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的與策略1P04

P14

P24

4P66

P76從開發(fā)思維到房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生深刻變化目標(biāo)導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變

資產(chǎn)管理的價值邏輯資管模式下影響價值創(chuàng)造的核心指標(biāo)資產(chǎn)的價值跟蹤

及策略價值管理存量資產(chǎn)價值管理策略動態(tài)調(diào)優(yōu)，運營增值??

資產(chǎn)管理房地產(chǎn)效率提升

資產(chǎn)管理策略周期性策略調(diào)整多元化組合對沖風(fēng)險資產(chǎn)退出路徑及影響價值實現(xiàn)的因素

數(shù)字化資產(chǎn)管理平臺

穿越經(jīng)濟與行業(yè)周期的資管策略創(chuàng)造更多可行性資產(chǎn)價值重塑盤活路徑市場發(fā)展豐富存量資產(chǎn)從開發(fā)思維到：4 4

的

房地產(chǎn)市場發(fā)生深刻變化與策略供需關(guān)系伴隨中國經(jīng)濟的高速發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十多年的突飛猛進(jìn)?從福利分房到商品房市場的發(fā)展，從最初解決住房問題到滿足改善型需求，從土地開發(fā)驅(qū)動到借助金融杠桿實現(xiàn)快速擴張，從完善商業(yè)、辦公等城市發(fā)展配套到集中供應(yīng)下商業(yè)市場競爭加劇?房地產(chǎn)高速發(fā)展的同時也帶動了中國城市的大規(guī)模增量擴張，這個階段“規(guī)模擴張”也成為房地產(chǎn)行業(yè)最鮮明的標(biāo)簽。與策略供需關(guān)系而近年來，伴隨房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整期，市場環(huán)境已然發(fā)生深刻變化?2023年中央經(jīng)濟工作會議明確指出“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，時隔十年召開的2025年中央城市工作會議進(jìn)一步強調(diào)“城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市的發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。這些政策信號與市場現(xiàn)實相互印證：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額自2022年連續(xù)三年下行，新建商品房銷售面積也同步下降至今；供應(yīng)壓力下，不少城市寫字樓市場不得不面對租金下調(diào)、空置率走高的局面；購物中心等商業(yè)設(shè)施密度不斷增大，為商業(yè)經(jīng)營帶來嚴(yán)峻的競爭挑戰(zhàn)……曾經(jīng)依賴土地增值、高周轉(zhuǎn)開發(fā)、規(guī)模競賽的傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式，已難以適應(yīng)新的發(fā)展階段，多年建設(shè)累積的龐大存量和在途供應(yīng)對房地產(chǎn)尤其商業(yè)類資產(chǎn)的專業(yè)運營、保值增值能力提出了更高的要求。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 5作為城市開發(fā)建設(shè)的重要構(gòu)成，房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展帶動了城市功能和城市配套的不斷完善。作為供給過剩的挑戰(zhàn)份甚至出現(xiàn)市場正以縮小未來供應(yīng)規(guī)模的方式調(diào)節(jié)供求關(guān)系謀求持續(xù)發(fā)展。

2016年間，包含一線及強二線在內(nèi)的17個城市樣本中的甲級寫字樓總存量由4,220萬平方米增長至萬平方米，存量規(guī)模擴大了85.9%。中國內(nèi)地主要城市甲級寫字樓存量變化4,220萬平方米2016 北京上海同比漲幅全國新建商品房銷售面積（萬平方米）同比漲幅全國新建商品房銷售面積（萬平方米）資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部30%20%10%-1-20%-30%全國新建商品房銷售面積及增速走勢200,000100,00050,0000房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部40%30%20%10%-1-20%全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速走勢180,00090,00060,00030,0000

增長85.9%

廣州深圳二線城市備注：二線城市包含長沙、成都、重慶、大連、杭州、南京、青島、沈陽、蘇州、天津、武漢、廈門及西安共計13個城市。資料來源：戴德梁行研究部在高能級城市的核心區(qū)域，以寫字樓、零售、住宅綜合開發(fā)為代表的城市綜合體及商業(yè)設(shè)施建設(shè)更為多見。聚焦一線城市，北上廣深在過去20年間的甲級寫字樓總存量增長幅度高達(dá)581.5%,由2005年的萬平方米增長至年的萬平方米；同步發(fā)生的是，平均空置率20059.3個百分點至年末的21.4%，供求關(guān)系已然發(fā)生轉(zhuǎn)變。在空置率的上行的壓力下，下調(diào)租金成為不少業(yè)主去化空置面積的有效手段，但這些指標(biāo)的變化往往對項目營收構(gòu)成負(fù)面影響，同時影響資產(chǎn)估值，因此如何在日趨激烈的市場競爭中穩(wěn)住收益、維護(hù)資產(chǎn)價值成為業(yè)主不得不面臨的挑戰(zhàn)。主要城市甲級寫字樓平均租金及空置率水平(2024)租金，元/平方米/月300250200150100

北京 上海杭廣州

長沙 重慶 南京50 西安0

成都青島大連

廈門 蘇州 沈

天津 武漢房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生深刻變化房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生深刻變化6 戴德梁行研究院

15 20 25 30資料來源：戴德梁行研究部

空置率，%4035房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 74035中國地主要城市質(zhì)零售物業(yè)

場供需關(guān)系發(fā)生深刻變化4,430萬平方米2016增長158.3%202411,443萬平方米11資料來源：戴德梁行研究部中國內(nèi)地高標(biāo)物流倉儲存量變化2,850萬平方米2016增長342.1%202412,600萬平方米萬平方米的存量規(guī)模，8年市場總存量規(guī)模增長了萬平方米的存量規(guī)模，8年市場總存量規(guī)模增長了342.1%，與初期供不應(yīng)求的市場狀況相比，個別地區(qū)也出現(xiàn)了供過于求的局面，局部市場去化壓力有所加大。及冷庫大規(guī)模興建的重要推動力，從2016年2,850萬平方米的高標(biāo)物流倉存量到2024年末12,600平方米，豐富消費場景、擴充商圈規(guī)模的同時，商業(yè)載體的運營壓力不可小覷。電商及線上平臺的快速發(fā)展加速了倉儲物流等設(shè)施的投資興建，疫情期間的物資配送需求也成為高標(biāo)庫年間，154,430158.3%11,443萬消費市場的快速發(fā)展，但商業(yè)物業(yè)持續(xù)放量背景下過量供應(yīng)所帶來的競爭加劇也不可避免。僅2016年零售物業(yè)市場也面臨類似挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟高速增長的周期中，零售物業(yè)載體的開發(fā)建設(shè)和百花齊放承載了

北京上海廣州深圳二線城市

房地產(chǎn)也隨之迎來需求端的不斷變房地產(chǎn)也隨之迎來需求端的不斷變發(fā)生變化。作為經(jīng)濟活動的載體以提高，人口流動趨勢和結(jié)構(gòu)也不斷經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動人民生活水平住宅市場

料區(qū) 筑居 的不確定性進(jìn)一步影響企業(yè)對辦公部環(huán)境的復(fù)雜多變給宏觀經(jīng)濟帶來激活改善性需求的驅(qū)動力之一；外到關(guān)注質(zhì)的提升，“好房子”成為的剛性住房需求增量；從量的擴大城鎮(zhèn)化的放緩減弱了人口遷移帶來寫字樓市場的不確定性進(jìn)一步影響企業(yè)對辦公部環(huán)境的復(fù)雜多變給宏觀經(jīng)濟帶來激活改善性需求的驅(qū)動力之一；外到關(guān)注質(zhì)的提升，“好房子”成為的剛性住房需求增量；從量的擴大城鎮(zhèn)化的放緩減弱了人口遷移帶來寫字樓市場物業(yè)的發(fā)展帶來啟發(fā)和機遇……崛起和對情緒價值的關(guān)注也為商業(yè)響商業(yè)發(fā)展的趨勢；體驗型消費的收入分化與消費降級等因素直接影物業(yè)的發(fā)展帶來啟發(fā)和機遇……崛起和對情緒價值的關(guān)注也為商業(yè)響商業(yè)發(fā)展的趨勢；體驗型消費的收入分化與消費降級等因素直接影商業(yè)市場消費分化單身經(jīng)濟銀發(fā)經(jīng)濟情感消費情緒價值極致性價比社交屬性文化屬性工業(yè)遺產(chǎn)活化非標(biāo)商業(yè)演出經(jīng)濟公園商業(yè)親子消費寵物經(jīng)濟場景消費消費下沉國潮興起同的物業(yè)板塊不得不積極調(diào)整優(yōu)化，因應(yīng)需求端的變化升級，房地產(chǎn)不8 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 8 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 目標(biāo)導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變當(dāng)驅(qū)動中國房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)幾十年增長的動力發(fā)生變化，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性過剩令市場不得不面對愈加突出的去化壓力，社會經(jīng)濟快速發(fā)展下需求端的升級同時對供應(yīng)端提出更高要求。粗放型擴張以追求高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式備受挑戰(zhàn)，精準(zhǔn)定位、精耕細(xì)作、以運營實現(xiàn)資產(chǎn)價值持續(xù)增長的新模式成為新階段房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向之一。傳統(tǒng)開發(fā)模和追轉(zhuǎn)為目標(biāo)應(yīng)開發(fā)銷售”為核心鏈條

土地增值與快速周轉(zhuǎn)低價獲取土地、通過快速開發(fā)和銷售回現(xiàn)，同時賺取土地溢價和開發(fā)利潤?這一模式在城市化初期受益于需求爆發(fā)式增長而得以實現(xiàn)。規(guī)模化開發(fā)與成本控制配套服務(wù)延伸

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)順應(yīng)市場高速擴張的階段而推崇高周轉(zhuǎn)運作，并依賴于房地產(chǎn)上行周期土地持續(xù)增值而獲利。但在市場發(fā)生深刻調(diào)整的新階段，樓市的高速擴張明顯放緩、房價持續(xù)上行的走向亦發(fā)生波動、轉(zhuǎn)變，這令傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式面臨挑戰(zhàn)。而“高負(fù)債、高杠桿”所依托的高周轉(zhuǎn)也隨著市場熱度的褪去而難以保障，“觸雷”事件也為中國房地產(chǎn)行業(yè)敲響警鐘，“三高”模式背后潛藏巨大風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積萬平方米80,00060,00040,0000資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》、國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 10 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 11房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 完成價值實現(xiàn)。與傳統(tǒng)的開發(fā)商銷售模式不同，資產(chǎn)管理的獲利模式在于持融類產(chǎn)品（如完成價值實現(xiàn)。與傳統(tǒng)的開發(fā)商銷售模式不同，資產(chǎn)管理的獲利模式在于持融類產(chǎn)品（如REITs、商業(yè)信托等），抑或通過交易轉(zhuǎn)讓，最終有效退出并資產(chǎn)保值升值的運作模式，其終極目標(biāo)在于將運營成熟良好的資產(chǎn)打包成金房地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式是一種以持有型物業(yè)作為投資載體，通過專業(yè)運營實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式資產(chǎn)管理模式：

