江西房產(chǎn)經(jīng)紀人考試試題及答案1.單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《江西省物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會作出籌集和使用專項維修資金決定，應當經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上C.專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總人數(shù)四分之三以上D.全體業(yè)主一致答案：B2.某住宅項目位于南昌市紅谷灘新區(qū)，土地出讓合同約定自交地之日起一年內(nèi)開工，三年內(nèi)竣工。若開發(fā)企業(yè)未按期開工，可依法按土地出讓價款的（）繳納閑置費。A.5%B.10%C.15%D.20%答案：D3.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到（）備案。A.自然資源主管部門B.住房和城鄉(xiāng)建設主管部門C.市場監(jiān)督管理部門D.價格主管部門答案：B4.江西省個人購買家庭唯一住房，面積90平方米及以下，契稅稅率為（）。A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：A5.某套房成交價200萬元，評估價190萬元，網(wǎng)簽備案價195萬元，南昌市商業(yè)銀行按評估價發(fā)放貸款，最高貸款成數(shù)為七成，則最高貸款額為（）萬元。A.133B.135C.140D.142答案：A6.根據(jù)《民法典》，住宅建設用地使用權期間屆滿的，（）。A.自動終止B.依法申請續(xù)期C.自動續(xù)期D.由國家無償收回答案：C7.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行明碼標價，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得收取任何未予標明的費用，該制度屬于（）。A.價格聽證制度B.價格公示制度C.價格備案制度D.價格評估制度答案：B8.南昌市住房公積金貸款最高額度雙職工繳存家庭為（）萬元。A.60B.70C.80D.100答案：D9.根據(jù)《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，商品房經(jīng)營者應當在商品房交易場所的（）位置放置價目表。A.隱蔽B.顯著C.角落D.收費處答案：B10.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布存量房房源信息前，應當（）。A.電話核實B.實地查看并書面征得委托人同意C.網(wǎng)絡比對D.直接發(fā)布答案：B11.江西省實施存量房交易資金監(jiān)管的城市，交易資金監(jiān)管比例不得低于成交價款的（）。A.10%B.20%C.30%D.全額答案：D12.某購房人使用“商轉(zhuǎn)公”貸款，原商業(yè)貸款余額80萬元，住房公積金中心核定最高可貸70萬元，則轉(zhuǎn)貸后購房人需自籌（）萬元結清原商貸。A.10B.15C.20D.0答案：A13.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，經(jīng)紀人員不得“吃差價”，此處“差價”是指（）。A.成交價與評估價的差額B.掛牌價與成交價的差額C.賣方凈得價與買方實付價之間的差額D.網(wǎng)簽價與評估價的差額答案：C14.南昌市限購政策規(guī)定，非本市戶籍居民家庭購房需提供自購房之日起前（）年內(nèi)在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明。A.1B.2C.3D.5答案：B15.根據(jù)《民法典》，房屋抵押權自（）設立。A.抵押合同生效時B.抵押登記完成時C.貸款發(fā)放時D.房屋交付時答案：B16.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過本機構網(wǎng)站發(fā)布房源信息，信息保存期限不得少于（）年。A.1B.2C.3D.5答案：C17.某小區(qū)規(guī)劃容積率2.0，建筑密度25%，綠地率35%，若用地面積20000平方米，則總建筑面積上限為（）平方米。A.40000B.50000C.60000D.70000答案：A18.根據(jù)《江西省住宅專項維修資金管理實施細則》，首期維修資金交存標準，無電梯住宅按建筑面積每平方米（）元。A.50B.60C.70D.80答案：B19.房地產(chǎn)估價報告使用期限一般不超過（）年。A.半B.1C.2D.3答案：B20.南昌市住房租賃登記備案實行線上辦理，經(jīng)紀機構應在簽訂租賃合同后（）日內(nèi)辦理備案。A.3B.5C.7D.15答案：C21.根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)（）。A.學區(qū)房B.交通便利C.升值承諾D.綠化率答案：C22.某購房人申請組合貸款，公積金可貸60萬元，商貸需貸90萬元，房屋評估價200萬元，銀行要求商貸部分首付三成，則購房人首付總額不得低于（）萬元。A.60B.50C.40D.30答案：B23.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構擅自發(fā)布房源信息，主管部門可處（）罰款。A.1萬元以下B.1萬元以上3萬元以下C.3萬元以上10萬元以下D.10萬元以上答案：B24.