2026/1/26房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅政策解讀/sundae_meng2026/1/26介紹內(nèi)容第一章

概述第二章

收入的稅務(wù)處理第三章

成本、費用扣除的稅務(wù)處理第四章

計稅成本的核算第五章

特定事項的稅務(wù)處理/sundae_meng2026/1/26房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的。從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算，與其他行業(yè)企業(yè)的顯著區(qū)別是投入資金大，建設(shè)周期長，成本核算復(fù)雜，銷售方式多樣，涉及稅種眾多。第一章概述/sundae_meng2026/1/26房地產(chǎn)開發(fā)程序與納稅環(huán)節(jié)前期準備開發(fā)建設(shè)和預(yù)售竣工銷售和使用契稅土地稅印花稅耕地稅營業(yè)稅所得稅房產(chǎn)稅土地稅印花稅土增稅營業(yè)稅所得稅土地稅印花稅土增稅增值稅不同方式收入的確認、視同銷售返還土地出讓金、拆遷補償甲供材、成本核算自用、出租管理房產(chǎn)稅前期準備開發(fā)建設(shè)和預(yù)售竣工銷售和使用前期準備開發(fā)建設(shè)和預(yù)售/sundae_meng2026/1/26一、房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程主要包括前期準備、建筑施工、房產(chǎn)銷售和使用三個階段。

1、前期準備階段：前期準備階段主要包括房地產(chǎn)項目的立項審批和規(guī)劃審批、設(shè)計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。前期準備階段的重點是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。返/sundae_meng2026/1/262、開發(fā)建設(shè)和預(yù)售階段：在建筑施工階段，開發(fā)商安排所屬建筑公司或委托其他建筑公司進行項目的建設(shè)。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在建筑施工階段，開發(fā)商為了盡快的收回成本，回籠資金，通常采用項目預(yù)售的方式對未完工開發(fā)產(chǎn)品進行銷售。返/sundae_meng2026/1/26

3、竣工銷售和使用階段：房產(chǎn)銷售階段，開發(fā)商出售商品房、回籠資金、實現(xiàn)利潤。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段。預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售。（開發(fā)產(chǎn)品完工條件）現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。返/sundae_meng2026/1/26二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理（一）政策依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）自2008年1月1日起執(zhí)行適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容國稅發(fā)[2009]31號第三條：包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。注意多選/sundae_meng2026/1/26第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。/sundae_meng2026/1/26（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要內(nèi)容正確確定開發(fā)項目，實行項目管理；按照銷售方式確認企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入；正確區(qū)分計稅成本和期間費用；計稅成本在不同開發(fā)項目、在完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品間的分配；期間費用各費用項目在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的所得稅處理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的憑證管理等。

/sundae_meng2026/1/26第三條：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

（四）開發(fā)產(chǎn)品完工的條件/sundae_meng2026/1/26《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。容易出多選題

/sundae_meng2026/1/26例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除土地開發(fā)之外，下列應(yīng)視為已經(jīng)完工的有(

)。

A.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案

B.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用

C.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明

D.開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)封頂

E.開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售許可證答案：ABC/sundae_meng2026/1/26一、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。（代收費用的處理）第二章收入的稅務(wù)處理/sundae_meng2026/1/26二、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。注：銀行按揭擔(dān)保金不得從銷售收入中減除（第十九條

）/sundae_meng2026/1/26（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。/sundae_meng2026/1/26

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。/sundae_meng2026/1/26例題：A房地產(chǎn)開發(fā)公司采取基價加超基價分成方式委托B房產(chǎn)營銷公司銷售開發(fā)產(chǎn)品，委托銷售合同約定每平方米基價5000元，超過基價的金額雙方分成比例是4：6。2011年B公司共銷售開發(fā)產(chǎn)品10000平方米，銷售合同以A公司的名義與購房人簽訂，均價為6800元。A公司2011年應(yīng)確認開發(fā)產(chǎn)品銷售收入()。A.5000萬元B.5720萬元C.6080萬元D.6800萬元思考：若以B公司交與購房人簽訂合同，A公司應(yīng)如何確認收入？/sundae_meng2026/1/26三、預(yù)收房款的稅務(wù)處理國稅發(fā)[2009]31號文件第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

/sundae_meng2026/1/26第八條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：

（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.