12 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 12 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 12 戴德梁行研究院房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 13資產(chǎn)管理的周期

的與策略戴德梁行全生命周期房地產(chǎn)資產(chǎn)管理模型-分階段核心元素與策略購最合適的

全生命周期的資產(chǎn)管理覆蓋房地產(chǎn)投、融、管、退的完整流程，只有將資產(chǎn)價值增長的全面規(guī)劃和實施落實到整個項目周期中，才能實現(xiàn)提高資產(chǎn)效率、降低成本和風(fēng)險以及適應(yīng)市場變化的最佳效果，最終滿足資本市場退出的要求、以最佳路徑退出而實現(xiàn)價值，完成資產(chǎn)管理的閉環(huán)。續(xù)1時機及價值

穩(wěn)定的收益2收購策略制定買賣方盡職調(diào)查啟動資金安排14 4階14 4階段時機、方式及價值退出策略及機制制定股權(quán)、合資方案買賣代理投資擴募資料來源：戴德梁行

租賃/租賃/租務(wù)行政財稅管理財務(wù)及現(xiàn)金流分析項目階段項目階段期實現(xiàn)項目增企業(yè)形象提升咨詢可持續(xù)發(fā)展服務(wù)租戶滿意度方案房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 影響；之密切關(guān)聯(lián)的指標(biāo)包括：影響；之密切關(guān)聯(lián)的指標(biāo)包括：營運凈收入NOI以資產(chǎn)保值增值為核心目標(biāo)的資產(chǎn)管理，其本質(zhì)可理解為資產(chǎn)的價值管理。結(jié)合資產(chǎn)管理的完整生命周期，從最終價值實現(xiàn)的角度出發(fā)進(jìn)行反推，以終為始，去看看哪些模塊和關(guān)鍵指標(biāo)會影響房地產(chǎn)的價值創(chuàng)造呢？商業(yè)地產(chǎn)的價值往往體現(xiàn)在其獲取收益的能力上，因此假設(shè)開發(fā)法等不動產(chǎn)評估方法中，收益法是商業(yè)地產(chǎn)的主流選擇。以物業(yè)未來收益能力為核心，通過現(xiàn)金流折現(xiàn)來測算資產(chǎn)價值的現(xiàn)金流更為簡單快捷的直接資本化法也適用于對穩(wěn)定收益的商業(yè)資產(chǎn)的測算。參考收益法對應(yīng)的資產(chǎn)價值模型，從營運凈收入（NOI）、資本化率（CapRate）等相關(guān)指標(biāo)入手，了解與資產(chǎn)升值潛力、風(fēng)險溢價相關(guān)的因素，可幫助我們挖掘影響房地產(chǎn)價值創(chuàng)造的核心。

不動產(chǎn)價值評估方法選擇持有期持有期折現(xiàn)率值相關(guān)稅費運營成本現(xiàn)值之和持有期入總收入較法所在區(qū)域市場交易活住一般情況下適用收益法有潛在收益一物業(yè)，基本適用所有商業(yè)地產(chǎn)。本法無收益且無潛在收益；收益法與比較法不可用時。假設(shè)開發(fā)法定為獨立的開發(fā)建設(shè)項完以測工程剛開工或后續(xù)工期較長。資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部

資本化率資本化率CapRate（價值）相資本化率CapRate是直接資本化法中資產(chǎn)估值的另一個核心指標(biāo)，其作為測依據(jù)；房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 16 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 17房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 資管模式下影響價值創(chuàng)造的核心指標(biāo)折現(xiàn)率Discount收益期限

建筑物的經(jīng)濟壽命有關(guān)。收益期限是價值預(yù)測的“時間窗口”，其長折現(xiàn)第1折現(xiàn)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第n年持有期資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部 折現(xiàn) 第 年 折現(xiàn) 值持有期資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部折現(xiàn)第 年折現(xiàn)值提升資產(chǎn)價值也至關(guān)重要。牌運營商來提升項目在競爭環(huán)境力的表現(xiàn)，對于降低風(fēng)險、量落實到區(qū)位、品牌、項目質(zhì)素的選擇上，同時以優(yōu)秀的品有助于穩(wěn)定收入進(jìn)而支撐資產(chǎn)價值；將對資產(chǎn)抗風(fēng)險性的考營中的客戶違約風(fēng)險控制在較低概率，空置風(fēng)險也相應(yīng)降低，及租期合理分布、信用更佳的租戶、合理的租戶組合，將經(jīng)在內(nèi)的運營成本也有助于改善凈現(xiàn)金流的表現(xiàn)；穩(wěn)定的租約價值增長的關(guān)鍵一環(huán)；與此同時，控制包括能耗、維護(hù)成本值服務(wù)，進(jìn)一步帶動營運凈收入及現(xiàn)金流的提升是實現(xiàn)資產(chǎn)影響外，通過運營優(yōu)化提升租金水平、降低空置率、完善增除了宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)發(fā)展背景等系統(tǒng)性風(fēng)險對資產(chǎn)價值的影響資產(chǎn)價值測算的重要指標(biāo)及其關(guān)聯(lián)因素構(gòu)成了價值創(chuàng)造18 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 19資產(chǎn)的價值跟蹤

28%23%28%23%20%12%13%4%27%24%22%11%12%4%26%25%22%13%10%4%億元萬平方米萬平方米重定位于“先萬平的商業(yè)體量引車樓煥新開放；私享會館全2023C20213，調(diào)業(yè)，引進(jìn)潮流2019-2020品牌重腕表區(qū)繼落橙色之2017-2018HERMèS在重慶萬象城筑起開啟國際品牌的進(jìn)階之路，如萬平方米2016量業(yè)體重慶萬象城發(fā)展歷程2014定位于重慶檔次最高、規(guī)模

202020212022服裝 兒童及娛

餐飲 家用及個人護(hù)理 其

超市及百貨

807060504030201002019 2020 2021 2022 2023 2024社交體驗，也為年輕人打造了潮流社交空間。內(nèi)的超70家區(qū)域首店入駐，開啟全新購物及引進(jìn)超240社交體驗，也為年輕人打造了潮流社交空間。內(nèi)的超70家區(qū)域首店入駐，開啟全新購物及引進(jìn)超240家品牌，包括始祖鳥、迪桑特等在補。北區(qū)擁有將近10萬平方米的零售面積，與中區(qū)的高奢零售、南區(qū)餐飲親子家居形成互以潮流、運動、戶外為核心的北區(qū)正式開業(yè)，項目后續(xù)的運營發(fā)展注入了活水。2023年，的融資方式也減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，更主要的是為CMBS的發(fā)行釋放了商業(yè)地產(chǎn)價值，較低利率22.42020年末，評估值38.6億億元市休閑目的地2020飲品中心；南區(qū)吸納網(wǎng)紅餐2020年末，評估值38.6億億元市休閑目的地2020飲品中心；南區(qū)吸納網(wǎng)紅餐

資料來源：華潤置地年報具、禮品、服務(wù)等入入240+全新品牌，70+西9.9505013.5萬平方米于2026年中開業(yè)，商業(yè)體量重慶觀音橋購物中心項目計劃2024品牌香水重慶獨立門面進(jìn)7家2025重發(fā)CMBS，融資51億元2026

45.01億元高出約45.01億元高出約6億元。這無疑是通過運營512021年首發(fā)規(guī)模的2025年2025年8月，重慶萬象城CMBS到期重新13.5萬平方米規(guī)模的觀音橋中激烈的市場環(huán)境中優(yōu)質(zhì)保值的資產(chǎn)依然受到市提高抗風(fēng)險能力的正向意義，表明即便在競爭另一方面也印證了長期主義和持續(xù)運營提升對優(yōu)化帶動資產(chǎn)價值提升的最佳實踐案例之一，也為項目發(fā)展帶來更多支持。慶萬象城形成南北雙城的格局，而這輪的融資也為項目發(fā)展帶來更多支持。慶萬象城形成南北雙城的格局，而這輪的融資環(huán)萬象城計劃于2026年中開業(yè)，屆時將與重資料來源：重慶萬象城微信服務(wù)號、華潤置地年報、根據(jù)公開信息整理資料來源：重慶萬象城微信服務(wù)號、華潤置地年報、根據(jù)公開信息整理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 20 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 21房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 及影響價值實現(xiàn)的因素除了運營的優(yōu)化提升帶動資產(chǎn)增值外，退出環(huán)節(jié)對于資產(chǎn)的價值實現(xiàn)也至關(guān)重要?識別項目退出的最佳當(dāng)前，資產(chǎn)證券化退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出、資產(chǎn)出售退出是最為常見的退出路徑。資產(chǎn)證券化退出通過將房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的證券產(chǎn)品，在資本市場上發(fā)行并實現(xiàn)資金回籠的過程。根據(jù)資產(chǎn)類型和證券化結(jié)構(gòu)不同分為以下幾類：公募REITs退出將運營成熟的不動產(chǎn)項目打包為權(quán)益型，通過證券交易所公開發(fā)行。目前國內(nèi)公募持有型不動產(chǎn)ABS退出定位于可與公募銜接的場內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益產(chǎn)品，其資產(chǎn)類型在公募的基礎(chǔ)上增投資者可獲得的投資回報并非固定不變，而是與底層資產(chǎn)的運營表現(xiàn)所掛鉤。類REITs退出（類（如有作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。相較其他產(chǎn)品，其融資期限較短，適用于實現(xiàn)物業(yè)的短期融資需求。CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)退出

