2025年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作)經(jīng)典試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某客戶首次購房，預(yù)算總價300萬元，首付比例30%，貸款年限25年，利率4.3%，等額本息月供約為（）元。A.10,850??B.11,220??C.11,680??D.12,050答案：C解析：貸款額210萬元，月利率0.3583%，期數(shù)300期，代入等額本息公式得月供≈11,680元。2.在存量房買賣居間服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取買方2%傭金、賣方1%傭金，該收費(fèi)模式屬于（）。A.單方代理??B.雙方代理??C.獨(dú)家代理??D.聯(lián)合代理答案：B解析：同一筆交易同時代表買賣雙方，構(gòu)成雙方代理，需取得雙方書面同意。3.某房源掛牌價420萬元，經(jīng)三次議價后降至390萬元，最終成交價385萬元，議價率最接近（）。A.7.1%??B.8.3%??C.8.8%??D.9.5%答案：B解析：議價率=（掛牌價–成交價）/掛牌價=35/420≈8.3%。4.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)保存不少于（）年。A.3??B.5??C.8??D.10答案：B解析：明文規(guī)定保存5年，自合同終止之日起算。5.客戶使用“帶押過戶”方式購買尚在抵押的住宅，下列風(fēng)險最高的是（）。A.買方無法貸款??B.賣方失聯(lián)??C.原抵押權(quán)人不同意??D.房屋被查封答案：C解析：原抵押權(quán)人若不同意變更抵押登記，過戶無法完成，交易流產(chǎn)。6.在VR看房場景中，為提高線上轉(zhuǎn)線下轉(zhuǎn)化率，經(jīng)紀(jì)人首要優(yōu)化的指標(biāo)是（）。A.平均觀看時長??B.點贊數(shù)??C.預(yù)約看房率??D.分享次數(shù)答案：C解析：預(yù)約看房率直接反映線上流量向線下帶看的轉(zhuǎn)化效果。7.某城市限購政策“認(rèn)房又認(rèn)貸”，客戶家庭已有一套全款房，再次貸款購房，首付比例最低為（）。A.30%??B.40%??C.50%??D.60%答案：D解析：二套房且有過貸款記錄，首付60%。8.下列關(guān)于“房屋權(quán)屬狀況說明書”的描述，錯誤的是（）。A.由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出具??B.需賣方簽字確認(rèn)??C.可作為合同附件??D.可替代不動產(chǎn)權(quán)證答案：D解析：說明書僅為信息匯總，不具有權(quán)屬證明效力。9.客戶通過公積金組合貸款購房，公積金部分利率3.1%，商業(yè)部分4.5%，貸款總額120萬元，其中公積金40萬元，商業(yè)80萬元，期限20年等額本息，首月還款額約為（）元。A.7,260??B.7,480??C.7,620??D.7,840答案：C解析：分別計算后相加，公積金月供需2,236元，商業(yè)月供5,384元，合計≈7,620元。10.存量房交易資金監(jiān)管賬戶的開戶主體是（）。A.買方??B.賣方??C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)??D.交易保證機(jī)構(gòu)答案：D解析：由住建部門指定的交易保證機(jī)構(gòu)開設(shè)專用賬戶。11.某房源建筑面積128m2，套內(nèi)面積105m2，公攤系數(shù)為（）。A.17.9%??B.19.2%??C.21.9%??D.22.8%答案：C解析：公攤面積23m2，公攤系數(shù)=23/105≈21.9%。12.在新建商品房銷售中，開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》后，須在銷售現(xiàn)場公示的文件不包括（）。A.預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議??B.白蟻預(yù)防合同??C.物業(yè)管理方案??D.竣工備案表答案：D解析：竣工備案表為現(xiàn)售階段文件，預(yù)售階段無需公示。13.客戶購買期房，合同約定2025年6月30日交房，開發(fā)商2025年10月15日才取得《竣工驗收備案表》，買方可以主張的權(quán)利是（）。A.退房并要求雙倍返還定金??B.追究逾期交房違約金??C.要求立即裝修入住??D.