江蘇教育出版社房地產(chǎn)估價師資格考試深度解析試題及答案考試時長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)估價師資格考試深度解析試題考核對象：房地產(chǎn)估價師備考人員題型分值分布：-判斷題（20題，每題2分，共20分）-單選題（20題，每題2分，共20分）-多選題（20題，每題2分，共20分）-案例分析題（3題，每題6分，共18分）-論述題（2題，每題11分，共22分）總分：100分---一、判斷題（共20題，每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價的核心目的是為委托人提供價值意見，估價結(jié)果必須完全客觀。2.土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年，商業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為40年。3.重置成本法適用于評估新建商品房的價值。4.市場比較法中，可比案例的成交價格需要經(jīng)過交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正。5.房地產(chǎn)租賃權(quán)屬于物權(quán)，具有優(yōu)先受償權(quán)。6.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價值有顯著影響，如容積率提高通常會導致地價上升。7.路線價法適用于評估臨街矩形地塊的地價。8.房地產(chǎn)抵押貸款價值比（LTV）越高，銀行貸款風險越大。9.成本法中的折舊僅指有形損耗，不包括功能性貶值。10.房地產(chǎn)估價報告必須由注冊房地產(chǎn)估價師簽字蓋章。11.基準地價是政府制定的區(qū)域土地平均價格，可直接用于評估宗地價值。12.保險法中的“不可抗辯條款”適用于房地產(chǎn)保險理賠。13.房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務內(nèi)部收益率（IRR）越高，投資風險越小。14.城市更新項目中的“微改造”模式通常不涉及大規(guī)模拆遷。15.房地產(chǎn)估價中的“最高最佳使用原則”要求估價對象必須用于產(chǎn)生最高收益的用途。16.評估在建工程價值時，應考慮工程進度、資金周轉(zhuǎn)等因素。17.房地產(chǎn)稅收中的“契稅”由買方繳納，稅率為房屋成交價的3%-5%。18.房地產(chǎn)估價師協(xié)會的“職業(yè)道德準則”要求估價師不得隱瞞與估價業(yè)務相關(guān)的重大信息。19.城市綜合開發(fā)項目中的“片區(qū)開發(fā)”模式通常涉及多宗地塊的聯(lián)動開發(fā)。20.房地產(chǎn)租賃合同中的“轉(zhuǎn)租條款”允許承租人將租賃房屋再出租給第三方。二、單選題（共20題，每題2分，共20分）1.下列哪種估價方法最適合評估商業(yè)綜合體價值？（）A.市場比較法B.收益法C.成本法D.路線價法2.土地使用權(quán)出讓方式中，哪種方式由政府公開招標、拍賣？（）A.協(xié)議出讓B.招標出讓C.拍賣出讓D.協(xié)議或招標3.重置成本法中，建筑物的重置成本通常采用（）計算？A.市場價格法B.工程預算法C.功能價值法D.收益還原法4.市場比較法中，修正可比案例成交價格時，首先需要考慮的因素是（）？A.交易日期因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.宏觀經(jīng)濟因素5.房地產(chǎn)租賃權(quán)中的“優(yōu)先承租權(quán)”是指（）？A.承租人優(yōu)先購買權(quán)B.承租人優(yōu)先續(xù)租權(quán)C.承租人優(yōu)先受償權(quán)D.承租人優(yōu)先租賃權(quán)6.路線價法中，臨街矩形地塊的地價通常采用（）計算？A.平均深度法B.四三二一法則C.分段計價法D.矩形法則7.房地產(chǎn)抵押貸款價值比（LTV）為70%，意味著（）？A.抵押物價值為貸款的70%B.貸款金額為抵押物價值的70%C.抵押物價值是貸款的1.43倍D.貸款金額是抵押物價值的1.43倍8.成本法中，建筑物的折舊不包括（）？A.自然損耗B.功能性貶值C.經(jīng)濟性貶值D.物理損耗9.基準地價修正法中，修正系數(shù)通常采用（）計算？A.線性插值法B.指數(shù)平滑法C.對數(shù)回歸法D.多元線性回歸法10.