現(xiàn)金流穩(wěn)定性區(qū)位地段資產(chǎn)類型資產(chǎn)證券化退出模式下價值影響因素現(xiàn)金流穩(wěn)定性區(qū)位地段資產(chǎn)類型資產(chǎn)證券化退出模式下價值影響因素基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量價值實現(xiàn)的影響因素經(jīng)濟周期行業(yè)環(huán)境及政策宏觀經(jīng)濟與行業(yè)周期利率監(jiān)管政策合規(guī)要求資料來源：戴德梁行市場與政策 利率監(jiān)管政策合規(guī)要求資料來源：戴德梁行市場與政策租金增值潛力運營管理能力退出條款分層增信利率掛鉤機制交易結(jié)構(gòu)設(shè)計資產(chǎn)交易退出資產(chǎn)交易退出，顧名思義，針對投資者持有的房地產(chǎn)項目或物業(yè)，通過直接出售的方式轉(zhuǎn)讓該類資產(chǎn)的所有權(quán)給其他投資方或第三方，實現(xiàn)投資退出。由于僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的資產(chǎn)的所有權(quán)及相關(guān)權(quán)益，在風(fēng)險隔離方面的優(yōu)勢較為突出，買方不承接原股東債務(wù)或法律糾紛，但須承擔(dān)資產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費。股權(quán)交易退出資產(chǎn)收購與股權(quán)收購主要涉及的相關(guān)稅 以商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，依靠抵押物未來產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流提供償付本息支持，而

交易類型

稅種土地增值稅 增值稅及附加 企業(yè)所得稅 契稅 印花稅發(fā)行的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。資產(chǎn)證券化退出方式下，不動產(chǎn)價值的實現(xiàn)均受基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計、市場環(huán)境與政策、運營管理能力、宏觀經(jīng)濟與行業(yè)周期等多重因素影響。22 22 22

資產(chǎn)收購 √ √ √ √ √ 股權(quán)收購 √ √ 資料來源：根據(jù)公開信息整理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 及策略價值管理24 24

的

管理策略價值與策略經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展階段，不少房企積累了大量不動產(chǎn)，與此同時，作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要力量之一，國企承擔(dān)社會責(zé)任開發(fā)建設(shè)了大批房地產(chǎn)基建設(shè)施，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、民生服務(wù)、居民居住等需求提供了廠房、商辦、公共服務(wù)、住宅、宿舍等重要空間載體，也積累相當(dāng)規(guī)模的存量不動產(chǎn)。然而，在重開發(fā)而輕運營的傳統(tǒng)模式下多數(shù)企業(yè)缺乏對房地產(chǎn)資產(chǎn)的系統(tǒng)管理運營經(jīng)驗，且諸多存量資產(chǎn)背景復(fù)雜，不少資產(chǎn)處于低效利用甚至閑置狀態(tài)，資產(chǎn)價值有待挖掘。與策略尤其是布局于高能級城市或城市核心位置的物業(yè)實現(xiàn)彼時社會價值后如今因功能退化而陷入閑置或低效利用的窘境，梳理資產(chǎn)、盤活物業(yè)成為破解難題、提高資產(chǎn)利用效率的關(guān)鍵點。對存量資產(chǎn)的系統(tǒng)梳理、一案一策的合理處置，穩(wěn)定提升物業(yè)運營收入及現(xiàn)金流等都有助于提升存量資產(chǎn)利用效率并進(jìn)一步帶動資產(chǎn)價值提升，亦有助于同時探索持續(xù)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 25資產(chǎn)梳理，分類管理

不同等級資產(chǎn)規(guī)模示例250房地產(chǎn)（商、辦、公交站、其他）A+房地產(chǎn)（商、辦、公交站、其他）

不動產(chǎn)資產(chǎn)狀況及價值評估維度技術(shù)路徑技術(shù)路徑

200萬平方米150萬平方米100C-50 D+ED-0

B+A-B-C+

土地（商、住、工、其他）土地（商、住、工、其他）維度一：資產(chǎn)市場價值 現(xiàn)狀條件 區(qū)位因素 個別因素

規(guī)劃條件 區(qū)位 交通 配套 不動產(chǎn)資產(chǎn)評價體系①不動產(chǎn)資產(chǎn)評價體系①資產(chǎn)初篩分級各資產(chǎn)重要性評估核心資產(chǎn)較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)非重點資產(chǎn)

資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部

維度二：資產(chǎn)戰(zhàn)略價值 壟斷性資產(chǎn) 資源稀缺資產(chǎn) 資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部

公共服務(wù)類資產(chǎn) 存量資產(chǎn)價值管理存量資產(chǎn)價值管理策略②硬件檔次劃分各資產(chǎn)硬件條件評價對標(biāo)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，對各資產(chǎn)進(jìn)行檔次定義，為現(xiàn)狀評價提供市場對標(biāo)支撐 各物業(yè)評價初判 ④②硬件檔次劃分各資產(chǎn)硬件條件評價對標(biāo)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，對各資產(chǎn)進(jìn)行檔次定義，為現(xiàn)狀評價提供市場對標(biāo)支撐各物業(yè)評價初判④發(fā)展階段結(jié)合資產(chǎn)所處階段對比階段各物業(yè)評價最終結(jié)果不動產(chǎn)資產(chǎn)運營特征主要指標(biāo)③運營現(xiàn)狀評分各資產(chǎn)運營效益評分<分值③運營現(xiàn)狀評分各資產(chǎn)運營效益評分<分值1>分值大于1 分值小于1運營效益優(yōu)于 運營效益低于市場平均水平 市場平均水平資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部租金水平出租率租金收繳率 租戶及租約 客戶滿意度 成本支出銷售難度房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 26 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 不動資產(chǎn)分等定級業(yè)特征 產(chǎn)資分類優(yōu)化示

管理策略

產(chǎn)管理人，全盤統(tǒng)籌運營，對接各階段關(guān)鍵B+

資產(chǎn)等級 B+

著重于對資產(chǎn)全生命周期的專業(yè)運營及價值挖掘，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通高B A 用用

資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)利用效率高

B-

利 利用效率較低 權(quán)證缺失 效D+DD-維率 D+DD-維后納入重點研

動態(tài)調(diào)優(yōu)

而資產(chǎn)管理人的職責(zé)正是將資產(chǎn)增值的全面規(guī)劃落實到整個項目周期C+ 度

資產(chǎn)改造/

究范圍；

運營增值

中，對資產(chǎn)進(jìn)行全生命周期的統(tǒng)籌運營，對接各階段關(guān)鍵指標(biāo)的實現(xiàn)。低瑕疵權(quán)證維度

CC-非瑕疵

資產(chǎn)優(yōu)化管理

運營提升

權(quán)證補齊后進(jìn)入A+隊列；納入企業(yè)融資預(yù)備梯隊；

資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部 資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部

零散的管理措施，思考諸如“如何在控制成本的前提下優(yōu)化軟硬件設(shè)施”，“每一步優(yōu)化舉措的投入是否值得”這些問題都必不可少，這顯然需要專業(yè)的資產(chǎn)管理人和系統(tǒng)化的資產(chǎn)管理策略來進(jìn)行統(tǒng)籌。如某單項資產(chǎn)的價值評估較高，但并不契合集團(tuán)未來發(fā)展戰(zhàn)略，或

資產(chǎn)管理人核心功能投資決策與者與集團(tuán)上、下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同性較低，在價值等級的分類上也將相應(yīng)降檔；如果該資產(chǎn)符合企業(yè)未來多元發(fā)展的方向，戰(zhàn)略協(xié)同性高，那么對應(yīng)的等級也相應(yīng)提高。此外，如果將資產(chǎn)盤活方式前置考慮，物業(yè)資產(chǎn)是否為政策支持盤活的類別也是判別價值等級劃分的考慮要點。具有棚改或城市更新潛力的項目、能被收儲并用作保障性租賃住房的商品房、具有穩(wěn)定現(xiàn)金流且符合資產(chǎn)證券化要求的優(yōu)質(zhì)項目等資產(chǎn)類別，可依據(jù)政策

活常見途徑提質(zhì)增效改造

合規(guī)審查定期報告

人

風(fēng)險控制支持盤活的方式處置，該類存量資產(chǎn)在發(fā)展出路上有更多選擇、更加靈活，也將影響其等級分類的判定。

資產(chǎn)對外處置 資產(chǎn)證券化

合規(guī)與信息披露資料來源：戴德梁行研究部28 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 28 28 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 續(xù)管理續(xù)管理工管理計監(jiān)督劃顧問計顧問計存量資產(chǎn)價值管理策略2025年7月，全球資產(chǎn)管理巨頭施羅德資本旗下房地產(chǎn)投資部門與浙江實力企業(yè)西子國際達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同組建股權(quán)投資平臺，并宣布聯(lián)合發(fā)起總規(guī)模約30億元人民幣的私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金計劃。合作將專注于長三角核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓，以及消費類基礎(chǔ)設(shè)施投資機會；2025年6月，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物（Hines）（上海漢斯集團(tuán)管理的資產(chǎn)規(guī)模超900億美元；年4月，全球最大的物流地產(chǎn)公司安博在中國注冊的外商獨資私募機構(gòu)?安博（北京）私募基金管理有限公司在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會登記為私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金管理人；……升級改造工程相關(guān)服務(wù)通過運營實現(xiàn)價值重構(gòu)升級改造工程相關(guān)服務(wù)資料來源：戴德梁行項目管理服務(wù)部管理技術(shù)查在以獲得穩(wěn)定經(jīng)營收益、最大程度實現(xiàn)項目增值為目標(biāo)的資產(chǎn)管理周期中，對存量商業(yè)地產(chǎn)項目的增值策略往往包括資料來源：戴德梁行項目管理服務(wù)部管理技術(shù)查30 戴德梁行研究院

外立面、大堂及公共空間等的翻新，有利于提高租戶滿意度并吸引新租戶，從而維護(hù)資產(chǎn)價值；通過動線改造，包括增加連廊、調(diào)整商鋪布局及單元劃分、以優(yōu)化體驗為導(dǎo)向的動線調(diào)整等，實現(xiàn)空間效能的優(yōu)化；通過設(shè)施設(shè)備更新，如電梯變頻改造、空調(diào)系統(tǒng)能效升級等，降低維護(hù)成本、延長設(shè)施使用壽命；提升客戶的滿意度同時達(dá)到提高運營效率及節(jié)能環(huán)存量寫字樓硬件改造方案設(shè)計改造工程定位研究改造工程定位研究改造方向定位項目內(nèi)部的產(chǎn)品功能定位改造后目標(biāo)客戶定位及需求分析改造后價格定位改造建議立面改造建議 茶水間設(shè)置及改造建議單層面積建議 電梯數(shù)量及分區(qū)建議得房率控制建議 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)改造建議層高建議 智能化配置及升級建議凈層高建議 公共區(qū)域裝修及布局改造建議樓層承重改造建議 辦公區(qū)域交付標(biāo)準(zhǔn)建議大堂設(shè)計及布局建議 車位配比調(diào)整建議衛(wèi)生間配置調(diào)整建議 商業(yè)配套設(shè)置建議財務(wù)分析項目可考慮的租售模式分析不同租售方案優(yōu)劣勢分析改造后的租金、出租率建議改造后租金收益測算資料來源：戴德梁行項目管理服務(wù)部房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 31廣州西城都薈 北京盈科中心基匯資本是著名的多元資產(chǎn)投資管理公司，擅長活化低效率資產(chǎn)，并通過創(chuàng)新且靈活的融資方案以及深厚的資本配置專業(yè)能力為投資人創(chuàng)造優(yōu)異回報。2013年，基匯資本以約26億元人民幣的價格收購和記黃埔持有的位于廣州黃沙地鐵站上蓋廣州西城都薈購物中心，該項目建筑面積約8.9萬平方米。考慮到項目的樓宇結(jié)構(gòu)和空間限制，分析目標(biāo)客戶及輻射范圍，以及綜合項目實際情況，基匯資本通過實施調(diào)整租戶面積、更新店鋪設(shè)計、提高設(shè)施運營效率等改造策略實現(xiàn)了項目品質(zhì)的大幅提升，日均客流量由2萬人次躍升至8萬人

