金銀湖環(huán)湖路項目前期策劃初探前言東西湖區(qū)是武漢城市化進程的首要之選，作為武漢市城市副中心，近年來一度成為房地產(chǎn)開發(fā)的焦點熱土，同時隨著城市化進程的快速發(fā)展,對商業(yè)、購物的需求空前增長。東西湖區(qū)域常住人口已達40萬，已經(jīng)是中等城市規(guī)模，且又有軌道交通覆蓋，但商業(yè)配套卻嚴重不足，也正因如此，未來東西湖商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景相當可觀。二、客群調研分析一、項目地塊調研分析上卷—市場調研卷提綱2026/1/28項目分析——地塊基本經(jīng)濟指標用地位置：金銀湖街環(huán)湖路以西、新橋一路以北東臨環(huán)湖路、南接金山大道、西靠規(guī)劃路、北鄰新橋一路規(guī)劃用地性質：商服用地規(guī)劃凈用地面積：28905.68平米規(guī)劃容積率：小于或等于3.4規(guī)劃總建筑面積：地上面積不超過98279平米綠地率：不小于35%建筑限高：原指標為200米建筑密度：40%，其中高層建筑建筑密度≤15%

金銀湖片區(qū)的配套設施正在逐漸完善，商業(yè)配套除中百倉儲外，金山大道以北即將建成馬池商業(yè)街；環(huán)湖路已建成金銀湖中學，沿海賽洛城引進了北大附中；醫(yī)療配套上，金銀湖正在建一個占地190畝的綜合醫(yī)院。已運營的武商量販、15萬平方米的金盛家居廣場已落戶該區(qū)域，這個以建材、家居和家電為主的摩爾城，可彌補該區(qū)域商業(yè)設施的不足。美聯(lián)奧林匹克新一輪130萬方的健康運動城、18萬方永旺夢樂城的入駐，將進一步緩解金銀湖地區(qū)配套的不足。

“武漢極地海洋世界”集旅游、商業(yè)、住宅為一體；“武漢客廳”為中國（武漢）文化會展中心；建成后將對金銀湖區(qū)域的旅游發(fā)展起到極大的帶動作用；

依托常青片區(qū)的商業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)資源共享。基本配套已形成，大型商業(yè)處于建設發(fā)展中中百入駐金盛家居18萬方永旺夢樂城海螺地產(chǎn)6萬商業(yè)戀湖家園商業(yè)街萬科西半島商業(yè)街成熟商業(yè)配套規(guī)劃商業(yè)配套四季花城商業(yè)街沿海賽洛城商業(yè)街本案項目分析——地塊周邊現(xiàn)有大體量商業(yè)情況金銀湖以旅游休閑為定位，多重企業(yè)進駐，帶來大量的家庭人口；規(guī)劃的金銀湖生態(tài)商務城規(guī)模較大。企事業(yè)單位員工數(shù)量三江航天6000中交二航局3700武漢海關530武合鐵路220市技監(jiān)局質檢所167湖北聯(lián)通1700湖北移動600武荊高速110凌云集團5000杭達航空120武漢雙匯1400五景藥業(yè)700……總部人口的遷徙和高科技工業(yè)園的落實將至少為區(qū)域帶來8-13萬省內產(chǎn)業(yè)人口三江航天凌云科技產(chǎn)業(yè)鏈升級（企業(yè)入駐）中國聯(lián)通休閑旅游產(chǎn)業(yè)升級金銀湖的旅游休閑產(chǎn)業(yè)鏈正在形成，片區(qū)豐富的水景資源和旅游資源已經(jīng)逐漸吸引了眾多投資商的關注，于此興建大批旅游項目。柏泉農場觀光國家級濕地公園極地海洋世界水上競技中心高爾夫球場馬城生態(tài)產(chǎn)業(yè)升級項目分析——地塊周邊產(chǎn)業(yè)集團入駐情況東西湖政府規(guī)劃開發(fā)的金銀湖生態(tài)商務城，總規(guī)劃面積83.52公頃(含水面面積63.66公頃)，投資規(guī)模4億元。