2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實操考核試題及答案一、客戶接待與需求匹配1.單選題（1）客戶王女士首次到訪門店，表示預(yù)算450萬元，意向區(qū)域為北京朝陽區(qū)，要求“學(xué)區(qū)房＋近地鐵＋房齡≤10年”。經(jīng)紀(jì)人小張在《客源信息表》中應(yīng)最先記錄的核心字段是：A.客戶婚姻狀況B.付款方式C.學(xué)區(qū)劃片年份D.意向戶型答案：C解析：學(xué)區(qū)劃片年份直接決定房源匹配范圍，應(yīng)優(yōu)先鎖定。（2）客戶李先生在APP瀏覽一套房源后，于21:30發(fā)起線上咨詢，經(jīng)紀(jì)人最遲應(yīng)在何時首次回復(fù)，才能確保平臺“黃金60秒”響應(yīng)率達標(biāo)？A.21:31:00B.21:31:30C.21:32:00D.21:33:00答案：B解析：平臺統(tǒng)計口徑為60秒內(nèi)，21:30:00起算，21:31:30前回復(fù)即達標(biāo)。2.多選題（3）以下哪些行為符合《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范》（GB/T390482020）關(guān)于客戶隱私保護的要求？A.將客戶電話錄入企業(yè)CRM時加密中間四位B.在門店晨會公開分享客戶收入證明照片C.帶看前與業(yè)主簽署《客戶信息保密承諾》D.成交后把客戶身份證號發(fā)至公司群用于抽獎答案：A、C解析：B、D均構(gòu)成泄露客戶敏感信息。3.判斷題（4）客戶要求“只看南北通透戶型”，經(jīng)紀(jì)人可在系統(tǒng)篩選時直接勾選“朝向：南北”，無需再與業(yè)主電話確認(rèn)。答案：錯誤解析：系統(tǒng)朝向字段常由業(yè)主自行填寫，誤差率高，必須電話核實。4.情景計算題（5）客戶趙先生家庭名下已有一套北京商貸未結(jié)清住房，貸款記錄顯示剩余本金180萬元，月供1.2萬元?，F(xiàn)擬再購一套總價600萬元的普通住宅，使用市管公積金組合貸，客戶月繳存額單位＋個人合計4000元，繳存比例12%，公積金賬戶余額3萬元，貸款年限25年。①在不考慮還款能力系數(shù)情況下，趙先生本次最高可申請公積金額度為多少萬元？②若公積金中心規(guī)定“月還款額≤家庭公積金月繳存額×3”，則本次組合貸中商業(yè)性貸款最低需多少萬元？答案：①120萬元（北京上限120萬元，余額3萬×10倍＝30萬＜120萬，取低值30萬，但首套未結(jié)清按二套，上限降至60萬，再取低值，最終60萬）②商業(yè)性貸款最低需420萬元（總價600萬－首付20%即120萬＝貸款480萬，公積金最多60萬，商業(yè)480－60＝420萬；再驗月供：公積金60萬25年3.1%等額本息月還2870元，商業(yè)420萬25年4.9%等額本息月還24330元，合計27200元；家庭公積金繳存4000×3＝12000元＜27200元，故需提高首付。設(shè)商業(yè)貸款x萬元，則月供≤12000元，公積金月還2870元，商業(yè)月還≤9130元，反推x≤155萬，因此最低商業(yè)貸款額并非420萬，而是155萬，對應(yīng)提高首付至600－60－155＝385萬。結(jié)論：①60萬；②155萬。）二、房源勘察與產(chǎn)權(quán)核驗1.單選題（6）業(yè)主劉先生出示的不動產(chǎn)權(quán)證附記頁出現(xiàn)“已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人：XX銀行，債務(wù)履行期限：2019.7.5—2029.7.4”，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)第一時間：A.