拒絕收房但繼續(xù)還貸答案：B解析：逾期交房可依據(jù)合同主張違約金，退房需符合約定或法定解除條件。14.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員帶領(lǐng)客戶看房時，首先應(yīng)驗證的安全信息是（）。A.房屋是否漏水??B.電梯是否年檢??C.業(yè)主是否在家??D.鄰居是否投訴答案：B解析：電梯年檢事關(guān)人身安全，必須第一時間確認(rèn)。15.在房源勘驗環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)客廳頂板有“十”字形裂縫，最可能的原因是（）。A.溫度收縮??B.地基不均勻沉降??C.板底鋼筋銹蝕??D.裝修震動答案：B解析：貫通裂縫呈“十”字，常因沉降不均導(dǎo)致樓板受彎。16.下列關(guān)于“房屋抵押價值評估”的表述，正確的是（）。A.由銀行指定評估機(jī)構(gòu)??B.評估費(fèi)由銀行承擔(dān)??C.評估值一定等于成交價??D.評估報告有效期2年答案：A解析：銀行出于風(fēng)控需要，指定評估機(jī)構(gòu)，評估費(fèi)由借款人承擔(dān)，有效期1年。17.客戶出售名下唯一住宅，原值80萬元，現(xiàn)售價260萬元，持有滿5年且為家庭唯一生活用房，應(yīng)繳納的個人所得稅為（）元。A.0??B.36,000??C.52,000??D.180,000答案：A解析：滿五唯一免征個稅。18.在商業(yè)地產(chǎn)招商中，衡量項目招商質(zhì)量的核心指標(biāo)是（）。A.出租率??B.租金單價??C.品牌級次??D.免租期長度答案：C解析：品牌級次決定項目定位與持續(xù)競爭力。19.某小區(qū)近一年成交單價從2.8萬元/m2漲至3.2萬元/m2，漲幅14.3%，該指標(biāo)屬于（）。A.環(huán)比??B.同比??C.定基??D.平均答案：B解析：與去年同期相比，屬于同比。20.客戶使用“接力貸”方式購房，主貸人年齡55歲，子女作為共同借款人，銀行允許貸款年限最長為（）年。A.10??B.15??C.20??D.30答案：D解析：可按子女年齡計算，最長30年。21.下列關(guān)于“房屋用途變更”的描述，正確的是（）。A.住宅改為民宿無需審批??B.經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意即可??C.須報規(guī)劃部門批準(zhǔn)??D.只需物業(yè)同意答案：C解析：用途變更涉及規(guī)劃條件，必須報規(guī)劃部門批準(zhǔn)。22.在帶看過程中，客戶提出“若今天定房，能否再降2萬元”，經(jīng)紀(jì)人最妥當(dāng)?shù)幕貞?yīng)是（）。A.立即答應(yīng)??B.拒絕并終止帶看??C.記錄客戶出價并反饋業(yè)主??D.要求客戶先付誠意金答案：C解析：居中傳遞價格意向，避免越權(quán)承諾。23.某房源掛牌價高于市場價12%，連續(xù)30日無帶看，應(yīng)優(yōu)先建議業(yè)主（）。A.重新裝修??B.下調(diào)價格??C.更換經(jīng)紀(jì)門店??D.提高傭金比例答案：B解析：價格脫離市場，下調(diào)是最直接有效手段。24.客戶購買商住公寓，建筑面積58m2，層高4.5m，開發(fā)商承諾可做LOFT，實際交付時樓板未澆筑，客戶可主張（）。A.退房并雙倍賠償??B.要求繼續(xù)履行并賠償損失??C.強(qiáng)制開發(fā)商澆筑??D.無權(quán)主張答案：B解析：開發(fā)商未履行要約承諾，構(gòu)成違約，可要求賠償。25.在新建住宅交付時，開發(fā)商必須提供的“兩書”不包括（）。A.住宅質(zhì)量保證書??B.住宅使用說明書??C.竣工驗收備案書??D.分戶驗收表答案：C解析：“兩書”指質(zhì)量保證書和使用說明書，竣工驗收備案書為政府存檔文件。26.客戶通過“以舊換新”方式出售舊房并購買新房，舊房尚未過戶，新房首付資金不足，可推薦（）。A.過橋貸款??B.消費(fèi)貸??C.信用貸??D.裝修貸答案：A解析：過橋貸款可解決舊房款未到賬前的資金缺口。27.某經(jīng)紀(jì)門店采用“單邊代理”模式，其傭金來源為（）。A.僅買方??B.僅賣方??C.雙方各50%??D.政府補(bǔ)貼答案：B解析：單邊代理只接受賣方委托，傭金由賣方支付。28.客戶購買學(xué)區(qū)房，需確認(rèn)的關(guān)鍵信息是（）。A.小區(qū)物業(yè)等級??B.學(xué)區(qū)劃分年度政策??C.車位配比??D.得房率答案：B解析：學(xué)區(qū)政策每年微調(diào)，必須核實當(dāng)年教育局文件。29.