廣州西城都薈廣州西城都薈相關(guān)運營數(shù)據(jù)

北京盈科中心位于北京三里屯核心區(qū)，總建筑面積約22萬平方米，是一座含兩棟辦公樓、兩棟公寓以及商業(yè)裙樓的綜合體。2014年，基匯資本以約億元人民幣收購香港上市公司盈大地產(chǎn)持有的該項目所有股份，涉及的規(guī)模約17萬平方米。歷經(jīng)三年的重新設(shè)計、定位和改造打磨，2017年北京盈科中心以全新姿態(tài)登場。裙樓嶄新玻璃幕墻、25米挑高空間、大面積自然采光的中庭、度景觀會議室等獨特的設(shè)計風(fēng)格及硬件配套使得整個項目令人耳目一新。值得一提的是，彼時北京零售行業(yè)面臨百貨關(guān)店潮、存量項目競爭壓力大的問題，但寫充辦公產(chǎn)品的方式之一。結(jié)合市場供需情況以及租戶對空間的實際需求，基匯資本將盈

北京盈科中心-改造前次，成為廣州悠閑娛樂新地標(biāo)。 科中心大部分商業(yè)體量改造成寫字樓，重新存量資產(chǎn)價值管理策略2017年，實現(xiàn)運營穩(wěn)定后的廣存量資產(chǎn)價值管理策略州西城都薈以約40.65億元人民幣的價格出售予領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金，資產(chǎn)價值較收購時提升超50%，成為彼時粵港澳大灣區(qū)近5年內(nèi)地城市購物中心成交的最高金額記錄。32 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 32 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略

2013年 2017年成交價 26億元人民幣 40.65億元人民幣 客流量 2萬人次 8萬人次 出租率 68% 97% 餐飲業(yè)態(tài)占比18% 31%娛樂業(yè)態(tài)占比6% 17% 資料來源：基匯資本官網(wǎng)、戴德梁行資本市場部

布局空間結(jié)構(gòu)、解決商業(yè)顧客盲區(qū)、提高得房率，并實現(xiàn)了租金溢價，有效增加業(yè)主方的租金收益。改造完成時盈科中心預(yù)租率達(dá)到60%，租金水平從原有租約的每日每平方米4元提升至第一批客戶租約的每日每平方米11元。綜合考慮改造成本、資金成本和運營成本，北京盈科中心資產(chǎn)價值3年間大幅提升40%，成為北京大型改造項目的標(biāo)志性案例，也是市場“商改寫”的典范。與此同時，盈科中心達(dá)成了在項目節(jié)能、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展等方面的目標(biāo)，辦公區(qū)獲得由美國綠色建筑委員會頒發(fā)的LEED2018年，基匯資本以約105億元人民幣的價格將該項目售出。

北京盈科中心-改造后資料來源：基匯資本官網(wǎng)、戴德梁行資本市場部房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 33租務(wù)管理實現(xiàn)定收益租務(wù)管理

租務(wù)管理及

管理策系統(tǒng)性租務(wù)管理的重要性坪效體驗促進(jìn)辦公環(huán)境優(yōu)化，混合辦公動靜相宜成勢坪效體驗促進(jìn)辦公環(huán)境優(yōu)化，混合辦公動靜相宜成勢在整體項目的運營管理中，根據(jù)物業(yè)類型選取區(qū)域競品，比較、分析項目運營水平，確定監(jiān)控項目的維度，預(yù)測去化時間、目標(biāo)出租率、租金定價等運營指標(biāo)，跟蹤項目運營數(shù)據(jù)，及時調(diào)整租賃策略。系統(tǒng)化的租務(wù)管理還包括租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)分析、租約穩(wěn)定性管理、租戶質(zhì)量把控、租金收入貢綜合管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；同時把控租約長短組合，主動把握客戶合約到期時間，提前備案措以可預(yù)測、可持續(xù)的穩(wěn)定租金收入來提高抗風(fēng)險能力，避免在短時間內(nèi)因合約集中到期而造

新租、續(xù)租、擴租談判及簽約對接物業(yè)、工程，參與租戶收房等服務(wù)租金復(fù)盤以及調(diào)租換租策略建議定期監(jiān)控租戶經(jīng)營狀況、征詢租戶關(guān)切問題新租、續(xù)租、擴租談判及簽約對接物業(yè)、工程，參與租戶收房等服務(wù)租金復(fù)盤以及調(diào)租換租策略建議定期監(jiān)控租戶經(jīng)營狀況、征詢租戶關(guān)切問題租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化品牌租戶/商戶管理客戶資質(zhì)評判及等級分類租務(wù)管理體系搭建整體面積分割及租控策略制定客戶滿意度、物業(yè)管理服務(wù)評價客戶滿意度、物業(yè)管理服務(wù)評價經(jīng)營評價：租金水平、經(jīng)營收入、經(jīng)營效率、績效評價、租金收入預(yù)測市場情況調(diào)研：出租率分析、租金分析、對標(biāo)項目分析、租/續(xù)簽租金分析租期到期日、出租率變化折線、平均租金變化折線、換租金及租期分析：租約管理、面積/收入靠前的租戶、/費用組成及趨勢、租金繳納情況監(jiān)管經(jīng)營表現(xiàn)：租戶/業(yè)態(tài)組合、商家/租戶銷售額、收入運營數(shù)據(jù)分析資料來源：戴德梁行為預(yù)防由行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險導(dǎo)致行業(yè)集中度過高的樓宇租金收益受到?jīng)_擊，或規(guī)避單一大客戶潛在的搬遷風(fēng)險對租金收益的影響，近年來越來越多業(yè)主偏向于選擇更加多元的租戶組合，根據(jù)客戶的行業(yè)上下游企業(yè)、面積需求進(jìn)行樓層安排的同時，更注重形成合理的行業(yè)聚集性。面對行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，業(yè)主應(yīng)及時關(guān)注政策和行業(yè)動向、及

穩(wěn)定現(xiàn)金流避免租金收入過度集中合理匹配租約期限資料來源：戴德梁行研究部

分散風(fēng)險度最低的是“靜音空間的多樣性”及“私人通話可用空間”，僅有35%；30%以下的還有“社房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 34 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 35房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 戴德梁行戴德梁行工作場所體驗?zāi)Ｐ痛鞯铝盒袉T工參與度

-確保資源與組織目標(biāo)一致-確保資源與組織目標(biāo)一致-確定影響最大的投資領(lǐng)域-揭示體驗驅(qū)動因素及其績效-衡量員工的辦公場所體驗 XSF坪效體驗ExperiencePerSquareFoot

F資料來源：戴德梁行

才的競爭優(yōu)勢來改善工作環(huán)的競爭優(yōu)勢

效率營更加精運營戰(zhàn)

工傳統(tǒng)衡量角度據(jù)支持，企業(yè)可衡并推動員工參與傳統(tǒng)衡量角度組織機會對性地改善相應(yīng)領(lǐng)域來提高工作效率抬高底線提高工作效率 提高下限組織機會對性地改善相應(yīng)領(lǐng)域來提高工作效率抬高底線獎勵機制 人員 工作獎勵機制 人員 工作資料來源：戴德梁行XSF坪效體驗將員工對辦公場所的體驗量化，

可按市場、職能、業(yè)務(wù)部門等因素識有針 辨析表現(xiàn)需要提升的領(lǐng)域以提高薄弱項目，戴德梁行調(diào)研既是結(jié)果，也是企業(yè)做決策判斷的分析加強辦公場所優(yōu)化對公司實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要性。例如，企業(yè)在選址時可以借助評分結(jié)果傾聽更多員工的聲音，幫助優(yōu)化投資組合售價等常規(guī)、單一指標(biāo)判斷選址決策。設(shè)施管理部門可參考坪效體驗結(jié)果及時增添員工最優(yōu)先需要的硬件、軟件設(shè)備，對使用頻率低的做減法處理；了解不同部門之間的工作模式，改善空間格局；將坪效體驗作為ESG評分的一部分，挖掘在工作環(huán)境上的員工的驅(qū)動力來源，提升員工幸福感?；谄盒w驗，運營方將更好地把握租戶及使用者的需求特征及變化，通過軟硬件的改善措施，幫助企業(yè)優(yōu)化辦公場所的體驗進(jìn)而提升員工工作效率。陪伴企業(yè)發(fā)展的同時也大大增強客戶粘性，在激烈競爭的市場環(huán)境中增加優(yōu)質(zhì)租戶的穩(wěn)定性，并且打造出項目的核心競爭力及品牌價值。

F具資料來源：戴德梁行篩選設(shè)施和功能理的設(shè)施分辨

和組和決策流程之一關(guān)鍵指標(biāo)、分析工具和決策流程之一SGG相關(guān)的驅(qū)動因素數(shù)

致并有要的服務(wù)不必增強策略場所面來提高員工工作效率

規(guī)劃間驗、工作模式、使用辦優(yōu)及變更管理遷體驗工提確保項存量資產(chǎn)價值存量資產(chǎn)價值管理策略房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 36 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 作為全的重要發(fā)展

混合辦公提升營效率

商用樓宇及綜合業(yè)態(tài)建筑解決方案方向，混合辦公模式被越來越多的提升幸福感及留存率，部分企業(yè)開始實行混合辦公模式，即到崗坐班因此，為提高資源使用效率，企業(yè)在擇址或裝修規(guī)劃時通常會打破傳統(tǒng)辦公室格局，減少固定工位，更注重共享、靈活辦公空間，這同時也考驗運營商對辦公空間規(guī)劃重組及空間使用效率提升的能力。根據(jù)工作場景，提供更多開放式的共享空間有助于打破傳統(tǒng)隔斷工位的物理空間壁壘，有利于員工之間的溝通交流。針對臨時會議，運營商可考慮提供“飛地”，提供共享會議室方便用戶使用；隔音艙則可以讓用戶減少外界干擾，更加專注對話，同時注重隱私。

