宜春?北岸新天地一、項(xiàng)目區(qū)域宏觀項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)宜春市中心城區(qū)以袁州區(qū)為主體，向東、西、北方向外延發(fā)展，城區(qū)城鎮(zhèn)人口逾59萬項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃宜春市概況宜春市位于江西省西北部，與湖南交界，屬于地級市。宜春總面積18680.42平方千米；下轄1個區(qū)、6個縣、代管3個縣級市；常住人口553.25萬。宜春市城區(qū)以袁州區(qū)為主體，總面積2533平方千米。截止2016年統(tǒng)計(jì)公報，袁州區(qū)總?cè)丝?07萬，城鎮(zhèn)人口58.56萬，城鎮(zhèn)化率54.69%，GDP為249億元。宜春市中心城市以中心城區(qū)為核心，向北重點(diǎn)發(fā)展三陽組團(tuán)，向西發(fā)展西村組團(tuán)，向東發(fā)展彬江組團(tuán)。宜春中心城區(qū)、宜陽、開發(fā)區(qū)、明月山規(guī)劃區(qū)均屬于袁州區(qū)轄區(qū)。宜春以老城區(qū)為中心向北、東、南方向拓展城市邊界，北向以工業(yè)為主，東向以居住商務(wù)商貿(mào)為主項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃宜春中心城區(qū)新規(guī)劃有四大板塊老城區(qū)以東、秀江以南為袁州新城（新市政府區(qū)位）；老城區(qū)以北、秀江以北為宜陽板塊（工業(yè)、商貿(mào)）；宜陽以北三陽區(qū)域?yàn)楣I(yè)新城區(qū)域（工業(yè)、制造）；老城區(qū)以南、明月山以北為明月山板塊（工業(yè)、旅游）。金橋貿(mào)易廣場北岸新天地宜春中心城區(qū)GDP位列第三，總?cè)丝谳^多，城鎮(zhèn)化率最高項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況宜春市下轄10個區(qū)縣，袁州區(qū)為宜春市中心城區(qū)所在區(qū)域。2016年宜春市GDP為1770億元，袁州區(qū)為249億元位列各區(qū)縣第三名。經(jīng)濟(jì)總量上，宜春中心城區(qū)所在的袁州區(qū)并非市級經(jīng)濟(jì)中心。根據(jù)2016年統(tǒng)計(jì)公報，袁州區(qū)總?cè)丝谡既锌側(cè)丝谶_(dá)19%，袁州區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎剡_(dá)23%，。袁州區(qū)為宜春市各區(qū)縣中人口較集中區(qū)域，城鎮(zhèn)化率最高。2016年人口統(tǒng)計(jì)類別宜春市袁州區(qū)常駐人口（萬）553.25107.07城鎮(zhèn)人口（萬）257.3158.56城鎮(zhèn)化率46.51%54.69%宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售回暖，2017年住宅價格呈現(xiàn)普漲格局宜春中心城區(qū)（袁州區(qū)），2015年房地產(chǎn)住宅市場全面回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品房住宅銷售面積增速高速反彈。非住宅商品房（商品、公寓、辦公）近五年銷售面積基本保持穩(wěn)定，2016年銷售面積由2015年的4萬方增長到7萬方。宜春中心城區(qū)2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落到18%，商品房銷售面積增速增速再創(chuàng)新高至46.5%，存量加快去化。2017年以來，該區(qū)域住宅去化周期縮短，住宅價格出現(xiàn)普漲格局。項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況宜春老城區(qū)為商品房銷售市場主力，住宅市場量價齊升，非住宅類商品房去化壓力加大袁州中心城區(qū)截至2017年10月本年累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積156萬方（其中非住宅類商品房39萬方），累計(jì)成交208萬方，已經(jīng)超越2016年全年205萬方成交面積，2017年住宅成交價格也出現(xiàn)快速上漲。（房管局公布的成交數(shù)據(jù)包含保障房、和拆遷還建，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實(shí)際銷售的商品房，統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑?。┙暌舜褐行某菂^(qū)非住宅類商品房實(shí)際成交最高7萬方，區(qū)域2017年非住宅類商品房供應(yīng)過剩，預(yù)計(jì)庫存較高，去化周期將延長。