2025年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析提升訓(xùn)練試卷附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.某宗商業(yè)用房采用比較法估價(jià)，選取的三宗可比實(shí)例成交單價(jià)分別為：A28000元/m2、B30000元/m2、C32000元/m2，經(jīng)因素修正后比準(zhǔn)單價(jià)分別為：A29500元/m2、B30200元/m2、C30100元/m2。若取簡(jiǎn)單算術(shù)平均，則估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。A.29933??B.30000??C.30100??D.30200答案：A2.在收益法估價(jià)中，若凈收益每年按固定比率g遞增，資本化率為r，且r＞g，則收益價(jià)值V的公式為（）。A.V=N/(r+g)??B.V=N/(r–g)??C.V=N×(1+g)/r??D.V=N×r/(1–g)答案：B3.某宗土地剩余使用年限為35年，建筑容積率為2.5，建筑密度為40%，若采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)為地面價(jià)3600元/m2，則樓面地價(jià)為（）元/m2。A.1440??B.1800??C.900??D.1200答案：A4.下列關(guān)于“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”的說法，正確的是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)必須與實(shí)地查勘日為同一天B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以與估價(jià)作業(yè)日期錯(cuò)開C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)由估價(jià)委托人單方確定，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得調(diào)整D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)一旦確定，估價(jià)結(jié)果永遠(yuǎn)有效答案：B5.某住宅小區(qū)建成于2010年，土地使用權(quán)出讓年限為70年，出讓起始日為2008年1月1日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2025年7月1日，則建筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限為（）年。A.45??B.52.5??C.53??D.55答案：B6.在比較法交易情況修正中，若可比實(shí)例成交價(jià)格低于正常價(jià)格8%，則修正系數(shù)為（）。A.100/92??B.92/100??C.108/100??D.100/108答案：A7.某宗房地產(chǎn)未來五年凈收益分別為：第一年120萬元，第二年125萬元，第三年130萬元，第四年135萬元，第五年140萬元，第五年末轉(zhuǎn)售凈收入1800萬元，折現(xiàn)率為8%，則其收益價(jià)值最接近（）萬元。A.1650??B.1720??C.1780??D.1820答案：C8.成本法估價(jià)中，開發(fā)利潤(rùn)通常按（）的一定比例計(jì)算。A.土地取得成本??B.開發(fā)成本??C.土地取得成本與開發(fā)成本之和??D.建筑物重置成本答案：C9.某宗工業(yè)用房采用成本法，建筑物重置價(jià)為2200元/m2，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%，則年折舊額為（）元/m2。A.41.8??B.44??C.46.2??D.48答案：A10.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果有效期一般自（）起算。A.估價(jià)委托合同簽訂日??B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)??C.估價(jià)報(bào)告出具日??D.實(shí)地查勘完成日答案：C11.某宗地塊規(guī)劃建筑面積50000m2，已預(yù)售30000m2，預(yù)售均價(jià)18000元/m2，剩余20000m2預(yù)計(jì)銷售均價(jià)20000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入5.5%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的凈銷售收入為（）萬元。A.84200??B.85100??C.86000??D.87900答案：B12.某宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)，估價(jià)師在價(jià)值定義中應(yīng)明確說明（）。A.市場(chǎng)價(jià)值??B.快速變現(xiàn)價(jià)值??C.清算價(jià)值??D.抵押價(jià)值答案：D13.下列關(guān)于“最高最佳使用”原則的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.