模式的優(yōu)勢戴德梁行研究部效率工作場所建筑師學(xué)場所（

選擇的房間議、正式空間鼓勵社交的非作進(jìn)行團(tuán)隊合區(qū)定

成本

幸福感可持續(xù)性

隨著技術(shù)更新迭代，老舊物業(yè)在實施硬件更新以提升運營效率的過程中，往往需要結(jié)合智能化改造、數(shù)字化運營等方式來提升樓宇功能、提升能源效益，還能提高用戶舒適控基礎(chǔ)上引入人工智能影像識別技38 戴德梁行研究院38 戴德梁行研究院資料來源：Steelcase社交型工作空間

高效運營高效運營樓宇成/背景音樂度照環(huán)電工產(chǎn)品、開關(guān)辦公業(yè)態(tài)的功能區(qū)域控制空氣凈化全火災(zāi)探報警資料來源：霍尼韋爾會議室、健身房、停車場等智能系統(tǒng)預(yù)約也是租戶使用頻率較高的功能。一鍵報修以及維修進(jìn)度跟蹤使得流程透明化，減少溝通成本。空調(diào)、燈光、窗簾等設(shè)備可實現(xiàn)遠(yuǎn)程控制，同時接入人在傳感器，感知人員活動后，電器自動開關(guān)更為便捷。本增效參考指標(biāo)營降在辦公室場景中，智能化的集成系統(tǒng)可為訪客申請開放門禁通行、設(shè)定電梯樓層，減少人工協(xié)助，提升

戴德梁行

管理

管理

分?jǐn)偙就ㄐ行?。從租戶體驗的角度看，上下班高峰期間，大流量乘客租戶的管理和分流考驗寫字樓運營能力。智能化電梯則可以合理設(shè)置電梯調(diào)度的運行邏輯，減少等候時間。

智能化改造不僅可將運維成本進(jìn)行分?jǐn)?，同時降低人力成本、物耗成本，為樓宇重新賦予了新鮮活力，使得樓宇運營更加智慧、人性、高效及可持續(xù)，提高項目競爭力及增強客戶黏性，進(jìn)而提升樓宇資產(chǎn)價值。38 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 38 綠色建筑認(rèn)證類型及特點綠色建筑促進(jìn)經(jīng)濟與社會效益共生綠色建筑

優(yōu)勢建筑戴德梁行效益

節(jié)能減健康

成本營

認(rèn)證類型 特點中國綠色建筑 關(guān)注建筑使用者的感受，健康舒適、生活便利、環(huán)境宜居 LEED 強調(diào)能源效率和對大氣的影響；區(qū)域優(yōu)先，考慮項目如何滿足當(dāng)?shù)靥囟ǖ目沙掷m(xù)性需求 WELL 針對室內(nèi)環(huán)境提升、人體健康與福祉的建筑認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn) BREEAM 重視對能源、資源的運用，能耗、水資源、材料、廢物處理、污染控制 BEAM 能耗在評級中的權(quán)重占比較大 EDGE 針對能效設(shè)計，每個等級都有具體的目標(biāo)和要求 GRESB 專注于房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的ESG表現(xiàn) 資料來源：商業(yè)地產(chǎn)志當(dāng)下，綠色建筑技術(shù)仍在發(fā)展中，既有建筑改造所產(chǎn)生的增量成本成為影響存量資產(chǎn)進(jìn)行綠色建筑改造決動相關(guān)能源及人力成本支出的進(jìn)一步壓縮優(yōu)化?能源、資源節(jié)約無疑會產(chǎn)生長期效益，進(jìn)一步降低物業(yè)存量資產(chǎn)價值管理策略 存量資產(chǎn)價值管理策略 40 40 40

，以及國際院旗下的

的運營成本。根據(jù)《利比中國造價信息匯編2025年第二季》，以改造為冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)為例，初始投資增加約30%，利用谷峰電差，利用夜間用電低谷時電力制冰儲存，白天融冰釋放冷量，年運行費用較常規(guī)系統(tǒng)降低40%以上。近年來，多地政府對綠色建筑提供政策支持，如按照《北京市建筑綠色發(fā)展獎勵資金示范項目管理實施細(xì)則（試行）》，取得二星級以上綠色建筑標(biāo)識的既有項目，市級獎勵資金可達(dá)60元每建筑平方米，單個示范項目最高獎勵600萬元。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 提升辦公環(huán)境健康與幸福感的四要素1.在，二氧化碳、揮發(fā)性有化合物和其它污染物的濃度低，室內(nèi)通風(fēng)在色植被、辦公知能力101%

具調(diào)節(jié)的照明3.分鐘辦置靠近 睡的3.分鐘46

資產(chǎn)證券化策略2.室內(nèi)溫度的2.健康的辦公環(huán)境使人體

為什么？如果太冷員工的工作效率會下降如果太冷則會下降4%

由于噪為什么員工工作效率66%

4.4.裝修材料，從而提供

2020年4月中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施試點工作，旨在盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、拓寬社會資本投資渠道，進(jìn)一步推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。而后首批9只公募存量資產(chǎn)價值管理策略存量資產(chǎn)價值管理策略資料來源：世界綠色建筑委員會、戴德梁行研究部1010631房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 42 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 42

于2021年6月上市，標(biāo)志著中國公募中國不動產(chǎn)證券化以類和CMBS為主，初步構(gòu)建了資產(chǎn)證券化框架，但未形成標(biāo)準(zhǔn)化公募市場。2022年后，經(jīng)濟下行壓力較大、房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整期，5月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》明確提出“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市”。同年8月，證監(jiān)會聯(lián)合國家發(fā)展改革委制定《加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施》推動REITs常態(tài)化發(fā)行。在中國不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展的背景下，利用不動產(chǎn)證券化工具改善資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)房企探索存量資產(chǎn)盤活方式和房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也為房企發(fā)展轉(zhuǎn)型提供了良好的契機。多元臺降低多元臺降低本改善構(gòu)加快型性結(jié)構(gòu)產(chǎn)存量資產(chǎn)價值管理策略不動產(chǎn)資產(chǎn)全生命周期主要融資產(chǎn)品不動產(chǎn)資產(chǎn)全生命周期主要融資產(chǎn)品地產(chǎn)基金開發(fā)/并購貸規(guī)劃拿地地產(chǎn)基金ABS地產(chǎn)基金開發(fā)/并購貸規(guī)劃拿地地產(chǎn)基金ABS開發(fā)建設(shè)地產(chǎn)基金Pre-REITs私募REITs經(jīng)營性物業(yè)貸孵化發(fā)展物業(yè)費ABSCMBS/CMBN類REITs經(jīng)營性物業(yè)貸成熟運營公募REITs物業(yè)/股權(quán)出售退出階段資料來源：標(biāo)普信評，戴德梁行研究部資料來源：標(biāo)普信評，戴德梁行研究部購房尾款A(yù)BS棚改/保障房ABS購房尾款A(yù)BS棚改/保障房ABS資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部競爭優(yōu)勢盤活存量不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化優(yōu)勢44 戴德梁行研究院

盤活不動產(chǎn)有多種資產(chǎn)證券化(Asset-BackedSecurity產(chǎn)類型，以及是否涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。商業(yè)不動產(chǎn)方面，如果涉及底層資產(chǎn)所有權(quán)真實轉(zhuǎn)讓，可以選擇發(fā)行公募、持有型不動產(chǎn)ABS對資產(chǎn)的合可基于資產(chǎn)的估值發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持(CommercialMortgage-BackedSecurity,CMBS)，以物業(yè)估值為基數(shù)折算相應(yīng)的抵押率，并且結(jié)合現(xiàn)金流確定發(fā)行規(guī)模，底層基礎(chǔ)資產(chǎn)無須轉(zhuǎn)讓?；A(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)也有多種工具可以盤活，傳統(tǒng)ABS（未來收益權(quán)）入池的是未來經(jīng)營的現(xiàn)金流收入，不涉及產(chǎn)權(quán)，但要求具備使用權(quán)，如水廠、發(fā)電廠；如果產(chǎn)權(quán)清晰可轉(zhuǎn)讓，可將物業(yè)進(jìn)行估值后發(fā)行公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS、CMBS或者類REITs。不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要工具不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要工具是 公募是公募REITs持有型不動產(chǎn)ABS商業(yè)物業(yè) 底層資產(chǎn)真實轉(zhuǎn)讓商業(yè)物業(yè)底層資產(chǎn)真實轉(zhuǎn)讓否傳統(tǒng)否傳統(tǒng)ABS（CMBS）不動產(chǎn)資產(chǎn)類型 是 公募不動產(chǎn)資產(chǎn)類型是公募REITs持有型不動產(chǎn)ABS傳統(tǒng)ABS（CMBS、類基礎(chǔ)設(shè)施 具備清晰產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施具備清晰產(chǎn)權(quán)否傳統(tǒng)否傳統(tǒng)ABS（未來收益權(quán)）資料來源：上交所、戴德梁行估價及顧問服務(wù)部資料來源：上交所、戴德梁行估價及顧問服務(wù)部房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 45公募

產(chǎn)品類分類(按數(shù)量)公募的投資回報主要受兩方面影響，一是底層資產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流，二是二級市場基金份額價(基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)REITs)年以來，全球宏觀經(jīng)濟環(huán)境背景下，公募憑借其的高比例分紅成為眾多投資者在不確定的環(huán)境中尋求穩(wěn)健抗周期收益的首選資產(chǎn)類別。與此同時，從年試點階段到年常態(tài)化發(fā)行階段，中國內(nèi)地公募

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施消費基礎(chǔ)設(shè)施高速公路能源基礎(chǔ)設(shè)施

格波動。2025產(chǎn)品交易活躍度明顯提升，需求增長令公募在二級市場的價格持18 9 環(huán)境不明朗以及供大于求的影響，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流等產(chǎn)權(quán)型板塊的空置率有所上升、租金水平有所下降，增長預(yù)期有所減弱，因此預(yù)計遞增率將有所下調(diào)，對現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面影響。9積、租戶客群、出租向、能評指標(biāo)、機房等級、公路等級、公路里程、資產(chǎn)類型 倉儲物流 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 數(shù)據(jù)中心 高速公路13出租率、租戶類型PUE出租率、租戶類型PUE

生態(tài)環(huán)保 2

關(guān)鍵指標(biāo)