利用金湖、銀湖等自然環(huán)境，大力開發(fā)休閑旅游景觀。項目分析——地塊周邊產(chǎn)業(yè)集團入駐情況項目地塊所在片區(qū)，沿環(huán)湖路東西兩部分已形成一定的企業(yè)、辦公樓商務氛圍。2026/1/28項目分析——地塊未來軌道交通情況項目地塊為軌道交通六號線環(huán)胡西路站，未來軌道交通將為項目帶來人氣支撐；根據(jù)計劃，軌道交通六號線已于2013年下半年開工，預計于2016年年底交付使用；六號線一期從漢陽體育中心到金銀湖環(huán)湖西路，二期將沿金山大道向西，和一號線對接。區(qū)域屬性：二線省會城市近郊生態(tài)新區(qū)金銀湖生態(tài)環(huán)境好，是武漢市區(qū)著名的旅游休閑度假區(qū)生態(tài)新區(qū)區(qū)域位于三環(huán)線外城市邊緣，心理距離較遠，區(qū)域內生活配套匱乏、入住率低外環(huán)線近郊武漢在房地產(chǎn)市場劃分中屬二線城市二線省會城市

項目屬性：有一定資源的全商業(yè)綜合體項目項目優(yōu)勢：位于生態(tài)商務核心，區(qū)位條件優(yōu)越；臨湖、臨地鐵雙重資源的優(yōu)勢；規(guī)劃區(qū)域中大規(guī)模純粹商業(yè)綜合體；項目劣勢：金銀湖資源型項目不在少數(shù)，本項目缺乏自身住宅人氣支撐；處于區(qū)域兩不沾地帶，需突破板塊界線；臨環(huán)湖路，位于金銀湖生態(tài)商務城的核心位置一定可利用資源南側臨地鐵六號線站點，東側近金銀湖區(qū)位全商業(yè)綜合體近10萬方全商業(yè)項目項目分析——屬性界定2026/1/28項目分析——啟示小結處于區(qū)域住宅與商業(yè)的“交叉”、“夾縫地帶”；遠期有地鐵六號線利好；但近期需克服地塊所在地段“兩不沾”的尷尬狀況！一、項目地塊調研分析二、客群調研分析上卷—市場調研卷提綱東西湖區(qū)人口總數(shù)為：452053人，按年齡分，0-14歲人口57205人，15-64歲人口363451人，65歲以上人口31397人；按性別分類，其中男性占比51.99%，大約235022人，女性占比48.01%大約217031人?？腿悍治觥獤|西湖人口及性別分析經(jīng)過近十年的發(fā)展，東西湖人區(qū)外來人口占到總人口的33.97%，其中大部分為置業(yè)客戶，通過對東西湖區(qū)置業(yè)客戶進行分析發(fā)現(xiàn)區(qū)域購房需求為外向吸納型，東西湖區(qū)75%的置業(yè)客戶來自區(qū)域以外，區(qū)內消化量為25%。外來人口比重日漸增加，外來人口主要以外來置業(yè)人口為主。客群分析—東西湖人口構成區(qū)域農民收入結構情況區(qū)域城鎮(zhèn)居民收入結構情況農村居民人均消費支出占人均年收入的48.22%城鎮(zhèn)居民人均消費支出占人均年收入的69.08%客群分析—東西湖居民收入與消費支出東西湖區(qū)消費者的消費內容主要集中在食品、交通、文化娛樂、衣著四大類?？腿悍治觥用裣M支出分析一般去哪里逛街？漢口的萬達廣場對區(qū)域內商業(yè)的印象？印象是比較土，賣的東西更適合中老年人。要么就是檔次不夠，沒有上規(guī)模的商場，還沒有折扣。根本無法和漢口的商場相比。如果在附近開發(fā)一個綜合體項目，會去逛嗎？要看那里東西好不好了，具體商場是什么樣的。開發(fā)區(qū)這邊的人氣怎么樣？消費能力？人應該還是很多，居民很多的，還有好幾個大的企業(yè)。但是有錢的都有車，不受距離限制了客戶訪談一：肖小姐（25歲左右，片區(qū)白領）如果買衣服一般都去武廣、新世界，日常逛超市的話會選擇旁邊的北冰洋、武商量販，多的話就去漢口大的超市。