必須法律上允許??B.必須技術(shù)上可能??C.必須經(jīng)濟(jì)上可行??D.必須現(xiàn)狀用途不變答案：D14.某宗寫字樓采用收益法，年有效毛收入為1800萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，資本化率為7.5%，則收益價(jià)值為（）萬元。A.16000??B.17200??C.18000??D.19200答案：C15.在比較法區(qū)位狀況調(diào)整中，若估價(jià)對(duì)象區(qū)位優(yōu)于可比實(shí)例5%，則調(diào)整系數(shù)為（）。A.105/100??B.100/105??C.95/100??D.100/95答案：A16.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告出具后，委托人提出復(fù)核，復(fù)核結(jié)論與原估價(jià)結(jié)果差異超過（）的，應(yīng)重新出具報(bào)告。A.5%??B.10%??C.15%??D.20%答案：B17.某宗商業(yè)房地產(chǎn)租賃期內(nèi)凈租金每年300萬元，剩余租期8年，合同租金低于市場(chǎng)租金，市場(chǎng)租金每年應(yīng)為350萬元，折現(xiàn)率8%，則承租人權(quán)益價(jià)值最接近（）萬元。A.–260??B.–240??C.240??D.260答案：B18.下列關(guān)于“折現(xiàn)率”的說法，正確的是（）。A.折現(xiàn)率等于無風(fēng)險(xiǎn)利率??B.折現(xiàn)率應(yīng)反映投資風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償??C.折現(xiàn)率與資本化率無關(guān)??D.折現(xiàn)率越低，收益價(jià)值越低答案：B19.某宗房地產(chǎn)采用假設(shè)開發(fā)法，開發(fā)完成后價(jià)值為12億元，后續(xù)開發(fā)成本5億元，銷售稅費(fèi)為開發(fā)完成后價(jià)值的6%，投資利息0.8億元，開發(fā)利潤(rùn)1.5億元，則該土地價(jià)值為（）億元。A.3.98??B.4.28??C.4.58??D.4.88答案：A20.下列關(guān)于估價(jià)檔案保存期限的說法，正確的是（）。A.不少于5年??B.不少于10年??C.不少于15年??D.不少于20年答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于收益法估價(jià)基本前提的有（）。A.未來收益可預(yù)測(cè)??B.風(fēng)險(xiǎn)可量化??C.折現(xiàn)率已知??D.房地產(chǎn)具有稀缺性??E.房地產(chǎn)具有流動(dòng)性答案：ABC22.比較法交易情況修正需考慮的因素包括（）。A.交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁??B.融資條件??C.交易雙方親屬關(guān)系??D.交易日期??E.規(guī)劃條件答案：ABC23.成本法估價(jià)中，開發(fā)成本包括（）。A.建安工程費(fèi)??B.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)??C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)??D.開發(fā)期間稅費(fèi)??E.土地取得成本答案：ABCD24.下列關(guān)于“價(jià)值類型”的說法，正確的有（）。A.市場(chǎng)價(jià)值是自愿買賣雙方在正常交易下的估計(jì)金額B.投資價(jià)值對(duì)特定投資者具有唯一性C.快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值D.清算價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值E.抵押價(jià)值需考慮法定優(yōu)先受償款答案：ABCE25.假設(shè)開發(fā)法評(píng)估中，后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)可包括（）。A.土地價(jià)值??B.開發(fā)成本??C.開發(fā)完成后價(jià)值??D.銷售稅費(fèi)??E.投資利息答案：AB26.下列關(guān)于“折舊”的說法，正確的有（）。A.物理折舊可通過維修消除??B.功能折舊可通過更新改造降低??C.經(jīng)濟(jì)折舊可能因外部規(guī)劃變化產(chǎn)生??D.年折舊額等于重置價(jià)除以經(jīng)濟(jì)壽命??E.殘值率越高，年折舊額越低答案：BCE27.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須記載的內(nèi)容有（）。A.估價(jià)目的??B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)??C.實(shí)地查勘日期??D.估價(jià)原則??E.估價(jià)師簽名答案：ABCDE28.下列關(guān)于“折現(xiàn)現(xiàn)金流”模型的說法，正確的有（）。A.可逐年預(yù)測(cè)凈收益??B.需預(yù)測(cè)期末轉(zhuǎn)售收益??C.折現(xiàn)率應(yīng)反映風(fēng)險(xiǎn)??D.