配級

策補貼、租

量/功率/服務(wù)

收費、單產(chǎn)品規(guī)

水利設(shè)施 1

主要收入 租金、物業(yè)管理費 租金、物業(yè)管理費 機柜服務(wù)費、電費收入 高速費 則透明健全，打破了信息差壁壘，

市政設(shè)施 1

稅金及附加、綜合管理

稅金及附加、租賃營銷電費支出、運維人員成為投資者提供了更多資產(chǎn)配置的選

主要成本

費、物業(yè)管理費、資本

稅金及附加、維護(hù)成本、

資料來源：截至2025年6月30日

性支出等

養(yǎng)費、資本化改、設(shè)備更換資本

管理費等逐步回調(diào)至相對穩(wěn)定的平臺期，而租賃需求受租約保護(hù)保持相對平穩(wěn)，因此吸引投資者對不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品的追捧。年6市產(chǎn)品共只，市場總市值達(dá)到

Wind，戴德梁行估價及顧問服務(wù)部中國內(nèi)地公募REITs產(chǎn)品類別分類(按市值)

2%1%1%11%17%16%2%1%1%11%17%16%30%12%10%高速公路生態(tài)環(huán)保

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 59億。戰(zhàn)略，構(gòu)建了房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。2024年末，招商蛇口通過公募REITs平臺管理資產(chǎn)約退”的全生命周期發(fā)展模式。這一模式實踐了以存量帶增量、以產(chǎn)融促周轉(zhuǎn)的輕重結(jié)合發(fā)展建了持有物業(yè)“開發(fā)-運營-資本化-再投資”的良性循環(huán)體系，確立了“投、融、建、管、以招商蛇口為例，其在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、集中商業(yè)等業(yè)態(tài)搭建多個REITs平臺，成功構(gòu)從追求資產(chǎn)持有規(guī)模向追求資產(chǎn)管理規(guī)模轉(zhuǎn)變，推動資產(chǎn)精細(xì)專業(yè)化管理。提高融資效率。從資源循環(huán)來看，公募REITs實現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)輕重資產(chǎn)分離，為不動產(chǎn)市場同時提供增量投資資金，改善負(fù)債水平，降低企業(yè)杠桿率，助力企業(yè)向“輕資產(chǎn)”運營模式根據(jù)上交所介紹，公募REITs可盤活存量資產(chǎn)，提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值，獲得流動性溢價，Wind，戴德梁行估價及顧問服務(wù)部資料來源：截至2025年6月30Wind，戴德梁行估價及顧問服務(wù)部房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 46 戴德梁行研究院房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 持有型不動產(chǎn)ABS（私募REITs）化權(quán)益產(chǎn)品，因此也被業(yè)界稱為私募。這類產(chǎn)品比公募更加靈活，比類的權(quán)益導(dǎo)向更加突出。底層資產(chǎn)涵蓋所有公募資產(chǎn)范圍，以及無法發(fā)行公募的基不動產(chǎn)類REITs類，在%與公募發(fā)行出表型類REITs可以有效調(diào)節(jié)發(fā)行當(dāng)期的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，階段性降低資產(chǎn)負(fù)債率，有利于優(yōu)化財務(wù)報表。此外，類REITs交易結(jié)構(gòu)的搭建與公募REITs相似，可以為發(fā)行人后續(xù)發(fā)行公募REITs做準(zhǔn)備，是公募REITs的前置嘗試。

CMBS模式進(jìn)行，每三年設(shè)置置換機制，最長可達(dá)Pre-REITs作為公募退出的投資模式。此外，也可以通過持有型不動產(chǎn)、類存量資產(chǎn)價值管理策略存量資產(chǎn)價值管理策略48 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 48 48 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 根據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會《金融市場研究部》報告，作為REITs序列中的鏈條產(chǎn)品，類REITs、私募、公募既存在著統(tǒng)一的底層邏輯，又因監(jiān)管政策和產(chǎn)品定位的不同存在著一定差異，既能根據(jù)合理的結(jié)構(gòu)設(shè)計滿足原始權(quán)益人的資產(chǎn)盤活需求，又能夠階梯式、遞進(jìn)式地為市場投資機構(gòu)提供到公募根據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會《金融市場研究部》報告，作為REITs序列中的鏈條產(chǎn)品，類REITs、商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要工具特征

存量資產(chǎn)價值管理策略資產(chǎn)梳理，分類管理動態(tài)調(diào)優(yōu)，運營增值產(chǎn)品名稱公募產(chǎn)品名稱公募REITs持有型不動產(chǎn) 傳統(tǒng)ABS ABS類CMBS發(fā)行方式公募私募私募私募資產(chǎn)類型住房、RIS產(chǎn)REITs的基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn))物業(yè)、保租房等租)房等產(chǎn)品規(guī)模基本接近資產(chǎn)估值，可包括外部負(fù)債，規(guī)模最大資產(chǎn)估值80%-90%左右資產(chǎn)估值50%-70%左右融資成本向投資人分享的收益+管理費+發(fā)行費用略高于同主體CMBS利率同期1-bs率上產(chǎn)品期限一般可達(dá)到土地剩余年限，一般每3年存在置換需求股債特性權(quán)益導(dǎo)向，應(yīng)分盡分債性突出，剛性兌付產(chǎn)品分層平層優(yōu)先/次級結(jié)構(gòu)化分層擴募機制平臺搭建、持續(xù)擴摸一次性融資資產(chǎn)合規(guī)性基本無瑕疵權(quán)屬清晰，不存在轉(zhuǎn)讓限制等即可，關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量對實質(zhì)經(jīng)營的影響資金用途明確募投項目可自由使用，涉及對接公募的，建議確定用途和用作產(chǎn)品優(yōu)勢善負(fù)債水平，降低企，分紅安全性較強；可引入0%樣化、定制化增信模式；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低杠桿率；公募的前置嘗試；獲取低成本實現(xiàn)多個物業(yè)打包注冊；退出方式市場交易RIs易、宗前終止、大宗物業(yè)交易等對接各階段關(guān)鍵指標(biāo)的實現(xiàn)系統(tǒng)化的租務(wù)管理智能樓宇降低運營風(fēng)險提升運營效率不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化策略

以升級改造為基綠色建筑促進(jìn)經(jīng)濟與社會效益共生資料來源：上交所、標(biāo)普信評

存量資產(chǎn)價值管理策略存量資產(chǎn)價值管理策略房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 50 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 51房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 施條件、服務(wù)功能和文化價值；統(tǒng)籌實施老舊小區(qū)、危險住房改造，持續(xù)提升老舊小區(qū)居住環(huán)境、設(shè)的樓棟加裝電梯；更新改造小區(qū)燃?xì)獾壤匣芫€管道，全力消除安全隱患，支持有條件用途；建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用，根據(jù)建筑主導(dǎo)功能依法依規(guī)合理轉(zhuǎn)換土地加強老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋改造利用，推動穩(wěn)妥推進(jìn)危險住房改造；主要任務(wù) 分項措施施條件、服務(wù)功能和文化價值；統(tǒng)籌實施老舊小區(qū)、危險住房改造，持續(xù)提升老舊小區(qū)居住環(huán)境、設(shè)的樓棟加裝電梯；更新改造小區(qū)燃?xì)獾壤匣芫€管道，全力消除安全隱患，支持有條件用途；建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用，根據(jù)建筑主導(dǎo)功能依法依規(guī)合理轉(zhuǎn)換土地加強老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋改造利用，推動穩(wěn)妥推進(jìn)危險住房改造；主要任務(wù) 分項措施加強既有建筑改造利用城市更新主要任務(wù)及舉措 推動老舊 功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級、活力提升，因地制宜打造開展完整社區(qū)建設(shè) 完善社區(qū)基本公共推動老舊 功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級、活力提升，因地制宜打造開展完整社區(qū)建設(shè) 完善社區(qū)基本公共商業(yè)服務(wù)設(shè)施構(gòu)建城市一刻鐘便民生活；推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造落實“老城不能再拆”的要求，劃定最嚴(yán)格的保護(hù)范圍。銜接全國文物普查，扎實開展城市文化遺產(chǎn)資源調(diào)查；礎(chǔ)設(shè)施體系；堅持治山、治水、治城一體推進(jìn)，建設(shè)連續(xù)完整的城市生態(tài)基落實“老城不能再拆”的要求，劃定最嚴(yán)格的保護(hù)范圍。銜接全國文物普查，扎實開展城市文化遺產(chǎn)資源調(diào)查；礎(chǔ)設(shè)施體系；堅持治山、治水、治城一體推進(jìn)，建設(shè)連續(xù)完整的城市生態(tài)基合利用。加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造 全面排查城市基礎(chǔ)設(shè)施風(fēng)險隱患；推進(jìn)地下空間統(tǒng)籌開發(fā)和綜積量閑置房屋和低效用地，優(yōu)先補齊民生領(lǐng)域公共服拆整結(jié)合等方式實施改造，改善居住條件和生活環(huán)境城中、城老舊廠區(qū)、鼓方式推動老舊廠區(qū)更新改造 加強工業(yè)遺產(chǎn)保完善城市功能資料來源：2025年5月《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)傳承城市歷史文化3月，國家“十四五”規(guī)劃《綱要》要求加快資料來源：2025年5月《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)傳承城市歷史文化在此政策方向引導(dǎo)下，存量空間的商業(yè)化嘗試、老舊街區(qū)的活化煥新、公共配套設(shè)施的優(yōu)化提升、閑置空間功能轉(zhuǎn)換的探索將不斷豐富城市更新的實踐，也為存量資產(chǎn)價值重塑創(chuàng)造更多可行性。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 52 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 53房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 城市更新示范城市城市更新為存量資產(chǎn)價值重塑創(chuàng)造更多可行性城市更新示范城市中810 12

2024年以來，住建部與財政部相繼公布了兩資料來源：《2024年城市更新行動評審結(jié)果公示》、《2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結(jié)果公示》●烏魯木齊烏魯木齊蘭州西寧● ●蘭州西寧

石家莊天津北京包頭石家莊天津北京包頭●太原青島● ● ● ●太原青島

哈爾濱沈陽●沈陽大連大連

批、共計35個城市更新試點城市，分別給予東部城市、中部城市、西部城市及直轄市最8億元、1012億元的定額補助，并定期開展績效分級評價，這些城市將發(fā)揮重要的示范、引領(lǐng)帶動的作用。與此同時，住建部陸續(xù)分享城市更新典型案例，為各地提供可復(fù)制、可推廣的實踐經(jīng)驗，借助以點帶面的推廣機制加速城市高質(zhì)量發(fā)展。發(fā)布《上海市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》、制定《商務(wù)樓宇綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》，以商務(wù)單元為單位，對區(qū)域內(nèi)甲級、乙級、丙級等不同級別的商務(wù)樓宇重建及退出轉(zhuǎn)型等更新行動的方式推動樓宇煥新升級。預(yù)計項目具體舉措以及實際推進(jìn)將為其他城市樓宇更新提供可操作、可復(fù)制西安鄭州● ●西安鄭州成都 武漢