根據(jù)《民法典》，房屋租賃期限不得超過（）年，超過部分無效。A.10B.15C.20D.30答案：C25.南昌市住宅租金水平統(tǒng)計由（）定期發(fā)布。A.市發(fā)改委B.市住建局C.市統(tǒng)計局D.市公積金中心答案：B26.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當由（）簽名。A.經(jīng)紀人B.經(jīng)紀機構法定代表人C.承辦經(jīng)紀人與委托人D.經(jīng)紀機構與委托人答案：D27.根據(jù)《江西省綠色建筑發(fā)展條例》，新建大型公共建筑應達到綠色建筑（）標準以上。A.基本級B.一星級C.二星級D.三星級答案：B28.某套住宅建筑面積120平方米，套內(nèi)面積100平方米，公攤系數(shù)為（）。A.0.17B.0.20C.0.25D.0.30答案：B29.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供代辦貸款服務，收費標準最高不得超過貸款額的（）。A.1%B.2%C.3%D.5%答案：B30.根據(jù)《南昌市城市房屋租賃管理辦法》，出租住房應以（）為最小出租單位。A.間B.套C.層D.棟答案：B2.多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.以下屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務基本流程的有（）。A.房源核驗B.房源營銷C.交易撮合D.產(chǎn)權代辦E.房屋保修答案：ABCD32.根據(jù)《民法典》，下列權利屬于用益物權的有（）。A.建設用地使用權B.宅基地使用權C.抵押權D.地役權E.留置權答案：ABD33.南昌市限購區(qū)域包括（）。A.東湖區(qū)B.西湖區(qū)C.青山湖區(qū)D.新建區(qū)E.南昌縣答案：ABC34.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得為以下房屋提供經(jīng)紀服務（）。A.司法機關查封的房屋B.違法建筑C.共有房屋未經(jīng)全體共有人同意D.已辦理抵押登記的房屋E.未依法取得權屬證書的房屋答案：ABCE35.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，經(jīng)紀人員應當履行的義務包括（）。A.告知房屋交易政策B.如實披露房屋信息C.代收并挪用定金D.保守委托人隱私E.及時辦理備案答案：ABDE36.以下屬于住房公積金提取條件的有（）。A.購買自住住房B.償還購房貸款本息C.房租超出家庭工資收入規(guī)定比例D.退休E.離職答案：ABCD37.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布房源信息，必須標明的內(nèi)容有（）。A.房屋坐落B.建筑面積C.掛牌價格D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構名稱E.房屋抵押金額答案：ABCD38.根據(jù)《江西省物業(yè)管理條例》，業(yè)主共同決定事項中，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且人數(shù)四分之三以上業(yè)主同意的有（）。A.改建建筑物B.改變共有部分用途C.使用維修資金D.選聘物業(yè)服務企業(yè)E.籌集維修資金答案：ABE39.以下屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務成本的有（）。A.門店租金B(yǎng).經(jīng)紀人提成C.廣告推廣費D.交易稅費E.信息系統(tǒng)維護費答案：ABCE40.根據(jù)《南昌市存量房交易資金監(jiān)管辦法》，資金解除監(jiān)管的情形包括（）。A.完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記B.交易雙方協(xié)商一致解除交易合同C.法院判決解除合同D.經(jīng)紀機構申請解除E.貸款銀行申請解除答案：ABC3.填空題（每空1分，共20分）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行________制度，收費項目、標準、依據(jù)應在經(jīng)營場所顯著位置公示。答案：明碼標價42.南昌市住房公積金貸款五年期以上利率為________%。答案：3.143.根據(jù)《民法典》，住宅建設用地使用權期間屆滿的，________續(xù)期。答案：自動44.江西省住宅專項維修資金的使用，需經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分面積占比________以上且人數(shù)占比________以上的業(yè)主表決同意。答案：三分之二，三分之二45.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未在經(jīng)營場所公示服務收費標準，由價格主管部門責令改正，可處________元以下罰款。答案：500046.南昌市住房租賃企業(yè)開業(yè)前應當向________部門辦理備案。答案：住房和城鄉(xiāng)建設47.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當建立________制度，記錄經(jīng)紀業(yè)務全過程。答案：業(yè)務臺賬48.