反正有車，逛街也不會在乎那么點時間，主要考慮檔次、購物環(huán)境和停車問題，車位要方便，不然也挺麻煩客戶訪談二：趙女士（35歲左右，物業(yè)公司管理層）武廣新世界江漢路萬達廣場關鍵詞：檔次低、消費水平不高、漢口商圈客群分析—東西湖消費者訪談17客群分析—東西湖消費者問卷調查客群分析—東西湖消費者問卷調查客群分析—東西湖消費者問卷調查客群分析—東西湖消費者問卷調查從東西湖區(qū)域消費客戶消費情況可看出：區(qū)域內商業(yè)不能滿足客戶需求，消費外溢嚴重。從區(qū)域的經(jīng)營者情況反映：未來的商業(yè)有一定的發(fā)展?jié)摿Γ枰弦?guī)模、大品牌的主力店進駐，對于新片區(qū)的商業(yè)，更需在好的規(guī)劃和商家的帶動下，形成新的商業(yè)圈。東西湖區(qū)消費情況分析—區(qū)域內消費趨勢分析客群分析—東西湖在售商業(yè)客群分析「沿海賽洛城」商鋪客戶分析「沿海賽洛城」商業(yè)客戶分析：年齡主要集中在30-50歲之間，以三代同堂家庭為主，家庭年收入30-50萬左右，主要為公司老總及企業(yè)高管、私營業(yè)主?？腿悍治觥獤|西湖在售商業(yè)客群分析「沿海賽洛城」商鋪客戶分析「沿海賽洛城」商業(yè)客戶分析：客戶主要居住在吳家山東西湖片區(qū)并在該區(qū)域內工作，通過朋友介紹、業(yè)主再購及電話CALL客了解項目，客戶大多來訪2-3次成交，成交周期多為一周內；客戶因看好項目升值空間、社區(qū)人氣和產(chǎn)品性價比，而購買后進行投資，對項目價格關注并有一定抗性?？腿悍治觥獤|西湖在售商業(yè)客群分析「海林廣場」商鋪客戶分析「海林廣場」商業(yè)客戶分析：年齡主要集中在30-50歲之間，家庭年收入30-50萬左右，主要為老總及企業(yè)高管、私營業(yè)主，公務員及私營業(yè)主，購買目的主以投資為主，對價格、投資回報率及升值空間尤為關注；客群分析—東西湖在售商業(yè)客群小結客戶精準鎖定——年齡主要在40-50歲之間，以三代同堂為主，家庭年收入在30-50左右，以公司法人、企業(yè)中高層管、公務員、私營業(yè)主為主；客戶渠道鎖定——主要以業(yè)主推薦、朋友介紹、CALL客等渠道來了解項目；客戶定位鎖定——投資群體為主，輔以少量自用客群；客戶區(qū)域鎖定——居住在吳家山東西湖片區(qū)并在該區(qū)域生活工作或者經(jīng)商人群為主；客戶關注點及購買動機——因看好項目的升值空間、社區(qū)人氣和產(chǎn)品性價比，購買后進行投資，對價格及投資回報率尤其關注。游離客戶目標客戶核心客戶核心客戶：金銀湖片區(qū)的地緣性客戶目標客戶：漢口（含吳家山、硚口）、漢陽、武昌區(qū)域投資客戶游離客戶：漢川等武漢周邊區(qū)域投資群體客群分析—本案目標客群鎖定二、項目定位初步建議一、項目開發(fā)目標分析三、地塊規(guī)劃方案比較分析下卷—項目開發(fā)定位及規(guī)劃卷提綱商業(yè)項目最大的風險來自于資金的沉淀，因此一般應在風險控制的基礎上追求整體增值如何平衡開發(fā)商目標解讀：風險控制&高價值輸出星級酒店、高檔寫字樓、大底商的開發(fā)，在一定程度上能提升項目檔次，甚至企業(yè)品牌形象，但——酒店開發(fā)：有時間限制，沉淀大量資金；寫字樓開發(fā)：投入增加，銷售周期拉長；大底商開發(fā)：資金沉淀，宜租不宜售，對招商、運營要求高。