濟南濟南●南京蘇州●上?！?●上海

的路徑和經(jīng)驗。宜昌●● ● 宜昌●宜賓重慶● ●宜賓重慶

合肥蕪湖溫州●溫州廈門福州長沙 南昌 ●廈門福州東莞廣州●東莞廣州海口房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 54 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 城市更新為存量資產(chǎn)價值重塑創(chuàng)造更多可行性上海鴻壽坊城市更新

上海鴻壽坊城市更新項目

瑞安房地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)?？偣乐?9332015上海市普陀區(qū)政府批復(fù)鴻壽坊地塊舊城區(qū)拆遷工作；201911月，港資開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)以18.6億元競得鴻壽坊D5-11.56.31.6項目要求劃定的3棟需保護(hù)修繕的一般歷史建筑不得整體拆除，4棟局部整體改造的一般歷史建筑需傳承歷史風(fēng)貌。上海鴻壽坊城市更新項目

更新前 更新后（效果圖）更新前 更新后資料來源：鴻壽坊、瑞安新天地、LabD+HSH、Plus8Consulting等官方微信

億元0 200 400 600總建筑面積D5-4

D5-2D5-3

D5-1

從功能上看，項目包括兩棟辦公物業(yè)，另有1.4萬平方米的零售及文體配套里弄商業(yè)通過重建、修建歷史建筑發(fā)展32,000平方米極具煙火氣的菜食場為周邊居民提供了日常消費，在餐飲、零售等租戶選擇上則更加側(cè)重本地小而精的優(yōu)質(zhì)商家。具備商務(wù)、社交、文體娛樂等多功能復(fù)合社區(qū)的鴻

0 50

萬平方米150D5-5

圖例需局部整體改造的一般歷史建筑需保護(hù)修繕的一般歷史建筑

壽坊實現(xiàn)了居民生活“理想的附近”。城市更新的最佳實踐伴隨著經(jīng)營收益的穩(wěn)健提升，也成功重塑了資產(chǎn)價值。年全年，鴻壽坊客流達(dá)到1,200

資料來源：瑞安房地產(chǎn)年報LabD+HSH備注：圖形經(jīng)過變形處理，詳情請參考《普陀區(qū)長壽社區(qū)C060102單元控制性詳細(xì)規(guī)劃D5街坊局部調(diào)整》LabD+HSH遵循歷史建筑改造“修舊如舊，建新如故”的原則，經(jīng)過近4年的改造打磨，鴻壽坊于2023年9月正式對外開放。從整體上看，項目保留了里弄肌理格局，開放式街區(qū)商業(yè)貫通室內(nèi)外的空間動線走向，也增加了顧客與自然環(huán)境交流互動的機會?？季康耐饬⒚媾c原有的石庫門重新融合，老式建筑的傳統(tǒng)風(fēng)貌透露出城市的發(fā)展歷史，也讓居民的記憶得以延續(xù)。

萬人次，持續(xù)的高人氣為瑞安集團(tuán)帶來穩(wěn)健租金收入。根據(jù)瑞安房地產(chǎn)2024年年報，加上合營及聯(lián)營公司，集團(tuán)租金及相關(guān)收入總額同比增長9%至億元，鴻壽坊是增長貢獻(xiàn)突出的項目之一。為踐行集團(tuán)輕資產(chǎn)策略，瑞安已將孵化成型的鴻壽坊65%的股權(quán)成功出售，同時將為另一方面優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)也為集團(tuán)發(fā)展下一個項目蓄力。10城中村”改造項目合作框架協(xié)議，瑞安城市更新和文化保育方面的豐富經(jīng)驗以及典型成功案例已成為集團(tuán)的招牌。

2024年11月，商務(wù)部等7部門《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實施方案》通過每年確定一批零售業(yè)創(chuàng)新提升試點2029年，初步形成供給豐富、布局均衡、渠道多元、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、智慧便捷、綠色低碳的現(xiàn)代零售體系。56 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 56 56 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 城市更新為存量資產(chǎn)價值重塑創(chuàng)造更多可行性深圳市婦兒大廈改造深圳市婦兒大廈位于深圳核心區(qū)福田區(qū)，始建于19945.8萬平方米。隨著缺乏專業(yè)指導(dǎo)的老式婦兒中心不再滿足女性、兒童對公共設(shè)施多元化的需求。該大廈部分樓層閑置，網(wǎng)管、硬件等設(shè)施設(shè)備老化，整體使用效率不高。在寸土寸金的深圳，地處核心區(qū)域的存量資產(chǎn)盤活、公共服務(wù)升級勢在必行。深圳婦兒大廈改造項目 深圳婦兒大廈功能分布占比

深圳婦兒大廈改造項目資料來源：?夏志、MVRDV資料來源：?夏志、MVRDV

更新前

更新前提升服務(wù)用房52.6%兒童探索館婦兒劇場托育園慈善商店

30.0%基礎(chǔ)職能用房17.4%

酒店餐飲便利店

更新后 更新后 更新后從功能上看，婦兒大廈通過空間重構(gòu)實現(xiàn)了建筑功能混合利用，成為配套豐富、多元復(fù)合的空間。兒童成長中心女性優(yōu)能中心資料來源：深圳市婦兒大廈微信公眾號、20250311住建部《城市更新典型案例集（第二批）》

婦聯(lián)辦公區(qū)維權(quán)關(guān)愛中心灣區(qū)幸福家她和深圳展館圖畫書博物館等

大廈如今不僅有親子兒童成長中心、培訓(xùn)中心、托育園等服務(wù)機構(gòu)，還有家庭關(guān)愛、婦兒基金會等社會組織，此外還有餐飲、酒店、辦公等配套空間。深圳市婦聯(lián)發(fā)揮在女性、兒童領(lǐng)域的職能和專業(yè)管理優(yōu)勢，為組織機構(gòu)搭建平臺和鏈接資源，提供如促進(jìn)困境婦女就業(yè)、孤獨癥兒童康復(fù)等民生服務(wù)，舉辦公共科普講座、主題展等公益活動，完善了社區(qū)的公共、民生服務(wù)功能助力深圳建設(shè)兒童友好城市。這是深圳市首個公共服務(wù)領(lǐng)域存量資產(chǎn)改造PPP項目，也是國內(nèi)首個婦女兒童領(lǐng)域設(shè)計改造運營一2019年，該項目由深圳市婦聯(lián)發(fā)起改造立項，采用引入社會資本的PPP模式對該大廈實施更新。深圳市PPP中心作為項目實施機構(gòu)，深業(yè)集團(tuán)作為實施主體參與大廈統(tǒng)籌及改造，同時19年的經(jīng)營權(quán)，充分結(jié)合了社會投資方在投融資、建設(shè)以及系統(tǒng)化運營方面的豐富經(jīng)驗，避免了設(shè)計建造與運營管理脫節(jié)等問題。經(jīng)過3年時間的打磨，大廈煥然一新，于2023年重新開放。因其外立面色彩繽紛，又被成為“萬花筒”大廈。

體化PPP1,500835萬人次，日均客流量達(dá)1.3萬人次。通過兼顧公共服務(wù)功能及運營可持續(xù)的城市更新實踐，從立項、投資環(huán)節(jié)延續(xù)至運營階段，系統(tǒng)的規(guī)劃支撐了運營端的可持續(xù)性，同步釋放了社會價值與經(jīng)濟價值，支持了存量資產(chǎn)價值的多元化實現(xiàn)。58 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 58 58 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 發(fā)展盤活路徑資產(chǎn)運營

相關(guān)政策

20166，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，2021年7月，國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存2024年7月，發(fā)改委《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》租住房項目，由各業(yè)機構(gòu)自口凈流入大城市的保障性租賃住房項場化租賃2025年2月，中央辦公廳、國務(wù)院《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》推動建筑功能2025年6月，中央辦公廳、國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見》地統(tǒng)籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導(dǎo)支持社會力量運營長期租2025年7月，國務(wù)院《住房租賃條例》舊廠房、商業(yè)辦房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 60 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 成都金牛194套，閑置科研辦公改造-”T成都金牛194套，閑置科研辦公改造-”T-運

電子十所37號樓項目

谷SOHO

盤愛米斯地塊租房 徑上海虹口256套，舊有廠房改造萬科城市更新領(lǐng)域新嘗試上海虹口256套，舊有廠房改造萬科城市更新領(lǐng)域新嘗試 上海虹寓·泊寓COZI可遇·虹橋上海虹橋商務(wù)區(qū)閑置商3.平方米，589套，城市更新成功實踐，優(yōu)化功能圖例：項目名稱地區(qū)改造規(guī)模，物業(yè)類型項目亮點Is資者收購后改造運營，415套，閑置商辦改造北京昌平天津河西602套，工業(yè)用地建造天津首個新建社區(qū)型保租房建融家龍坎人才公寓重慶沙坪壩305套，閑置商辦改造Is資者收購后改造運營，415套，閑置商辦改造北京昌平天津河西602套，工業(yè)用地建造天津首個新建社區(qū)型保租房建融家龍坎人才公寓重慶沙坪壩305套，閑置商辦改造沙坪壩區(qū)首個“非居改?！鼻f北京豐臺745套，閑置商辦改造北京首例“非居改?！表椖繖M琴合作區(qū)橫琴合作區(qū),91.4萬平方米），職住平衡創(chuàng)新方（繼園東社區(qū)）際社區(qū)廣州越秀74,787平方米），老舊改租、工改居”廣州首個“非深圳光明1,425套，村集體閑置資源改深圳光明1,425套，村集體閑置資源改成功興建的保障性住房項目產(chǎn)明匯府保租房204套，低效辦公樓改造深圳首個“非居改保”項目深圳南山環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店套，總PeRIs2,2213號樓項目，其中含裝修改造費用 萬元，標(biāo)的建筑總面積2213號樓項目，其中含裝修改造費用 萬元，標(biāo)的建筑總面積22年7月，友邦保險通過其參與成立的“中信金石基金·415已劃分為 41516億元用于收購廈門佳德宏石2216億元用于收購廈門佳德宏石