（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.第三十八條

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務(wù)處理。/sundae_meng2026/1/26房地產(chǎn)企業(yè)如何進行企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯繳？例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)位于省會城市，2011年度預(yù)收房款3000萬元，當(dāng)年將預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)收入2000萬元，銷售成本1600萬元。（假定該市預(yù)計計稅毛利率為15%）（1）預(yù)收房款時：借：銀行存款3000

貸：預(yù)收賬款3000

企業(yè)所得稅處理：預(yù)計利潤=3000×15%=450萬元《月(季)度預(yù)繳納稅申報表(A類)》第5行（2011年第64號公告）《納稅調(diào)整項目明細表》第52行：調(diào)增（國稅函[2008]1081號）/sundae_meng2026/1/26

（2）預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)收入時：

確認收入：借：預(yù)收賬款2000

貸：主營業(yè)務(wù)收入2000

結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本1600

貸：開發(fā)產(chǎn)品1600/sundae_meng2026/1/26企業(yè)所得稅處理：（1）根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收款計算應(yīng)當(dāng)沖減的預(yù)計利潤，所得稅申報時調(diào)整減少當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。應(yīng)沖減的預(yù)計利潤=2000×15%=300萬元（2）企業(yè)當(dāng)期申報的主營業(yè)務(wù)收入為2000萬元，主營業(yè)務(wù)成本為1600萬元，實現(xiàn)的實際利潤為400萬元（2000-1600=400）《納稅調(diào)整項目明細表》第52行：調(diào)減（國稅函[2008]1081號）/sundae_meng2026/1/26四、視同銷售的所得稅處理

國稅發(fā)[2009]31號第七條：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

/sundae_meng2026/1/26（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

拆遷補償(回遷房)以房抵債以房投資

/sundae_meng2026/1/26（一）以房抵債的稅務(wù)處理

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司欠施工企業(yè)工程款1200萬元。經(jīng)雙方協(xié)商，施工企業(yè)同意房地產(chǎn)開發(fā)公司以商品房抵頂工程款。商品房公允價值1000萬元，開發(fā)成本800萬元。

（1）會計處理（以《企業(yè)會計制度》為例）：抵頂債務(wù)時：借：應(yīng)付賬款1200

貸：庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）800

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅60貸：資本公積——債務(wù)重組收益340

/sundae_meng2026/1/26（2）企業(yè)所得稅處理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房抵頂債務(wù)，應(yīng)當(dāng)以公允價值為計稅依據(jù)，視同銷售進行所得稅處理，同時確認債務(wù)重組所得。視同銷售收入：1000萬元視同銷售成本：800萬元視同銷售利潤：1000-800-60=140萬元債務(wù)重組收益：1200-1000=200萬元

注意事項：執(zhí)行《企業(yè)會計準則》的企業(yè)，會計處理確認主營業(yè)務(wù)收入，其營業(yè)稅處理、企業(yè)所得稅處理和會計處理無差異。

/sundae_meng2026/1/26(二)以商品房對外投資的所得稅處理例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙商業(yè)股份有限公司合資成立A超市，合作方式為利益共享，風(fēng)險共擔(dān)。甲公司以開發(fā)產(chǎn)品（商場）出資，開發(fā)產(chǎn)品賬面價值8000萬元，公允價值10000萬元，甲公司出資額占A超市注冊資本的50%。視同銷售收入：10000萬元視同銷售成本：8000萬元視同銷售利潤：2000萬元企業(yè)所得稅申報時，視同銷售收入在附表一申報，視同銷售成本在附二申報。并入主表后，視同銷售利潤與營業(yè)利潤合并形成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。/sundae_meng2026/1/26(三)回遷房的所得稅處理回遷房，可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房換取土地使用權(quán)，按照國稅發(fā)[2009]31號文件第七條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十七條第一項的規(guī)定，回遷房的建造支出，應(yīng)當(dāng)作為土地征用及拆遷補償費進行所得稅處理。/sundae_meng2026/1/26例：乙房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了一片居民小區(qū)進行開發(fā)，拆遷原居民房屋8000平米。開發(fā)產(chǎn)品完工后，乙公司將其中10000平米房屋還遷給原住戶，還遷房屋開發(fā)成本4000萬元，公允價值6000萬元，另由乙公司支付還遷戶補價500萬元。1、乙公司的會計處理（1）取得土地使用權(quán)時，由于房屋尚未開發(fā)，無法確定公允價值，不確認土地成本。/sundae_meng2026/1/26

