15/17武漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目地塊可行性研究報告一、項(xiàng)目區(qū)域概況開發(fā)區(qū)位于武漢市西南，長江以北，處市區(qū)武漢三環(huán)線和武漢外環(huán)線之間。開發(fā)區(qū)發(fā)展腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2014年，工業(yè)產(chǎn)值突破5000億。距離市中心及漢口火車站、武昌火車站約30分鐘路程，距武漢天河國際機(jī)場約40分鐘路程。開發(fā)區(qū)實(shí)行“小政府、大社會”的管理體制，工委、管委會代表武漢市委、市政府統(tǒng)一管理開發(fā)區(qū)各項(xiàng)社會經(jīng)濟(jì)事務(wù)，為武漢市的獨(dú)立轄區(qū)。項(xiàng)目位于知音大道與東風(fēng)大道的交匯處，臨后官湖，位于后官湖濕地公園旁邊，坐享一線后官湖湖景。近年來后官湖區(qū)域快速發(fā)展，配套日漸齊全。學(xué)校配套有三角湖小學(xué)，武漢開發(fā)區(qū)第四中學(xué)，江漢大學(xué)

、武漢商學(xué)院；醫(yī)療配套有武漢后官湖醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院、沌陽醫(yī)院、神龍醫(yī)院；綜合商場：昌盛超市、永久超市

。武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)按照“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的總體思路，深入推動開發(fā)區(qū)由較為單一生產(chǎn)功能為主的工業(yè)園區(qū)，向生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能三位一體同步發(fā)展的現(xiàn)代化新城轉(zhuǎn)變。未來五年將打造經(jīng)濟(jì)、文化藝術(shù)、研發(fā)、科教、物流、交通、醫(yī)療、生態(tài)旅游、國際博覽、體育娛樂十大功能中心。武漢開發(fā)區(qū)提出，力爭到2020年，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)達(dá)到千億元規(guī)模。武漢文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園將成為國內(nèi)規(guī)模最大、功能最齊全、設(shè)施最完備的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和藝術(shù)品業(yè)基地。下一步，武漢開發(fā)區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展新能源汽車、通用航空產(chǎn)業(yè)、衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)、以工業(yè)機(jī)器人為主的智能裝備產(chǎn)業(yè)，以及金發(fā)科技新材料項(xiàng)目為依托的新材料等產(chǎn)業(yè)。二、項(xiàng)目區(qū)域概況（一）項(xiàng)目位置及四至項(xiàng)目位于知音大道與東風(fēng)大道的交匯處，臨后官湖，位于后官湖濕地公園旁邊，坐享一線后官湖湖景。其四至關(guān)系為：東臨市政規(guī)劃路，西臨全力一路，南臨全力北路，北臨市政規(guī)劃路。（二）地塊指標(biāo)項(xiàng)目為居住用地，規(guī)劃凈用地面積為69952.8平方米容積率≤2.3，建筑面積控制在160891平方米以內(nèi)。（三）特殊要求競得人須在該宗土地范圍內(nèi)配建1所12個班幼兒園，并應(yīng)按照武漢市人民政府文件武政規(guī)[2012]1號《市人民政府關(guān)于加強(qiáng)我市住宅區(qū)配套幼兒園建設(shè)和管理的意見》配建。幼兒園設(shè)計(jì)方案應(yīng)征得武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）審定后實(shí)施，建成后競得人須將此幼兒園無償移交武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）管委會。三、市場環(huán)境分析（一）行業(yè)政策環(huán)境——限購政策持續(xù)加碼，市場運(yùn)行環(huán)境回歸理性。2016年，中央全面推進(jìn)營改增金融政策，優(yōu)化市場金融環(huán)境。前三季度，在“促消費(fèi)、去庫存”政策背景下，國務(wù)院確定大力發(fā)展住房租賃市場，倡導(dǎo)購租并舉促進(jìn)消費(fèi)。