918套，閑置商辦改造武918套，閑置商辦改造武漢首個全國五星級“商改租”湖北武漢龍湖冠寓新壹城店0套，閑置廠房、辦公用房宿舍型保障房助推園區(qū)發(fā)展安徽天長市鑫鉑保障性住房項目杭州富陽用建造積22.8畝，集體建設(shè)用盤活資源、職住平衡銀湖村保障性租賃住房項目2資本收購位于上海虹口的辦公物業(yè)上海輕工國際大廈，項目建筑面積約1.6萬平方米，加速套輕服務(wù)式公寓，于2024年62套輕服務(wù)式公寓，于2024年6套高品質(zhì)租賃住宅；2023年8月，博楓資產(chǎn)管理收購上海市靜安區(qū)租賃住宅項目，后改造為靜安博鄰行政公寓，于2024年入市，提供約套高品質(zhì)租賃住宅；2802022年8月，全球最大另類資產(chǎn)管理公司之一博楓資產(chǎn)管理收購一處位于上海市五角場新江灣板塊的租賃住宅項目，命市場相關(guān)信息

100%

名為上海五角場博鄰行政公寓。該項目是博楓在中國的第一個租賃住宅項目，標(biāo)志著博楓在中國租賃住宅板塊布局的起點；年開業(yè)，二期計劃于 年開業(yè)已于30.92萬平方米，全期保租房共規(guī)劃7,724套，其中一期4,044年開業(yè)，二期計劃于 年開業(yè)已于2023 2026

（西區(qū)20257月初，90%；……62 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 6390%；……租賃住房市場發(fā)展豐富存量資產(chǎn)盤活路徑存量資產(chǎn)交易-項目改造-輕資產(chǎn)運營模式也成為當(dāng)下投資發(fā)展租賃住房的重要路徑之一。過去幾年租賃住房大宗交易的統(tǒng)計顯示，險資是租賃住房類資產(chǎn)最重要的買家。長租公寓的租期較長，租金收入相對穩(wěn)定，能定期產(chǎn)生現(xiàn)金流，而保險、壽險資金具有長期、穩(wěn)定及規(guī)模大的特點。在投資期限和風(fēng)險偏好等屬性的驅(qū)動下，穩(wěn)定的收益有利于投資人降低投資風(fēng)險、穿越周期，因此長租公寓成為險資在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的重要選擇之一。2024上半年重點16城機構(gòu)化集中式租賃住房租金表現(xiàn)元/平方米/天65.454 3.7321北京上海 廣州北京上海 廣州一線城市深圳成都杭州南京 武漢新一線重點城市西安重慶合肥寧波青島 廈門二線重點城市天津長沙

2.9

2.2

2.5

2.3

1.8 1.8

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2.1

勢，同時豐富存量資產(chǎn)盤活路徑，以運營效果重塑存量資產(chǎn)價值。的同時也加速推動住房租賃行業(yè)發(fā)展……預(yù)計，后續(xù)租賃住房市場將維持向好發(fā)展態(tài)勢，同時豐富存量資產(chǎn)盤活路徑，以運營效果重塑存量資產(chǎn)價值。的同時也加速推動住房租賃行業(yè)發(fā)展……預(yù)計，后續(xù)租賃住房市場將維持向好發(fā)展態(tài)得稅收減免等支持；市場化租賃住房納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍，增加資產(chǎn)流動性策方面支持力度較大，取得保障性租賃住房認(rèn)證或納入保障性租賃住房管理體系可獲體系正在逐漸完善，資本市場上穩(wěn)定收益的長租公寓成交亦相對活躍。與此同時，政市租賃需求亦保持穩(wěn)定，“一張床、一間房、一套房”的多層次保障性租賃住房供應(yīng)展望未來，在大力發(fā)展租賃住房市場的背景下，租賃住房市場的基本面向好，重點城房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 64 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 65房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 資產(chǎn)管理房地產(chǎn)66 66

的

輕經(jīng)營的路徑依賴正在發(fā)生改變，激烈的市場競爭下不動產(chǎn)資產(chǎn)管理水平成為重要關(guān)注點。這要求運營團(tuán)隊全面提升在物業(yè)運營、資本管理、風(fēng)險控制和客戶服務(wù)等方面的專業(yè)能力，通過精細(xì)化、數(shù)字化、智能化等方式提升運營效率，通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新與服務(wù)升級提升資產(chǎn)回報率和經(jīng)營性現(xiàn)金流，協(xié)助資產(chǎn)實現(xiàn)保值增值，在激烈的市場競爭環(huán)境下拓寬可持續(xù)的護(hù)城河，為高質(zhì)量可持續(xù)數(shù)字化技術(shù)的不斷創(chuàng)新和應(yīng)用對不動產(chǎn)資產(chǎn)管理的賦能效果顯而易見。與策略力資產(chǎn)管理用與策略數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用正逐漸改變物理空間和設(shè)施設(shè)備的管理模式，并優(yōu)化使用者在空間場景中的活動體驗，提高管理團(tuán)隊的運營效率。隨著大數(shù)據(jù)、產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用和升級推動了資產(chǎn)管理從經(jīng)驗驅(qū)動到數(shù)據(jù)智能的跨越，提升運營效率、降低成本的智能化解決方案在商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓宇及產(chǎn)業(yè)園區(qū)中均有較好實踐?包括智能物聯(lián)網(wǎng)地理信息系統(tǒng)、智能體的嵌入等在內(nèi)的數(shù)字化平房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 AIoT智能物聯(lián)網(wǎng)管控平臺技術(shù)創(chuàng)新及應(yīng)用助力資產(chǎn)管理效率提升AIoT智能物聯(lián)網(wǎng)管控平臺T在運營效率層面，其支持設(shè)備狀態(tài)實時監(jiān)控與預(yù)測性維護(hù)，大幅降低故障率與維修成本，同時自動化流程（如智能工單系統(tǒng)）顯著提升物業(yè)人員效率；達(dá)實智能AIoT智能物聯(lián)網(wǎng)管控系統(tǒng)構(gòu)架資料來源：達(dá)實智能

能源管理方面，AI算法動態(tài)優(yōu)化空調(diào)、照明等能耗，結(jié)合碳足跡追蹤功能助力綠色建筑認(rèn)證，實現(xiàn)能耗降低；用戶體驗上，個性化環(huán)境調(diào)節(jié)（如光線、溫度適配）與無感通行、智能會議室預(yù)約等服務(wù)，大幅提升員工與租戶滿意度；數(shù)據(jù)驅(qū)動決策則通過數(shù)字孿生技術(shù)構(gòu)建物理空間虛擬鏡像，結(jié)合預(yù)測性分析提前干預(yù)設(shè)備故障、優(yōu)化空間布局，為管理者提供精準(zhǔn)決策依據(jù)，最終全面提升資產(chǎn)價值與運營韌性。達(dá)實大廈智慧運營中心可視化資料來源：達(dá)實智能68 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 69全周期租約管理模塊技術(shù)創(chuàng)新及應(yīng)用助力資產(chǎn)管理效率提升全周期租約管理模塊租約管理系統(tǒng)

通過合同模板庫、自動續(xù)約提醒及條款合規(guī)審查功能，實現(xiàn)從合同起草到履約監(jiān)控的全流程線上化，降低法律風(fēng)險并提升簽約效率；動態(tài)定價與招商賦能模塊

GIS地理信息系統(tǒng)在面對批量存量資產(chǎn)的情況下，存量資產(chǎn)中各物業(yè)權(quán)屬不一、區(qū)域分散，物業(yè)等級跨度大，覆蓋租賃全周期、深度融合數(shù)據(jù)與智能技術(shù)的租約管理系統(tǒng)，將租約管理的各個模塊通過統(tǒng)一數(shù)據(jù)中臺與微服務(wù)架構(gòu)深度協(xié)同，形成從房源招商、租約執(zhí)行到資產(chǎn)運維的閉環(huán)管理，實現(xiàn)減少人工錯漏風(fēng)險、提高租戶滿意度并最終提升運營效率及資產(chǎn)價值。

依托租戶服務(wù)與協(xié)同平臺集成在線報修、服務(wù)工單流轉(zhuǎn)及滿意度調(diào)查功能，結(jié)合智能工單分派與維修商管理，縮短問題響應(yīng)時間，提升租戶粘性；財務(wù)自動化與對賬引擎

資產(chǎn)特點各異。GIS地理信息系統(tǒng)對大數(shù)據(jù)的整合能力及可視化優(yōu)勢可以協(xié)助決策者對物業(yè)資產(chǎn)未來發(fā)展的走向做預(yù)判，同時為資產(chǎn)管理方式的選擇提供依據(jù)，通過地理空間分析協(xié)助優(yōu)化決策流程。基于5G技術(shù)高帶寬、低時延、廣連接的技術(shù)特性，接入物聯(lián)網(wǎng)IoT的GIS可實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)驅(qū)動決策模塊智能硬件集成與空間管理移動端與物聯(lián)網(wǎng)集成合規(guī)與風(fēng)險管理

阿里云IoT商業(yè)園區(qū)解決方案-數(shù)據(jù)驅(qū)動運營,科學(xué)選址資料來源：阿里云房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 70 戴德梁行研究院 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 71房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的價值邏輯與策略 有巢智慧運營平臺技術(shù)創(chuàng)新及應(yīng)用助力資產(chǎn)管理效率提升有巢智慧運營平臺AI智能體大模型的發(fā)展突破為生產(chǎn)效率的全面提升帶來可能，并快速產(chǎn)資產(chǎn)管理中，智能體的嵌入也為數(shù)字化平臺和系統(tǒng)的效率

華潤有巢是華潤置地旗下租賃住房品牌，截至20256月，有巢布局全國15個城市，在管項目69個，在管房間數(shù)8.5萬間，自營及代管資管規(guī)模合計近500億元。目前有巢自主研發(fā)的數(shù)字化智慧運營平臺已經(jīng)形成硬件端、軟件端及生態(tài)端相對穩(wěn)定成熟的模型系統(tǒng)。有巢沉淀管理經(jīng)驗形成管理工具，運用數(shù)字化運營平臺及充足的數(shù)據(jù)支撐，使得企業(yè)在做決策時年，上海閔行區(qū)有巢馬橋AI店創(chuàng)新打造B）方面能夠使得員工在移動端高效作業(yè)，精細(xì)化過程管理；在客戶端C）可以協(xié)助在線看

華潤有巢運營管理體系?類業(yè)績管理運營管理體系運營保障

社群服務(wù)智能體在智能審查與風(fēng)險預(yù)警中的運用有助于快速識別和預(yù)而在不動產(chǎn)資產(chǎn)管理的各個環(huán)節(jié)，智能體的運用也通過