（2）分配開發(fā)產(chǎn)品時，按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值及支付的補價確認土地使用權(quán)成本：確認收入時：

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費6500

貸：主營業(yè)務(wù)收入6000

貸：銀行存款500

結(jié)轉(zhuǎn)成本時：借：主營業(yè)務(wù)成本4000

貸：開發(fā)產(chǎn)品4000

/sundae_meng2026/1/262、乙公司的企業(yè)所得稅處理：按照公允價值確認6000萬元的收入。同時，應(yīng)當(dāng)按照回遷房的公允價值和支付的補價，確認6500萬元的拆遷補償費。/sundae_meng2026/1/26五、預(yù)租收入的確認第十條

企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。單選、判斷/sundae_meng2026/1/26

第三章成本、費用扣除的稅務(wù)處理一、成本費用基本規(guī)定第十一條

企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。第十三條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算具體見第四章（計稅成本的核算）。/sundae_meng2026/1/26第十四條：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本/sundae_meng2026/1/26二、維修費用和維修基金（一）維修費用國稅發(fā)[2009]31號第十五條：企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當(dāng)期據(jù)實扣除。/sundae_meng2026/1/26

注意事項：

1、未完工開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的維修費用，計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用，不能作為期間費用在當(dāng)期扣除。

2、已銷開發(fā)產(chǎn)品在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，應(yīng)當(dāng)由扣付的施工企業(yè)的質(zhì)量保證金支付，不能作為當(dāng)期的期間費用扣除。

/sundae_meng2026/1/26例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年6月支付開發(fā)產(chǎn)品維修費用400000元，其中未完工開發(fā)產(chǎn)品維修費100000元，已完工未銷售開發(fā)產(chǎn)品維修費80000元，已銷售但尚在保修期內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品維修費40000元，已銷售但超出保修期的開發(fā)產(chǎn)品維修費180000元。

/sundae_meng2026/1/26企業(yè)當(dāng)月的會計處理：借：開發(fā)間接費用——維修費100000

借：銷售費用——維修費260000（80000+180000=260000）借：應(yīng)付賬款——某施工企業(yè)40000

貸：銀行存款400000

企業(yè)當(dāng)月的所得稅處理：開發(fā)產(chǎn)品維修費的所得稅處理與會計處理相同，無差異，不需要進行納稅調(diào)整。/sundae_meng2026/1/26（二）維修基金國稅發(fā)[2009]31第十六條企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。單選、判斷/sundae_meng2026/1/26三、銀行按揭擔(dān)保金國稅發(fā)[2009]31第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

/sundae_meng2026/1/26四、銷售傭金和手續(xù)費國稅發(fā)[2009]31第二十條境外銷售費用企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。財稅[2009]29號：其他企業(yè)：5%具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個人除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。取得合法真實憑證。/sundae_meng2026/1/26例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2011年度因銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付給B企業(yè)傭金支出180萬元，支付給C企業(yè)傭金支出120萬元，以上款項均已通過銀行支付，并取得合法真實的憑證。已知B企業(yè)具有中介服務(wù)資格，當(dāng)年的服務(wù)金額為2000萬元，C企業(yè)無中介服務(wù)資格，當(dāng)年的服務(wù)金額為3000萬元。A企業(yè)的所得稅處理：