項目開發(fā)目標分析—風險分析寫字樓開發(fā)大底商開發(fā)酒店開發(fā)開發(fā)目標選擇1L2L3L4L5L6L393327242119租金：元/㎡/月，免租半年金盛國際家居是金銀湖唯一的大型集中式商業(yè)體，經(jīng)營面積15萬㎡，分為地上1-6F的家居廣場和地下1F的中百倉儲08年8月金盛國際家居開業(yè)，經(jīng)營狀況較為慘淡，依靠低廉的租金維持商戶無住宅支持商氣不旺商業(yè)不足大底商？如果說酒店可以不做、寫字樓可以改為SOHO，但是大底商即使成為商業(yè)街，體量一旦過大，區(qū)域無法消耗該如何？大底商或步行街式商業(yè)，規(guī)模如何界定？持有和售賣比例如何確定，并兼顧企業(yè)開發(fā)目標？商業(yè)的業(yè)態(tài)如何確定？商業(yè)的經(jīng)營如何保證？商業(yè)啟動時間如何借勢地鐵等外部力量？項目開發(fā)目標分析—大底商風險控制的理解

整體價值最大化長期價值和短期利益兼顧1.初期照顧現(xiàn)金流，促進回現(xiàn)2.適當延長開發(fā)周期，以時間換空間

整體價值最大化

從綜合體的角度看問題1.確定合理的物業(yè)比例2.促進各物業(yè)間的相互增值對高價值開發(fā)目標的理解：項目開發(fā)兼顧短期利益和長期價值，促進各物業(yè)間價值的相互提升項目開發(fā)目標分析—二、項目定位初步建議一、項目開發(fā)目標分析三、地塊規(guī)劃方案比較分析下卷—項目開發(fā)定位及規(guī)劃卷提綱鑒于上述對項目開發(fā)目標的分析與問題界定，我們將從項目地塊自身條件，結合不同商業(yè)類型的租售要求等，提供不同項目地塊的規(guī)劃思路，從地塊及地塊指標條件，來對貴企業(yè)開發(fā)目標有啟示與借鑒作用，最終再對項目的各項定位進行細化建議。

城市商業(yè)規(guī)劃的不合理和不完善不僅將限制城市居民的消費意識、消費水平，甚至可能給城市形象造成影響。好的城市商業(yè)不僅能幫助城市加快現(xiàn)代化，提升城市消費水平和品質，也能幫助其建立良好的形象。紐約第五大道、北京王府井、上海南京路以及廣州北京路等一些國際著名城市商業(yè)街的規(guī)劃無不證明了這一點。商業(yè)是城市的窗口，是區(qū)域的形象和標志，它代表了一個區(qū)域商業(yè)文明和社會文明的發(fā)展高度。定位核心推演項目定位初步建議—沿海賽洛城嗎?是金盛嗎？是漢口印象嗎？金銀湖哪個商業(yè)能承載金銀湖的文化、生態(tài)，能夠代表金銀湖片區(qū)的形象高度，能夠成為金銀湖區(qū)別于武漢其他板塊商業(yè)的獨特的區(qū)域性符號化標志？沒有規(guī)劃定位，最基礎的社區(qū)配套，滿足基本生活需求中低檔的超市、服務、餐飲等的大雜匯，不能體現(xiàn)金銀湖的優(yōu)勢一個高密度的社區(qū)底商加傳統(tǒng)商業(yè)，冠上漢口老商業(yè)的文化帽子是我們嗎？地鐵站口、環(huán)湖路湖畔純粹商業(yè)、金銀湖主干道金山大道旁我們在找尋了金銀湖各類商業(yè)后，發(fā)現(xiàn)唯有本項目在片區(qū)內具備創(chuàng)造差異化和創(chuàng)新功能商業(yè)的潛質！項目定位初步建議—缺少物業(yè)現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營最好金銀湖缺少什么？