在存量房網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，系統(tǒng)提示“房屋存在查封”，下一步正確操作是（）。A.建議買方追加定金??B.立即終止交易并退回定金??C.要求賣方自行解封??D.更換網(wǎng)簽端口答案：B解析：查封房無法過戶，繼續(xù)交易風(fēng)險極高，應(yīng)終止并退回定金。30.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員發(fā)布房源信息時，必須標(biāo)注的要素不包括（）。A.不動產(chǎn)權(quán)證號??B.建筑面積??C.掛牌價格??D.房屋圖片答案：A解析：為保護(hù)隱私，證號無需公示，但須備查。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)“五必須”內(nèi)容的有（）。A.必須實名登記??B.必須簽署服務(wù)合同??C.必須資金監(jiān)管??D.必須房源核驗??E.必須保存委托記錄答案：ABDE解析：資金監(jiān)管非強(qiáng)制，但鼓勵。32.客戶購買共有產(chǎn)權(quán)住房，可轉(zhuǎn)讓份額需滿足的條件包括（）。A.取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年??B.政府放棄優(yōu)先回購??C.只能轉(zhuǎn)讓給符合共有產(chǎn)權(quán)資格家庭??D.按市場價交易??E.政府按比例分成答案：ABCE解析：轉(zhuǎn)讓價需按政府評估價，非市場價。33.下列屬于商業(yè)地產(chǎn)“租金梯度”影響因素的有（）。A.樓層??B.動線??C.得房率??D.業(yè)態(tài)??E.面寬進(jìn)深比答案：ABDE解析：得房率影響售價，與租金梯度無直接關(guān)系。34.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店進(jìn)行社區(qū)精耕時，有效的線下動作包括（）。A.電梯海報??B.快遞柜燈箱??C.業(yè)主生日會??D.抖音直播??E.物業(yè)聯(lián)誼答案：ABCE解析：抖音直播屬于線上。35.下列關(guān)于“帶看安全”的做法，正確的有（）。A.提前查看房屋是否空置??B.兩人以上同行??C.讓客戶走在前方??D.記錄客戶身份證??E.關(guān)閉房門演示防盜答案：ABD解析：客戶走前方易失控，演示防盜易引發(fā)誤會。36.客戶購買法拍房，需重點調(diào)查的風(fēng)險點包括（）。A.是否帶租約??B.是否欠繳物業(yè)費(fèi)??C.是否戶籍占用??D.是否高額稅費(fèi)??E.是否學(xué)位占用答案：ABCDE解析：法拍房風(fēng)險多元，須全面盡調(diào)。37.下列屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》要求的書面告知事項有（）。A.房屋查封情況??B.學(xué)區(qū)政策變動風(fēng)險??C.房屋風(fēng)水缺陷??D.傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)??E.貸款審批不確定性答案：ABDE解析：風(fēng)水缺陷非標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制告知。38.新建商品房現(xiàn)場銷售中，屬于違規(guī)操作的有（）。A.未公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶??B.收取團(tuán)購費(fèi)不入監(jiān)管賬戶??C.拒絕公積金貸款??D.未按套明碼標(biāo)價??E.認(rèn)購書未使用示范文本答案：ABCDE解析：全部違反住建部令第6號。39.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員使用AI外呼系統(tǒng)時，必須遵守的規(guī)范有（）。A.獲得客戶同意??B.標(biāo)明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)身份??C.保存通話錄音??D.限制呼叫時段??E.提供退訂方式答案：ABCDE解析：符合《通信短信息和語音呼叫服務(wù)管理規(guī)定》。40.下列關(guān)于“房屋養(yǎng)老金”制度試點的說法，正確的有（）。A.資金來自土地出讓收益??B.用于公共部位維修??C.業(yè)主無需繳費(fèi)??D.可購買第三方服務(wù)??E.目前僅在北京、上海試點答案：ABDE解析：業(yè)主仍需按比例繳納維修資金，非完全免費(fèi)。