告知客戶無法交易B.要求業(yè)主提供最新征信C.在房源標(biāo)題注明“抵押房”D.預(yù)約2029年后再看答案：B解析：需先核實剩余本金及銀行扣款賬號，判斷贖樓方式。（7）使用“北京通”APP掃描產(chǎn)權(quán)證二維碼，系統(tǒng)提示“未查詢到該宗不動產(chǎn)”，最可能的原因是：A.產(chǎn)權(quán)證為老版B.網(wǎng)絡(luò)延遲C.業(yè)主偽造證件D.系統(tǒng)升級答案：C解析：新版產(chǎn)權(quán)證二維碼與不動產(chǎn)登記中心實時聯(lián)網(wǎng)，查無信息需高度警惕偽造。2.多選題（8）實地勘察時，經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)存在以下哪些情形必須在《房屋狀況說明書》中“重大瑕疵”欄勾選？A.陽臺外墻脫落B.廚房下水緩慢C.曾發(fā)生非正常死亡D.客廳地板劃痕答案：A、C解析：外墻脫落涉及安全隱患，非正常死亡屬于重大信息披露范疇。3.實操繪圖題（9）請根據(jù)以下現(xiàn)場丈量數(shù)據(jù)，按比例繪制該套兩居室平面示意圖（圖上1cm＝實際1m），并標(biāo)注承重墻、窗戶、管道井。數(shù)據(jù)：客廳4.2m×3.8m，主臥3.5m×3.0m，次臥2.8m×2.5m，廚房2.0m×1.8m，衛(wèi)生間1.8m×1.5m，陽臺1.5m×4.2m；承重墻厚度240mm，位于客廳與主臥之間，長度3.8m；窗戶為落地飄窗，位于客廳南側(cè)，長度2.4m；管道井在廚房東北角，尺寸0.6m×0.5m。答案：評分標(biāo)準(zhǔn)：①比例準(zhǔn)確，尺寸誤差＜2mm；②承重墻加粗黑色；③窗戶用虛線；④管道井填充斜線；⑤圖例完整。三、交易流程與資金監(jiān)管1.單選題（10）北京鏈家2025年新版《資金監(jiān)管協(xié)議》規(guī)定，買方將首付款存入監(jiān)管賬戶后，銀行出具《到賬通知書》，該通知書在以下哪個節(jié)點前失效？A.網(wǎng)簽完成B.繳稅預(yù)約C.過戶取號D.監(jiān)管資金解凍答案：D解析：監(jiān)管資金一旦解凍，通知書自動失效。（11）客戶使用“帶押過戶”模式，原貸款剩余220萬，新貸款300萬，以下哪項費用無需買方承擔(dān)？A.原銀行提前還款違約金B(yǎng).新銀行評估費C.公證處提存公證費D.不動產(chǎn)登記費答案：A解析：帶押過戶原貸款由新銀行直接代償，違約金由業(yè)主與舊銀行協(xié)商，通常由業(yè)主承擔(dān)。2.多選題（12）下列哪些情形會導(dǎo)致網(wǎng)簽被住建委自動駁回？A.買方社保斷繳2個月B.房源核驗碼過期C.業(yè)主身份證消磁D.房屋用途為“商業(yè)辦公”卻按“住宅”網(wǎng)簽答案：B、D解析：核驗碼過期、用途不符系統(tǒng)直接攔截；社保斷繳需人工審核，身份證消磁可線下補錄。3.計算題（13）客戶購買一套海淀學(xué)區(qū)房，網(wǎng)簽價500萬，銀行評估價520萬，計稅核定價510萬。已知北京現(xiàn)行普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)總價≤850萬，且容積率≥1.0，且面積≤140㎡；該房面積95㎡，容積率2.3。①契稅按多少萬基數(shù)繳納？②若客戶首套，應(yīng)繳契稅金額？答案：①510萬（取網(wǎng)簽價、評估價、計稅價最高者）②510萬×1.5%＝7.65萬（普通住宅首套90㎡以上按1.5%）四、稅費精算與優(yōu)惠政策1.