電玩城、品牌影院精品百貨、精品時裝主力店集中品牌特色餐飲街集中高端休閑娛樂中心超市、百貨、社區(qū)底商……該有的似乎都有但都沒有檔次、沒有特色缺失特色商業(yè)項目現(xiàn)有商業(yè)整體經(jīng)營都不甚理想沒有集中的商業(yè)休閑聚集地項目定位初步建議—定位條件項目條件與契合度分析娛樂、休閑中心餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)服務等功能商業(yè)零售是重要商脈消費群體支撐具有較強的消費市場一般規(guī)模較小區(qū)域中心商圈潛力多功能都市生態(tài)商業(yè)生活體驗中心休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務等功能具有商脈特征以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài)符合銷售目標大型品牌主力店帶動適當規(guī)模區(qū)域中心商圈潛力社區(qū)商鋪位于社區(qū)內或在社區(qū)周邊附近，主要服務于社區(qū)或者社區(qū)附近居民的商鋪不具有商脈特征以集中式商業(yè)為主，商鋪為輔的商業(yè)形態(tài)銷售難度增加規(guī)模很小，服務鄰里鄰里型商圈本項目定位方向判定：多功能精品商業(yè)休閑區(qū)、都市生態(tài)商業(yè)生活體驗中心項目定位初步建議—本項目整體定位建議：項目定位初步建議—金銀湖一站式精品生態(tài)休閑綜合體商業(yè)功能定位金銀湖未來特色商業(yè)核心，集“購物、餐飲、休閑、娛樂、社交、文化、旅游”于一體的商業(yè)綜合體，吃喝玩樂購、一站式消費，構筑最完備的城市繽紛生活體驗中心！購物餐飲休閑娛樂社交文化旅游城市生活“第三空間”項目定位初步建議—關鍵詞解析：生態(tài)中央生活區(qū)湖景公園物業(yè)純粹全商業(yè)群特色品牌商業(yè)支撐購物休閑業(yè)態(tài)為主地鐵站金山大道金銀湖標桿商業(yè)市場定位地鐵口/生態(tài)中央生活區(qū)/金山大道/湖區(qū)物業(yè)/特色商業(yè)群定位關鍵詞：公園式購物休閑第一街項目定位初步建議—公園式購物休閑第一街項目定位初步建議—商業(yè)定位案名建議：環(huán)湖第一街案名嫁接生態(tài)、湖景資源體量商業(yè)項目，有唯我獨一之感，潛力巨大，增值空間無可限量本案商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)豐富在商業(yè)物業(yè)價值中，街鋪的價值最高項目定位初步建議—環(huán)湖壹號項目位于金山大道環(huán)湖西路路口，鳥瞰金銀湖，“環(huán)湖“點明了項目地理位置”壹“表示項目集生態(tài)與地鐵等多項優(yōu)勢于一身的獨一性，以唯我第一、領袖的大氣度立于區(qū)域市場天富國際”天富“諧音”添富”，天亦為天健建設第一字，為企業(yè)項目開發(fā)的持續(xù)品牌建設打下基礎?！皣H”強調的項目與目前金銀湖片區(qū)多社區(qū)底商的雜、低檔性形成差別，提升項目整體檔次其他推薦案名：項目定位初步建議—二、項目定位條件說明一、項目開發(fā)目標分析三、地塊規(guī)劃方案比較分析下卷—項目開發(fā)定位及規(guī)劃卷提綱2026/1/28地塊規(guī)劃方案比較—基本指標規(guī)劃凈用地面積：28905.68平米商業(yè)單層面積：按建筑密度約40%計，即約不超過11562平高層建筑密度：不超過15%，即約不超過4335平米凈用地面積28905.68容積率3.4總建筑面積98279.31建筑密度(按40%)11562.27高層建筑密度(15%)4335.85考慮到貴企業(yè)初步對項目的開發(fā)要求是，絕大部分產(chǎn)品能夠銷售，因此，以下根據(jù)底商2-4層、建筑密度為40%來測算項目商業(yè)及SOHO(或LOFT)產(chǎn)品的面積地塊規(guī)劃方案比較—指標推算建筑密度:40%底商部分高層部分單層面積層數(shù)底商總建面單層面積標準層面積樓層高層總建筑面積方案一:1棟高層+底商4層11562.27446249.092890.572