn)擔(dān)保原債權(quán)。登記機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)后，就“能否辦理按份共有轉(zhuǎn)移+抵押變更合并登記”產(chǎn)生爭(zhēng)議。問(wèn)題：（1）分割轉(zhuǎn)移是否違反“不得損害抵押權(quán)人利益”原則？（5分）（2）若可以辦理，登記簿如何記載？（5分）（3）將來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，分割后的份額如何執(zhí)行？（5分）（4）若C、D要求重新約定擔(dān)保金額，應(yīng)如何操作？（5分）答案要點(diǎn)：（1）不違反。B銀行已書(shū)面同意，且房屋整體仍擔(dān)保原債權(quán)，抵押權(quán)效力及于分割后全部份額。（2）登記簿“權(quán)利人”欄記載按份共有C60%、D40%；“抵押情況”欄記載B銀行抵押權(quán)，擔(dān)保范圍不變，附記“抵押權(quán)人同意分割轉(zhuǎn)讓，抵