地方政策分化明顯，庫存壓力大地區(qū)通過控制地價、貨幣安置等方式消化庫存。武漢金融貨幣政策寬松，城市基礎(chǔ)建設(shè)逐步落地完善，購房市場熱度持續(xù)高漲，雖通過降低公積金貸款額度，提高購房門檻來抑制樓市過熱，改變市場預(yù)期，防范金融風(fēng)險，但收效甚微。9月，在全國各大城市限購風(fēng)潮的背景下，武漢市場迎來今年首次限貸限購政策，但政策較為溫和，市場反應(yīng)較弱。隨后10月、11月份武漢接連迎來樓市限購政策，對主城區(qū)改善型置業(yè)和外地投資客置業(yè)需求進(jìn)行政策限制，降低市場預(yù)期，調(diào)節(jié)供需平衡，以調(diào)節(jié)市場逐步回歸理性。（二）城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境——2016年武漢GDP回升勢頭好于全國。2016年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值8314億元，同比增長7.8%，比上半年提高0.2個百分點(diǎn)，回升的勢頭好于全國、全省，從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈穩(wěn)中有升、穩(wěn)中向好、穩(wěn)中提質(zhì)的趨勢。武漢市居民人均可支配收入26159元，同比增長9.03%。其中，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入29166元，增長8.91%；農(nóng)村常住居民人均可支配收入14951元，增長9.25%，增速高于城鎮(zhèn)居民0.34個百分點(diǎn)。（三）項(xiàng)目所屬區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目位于知音大道與東風(fēng)大道的交匯處，臨后官湖屬于后官湖片區(qū)，此區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有115公里的后官湖綠道，串聯(lián)起區(qū)域內(nèi)11大旅游景點(diǎn)，主打生態(tài)保護(hù)、旅游休閑、生態(tài)農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)四大功能。依托后官湖優(yōu)良的生態(tài)資源，融合知音文化、農(nóng)耕文化精髓，規(guī)劃形成“兩軸三片十一區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)?！皟奢S”為后官湖濱水景觀軸和外環(huán)線城市交通軸。四、房地產(chǎn)市場分析（一）武漢整體市場1、土地市場供應(yīng)——居住類土地供應(yīng)較去年同期小幅上漲，商業(yè)用地供應(yīng)顯著提升。2016年1-10月，武漢市共推出各類用地283宗，共計(jì)1397.9萬平方米，同比減少20.98%。其中，推出住宅用地66宗，共計(jì)426.9萬平方米，同比減少11.04%；商辦用地53宗，共計(jì)170.9萬平方米，同比增加17.85%。13年至今武漢土地供應(yīng)量均處于低位，2016年居住類用地推出仍呈現(xiàn)周期性放緩節(jié)奏。2011-2016年土地市場供應(yīng)情況2、土地市場成交——商業(yè)屬性土地成成交主體，樓面地價處歷史高位。2016年1-10月，武漢市共成交各類用地260宗，共計(jì)1306.2萬平方米，同比減少8.88%。其中，成交住宅用地62宗，共計(jì)408.0萬平方米，同比增加2.60%；商辦用地51宗，共計(jì)169.4萬平方米，同比增加41.19%。2016年以來，武漢房地產(chǎn)市場表現(xiàn)異?；鸨?，因部分中心城區(qū)能推出的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量不斷減少，拿地企業(yè)對重點(diǎn)地塊角逐激烈，推升土地價格，創(chuàng)出多個區(qū)域單價地王。2016年前三季度，武漢成交土地樓面地價4507元/㎡，同期上漲29%，溢價率為30%，較去年同期上升8個百分點(diǎn)。2013-2016年土地市場成交情況3、商品住宅供應(yīng)——住宅新增供應(yīng)持平去年，區(qū)域性供應(yīng)不均衡。2016年1-10月，武漢商品住宅累計(jì)新批上市1655萬平方米，基本與去年同期持平。武漢市住宅新增供應(yīng)呈現(xiàn)區(qū)域性不均衡局面，多個板塊市場供應(yīng)嚴(yán)重不足，2016年前三季度，武漢市場成交持續(xù)火爆，開發(fā)商加快項(xiàng)目和土地開發(fā)進(jìn)程，新增供應(yīng)量將會出現(xiàn)上漲上漲趨勢。武漢市商品住宅供求走勢4、商品住宅成交——成交量持續(xù)攀升，同比增幅翻番。