890.571852030.22方案一調整11562.27446249.091530.301530.303452030.22方案二:2棟高層+底商3層11562.27334686.823179.621589.812063592.50方案二調整11562.27334686.822119.751059.873063592.50方案一：底商及SOHO產(chǎn)品建筑密度均達標，SOHO產(chǎn)品層數(shù)18層，其單層面積約2890平米，為甲級寫字樓標準層面積，市場可行性不高方案一調整：為了使SOHO產(chǎn)品標準層面積下降，則需達到34層以上，即可能出現(xiàn)超高層，建筑成本增加方案二：底商3層，高層兩棟，層數(shù)為20層時，單層面積為1500平米，為優(yōu)質寫字樓標準方案二調整：2棟30層SOHO，則標準層面積為1000平，是市場投資性SOHO產(chǎn)品適宜面積，但30層建筑成本略高。建筑密度:40%底商部分高層部分單層面積層數(shù)底商總建面單層面積標準層面積樓層高層總建筑面積方案三:3棟高層+底商3層11562.27334686.823179.631059.872063592.50方案四:4棟高層+底商3層11562.27334686.823179.63794.912063592.50方案三：三棟20層的公寓產(chǎn)品，建筑成本及單層面積均較佳；方案四：四棟20層左右公寓產(chǎn)品，建筑成本及單層面積均較佳，公寓產(chǎn)品電梯井等可能對底層商業(yè)影響較多，若地塊建筑密度允許，布置步行街+中型底商，可一定程度規(guī)避。地塊規(guī)劃方案比較—指標推算另一方面，根據(jù)貴司的要求，對項目的銷售目標為——全部銷售而我們知道，即使是武漢市內中心區(qū)的三、四層商業(yè)，基本上以自持為主，若要銷售三、四層商業(yè)，一般即意味著低價出售。因此，我司從項目實際出發(fā)，建議項目租售并舉，但基于貴司對項目銷售最大化的要求，我們又進一步測算了項目以兩層商業(yè)為主的情況下的、三棟或四棟高層公寓類產(chǎn)品的規(guī)劃數(shù)據(jù)情況。地塊規(guī)劃方案比較—指標推算+優(yōu)勢-劣勢全部出售租售并舉資金回籠快，管理成本低；沒有長期持有物業(yè)的經(jīng)營風險。商鋪出售后經(jīng)營權由業(yè)主持有，難以保證商業(yè)后期整體運營的統(tǒng)一性；對經(jīng)營管理團隊要求較高?？蓪崿F(xiàn)項目開發(fā)短期利益與長遠利益的最大化實現(xiàn)對項目不同商業(yè)類型產(chǎn)品租售的合理搭配對開發(fā)商開發(fā)管理能力、經(jīng)營招商要求等均較高；對經(jīng)營管理團隊要求較高，可以迅速度過培育期，開始盈利。自持出租能較好的實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營權的統(tǒng)一，實現(xiàn)商業(yè)的聚集效應；后期商業(yè)成熟度漸高，租金收益較高；運營成功后可打包銷售，實現(xiàn)商鋪銷售的高溢價初期開發(fā)商資金壓力較大；對招商、經(jīng)營管理團隊要求較高。