房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務內(nèi)部收益率（IRR）為12%，意味著（）？A.項目投資回報率為12%B.項目投資回收期為12年C.項目凈現(xiàn)值為12萬元D.項目投資風險為12%11.城市更新項目中的“綜合整治”模式通常適用于（）？A.老舊住宅區(qū)改造B.工業(yè)園區(qū)改造C.城市核心區(qū)改造D.新建城區(qū)改造12.房地產(chǎn)估價中的“最高最佳使用原則”要求估價對象必須（）？A.用于產(chǎn)生最高收益的用途B.保持現(xiàn)狀使用C.用于公益目的D.用于居住用途13.評估在建工程價值時，應重點考慮（）？A.工程進度B.市場利率C.政府政策D.承包商資質(zhì)14.房地產(chǎn)稅收中的“土地增值稅”由（）繳納？A.買方B.賣方C.承租方D.政府15.房地產(chǎn)估價師協(xié)會的“職業(yè)道德準則”要求估價師（）？A.收受回扣B.披露利益沖突C.濫用估價報告D.偽造評估結(jié)果16.城市綜合開發(fā)項目中的“片區(qū)開發(fā)”模式通常涉及（）？A.單宗地塊開發(fā)B.多宗地塊聯(lián)動開發(fā)C.舊城改造D.新區(qū)開發(fā)17.房地產(chǎn)租賃合同中的“轉(zhuǎn)租條款”允許（）？A.承租人將租賃房屋再出租B.出租人將租賃房屋收回C.承租人單方面解除合同D.出租人單方面解除合同18.重置成本法中，建筑物的重置成本通常采用（）計算？A.市場價格法B.工程預算法C.功能價值法D.收益還原法19.市場比較法中，修正可比案例成交價格時，首先需要考慮的因素是（）？A.交易日期因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.宏觀經(jīng)濟因素20.房地產(chǎn)估價報告必須由（）簽字蓋章？A.房地產(chǎn)經(jīng)紀人B.注冊房地產(chǎn)估價師C.律師D.會計師三、多選題（共20題，每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價的基本原則包括（）？A.最高最佳使用原則B.替代原則C.價值時點原則D.誠實信用原則2.土地使用權(quán)出讓方式包括（）？A.協(xié)議出讓B.招標出讓C.拍賣出讓D.協(xié)議或招標3.市場比較法中，修正可比案例成交價格時需要考慮的因素包括（）？A.交易日期因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.宏觀經(jīng)濟因素4.房地產(chǎn)租賃權(quán)中的權(quán)利包括（）？A.優(yōu)先承租權(quán)B.優(yōu)先購買權(quán)C.優(yōu)先續(xù)租權(quán)D.優(yōu)先受償權(quán)5.路線價法中，臨街矩形地塊的地價計算方法包括（）？A.平均深度法B.四三二一法則C.分段計價法D.矩形法則6.房地產(chǎn)抵押貸款價值比（LTV）的影響因素包括（）？A.抵押物價值B.貸款金額C.市場利率D.抵押物變現(xiàn)風險7.成本法中，建筑物的折舊包括（）？A.自然損耗B.功能性貶值C.經(jīng)濟性貶值D.物理損耗8.基準地價修正法中，修正系數(shù)的計算方法包括（）？A.線性插值法B.指數(shù)平滑法C.對數(shù)回歸法D.多元線性回歸法9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價指標包括（）？A.財務內(nèi)部收益率（IRR）B.投資回收期C.凈現(xiàn)值（NPV）D.投資回報率10.城市更新項目中的模式包括（）？A.綜合整治B.拆除重建C.綜合開發(fā)D.微改造11.房地產(chǎn)估價中的最高最佳使用原則要求估價對象必須（）？A.用于產(chǎn)生最高收益的用途B.保持現(xiàn)狀使用C.用于公益目的D.用于居住用途12.評估在建工程價值時，應重點考慮的因素包括（）？A.工程進度B.市場利率C.政府政策D.承包商資質(zhì)13.房地產(chǎn)稅收中的稅種包括（）？A.契稅B.土地增值稅C.營業(yè)稅D.個人所得稅14.房地產(chǎn)估價師協(xié)會的職業(yè)道德準則要求估價師（）？A.收受回扣B.披露利益沖突C.濫用估價報告D.偽造評估結(jié)果15.城市綜合開發(fā)項目中的“片區(qū)開發(fā)”模式通常涉及（）？A.單宗地塊開發(fā)B.多宗地塊聯(lián)動開發(fā)C.舊城改造D.新區(qū)開發(fā)16.房地產(chǎn)租賃合同中的轉(zhuǎn)租條款允許（）？A.承租人將租賃房屋再出租B.