2016年1-10月武漢市商品住宅累計(jì)成交面積2529萬平方米，較2015年1-10月上漲幅度高達(dá)45.5%，增幅較2015年全年增幅擴(kuò)大近一倍。今年上半年，首套房和二套房首付比例下調(diào)，契稅營業(yè)稅雙降等全國性政策先后出臺，武漢市場成交表現(xiàn)異?；鸨謩e迎來史上最強(qiáng)金三、銀四和紅五月。10月開始，在全國限購大潮的背景下，武漢迎來不斷加強(qiáng)的限購政策，整體成交趨于緩和，中心城區(qū)成交下滑。武漢市商品住宅供求走勢5、商品住宅均價——全市住宅均價破九千，萬元以上價格段占比再創(chuàng)新高。武漢整體市場商品住宅成交均價9323元/平，同比上漲6.7%，中心城區(qū)商品住宅成交均價12018元/平，同比上漲20.8%。2016年開年，房地產(chǎn)市場又迎來了首付比例下調(diào)和契稅營業(yè)稅雙降的政策紅利，市場需求進(jìn)一步釋放；與此同時，武漢市商品住宅可售房源大幅下降，部分主城區(qū)熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域持續(xù)供不應(yīng)求。又因一線城市房價傳導(dǎo)效應(yīng)，貨幣效應(yīng)誘發(fā)的投資需求，外來品牌房企產(chǎn)品提檔升級等多重因素合力，推動武漢整體成交均價上揚(yáng)。10月份樓市頒發(fā)新政以來，市場供應(yīng)增加，供求矛盾緩解的同時樓市新政阻擋了部分外地投資客置業(yè)，成交下滑的同時成交價格趨于平穩(wěn)。2015-2016年武漢市商品住宅成交均價走勢2015-2016年中心城區(qū)商品住宅成交均價走勢（二）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域市場1、土地市場：成交面積和成交金額均處于低位，為明顯的價值洼地。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)開區(qū)16年全年共成交7宗土地，成交面積為24.26公頃，成交金額為16.22億元，均處于低位，成為武漢少有的價值洼地。2、房地產(chǎn)市場：成交套數(shù)及成交面積在各區(qū)域中處于中位，后續(xù)上漲潛力巨大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)經(jīng)開區(qū)住宅套數(shù)為10915套，成交面積為1078574.41平米在武漢各個區(qū)域中處于中位；商業(yè)成交套數(shù)為3669套，成交面積為140728.03平米，成交套數(shù)與面積均處于中位，且根據(jù)漲價統(tǒng)計(jì)經(jīng)開區(qū)16年價格上漲樓盤僅有4個，后續(xù)該區(qū)域價格上漲空間巨大。五、競爭項(xiàng)目分析（一）周邊項(xiàng)目銷售情況項(xiàng)目目前區(qū)域內(nèi)無在售新項(xiàng)目，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目為中冶楓樹灣，目前二手房價格為12000元/平米。預(yù)計(jì)一手房售價。預(yù)計(jì)一手房售價約為10000元/平米。（二）周邊土地成交信息位于目標(biāo)地塊周邊近期成交的地塊，分析內(nèi)容參照下表：目標(biāo)地塊周邊項(xiàng)目獲取土地價格情況地塊編號土地使用權(quán)中標(biāo)人土地位置土地面積（公頃）土地用途容積率建筑面積（㎡）出讓年限出讓方式成交價

(萬元）成交樓面價（元/㎡）P（2016）129號武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限責(zé)任公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)55R2地塊6.36住宅2.3146308住宅70年網(wǎng)上掛牌1097317500P（2016）066號武漢智慧生態(tài)建設(shè)投資有限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)114C2地塊4.92111商服1.573817商服40年網(wǎng)上掛牌88581199.99P（2016）067號武漢智慧生態(tài)建設(shè)投資有限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)142R2地塊6.680552住宅2133611住宅70年網(wǎng)上掛牌160341200.05P（2015）162號深圳市平嘉投資管理有限公司武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)24MB地塊16.068206住宅2.35377602.841住宅70年現(xiàn)場掛牌2640006