適用于收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)??E.不考慮空置率答案：ABC29.下列關(guān)于“路線價(jià)法”的說法，正確的有（）。A.適用于商業(yè)街道土地??B.需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度??C.需制作深度指數(shù)表??D.不需進(jìn)行區(qū)位調(diào)整??E.需進(jìn)行寬度修正答案：ABCE30.下列關(guān)于“估價(jià)假設(shè)”的說法，正確的有（）。A.應(yīng)披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的假設(shè)B.假設(shè)必須合理且有依據(jù)C.假設(shè)可替代實(shí)地查勘D.假設(shè)應(yīng)在報(bào)告中逐項(xiàng)列明E.假設(shè)可免除估價(jià)師責(zé)任答案：ABD三、填空題（每空1分，共15分）31.某宗房地產(chǎn)年凈收益為480萬元，資本化率為6%，則采用收益法計(jì)算的價(jià)值為________萬元。答案：800032.比較法中，經(jīng)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整后，最終得到的價(jià)格稱為________價(jià)格。答案：比準(zhǔn)33.成本法基本公式：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格–________。答案：折舊34.假設(shè)開發(fā)法也稱________法。答案：剩余35.某宗土地面積8000m2，容積率2.0，建筑密度50%，則最大建筑基底面積為________m2。答案：400036.某宗寫字樓月租金120元/m2，可出租面積系數(shù)85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率20%，則年凈收益為________元/m2。答案：979.237.某宗房地產(chǎn)已使用15年，經(jīng)濟(jì)壽命60年，殘值率10%，則直線法年折舊率為________%。答案：1.538.在收益法中，若凈收益逐年遞增，資本化率應(yīng)________（高于/低于）折現(xiàn)率。答案：低于39.某宗房地產(chǎn)抵押價(jià)值為9000萬元，法定優(yōu)先受償款1200萬元，則抵押凈值為________萬元。答案：780040.某宗可比實(shí)例成交單價(jià)為25000元/m2，交易情況修正系數(shù)為100/92，市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)為105/100，則調(diào)整后單價(jià)為________元/m2。答案：28532.61（保留兩位小數(shù)）41.某宗房地產(chǎn)折現(xiàn)率為7%，未來三年凈收益分別為200萬元、220萬元、240萬元，第三年末轉(zhuǎn)售凈收入2000萬元，則收益價(jià)值為________萬元。答案：2048.4942.某宗工業(yè)用房重置價(jià)為2500元/m2，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命40年，殘值率5%，則成新率為________%。答案：7643.某宗土地剩余使用年限35年，折現(xiàn)率8%，則年限修正系數(shù)為________（保留四位小數(shù)）。答案：0.067944.某宗房地產(chǎn)快速變現(xiàn)折扣率為15%，市場(chǎng)價(jià)值為6000萬元，則快速變現(xiàn)價(jià)值為________萬元。答案：510045.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告出具日為2025年9月1日，有效期一年，則有效期至________年________月________日止。答案：2026年8月31日四、簡(jiǎn)答題（共25分）46.（封閉型，6分）簡(jiǎn)述比較法估價(jià)的基本步驟。答案：1.搜集交易實(shí)例；2.選取可比實(shí)例；3.建立比較基礎(chǔ)；4.進(jìn)行交易情況修正；5.進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；6.進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整；7.進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整；8.求取比準(zhǔn)價(jià)格；9.確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值。47.（開放型，7分）試分析“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率”對(duì)收益法結(jié)果的影響，并說明如何合理確定該指標(biāo)。答案：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率越高，凈收益越低，收益價(jià)值越低；反之越高。合理確定應(yīng)：1.分析類似物業(yè)歷史費(fèi)用數(shù)據(jù)；2.區(qū)分固定與可變費(fèi)用；3.