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可接受委托代簽存量房買賣合同。答案：×解析：無公證授權(quán)不得代簽。42.住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，利息歸全體業(yè)主。答案：√43.商業(yè)地產(chǎn)“純租金”模式比“純扣點”模式對運(yùn)營商風(fēng)險更低。答案：×解析：純租金收入固定，但無法分享商戶業(yè)績增長，風(fēng)險收益各有利弊。44.客戶購買二手房，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記面積比合同面積少2m2，可要求退房。答案：×解析：誤差在3%以內(nèi)，只能要求退差價。45.經(jīng)紀(jì)門店可在地鐵口散發(fā)傳單，無需城管審批。答案：×解析：屬占道宣傳，需審批。46.法拍房成交后，原業(yè)主戶口必須遷出，法院可強(qiáng)制。答案：×解析：戶籍遷移不屬法院執(zhí)行范圍。47.新建住宅交付時，業(yè)主可要求開發(fā)商提供《室內(nèi)環(huán)境檢測報告》。答案：√解析：精裝修房強(qiáng)制檢測。48.客戶使用“全款分期”方式購房，無需辦理按揭，但仍需網(wǎng)簽備案。答案：√49.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可承諾幫助客戶獲得購房資格。答案：×解析：屬于虛假承諾。50.商住公寓土地使用年限到期后，國家無償收回。答案：×解析：需依法續(xù)期，尚未明確無償。四、綜合分析題（共40分）（一）案例一（20分）背景：2025年3月，買方王先生通過甲經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)看中一套位于濱江市高新區(qū)的存量住宅，建筑面積142m2，掛牌價520萬元，產(chǎn)權(quán)登記在李女士個人名下，房屋無抵押、無查封。雙方經(jīng)兩輪議價，最終以510萬元成交，簽署《存量房買賣居間服務(wù)合同》，約定：1.定金30萬元，買方當(dāng)日支付；2.首付230萬元（含定金），于4月15日存入監(jiān)管賬戶；3.貸款280萬元，由乙銀行審批；4.傭金雙方各1%，于網(wǎng)簽當(dāng)日支付；5.過戶完成時間為5月30日前。4月10日，乙銀行通知：因王先生信用卡連續(xù)逾期2次，貸款額度降至240萬元。王先生提出：方案A：追加首付40萬元，繼續(xù)交易；方案B：解除合同，要求退還定金。李女士則主張：若買方選擇方案B，沒收定金；若選擇方案A，需補(bǔ)償因延遲付款產(chǎn)生的利息損失2萬元。問題：1.王先生是否有權(quán)解除合同并要求返還定金？請說明法律依據(jù)。（6分）答案：無權(quán)單方解除。根據(jù)《民法典》第563條，貸款額度不足不屬于不可抗力，也不構(gòu)成賣方違約，買方應(yīng)自行籌措資金，否則構(gòu)成違約，賣方可沒收定金。2.若王先生接受方案A，甲機(jī)構(gòu)應(yīng)履行哪些提示義務(wù)？（6分）答案：（1）提示雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議，明確首付金額、付款時間、貸款不足風(fēng)險由買方承擔(dān)；（2）提示重新進(jìn)行資金監(jiān)管賬戶變更；（3）提示重新評估買方履約能力，避免再次逾期；（4）提示賣方確認(rèn)收款賬號及時間節(jié)點；（5）提示雙方重新約定過戶時間并辦理網(wǎng)簽變更。3.若雙方最終選擇解除合同，甲機(jī)構(gòu)能否收取傭金？（4分）答案：可收取必要費(fèi)用。依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條，因買方原因?qū)е陆灰孜赐瓿?，?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可要求支付已提供服務(wù)的成本，但不得超過約定傭金50%。4.從風(fēng)險防控角度，甲機(jī)構(gòu)在簽約前應(yīng)采取哪些措施避免貸款額度不足？（4分）答案：（1）提前審查買方征信報告；（2）通過銀行預(yù)審批或“同貸書”鎖定額度；（3）在合同中約定“貸款不足，買方自籌”條款；（4）建議買方預(yù)留備用資金。（二）案例二（20分）背景：2025年6月，丙開發(fā)商推出“智慧社區(qū)”項目，共計800套精裝修住宅，均價3.5萬元/m2。為快速回款，開發(fā)商推出以下促銷組合：1.首付分期