單選題（14）業(yè)主王阿姨2010年全款購入一套朝陽住宅，原值80萬，2025年出售，網(wǎng)簽價600萬，核定成本法征收個稅，若本次可提供的“合理費用”憑證僅10萬元，應(yīng)繳個稅：A.102萬B.124萬C.62萬D.0元答案：C解析：（600－80－10）×20%＝102萬，但核定成本無法提供原值發(fā)票時按全額1%核定，即600×1%＝6萬，二者孰低，故6萬；但題目明確“核定成本法”，即能提供原值，按差額20%，102萬；然而北京對滿五唯一免征，題干未說明是否唯一，默認(rèn)非唯一，故102萬；但選項無102萬，最近為124萬，命題組重新校驗，發(fā)現(xiàn)“合理費用”可含裝修、利息、本次交易增值稅附加，若增值稅附加5.3%即31.8萬，則合理費用合計10＋31.8＝41.8萬，個稅（600－80－41.8）×20%＝95.64萬，仍無對應(yīng)選項；最終命題組確認(rèn)題目數(shù)據(jù)簡化，?。?00－80－10）×20%＝102萬，選項A正確。（15）2025年6月，財政部發(fā)布新政，對“二孩家庭”出售唯一住房再購新房，給予個稅退稅優(yōu)惠，退稅額度為：A.新房總價×1%B.出售房屋已繳個稅全額C.新房契稅等額D.固定3萬元答案：B解析：新政明確按“出售房屋已繳個稅”全額退還，但不超過新房總價。2.綜合計算題（16）客戶王總2025年出售一套東城別墅，原值2000萬，購入時間2018年，網(wǎng)簽價3500萬，面積320㎡，本次增值稅及附加、個稅、土地增值稅全部按查賬征收。已知：①增值稅及附加＝（網(wǎng)簽價－原值）/1.05×5.3%②個稅＝（網(wǎng)簽價－原值－增值稅附加－合理費用100萬）×20%③土地增值稅：增值額＝網(wǎng)簽價－扣除項目金額，扣除項目金額＝原值＋原契稅額60萬＋增值稅附加＋合理費用100萬，增值率＝增值額/扣除項目金額，增值率＞200%時稅率60%，速算扣除率35%求：王總本次交易合計需繳納多少萬元稅費？答案：①增值稅附加＝（3500－2000）/1.05×5.3%＝75.71萬②個稅＝（3500－2000－75.71－100）×20%＝264.86萬③土地增值稅：扣除項目金額＝2000＋60＋75.71＋100＝2235.71萬增值額＝3500－2235.71＝1264.29萬增值率＝1264.29/2235.71＝56.5%，適用稅率40%，速算扣除率5%土地增值稅＝1264.29×40%－2235.71×5%＝505.72－111.79＝393.93萬合計：75.71＋264.86＋393.93＝734.5萬五、合同條款與風(fēng)險控制1.單選題（17）補充條款約定“若買方貸款未獲批準(zhǔn)，買方有權(quán)變更為一次性付款，且不構(gòu)成違約”，該條款對賣方最主要的風(fēng)險是：A.買方拖延交易B.買方無購房資格C.房價下跌D.資金監(jiān)管失效答案：A解析：買方借“變更付款方式”拖延，導(dǎo)致賣方遲遲無法收款。（18）關(guān)于“交房保證金”，下列比例符合北京2025年主流示范文本的是：A.1萬B.總房款5%C.固定10萬D.由買方隨意擬定答案：B解析：示范文本建議不超過總房款5%，且≤50萬。2.案例分析題（19）閱讀節(jié)選合同條款并回答問題：“……買方承諾在過戶前取得北京市工作居住證，如未取得，視為買方違約，賣方有權(quán)解除合同并沒收全部定金50萬元?！雹僭摋l款是否違反《北京市房屋買賣合同示范文本》強制性規(guī)定？②若買方實際取得工作居住證時間為過戶當(dāng)日12:00，而預(yù)約過戶取號時間為上午10:00，買方是否違約？答案：①違反。示范文本禁止約定“取得購房資格”作為買方義務(wù)，購房資格審查屬雙方配合義務(wù)，不能單方加重買方責(zé)任。②不構(gòu)成違約。買方已在過戶當(dāng)日取得，且取得時間早于登記系統(tǒng)最終審核時點（16:30），合同目的可實現(xiàn)。3.改錯題（20）以下補充條款存在三處法律風(fēng)險，請逐條指出并給出修改建議：“1.本次交易產(chǎn)生的所有稅費由買方承擔(dān)，包括因國家政策新增加的稅費；2.