2025年第四季度

，

深圳優(yōu)質辦公樓市場未有新項目入市

，

2025年全年新增供應共錄得89

.0萬平方米

，總量仍處高位

，

但同比減少26

.5%

。主要因為部分項目出租轉自用，同時疊加開發(fā)商現(xiàn)金流問題導致的部分項目交付延后。新增供應同比雖明顯減少

，

但科技板塊需求表現(xiàn)強勁支撐整體市場需求表現(xiàn)穩(wěn)定

，

四季度凈吸納量表現(xiàn)依然不俗

，

共錄得16

.2萬平方米

。年度凈吸納量保持在70萬平方米以上

，

整體市場空置率環(huán)比持平

，

至年末穩(wěn)定在22

.3%

，

其中甲級辦公樓空置率環(huán)比改善1

.7個百分點至26

.5%。聚焦需求層面

，

科技板塊需求持續(xù)發(fā)力，

作為第一大需求驅動

，

第四季度貢獻比環(huán)比微增

，

全年需求占比近3成

，

系統(tǒng)解決方案的軟件研發(fā)類企業(yè)為市場絕對需求主力，

貢獻近半

。

電商和人工智能細分領域表現(xiàn)也較為活躍

，電商需求主要源于跨境電商企業(yè)為搬遷與升級辦公場所所驅動

，

選址多集中于非核心區(qū)；

人工智能需求則廣泛覆蓋基礎軟件開發(fā)

、算力服務及大模型等多個層面

。證券市場繁榮

、私募基金政策加持以及保險新產(chǎn)品助力下

，

金融板塊需求熱度有所回升

，以16

.5%的占比穩(wěn)居第二

位

，

證券和保險細分需求分別占比近2成

。值得一提的是金融科技類企業(yè)活躍度明顯上升

，

主要來自供應鏈金融和為跨境電商支付服務的領域

，

其中供應鏈金融的發(fā)展源于深圳所匯聚的80%以上的供應鏈管理企業(yè)以及深圳市政府的專項政策扶持

。此外

，

零售貿(mào)易需求熱度延續(xù)

，

超越專業(yè)服務成為第三大需求來源

，

主要由電子元器件

、

電子產(chǎn)品和醫(yī)療器械的出口帶動

。專業(yè)服務需求增長環(huán)比放緩

，

位居第四

，以咨詢和法律細分類為主

，

其中企業(yè)管理咨詢相對活躍

。此外

，

在國補政策推動下

，

消費溫和復蘇帶動消費品板塊需求同比小幅上升；

工業(yè)制造業(yè)中的機器人板塊表現(xiàn)亦較為活躍

，

錄得了一宗頭部科技企業(yè)萬平方米以上的大宗交易。租賃來源方面

，

全年來看

，

本地企業(yè)依然是市場主力軍

，

貢獻占比穩(wěn)定在6成以上

，

但外資企業(yè)活力有所增強

，同比上升4

.7個百分點至13

.1%

，

主要來自港資企業(yè)

。

而租賃類型方面

，

新租交易中搬遷需求占比更顯活躍

，同比上升13

.1個百分點至7成以上占比

，

為近五年以來的最高值

，當中不乏從住宅和廠房升級而來的辦公需求。成交區(qū)域分布方面

，

非核心片區(qū)是年內去化的絕對主戰(zhàn)場

，

需求占比過半

，

聚集了較多零售貿(mào)易和科技類的租賃需求

，

主要貢獻自坂田和梅林片區(qū)

，

新增供應密集的前海片區(qū)位居第二

。租金方面

，

受新增供應壓力，

部分存量項目大租戶預期遷往總部而搬出的計劃以及企業(yè)降本增效訴求持續(xù)的綜合影響

，多數(shù)業(yè)主仍采取“以價換量”的策略

，

且力度有所加大

，因此整體市場平均租金同比下降13.9%至每月每平方米141

.2元

，

跌幅同比顯著加深

，

其中四季度環(huán)比下降2

.8%。2025年第四季度

，

深圳優(yōu)質零售物業(yè)供應依然充沛

，

共錄得24

.3萬平方米的新增供應

，

帶動單季凈吸納量連續(xù)第三季錄得超20萬平方米

。全年共錄得92

.8萬平方米的新增供應

，

創(chuàng)近四年新高

，

主要分布在非核心區(qū)