南昌市限購政策中，非限購區(qū)域包括南昌縣、________縣、進賢縣、安義縣。答案：新建49.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同終止后，檔案資料保存期不得少于________年。答案：550.根據(jù)《江西省物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務收費實行________價、指導價、市場調(diào)節(jié)價三種形式。答案：政府定價4.簡答題（共30分）51.簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在房源核驗環(huán)節(jié)應當查驗的主要內(nèi)容。（6分）答案：（1）房屋權屬證書或不動產(chǎn)權證書；（2）權利人身份證明；（3）房屋抵押、查封、異議登記等限制信息；（4）房屋用途、面積、結構等自然狀況；（5）共有權人同意出售或出租的書面證明；（6）是否符合限購、限售政策。52.簡述南昌市住房公積金貸款“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務的辦理條件。（6分）答案：（1）原商業(yè)貸款用于購買本市自住住房；（2）原商業(yè)貸款尚未結清且還款記錄良好；（3）借款人及配偶無未結清公積金貸款；（4）房屋已辦妥不動產(chǎn)權證；（5）符合公積金貸款額度、首付比例規(guī)定；（6）借款人及配偶信用良好，具有償還能力。53.簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀服務中“吃差價”的表現(xiàn)形式及法律后果。（6分）答案：表現(xiàn)形式：（1）隱瞞真實成交價格，低買高賣；（2）利用“雙合同”套取差價；（3）虛構費用名目侵占差價。法律后果：（1）由主管部門責令改正，記入信用檔案；（2）對經(jīng)紀人員處1萬元罰款，對機構處3萬元罰款；（3）給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；（4）構成犯罪的，依法追究刑事責任。54.簡述江西省住宅專項維修資金的交存主體及標準。（6分）答案：交存主體：新建商品住宅的購房人。標準：（1）無電梯住宅每平方米60元；（2）有電梯住宅每平方米110元；（3）地下車庫（位）每平方米70元；（4）交存時間為辦理房屋交付手續(xù)前。55.簡述房屋租賃合同登記備案的法律意義。（6分）答案：（1）對抗第三人，保障承租人優(yōu)先購買權；（2）作為承租人辦理居住證、落戶、子女入學的依據(jù)；（3）出租人可憑備案證明依法申請租金稅費減免；（4）發(fā)生糾紛時，備案合同具有更強證據(jù)效力；（5）便于政府掌握租賃市場信息，實施宏觀調(diào)控；（6）是出租人規(guī)范經(jīng)營、避免群租處罰的前提。5.應用題（共50分）56.計算題（12分）某套南昌市西湖區(qū)住宅，建筑面積135平方米，成交單價15000元/平方米，評估單價14500元/平方米，網(wǎng)簽單價14800元/平方米。購房人家庭名下無房，申請組合貸款：公積金貸款上限70萬元，剩余商貸。銀行要求商貸部分首付三成，公積金首付兩成。（1）計算總房價；（2）計算最高公積金貸款額；（3）計算最低首付金額；（4）計算商貸金額。答案：（1）總房價=135×15000=2025000元；（2）公積金最高貸款額=700000元；（3）公積金部分首付兩成：700000×0.25=175000元，可貸七成：700000元；商貸部分首付三成，設商貸金額為S，則首付0.3S，貸款0.7S；總首付=175000+0.3S，總貸款=700000+S=2025000–(175000+0.3S)；解得：700000+S=1850000–0.3S→1.3S=1150000→S≈884615元；最低首付=175000+0.3×884615≈175000+265385=440385元；（4）商貸金額≈884615元。57.案例分析（12分）甲通過A經(jīng)紀機構購買乙名下位于南昌市東湖區(qū)的住宅，合同約定成交價200萬元，定金10萬元由A機構代收托管。過戶前，乙因債務糾紛房屋被法院查封，導致無法過戶。甲要求解除合同、雙倍返還定金，A機構以“定金已用于乙其他債務”為由僅同意返還10萬元。問題：（1）A機構代收定金行為是否合規(guī)？（2）甲是否有權要求雙倍返還定金？（3）A機構應承擔何種責任？答案：（1）不合規(guī)。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，經(jīng)紀機構不得代收代付定金，應由交易雙方自行交割或通過資金監(jiān)管賬戶。（2）有權。因乙違約導致合同目的無法實現(xiàn)，甲可依據(jù)《民法典》第五百八十七條要求雙倍返還定金20萬元。（3）A機構違規(guī)代收定金，且挪用資金，由住建部門責令改正、罰款3萬元，記入信用檔案；造成甲損失的，承擔連帶賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。58.綜合計算（13分）某投資者擬在南昌市紅谷灘新區(qū)購買一套新建商品房用于出租，建筑面積100平方米，單價20000元/平方米，預計年毛租金收益率3.5%，年運營成本（物業(yè)費、空置損失、維修等）占年租金的30%，貸款七成，利率4.3%，期限30年，等額本息。（1）計算總房價；（2）計算年毛租金；（3）計算年凈收益；（4）計算年還本付息額；（5）計算年凈現(xiàn)金流。答案：（1）總房價=100×20000=2000000元；（2）年毛租金=2000000×3.5%=70000元；（3）年凈收