考慮未來管理水平變化；4.剔除業(yè)主個(gè)人支出；5.采用多年加權(quán)平均；6.結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查與專業(yè)公司報(bào)價(jià)；7.披露測(cè)算過程與依據(jù)。48.（封閉型，6分）列出成本法估價(jià)的三大折舊類型并各舉一例。答案：1.物理折舊：墻體裂縫導(dǎo)致價(jià)值減損；2.功能折舊：辦公樓無智能化系統(tǒng)導(dǎo)致租金損失；3.經(jīng)濟(jì)折舊：地鐵施工封路導(dǎo)致客流減少。49.（開放型，6分）說明假設(shè)開發(fā)法與成本法在土地估價(jià)中的主要區(qū)別。答案：1.視角不同：剩余視角vs.重建視角；2.參數(shù)順序：開發(fā)法先求開發(fā)完成后價(jià)值再扣成本，成本法先求重建價(jià)格再扣折舊；3.適用階段：開發(fā)法適用于待開發(fā)土地，成本法適用于已建成房地產(chǎn)；4.利潤(rùn)計(jì)算：開發(fā)法利潤(rùn)基于開發(fā)全過程，成本法利潤(rùn)僅基于建筑部分；5.風(fēng)險(xiǎn)考慮：開發(fā)法需考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)，成本法主要考慮折舊；6.結(jié)果敏感性：開發(fā)法對(duì)房?jī)r(jià)、成本、周期更敏感。五、計(jì)算題（共40分。要求寫出公式、代入數(shù)據(jù)、計(jì)算過程、結(jié)果及單位，結(jié)果保留兩位小數(shù)）50.（收益法，12分）某購(gòu)物中心2025年有效毛收入為3200萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率28%，資本化率7.2%，凈收益年遞增率2%，剩余收益年限35年，求收益價(jià)值。答案：凈收益N=3200×(1–28%)=2304萬元V=N/(r–g)×[1–((1+g)/(1+r))^n]=2304/(7.2%–2%)×[1–(1.02/1.072)^35]=44307.69×0.8521=37755.72萬元51.（比較法，10分）選取三宗可比住宅實(shí)例，成交單價(jià)分別為：A22000元/m2、B24000元/m2、C23000元/m2，經(jīng)各項(xiàng)修正后比準(zhǔn)單價(jià)分別為：A23500元/m2、B23800元/m2、C23600元/m2，若采用加權(quán)平均，權(quán)重分別為0.35、0.35、0.30，求估價(jià)對(duì)象單價(jià)。答案：比準(zhǔn)單價(jià)=23500×0.35+23800×0.35+23600×0.30=8225+8330+7080=23635.00元/m252.（成本法，10分）某辦公樓重置價(jià)為4500元/m2，已使用12年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%，功能折舊現(xiàn)值200元/m2，經(jīng)濟(jì)折舊現(xiàn)值150元/m2，求單位成本價(jià)值。答案：年折舊額=4500×(1–5%)/50=85.5元/m2累計(jì)折舊=85.5×12=1026元/m2總折舊=1026+200+150=1376元/m2成本價(jià)值=4500–1376=3124.00元/m253.（假設(shè)開發(fā)法，8分）某地塊規(guī)劃建筑面積60000m2，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后銷售均價(jià)28000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)6%，后續(xù)開發(fā)成本8億元，投資利息0.6億元，開發(fā)利潤(rùn)為土地價(jià)值與開發(fā)成本之和的12%，求土地價(jià)值。答案：設(shè)土地價(jià)值為x開發(fā)完成后凈收入=28000×60000×(1–6%)=1579200萬元后續(xù)支出=80000+6000+0.12(x+80000)方程：x=1579200–80000–6000–0.12x–96001.12x=1483600x=1324642.86萬元土地單價(jià)=1324642.86/60000=22077.38元/m2六、綜合分析題（共30分）54.案例背景：2025年6月，甲公司委托乙估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其持有的一宗位于城市核心商圈的零售商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)。估價(jià)對(duì)象建筑面積10000m2，土地使用權(quán)剩余年限28年，2006年建成，結(jié)構(gòu)優(yōu)良。（1）估價(jià)師采用比較法、收益法、成本法三種方法，得到比準(zhǔn)單價(jià)42000元/m2、收益單價(jià)38000元/m2、成本單價(jià)35000元/m2。（2）經(jīng)分析，商圈內(nèi)可比實(shí)例充足，租金數(shù)據(jù)可靠，但重置成本數(shù)據(jù)滯后。（3）估價(jià)師最終以加權(quán)平均確定單價(jià)：比較法50%、收益法40%、成本法10%。（4）估價(jià)結(jié)果出具后，銀行提出：①收益法資本化率是否偏低；②比較法權(quán)重是否過高；