支付給B企業(yè)的傭金支出稅前扣除限額為100萬元（2000×5%=100），應(yīng)做納稅調(diào)整的傭金支出為80萬元（180-100=80），該部分傭金支出在附表三第40行進行納稅調(diào)整。由于C企業(yè)不具有中介服務(wù)資格，所以，支付給C企業(yè)的傭金支出120萬元不能在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)當(dāng)調(diào)整增加當(dāng)年的應(yīng)納稅所額。/sundae_meng2026/1/26五、利息支出國稅發(fā)[2009]31號第二十一條：企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。2.企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。/sundae_meng2026/1/26例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年1月1日向銀行借入資金1000萬元，期限2年，年利率6%，用于建造A居民小區(qū)，總建筑面積20000平米。2010年8月31日，小區(qū)建造完工。截止2010年12月31日，有15000平米的開發(fā)產(chǎn)品已銷售。1、會計處理：（1）2010年1月1日至8月31日發(fā)生的借款利息，計入開發(fā)成本。借：開發(fā)間接費用——利息費用40

貸：應(yīng)付利息等40

利息費用=1000×6%×8/12=40（萬元）/sundae_meng2026/1/26（2）計入開發(fā)間接費用的利息支出，按期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費40

貸：開發(fā)間接費用——利息費用40（3）計入開發(fā)成本的利息費用，開發(fā)產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)入完工開發(fā)產(chǎn)品成本：借：開發(fā)產(chǎn)品40

貸：開發(fā)成本——開發(fā)間接費用40/sundae_meng2026/1/26（4）計入已完工開發(fā)產(chǎn)品成本的利息費用，開發(fā)產(chǎn)品銷售后，轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本30

貸：開發(fā)產(chǎn)品30

主營業(yè)務(wù)成本=40/20000×15000=30（萬元）（5）2010年9月1日至2月31日發(fā)生的借款利息，計入財務(wù)費用。借：財務(wù)費用——利息費用20

貸：應(yīng)付利息等20

利息費用=1000×6%×4/12=20（萬元）/sundae_meng2026/1/262、企業(yè)所得稅處理：（1）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的利息支出40萬元，在開發(fā)產(chǎn)品銷售前不能在企業(yè)所得稅前扣除。開發(fā)產(chǎn)品銷售后，可以按照已售開發(fā)產(chǎn)品所含利息費用，在企業(yè)所得稅前扣除。本例中，企業(yè)已銷開發(fā)產(chǎn)品（75%）負擔(dān)的利息費用30萬元，可以在企業(yè)所得稅前扣除。（2）計入財務(wù)費用的利息支出20萬元，可以在當(dāng)期企業(yè)所得稅前扣除。/sundae_meng2026/1/26財稅[2008]121號：一、在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。

企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

（一）金融企業(yè)，為5：1；

（二）其他企業(yè)，為2：1。二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準予扣除。/sundae_meng2026/1/26國稅函[2009]777號：企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，根據(jù)稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規(guī)定，準予扣除。

（一）企業(yè)與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；（二）企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同。/sundae_meng2026/1/26國稅函[2009]312號凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。具體計算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊資本占借款總額的比例計算，公式為：企業(yè)每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額。

企業(yè)一個年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計算期不得扣除的借款利息額之和。/sundae_meng2026/1/26六、開發(fā)產(chǎn)品折舊費用國稅發(fā)[2009]31號第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。七、廣告宣傳費、業(yè)務(wù)招待費房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款是否可作為計提基數(shù)?國稅發(fā)[2009]31號第六條

：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)?？勺鳛閺V告和業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)，按照企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定扣除。

2009年4月24日國家稅務(wù)總局所得稅司副司長繆慧頻在線訪談明確答復(fù)/sundae_meng2026/1/26《企業(yè)所得稅法實施條例》

第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》：第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

/sundae_meng2026/1/26例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年的主營業(yè)務(wù)收入為30000萬元，其他業(yè)務(wù)收入為500萬元。當(dāng)年預(yù)收房款20000元，結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入的預(yù)收房款16000萬元，退回預(yù)收房款150萬元。當(dāng)年實際計入管理費用的業(yè)務(wù)招待費220萬元。/sundae_meng2026/1/26當(dāng)年計算業(yè)務(wù)招待費扣除限額的銷售（營業(yè)）收入凈額=30000+500+（20000-16000-150）=34350萬元業(yè)務(wù)招待費稅前扣除限額按照銷售收入的5‰計算:34350×5‰=171.75萬元按照實際發(fā)生額的60%計算：220×60%=132萬元當(dāng)年可在稅前扣除的業(yè)務(wù)招待費為132萬元，應(yīng)作納稅調(diào)整的業(yè)務(wù)招待費為88萬元（220-132=88）/sundae_meng2026/1/26八、開發(fā)產(chǎn)品的損失