，多為大體量單體項目。雖然新增供應數(shù)量眾多

，

但得益于每個項目良好的預招商結果

，

全市空置率至年末依然停留在較低水平

，

錄得4

.6%

，

環(huán)比小幅上升0

.9個百分點

。值得一提的是

，

年內深圳灣萬象城二

期正式開業(yè)

，

成功打造“商業(yè)+文化+城市生態(tài)”連片化發(fā)展的典型案例

，

有力推動深圳商業(yè)能級邁上新臺階

，

并將“首店經(jīng)濟”的帶動效應發(fā)揮到極致。需求面來看

，

第四季度餐飲以46

.7%的占比創(chuàng)年內單季新高

，

其中追求性價比的簡餐品類需求占比高達13.9%

，

為近年來最高水平

，凸顯了消費降級的市場態(tài)勢

。

2025年全年來看

，

餐飲連續(xù)第二

年超過零售成為第一大需求來源

，

環(huán)比增長2個百分點至44

.3%

。在顯示餐飲活力的同時也意味著業(yè)態(tài)迭代創(chuàng)新加速

，

高端餐飲與大餐飲依然疲弱

，

特色餐飲與中餐雖列屬餐飲的前四大細分需求

，

但需求占比同比均有所下降

，

與此同時

，

低消費的簡餐活躍度上升

，同比實現(xiàn)2個百分點的增長

。而茶飲在新興品牌不斷入市的情況下

，

熱度微升

。值得一提的是中餐方面

，

年內云貴川菜系擴張迅猛

，

江西菜也在年底開始入場。零售方面

，

除電子產(chǎn)品品類外

，

其他細分業(yè)態(tài)的活躍度均有所降低

，

服飾依然為零售第一大細分業(yè)態(tài)

，需求占比14

.0%

，同比下降2個百分點

。珠寶配件和電子產(chǎn)品分列第二

、三位細分需求

。

電子產(chǎn)品小幅上漲

，

或于年內國補有關

，

增長主要來自知名連鎖品牌的擴張

，

表現(xiàn)搶眼的有小米之家

、小天才

、榮耀

、作業(yè)幫

、華為

、VIVO和OPPO等。體驗業(yè)態(tài)方面

，

悅己經(jīng)濟繼續(xù)帶動美容保健品類需求熱度持續(xù)

。此外

，

首店經(jīng)濟繼續(xù)受業(yè)主青睞

，

成為高品質購物中心品牌調整的首選策略

，

年內若干高品質購物中心的開業(yè)為市場引入豐富的首入品牌

，

涵蓋服飾

、餐飲和珠寶配件等

，

且錄得多個全國首店和華南首店。租金方面

，

新增供應持續(xù)入市疊加經(jīng)濟復蘇平緩

，

部分租戶因經(jīng)營承壓提出降租訴求

，同時部分業(yè)主也傾向于調低租金以穩(wěn)定現(xiàn)有租戶并吸引新租戶

，

使得以價換量仍為市場主調

。這一現(xiàn)象在核心區(qū)和高競爭商圈表現(xiàn)尤為突出

，

導致核心商圈租金跌幅明顯高于非核心區(qū)

。

四季度優(yōu)質購物中心市場首層平均租金環(huán)比下降0

.6%

，

全年下跌2

.9%

，

跌幅明顯同比繼續(xù)走擴

，

至年末平均租金錄得每天每平方米17

.7元。深圳2025年深圳高標倉市場新增供應創(chuàng)歷史新高

，

共錄得2個項目高達79

.8萬平方米新增供應入市

，

均在第四季度交付

。受新增供應影響

，

全市空置率同比上升16個百分點至21

.9%

，

打破了長期以來的低空置率市場格局。需求方面

，

年內存量項目表現(xiàn)分化

。受關稅變動影響

，

部分項目因第三方物流和進出口企業(yè)退租或縮減面積導致空置率有所上升

，以保稅區(qū)項目居多

。但個別項目憑借良好的區(qū)位和高效運作效率依然實現(xiàn)了空置率改善

。整體來看

，

部分存量項目空置率上升導致全年吸納量同比有所回落

，

但得益于新入市項目的預租帶動

，

年度吸納量明顯高于2019至2023年。從需求結構來看

，

本年度新增租賃需求主要來源于第三方物流企業(yè)