建筑密度:40%底商部分高層部分單層面積層數(shù)底商總建面單層面積標準層面積樓層高層總建筑面積方案A:3棟高層+底商2層11562.27223124.543006.191002.062575154.77方案A調整11562.27223124.542348.59782.863275154.77方案B:4棟高層+底商2層11562.27223124.543416.13854.032275154.77但此方案的問題在于：1、兩層“大盒子”底商，會出現(xiàn)大量的內鋪，商業(yè)一層內部銷售已有難度，二層內部則難上加難，仍有可能出現(xiàn)部分二層內鋪無法銷售的狀況；2、兩層“大盒子”底商滿鋪，則三棟或四棟高層產(chǎn)品必須在大盒子底鋪上，對建筑規(guī)劃布局限制諸多，因此兩層盒子底商的規(guī)劃面積預計控制在2萬方為宜；3、在兩層底商+三棟高層的情況下，若要設計以市場上熱銷的LOFT產(chǎn)品主主導的高層產(chǎn)品，則三棟建筑中至少有一棟為超高層（具體見下頁）根據(jù)項目建筑密度不得超過40%的規(guī)劃指標要求，也就是說，項目兩層底商滿鋪的情況下，最大面積為23124平米。則項目高層公寓類產(chǎn)品情況如下：地塊規(guī)劃方案比較—指標推算商業(yè)總量(平米)20000SOHO總量(平米)78279高層類型SOHOLOFTLOFT層數(shù)331922標準層80010501050LOFT系數(shù)1.2

12601260棟高(LOGT按五米二)9998.8119.6棟建筑面積(平米)264002394027720高層建面合計(平米)78060兩層底商20000平米，則高層產(chǎn)品面積約為78300平米，按SOHO產(chǎn)品及LOFT產(chǎn)品單層面積分別在800、1000平米的情況下，LOFT產(chǎn)品層高按5.2計，則將出現(xiàn)一棟超高層產(chǎn)品。若LOFT產(chǎn)品有一棟為超高層，則一建筑施工成本、周期拉長，其二，超高層產(chǎn)品的高區(qū)，一般慢銷，銷售周期、回款期拉長。即，若項目若只規(guī)劃三棟高層，高層不超過百米限高線，則底商須達到三萬方左右，局部為三層商業(yè)。地塊規(guī)劃方案比較—指標推算商業(yè)總量(平米)20000SOHO總量(平米)78279高層類型SOHOLOFTLOFTLOFT層數(shù)22171717標準層800100010001000LOFT系數(shù)1.2

120012001200棟高(LOGT按五米二)6688.488.488.4棟建筑面積(平米)17079204002040020400高層建面合計(平米)78279

因此，基于以上推演，我們認為，項目若設計為兩層底商，利于銷售，且保證高層產(chǎn)品單層面積不過大，適銷的要求，則高層產(chǎn)品可設計為四棟此方案滿足：兩層商業(yè)，利于銷售以LOFT為主導的暢銷產(chǎn)品高層SOHO類產(chǎn)品單層面積適宜，控制在1000平以下地塊規(guī)劃方案比較—指標推算地塊規(guī)劃方案比較—規(guī)劃布局演示（三層底商+三棟高層）方案一：三棟公寓A棟：17層LOFT（層高5.2米）單層面積1038平米，棟面積17646平米，計容棟面積21175平米棟長約53米，棟寬約20米B棟：17層LOFT（層高5.2米,一、二層架空）單層面積1038平米，棟面積17646平米，計容棟面積21175平米棟長約53米，棟寬約20米C棟：30層SOHO（層高3米）單層面積1000平，計容棟面積30000平，棟長約32米，棟寬約32米公寓總面積：72350平米（按50平米/套計算，約1447套）會所：單層面積192平米，3層576平米商1：單層面積780平米，2層1560平米商2：單層面積1800平米，2層3600平米商3：單層面積8077平，2層半20193平商業(yè)總面積：25929平米地塊規(guī)劃方案比較—規(guī)劃布局演示（兩層底商+四棟高層）方案二：四棟公寓A棟：19層LOFT（層高5.2米，一、二層架空）單層面積1038平米，棟面積17646平米，計容棟面積21175平米棟長約53米