1、因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失國稅發(fā)[2009]31號第二十二條企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

注意事項：按照《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2011年第25號）規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地而形成的損失在稅前扣除，應(yīng)當(dāng)報稅務(wù)機關(guān)審批。/sundae_meng2026/1/262、開發(fā)產(chǎn)品整體報廢而形成的損失國稅發(fā)[2009]31號第二十二條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。注意事項：1、開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損，其凈損失按照財產(chǎn)損失的有關(guān)規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。（報稅務(wù)機關(guān)批準）2、凈損失，指報廢開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值扣除殘值、扣除賠款等后的余額。3、開發(fā)產(chǎn)品部分報廢或毀損，其損失應(yīng)當(dāng)計入未報廢開發(fā)產(chǎn)品的成本，隨未報廢開發(fā)產(chǎn)品的銷售在稅前扣除。/sundae_meng2026/1/26例：某開發(fā)商開發(fā)的某樓盤，由于質(zhì)量原因整體報廢，報廢樓盤的成本為3000萬元。

情形1：該樓盤繼續(xù)開發(fā)。會計處理：應(yīng)當(dāng)將報廢樓盤的損失，計入繼續(xù)開發(fā)樓盤的成本。會計可不作賬務(wù)處理。所得稅處理：應(yīng)當(dāng)將損失部分的成本計入繼續(xù)開發(fā)樓盤的計稅成本，在繼續(xù)開發(fā)的樓盤銷售后在稅前扣除。（二十三條應(yīng)當(dāng)不是指該種情形）/sundae_meng2026/1/26情形2：該樓盤不再開發(fā)。會計處理：應(yīng)當(dāng)將報廢樓盤的損失，作為營業(yè)外支出中的非常損失處理。借：營業(yè)外支出3000

貸：開發(fā)成本3000

所得稅處理：損失部分報稅務(wù)機關(guān)批準后，可在稅前扣除。（二十三條應(yīng)當(dāng)指該種情形）

/sundae_meng2026/1/26休息一下/sundae_meng2026/1/26一、計稅成本的內(nèi)容（第二十五條）

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。第四章計稅成本的核算/sundae_meng2026/1/26二、計稅成本對象確定的原則（第二十六條）

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。/sundae_meng2026/1/26（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。注意多選題/sundae_meng2026/1/26三、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的構(gòu)成國稅發(fā)[2009]31號第二十七條，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。/sundae_meng2026/1/26（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。/sundae_meng2026/1/26（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。/sundae_meng2026/1/26四、計稅成本核算的一般程序（第二十八條）（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

/sundae_meng2026/1/26（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。/sundae_meng2026/1/26五、成本分配的方法（第二十九條

）企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

/sundae_meng2026/1/26（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。1、一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2、分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。

/sundae_meng2026/1/26（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

1、一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2、分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。

/sundae_meng2026/1/26（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。/sundae_meng2026/1/26特殊規(guī)定（第三十條）企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：

1.土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。

土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。

3.借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。

4.其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。/sundae_meng2026/1/26例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年度同時開發(fā)A小區(qū)的一期工程、二期工程。2011年3月，支付一期工程建筑安裝工程費800萬元，支付A小區(qū)綠化費50萬元，發(fā)生周轉(zhuǎn)房攤銷費20萬元。（一期工程預(yù)算總造價3000萬元，二期工程預(yù)算總造價2000萬元）（1）一期工程建筑安裝工程費屬于直接費用，直接計入一期產(chǎn)品開發(fā)成本：借：開發(fā)成本—一期工程—建筑安裝工程費800