出租人將租賃房屋收回C.承租人單方面解除合同D.出租人單方面解除合同17.重置成本法中，建筑物的重置成本通常采用（）計算？A.市場價格法B.工程預算法C.功能價值法D.收益還原法18.市場比較法中，修正可比案例成交價格時，首先需要考慮的因素是（）？A.交易日期因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.宏觀經(jīng)濟因素19.房地產(chǎn)估價報告必須由（）簽字蓋章？A.房地產(chǎn)經(jīng)紀人B.注冊房地產(chǎn)估價師C.律師D.會計師20.房地產(chǎn)估價的基本原則包括（）？A.最高最佳使用原則B.替代原則C.價值時點原則D.誠實信用原則四、案例分析題（共3題，每題6分，共18分）案例一：某商業(yè)綜合體估價某城市中心有一棟商業(yè)綜合體，建筑面積10萬平方米，包含零售、餐飲、辦公等業(yè)態(tài)。該綜合體于2018年建成，目前市場租金水平較2018年上漲了20%。假設(shè)該綜合體年租金收入為8000萬元，運營成本為租金收入的30%，折現(xiàn)率為10%。請采用收益法評估該綜合體2019年的價值。案例二：某地塊地價評估某城市某地塊面積為5000平方米，出讓年限為40年，基準地價為800元/平方米。該地塊位于商業(yè)區(qū)，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.2，個別因素修正系數(shù)為0.9。請采用基準地價修正法評估該地塊2019年的地價。案例三：某在建工程價值評估某在建工程建筑面積為3萬平方米，已完工60%，預計剩余工程需要1年時間完成，預計總投資為1.5億元。目前市場類似工程成本為3000元/平方米，該工程資金周轉(zhuǎn)成本為5%。請采用成本法評估該在建工程2019年的價值。五、論述題（共2題，每題11分，共22分）1.論述房地產(chǎn)估價中的最高最佳使用原則及其在估價實踐中的應用。2.分析房地產(chǎn)估價中的市場比較法的基本原理、適用條件及局限性。---標準答案及解析一、判斷題1.×（估價結(jié)果應客觀，但需考慮委托人合理需求）2.×（商業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為50年）3.×（重置成本法適用于評估舊房或在建工程）4.√5.×（租賃權(quán)屬于債權(quán)，無優(yōu)先受償權(quán)）6.√7.√8.√9.×（折舊包括有形損耗、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值）10.√11.×（基準地價需修正后才能用于評估宗地價值）12.√13.×（IRR越高，風險越高）14.√15.√16.√17.√18.√19.√20.×（轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意）二、單選題1.B2.C3.B4.A5.B6.C7.A8.B9.A10.A11.A12.A13.A14.B15.B16.B17.A18.B19.A20.B三、多選題1.ABC2.ABCD3.ABCD4.ABC5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.ABCD11.A12.ABCD13.ABCD14.B15.B16.A17.B18.A19.B20.ABCD四、案例分析題案例一：某商業(yè)綜合體估價解答：采用收益法評估，公式為：V=Σ[RI/(1+r)^i]+Vn/(1+r)^n其中：-RI為未來各年凈收益-r為折現(xiàn)率-i為年份-Vn為第n年后的永續(xù)凈收益折現(xiàn)值計算步驟：1.計算年凈收益：8000萬元×(1-30%)=5600萬元2.計算永續(xù)凈收益折現(xiàn)值：5600萬元/10%=56000萬元3.計算未來1年凈收益折現(xiàn)值：5600萬元/(1+10%)^1=5090萬元4.計算綜合價值：5090萬元+56000萬元=61090萬元參考答案：該綜合體2019年的價值約為6.11億元。案例二：某地塊地價評估解答：采用基準地價修正法，公式為：P=P0×K1×K2其中：-P為宗地地價-P0為基準地價-K1為區(qū)域因素修正系數(shù)-K2為個別因素修正系數(shù)計算步驟：1.計算修正后的地價：800元/平方米×1.2×0.9=864元/平方米2.計算宗地總價：864元/平方米×5000平方米=4320萬元參考答案：該地塊2019年的地價約為4320萬元。案例三：某在建工程價值評估解答：采用成本法，公式為：V=C×(1-F)+G其中：-