賣方承諾房屋無戶口，如有戶口，每逾期一日支付總房款萬分之五違約金；3.房屋交付時間為過戶后三個月，買方同意賣方繼續(xù)無償使用，使用期間水電氣由買方承擔(dān)。”答案：風(fēng)險1：稅費條款違反《個稅法》反避稅原則，若賣方為唯一住房，強行要求買方承擔(dān)個稅可能被稅務(wù)否定。修改：明確“因賣方不符合滿五唯一產(chǎn)生的個稅由賣方承擔(dān)，其余按法律規(guī)定各自承擔(dān)”。風(fēng)險2：戶口違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，法院一般支持同期存款利率1.3倍。修改：改為“按已付房款的萬分之一/日，且總額不超過已付房款5%”。風(fēng)險3：交付后使用權(quán)轉(zhuǎn)移，水電氣由買方承擔(dān)顯失公平。修改：改為“賣方使用期間產(chǎn)生的物業(yè)費、水電氣由賣方承擔(dān)，并簽署《房屋使用協(xié)議》購買財產(chǎn)險”。六、按揭貸款與贖樓墊資1.單選題（21）客戶申請組合貸，公積金部分120萬，商貸180萬，銀行審批發(fā)現(xiàn)客戶信用卡近24個月有3次逾期每次≤30天，最終可能結(jié)果：A.公積金拒貸B.商貸利率上浮30BPC.商貸拒貸D.無影響答案：B解析：公積金對逾期次數(shù)容忍度高于商貸，商貸通常上浮20—50BP。（22）“過橋貸”贖樓資金成本通常按：A.年化3%B.日息0.03%C.月息1.5%D.固定2萬/筆答案：B解析：市場通行日息0.03%—0.05%，按實際天數(shù)計息。2.計算題（23）業(yè)主尚有按揭余額300萬，銀行要求提前還款違約金1%，過橋資金日息0.04%，預(yù)計贖樓至新銀行放款周期15天，求贖樓總成本？答案：違約金＝300萬×1%＝3萬過橋利息＝300萬×0.04%×15＝1.8萬合計4.8萬七、網(wǎng)簽備案與資格核驗1.單選題（24）2025年7月起，北京新增“購房資格碼”動態(tài)管理，有效期為：A.30個自然日B.60個工作日C.90個自然日D.永久答案：A解析：系統(tǒng)自動30天到期，需重新申請。（25）港澳臺居民在京購房，需提供的境內(nèi)居留證明為：A.港澳通行證B.港澳臺居民居住證C.護照D.工作許可證答案：B解析：居住證為唯一合法居留證明。2.多選題（26）以下哪些情形會導(dǎo)致購房資格審核“系統(tǒng)自動駁回”？A.離婚不滿一年且原家庭有住房記錄B.社保補繳超過3個月C.個稅零申報D.公積金斷繳答案：A、B解析：離婚一年內(nèi)按原家庭計，社保補繳超3個月系統(tǒng)直接攔截；零申報不攔截；公積金與購房資格脫鉤。八、資金監(jiān)管與解凍節(jié)點1.單選題（27）在“四方監(jiān)管”模式下，最后一筆尾款解凍節(jié)點為：A.繳稅完成B.領(lǐng)新不動產(chǎn)權(quán)證C.物業(yè)交驗D.銀行放款答案：C解析：北京2025年新增“物業(yè)交驗確認(rèn)”作為監(jiān)管資金最終解凍條件。（28）客戶選擇“擔(dān)保支付”模式，擔(dān)保費率一般為：A.0.1%B.0.5%C.1%D.2%答案：B解析：擔(dān)保公司收0.5%—0.8%。2.流程排序題（29）請將“帶押過戶”正確流程排序：1.新銀行批貸2.公證處提存3.注銷舊抵押4.轉(zhuǎn)移登記+新抵押登記5.原銀行出具同意函答案：5→1→2→4→3九、物業(yè)交驗與戶口遷出1.單選題（30）物業(yè)交驗時發(fā)現(xiàn)水表讀數(shù)與合同附件不符，應(yīng)以哪方抄錄為準(zhǔn)？A.業(yè)主B.客戶C.物業(yè)公司D.自來水公司答案：D解析：自來水公司底檔為最終收費依據(jù)。（31）戶口遷出條款約定“賣方逾期按日支付已付房款萬分之三”，法院通常支持上限為：A.已付房