貸：銀行存款800/sundae_meng2026/1/26

（2）A小區(qū)綠化費屬于共同費用，分配計入一期、二期工程成本：

一期成本：50×3000/（3000+2000）=30萬元二期成本：50×2000/（3000+2000）=20萬元

借：開發(fā)成本—一期工程—基礎(chǔ)設(shè)施費30借：開發(fā)成本—二期工程—基礎(chǔ)設(shè)施費20

貸：銀行存款20/sundae_meng2026/1/26

（3）周轉(zhuǎn)房攤銷費屬于開發(fā)間接費，先歸集在開發(fā)間接費，然后再分配計入一期、二期開發(fā)成本：借：開發(fā)間接費——周轉(zhuǎn)房攤銷20

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷20

在一、二期工程間分配開發(fā)間接費用：一期成本：20×3000/（3000+2000）=12萬元二期成本：20×2000/（3000+2000）=8萬元借：開發(fā)成本——一期工程——開發(fā)間接費12

借：開發(fā)成本——二期工程——開發(fā)間接費8

貸：開發(fā)間接費——周轉(zhuǎn)房攤銷20/sundae_meng2026/1/26五、公共配套設(shè)施費的稅前扣除（一）建造會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施的支出（國稅發(fā)[2009]31號第十七條）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。/sundae_meng2026/1/26

注意事項：

1、如果公共配套設(shè)施建造支出按照公共配套設(shè)施費處理，其成本攤?cè)肓碎_發(fā)產(chǎn)品成本，隨開發(fā)產(chǎn)品的銷售，其成本轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本，在企業(yè)所得稅前扣除。(即:開發(fā)產(chǎn)品銷售后，從開發(fā)產(chǎn)品銷售收入中等到補償)

2、如果公共配套設(shè)施單獨作為成本計算對象，按照建造開發(fā)產(chǎn)品處理，在公共配套設(shè)施銷售或處置前，其成本不能在企業(yè)所得稅前扣除。

3、如果公共配套設(shè)施屬于企業(yè)自用，建造支出計入固定資產(chǎn)成本，在固定資產(chǎn)投入使用后以折舊費的方式在稅前扣除。/sundae_meng2026/1/26

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)，隨同開發(fā)產(chǎn)品的建造，配套建設(shè)游泳館、幼兒園各一座。其中建造游泳館發(fā)生支出1000萬元，建設(shè)幼兒園發(fā)生支出1200萬元。建成后游泳館移交物業(yè)管理公司（關(guān)聯(lián)企業(yè)）用于經(jīng)營，暫未明確產(chǎn)權(quán)歸屬，幼兒園無償贈與地方政府。該小區(qū)所建商品房已全部銷售完畢。以上業(yè)務(wù)，企業(yè)的會計處理為：（1）發(fā)生公共配套設(shè)施建造支出時：借：開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費——游泳館1000

借：開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費——幼兒園1200

貸：銀行存款等2200

/sundae_meng2026/1/26（2）開發(fā)產(chǎn)品完工后，幼兒園的建造支出作為公共配套設(shè)施費，計入開發(fā)產(chǎn)品成本：借：開發(fā)產(chǎn)品—商品房1200

貸：開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費—幼兒園1200

注意事項：如果開發(fā)產(chǎn)品未銷售，計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施費不能在企業(yè)所得稅前扣除。/sundae_meng2026/1/26

（3）開發(fā)產(chǎn)品銷售后，計入開發(fā)產(chǎn)品成本的建造幼兒園支出，隨同其他成本項目，轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本1200

貸：開發(fā)產(chǎn)品1200

注意事項：開發(fā)產(chǎn)品銷售后，計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施費可以在企業(yè)所得稅前扣除。/sundae_meng2026/1/26

（4）開發(fā)產(chǎn)品完工后，游泳館成本暫時轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品單獨核算：借：開發(fā)產(chǎn)品——游泳館1000

貸：開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費——游泳館1000

注意事項：如果游泳館產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，將建造支出作為公共配套設(shè)施費處理，可以在企業(yè)所得稅前扣除。/sundae_meng2026/1/26

（5）如果游泳館產(chǎn)權(quán)最終屬于開發(fā)企業(yè)所有，將游泳館成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)——游泳館1000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——游泳館1000

（6）游泳館作為開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)，按期計提折舊時：借：其他業(yè)務(wù)成本50