，

部分來自汽車制造業(yè)及國內糧食類企業(yè)的倉儲租賃需求

。租金層面

，

在進出口相關需求減弱與市場新增供應集中入市的雙重壓力下

，

部分業(yè)主于下半年采取下調租金的策略以應對市場變化

。受此影響

，

全年整體市場平均租金呈現(xiàn)下行態(tài)勢

，同比下跌3

.9%至每月每平方米46

.5元。東莞2025年東莞高標倉物流市場繼續(xù)迎來充沛的新增供應

，

共錄得3個項目合計69

.1萬平方米

，

集中分布在東莞西和虎門港區(qū)域

。需求端呈現(xiàn)結構性分化特征

，

多數(shù)存量項目年內表現(xiàn)穩(wěn)定

，

但受關稅政策調整影響

，

部分第三方物流及跨境電商企業(yè)出現(xiàn)退租或縮減租賃面積的情況

，

導致個別項目空置率有所上升

。在新供應規(guī)模較大的綜合影響下

，

全市高標倉物流市場的平均空置率同比上升7

.2個百分點

，達到9.5%

，

升幅較為明顯。第三方物流企業(yè)是驅動本年度東莞高標倉市場新租需求的最核心力量

，

集中度較高

。其租賃面積占總量的82

.7%

，

主要為頭部的大型第三方物流公司為了迎接黑五

、雙十一等節(jié)假日的需求

?？缇畴娚贪鍓K占比為9

.2%

，

位居第二

，

此外母嬰零售類的需求占比為8

.1%。租金方面

，

在新增供應持續(xù)入市及關稅政策調整抑制跨境電商需求的雙重影響下

，

市場可選倉儲面積顯著增加

，

租方議價能力相應增強

。為維持出租率并吸引租戶

，多個業(yè)主采取租金下調策略

，

導致全市平均租金在第四季內驟然降7

.0%

，

全年共下降8

.5%至每月每平方米43

.8元

，

租金水平已明顯低于深圳?；葜?025年第四季度

，

惠州市場也監(jiān)測到一個項目入市

，

為市場帶來7

.4萬平方米的優(yōu)質倉儲空間

。

2025年全年惠州迎來了歷史第二

個供應小高峰

，

超40萬平方米新增供應入市

，

惠城

、惠陽和博羅均有新項目入市。需求面來看

，

前三季度存量項目表現(xiàn)穩(wěn)定

，

且個別項目在制造業(yè)需求的帶動下實現(xiàn)了空置率改善

，

但第四季度部分項目因跨境電商需求收縮以及第三方物流需求退出影響

，

空置率有所上升

，

導致當季凈吸納量為負

。

2025年全年

，

高位新增供應疊加需求收縮令全市空置率明顯走高，同比上升12個百分點至15.3%

，

年內新增需求主要貢獻自第三方物流和制造業(yè)企業(yè)。租金方面

，

市場需求疲弱的情況下

，

新入市項目以較低租金入場

，多個存量項目也紛紛下調租金以適應市場

，

全市平均租金明顯下滑

，

全年同比下降9

.3%至每月每平方米32

.7元

，

其中四季度降幅明顯

，

下降7

.6%。2025年

，深圳大宗交易市場整體活躍度持續(xù)提升

，

全年共錄得26宗交易

，累計成交總額達人民幣155.5億元

，同比增長3

.0%

，

實現(xiàn)連續(xù)第二

年穩(wěn)健增長

。其中第四季度共達成3宗交易

，

貢獻成交金額4.8億元。從資產(chǎn)類別來看

，

辦公樓繼續(xù)引領市場

，

成交主要由企業(yè)自用需求驅動

，占整體交易金額比例近半

，

其中以人工智能

、游戲和儲能等為代表的科技類企業(yè)為購買主力。工業(yè)物業(yè)交易亦表現(xiàn)活躍

，

值得注意的是

，

司法拍賣已成為當前工業(yè)物業(yè)的重要獲取渠道

，

按成交宗數(shù)統(tǒng)計

，

全年超過八成的工業(yè)交易來源于法拍

，

買方以實業(yè)與貿(mào)易類企業(yè)為主

。商業(yè)物業(yè)方面

，

成交多以裙樓底商為主

，同時市場亦錄得酒店

、服務式公寓及城市更新項目等多元資產(chǎn)類型的交易。受開發(fā)商現(xiàn)金流訴求及資產(chǎn)優(yōu)化配置推動

，

非核心片區(qū)物業(yè)成交持續(xù)放量

。

2025年

，