991.47P（2015）092廣東海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)有限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)43R2地塊1.755179住宅2.543879住宅70年網(wǎng)上掛牌148323380.20P（2015）093廣東海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)有限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)43R2地塊4.209806住宅2.5105245住宅70年網(wǎng)上掛牌362593445.20P（2015）060武漢車都建設(shè)投資有限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)147R2地塊19.665419住宅3589963住宅70年網(wǎng)上掛牌707961200.01P（2015）062武漢金發(fā)科技實(shí)業(yè)有限公司武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)141R2地塊9.80042住宅2196008住宅70年網(wǎng)上掛牌235221200.05（四）周邊配套教育配套三角湖小學(xué)，武漢開發(fā)區(qū)第四中學(xué)，江漢大學(xué)

、武漢商學(xué)院商業(yè)配套昌盛超市、永久超市

醫(yī)療配套武漢后官湖醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院、沌陽醫(yī)院、神龍醫(yī)院交通配套351、208號公交線。六、項(xiàng)目定位（一）地塊價值分析項(xiàng)目位于知音大道與東風(fēng)大道的交匯處，臨后官湖，位于后官湖濕地公園旁邊，坐享一線后官湖湖景。且區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)115公里的后官湖綠道，后期項(xiàng)目周邊生態(tài)資源良好。且經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來五年將打造經(jīng)濟(jì)、文化藝術(shù)、研發(fā)、科教、物流、交通、醫(yī)療、生態(tài)旅游、國際博覽、體育娛樂十大功能中心。后續(xù)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。綜合以上，該地塊適宜快速開發(fā)的剛需和改善類住宅產(chǎn)品，根據(jù)片區(qū)市場情況，本項(xiàng)目以超高層布局，產(chǎn)品戶型臨湖一側(cè)排布首改較大戶型產(chǎn)品，其余排布首置、首改產(chǎn)品。本項(xiàng)目緊跟板塊人文居住社區(qū)發(fā)展勢頭，滿足片區(qū)地緣性剛需和逐步釋放的改善性客戶的雙重需求。（二）產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為以首置首改為主體的超高層住宅產(chǎn)品。（三）目標(biāo)客戶定位年齡結(jié)構(gòu)：以30-40歲為主，約占38%；其次為25-30歲客戶占31%，40-50歲，約占22%，50歲以上占9%。區(qū)域來源：以經(jīng)開區(qū)客戶為主體，約占70％；16％來源于漢陽；其他來源于其他區(qū)域。（四）戶型結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目產(chǎn)品類型為超高層普通住宅、臨街商鋪。普通住宅戶型配比大致滿足：戶型類型面積段配比屬性舒適三房100--110㎡50%首置、首改舒適三房120-130㎡50%首改、再改基于武漢的整體成交市，市場100-120㎡左右三房為區(qū)域內(nèi)集中成交面積段，本案項(xiàng)目建議一線臨江布局110平和130平三房產(chǎn)品，二線沿江布局105平、120平、125平三房產(chǎn)品，滿足片區(qū)內(nèi)客戶的多重需求。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測表十、項(xiàng)目建議及結(jié)論隨著區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)、文化藝術(shù)、研發(fā)、科教、物流、交通、醫(yī)療、生態(tài)旅游、國際博覽、體育娛樂十大功能中心的形成，區(qū)域內(nèi)投資氛圍良好，使得項(xiàng)目潛在的開發(fā)價值得到進(jìn)一步凸顯。同時項(xiàng)目用地周邊已形成良好的商業(yè)和居住氛圍，對區(qū)域土地價值形成有力支撐，后期項(xiàng)目升