貸：累計折舊50

注意事項：開發(fā)企業(yè)計提的游泳館折舊費，可以按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。/sundae_meng2026/1/26

（二）建造郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施的支出（國稅發(fā)[2009]31號第十八條）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。/sundae_meng2026/1/26

注意事項：

1、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等公共配套設(shè)施，如果無償贈與地方政府的，應(yīng)當(dāng)按照第十七條的規(guī)定進行所得稅處理。

2、企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的公共配套設(shè)施建造支出，企業(yè)取得的經(jīng)濟補償直接抵扣該項目的建造成本，不作為補貼收入核算。

3、作為補貼收入核算與沖減建造成本，對企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的影響不同。補貼收入對應(yīng)納稅所得額的影響是直接的，建造支出對應(yīng)納稅所得額的影響是間接的。/sundae_meng2026/1/26（三）停車場所（國稅發(fā)[2009]31號第三十三條）企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

/sundae_meng2026/1/26六、非貨幣交易方取得土地使用權(quán)的成本確定（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。/sundae_meng2026/1/262.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

/sundae_meng2026/1/26（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

/sundae_meng2026/1/26八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用的所得稅處理

國稅發(fā)[2009]31號第二十三條：除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

/sundae_meng2026/1/26

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。/sundae_meng2026/1/26

例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的A小區(qū)，由乙施工企業(yè)負責(zé)施工。2010年6月，A小區(qū)完工，工程決算金額20000萬元，甲公司根據(jù)合同約定，扣留工程總價款的5%作為工程質(zhì)量保證金，余款一次付清。乙公司為A公司開具的建筑安裝發(fā)票金額為19000萬元。

（1）甲公司的會計處理：借：開發(fā)成本——A小區(qū)——建筑安裝工程費20000

貸：銀行存款19000

貸：應(yīng)付賬款——乙公司1000/sundae_meng2026/1/26（2）甲公司的企業(yè)所得稅處理：甲公司會計處理記入開發(fā)成本的建筑安裝工程費20000萬元，不論是乙公司已開具發(fā)票的金額19000萬元，還是未開具發(fā)票的質(zhì)量保證金1000萬元，按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，都可以在企業(yè)所得稅前扣除。/sundae_meng2026/1/26九、計稅成本管理要求第三十四條

企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。第三十五條

開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。/sundae_meng2026/1/26

第五章特定事項處理一、合作、合資開發(fā)的處理國稅發(fā)[2009]31第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。/sundae_meng2026/1/26（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：

1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

/sundae_meng2026/1/26例1：甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項目立項人）與乙公司（施工企業(yè)，項目合作方）合作開發(fā)一樓盤。雙方約定：甲公司負責(zé)交納土地出讓金和政府開發(fā)費用，銷售開發(fā)產(chǎn)品并交納相關(guān)稅費，歸集合作項目的收入和開發(fā)成本。乙公司負責(zé)工程施工及款項支付。/sundae_meng2026/1/26收入分配：甲公司按建筑面積每平米留900元用于交納開發(fā)相關(guān)費用，乙公司按每平米1000元提供建筑施工發(fā)票作為本項目建筑安裝成本。甲公司交納完所有稅費（營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅）后，其余款歸乙公司，乙公司估算每平米可分得凈利潤398.4元。/sundae_meng2026/1/26

資料：該開發(fā)項目銷售面積10000平方米，單位平均售價每平米2600元，總售價2600萬元。上交土地出讓金每平米900元，總價900萬元。交納銷售稅費301.6萬元。每平米建筑安裝成本1000元，總計1000萬元。乙公司分得稅后利潤398.4萬元。/sundae_meng2026/1/26

按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，該項目屬于開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的合作建房，甲公司應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。/sundae_meng2026/1/26收入總額：2600萬元土地出讓金：900萬元開發(fā)成本：1000萬元銷售稅費：301.6萬元應(yīng)納稅所得額：2600-（900+1000+301.6）=398.4應(yīng)納企業(yè)所得稅額：398.4×25%=99.6萬元/sundae_meng2026/1/26例2：2010年，A公司以現(xiàn)金3000