宜春中心城區(qū)2017年商品房預(yù)售統(tǒng)計(jì)（截止10月25日）類別住宅非住宅合計(jì)10月批準(zhǔn)預(yù)售面積（㎡）75991.8412612.3588604.19套數(shù)6441027469月批準(zhǔn)預(yù)售面積（㎡）10067219653.27120325.2套數(shù)9591051064本年累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積（㎡）1164470390607.71555077套數(shù)10190699917189本年累計(jì)成交面積面積（㎡）------18855套數(shù)------2084826宜春中心城區(qū)2017年上半年成交套數(shù)情況宜春中心城區(qū)商品房月度成交面積統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況二、市場調(diào)研商業(yè)市場調(diào)研專業(yè)市場調(diào)研宜春市場調(diào)研宜春城南老城區(qū)鼓樓區(qū)域目前仍然為全市的核心商圈商業(yè)市場調(diào)研北岸新天地早點(diǎn)餐飲，老住宅臨街商鋪25平月租金1800元，旁邊彩票銷售點(diǎn)50平月租金1200元，租金范圍70-25元/㎡/月。早點(diǎn)餐飲臨明月北路，約30平月租金2000元，折合67元/㎡/月。蒸菜館四十五平月租金2000元。周邊商鋪面臨拆遷，周邊商鋪其他業(yè)態(tài)租金水平相近約45元/㎡/月。核心商圈，步步高商業(yè)體一層臨主街商鋪，服飾店30平左右商鋪月租金6千，約200元/㎡/月。宜春城區(qū)商業(yè)核心商圈青龍?五鼎園潤達(dá)國際商業(yè)步行街綜合體青龍商廈步步高商業(yè)綜合體古樓商業(yè)步行街（紅線）百尚城華潤萬家宜春新城區(qū)商業(yè)和住宅居住氛圍尚未完成成熟，住宅和商業(yè)售價和租金水平仍然是老城區(qū)區(qū)域最高。宜春商業(yè)核心商圈為秀江城南老城區(qū)東風(fēng)路、朝陽路、宜春南路、袁河路合圍的梯形區(qū)域，區(qū)域類大型商超、商業(yè)綜合體、步行街、電子電腦專業(yè)市場最為集中，區(qū)域人流量最大、車流量大。受物業(yè)和道路規(guī)劃限制，區(qū)域道路較為擁擠，停車較為不便。秀江兩岸沿線住宅為周邊相近住宅項(xiàng)目的價格標(biāo)桿，老城區(qū)和城東新城區(qū)秀江沿線去化較快，銷售均價5千-6千元/㎡。比一比超市青龍五鼎園住宅均價5900元/㎡，3#住宅銷售8個月的去化率一般青龍五鼎園項(xiàng)目開發(fā)商：江西青龍集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項(xiàng)目地址：宜春市袁州區(qū)秀江中路29號（原老市政府辦公樓），距離北岸新天地直線距離約300米。銷售情況：首次開盤時間2013年2月18日，首次部分樓棟預(yù)售發(fā)證時間2014年1月。項(xiàng)目沿街兩棟住宅1-2層為住宅底商，已經(jīng)建成，開發(fā)商計(jì)劃整體銷售，價格未定。目前在售的為最后的3#樓，于2017年1月1日取得預(yù)售，目前現(xiàn)房銷售，去化率近85%，銷售均價5900元/㎡。青龍五鼎園規(guī)劃指標(biāo)用地面積1.78萬方用地性質(zhì)居住計(jì)容面積11.5萬方樓層35層容積率6.47綠地率39%青龍五鼎園遠(yuǎn)景青龍五鼎園底商步步高廣場為核心商圈目前最大的商業(yè)綜合體，主要以服飾和餐飲業(yè)態(tài)為主，人流量和商業(yè)租金水平區(qū)域最高步步高廣場項(xiàng)目開發(fā)商：步步高商業(yè)連鎖股份有限公司。項(xiàng)目地址：宜春市袁州區(qū)東風(fēng)路與中山路交匯處。項(xiàng)目總建面17萬方，計(jì)容面積12.7萬方，地塊容積率7.05。項(xiàng)目商業(yè)建面約10萬方，其中地下3層，地上7層，住宅為塔樓部分4-28層。項(xiàng)目2011年開發(fā)建設(shè)，2012年4月啟動招商，2012年9月正式開業(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)：B3/B2：地下停車場、洗車美容中心B1：步步高超市、四平電器城、面包甜點(diǎn)1F：化妝品、珠寶首飾、名表眼鏡、時尚餐飲2F：女裝、女包、時尚配飾、美發(fā)美甲3F：少女休閑/女裝、內(nèi)衣館、美容SPA、歡樂城堡4F：商務(wù)正裝/休閑、體育運(yùn)動、時尚休閑5F：家居家紡、童裝、孕嬰用品、城市英雄6F：時尚餐飲、中式餐飲、瀟湘國際影城7F：時尚餐飲、中西餐廳、特色餐飲住宅住宅集中商業(yè)綜合體步步高廣場，無大型主力商家（經(jīng)營面積超過單層面積60%以上），除一樓有近四分之一空缺面積招商外，其他樓層商戶無可租面積，主要業(yè)態(tài)為服飾和餐飲。其位于宜春核心商圈最為繁華區(qū)位，人流量和車流量最大，在周邊正在運(yùn)營的商業(yè)中，屬于物業(yè)裝修和現(xiàn)代化商業(yè)形象最好的商業(yè)綜合體。項(xiàng)目一樓沿東風(fēng)大道商鋪，30平左右月租金為6千元；目前其住宅二手房報價6600元/㎡。青龍商廈為宜春核心最早購物中心之一，項(xiàng)目人流量高，建筑物業(yè)形象較老舊青龍商廈項(xiàng)目地址：宜春市袁州區(qū)東風(fēng)路與中山路交匯處東側(cè)。青龍電腦城：沿東風(fēng)路北向住宅底層集中商業(yè)為電腦電子產(chǎn)品一條街，人流量高，內(nèi)街商鋪全部空置，人流量未導(dǎo)入內(nèi)街。青龍商廈：步步高廣場正門正對面為青龍商廈，1-2層為大型商超主力商家，1層部分區(qū)域?yàn)橹閷毣瘖y品；2層為服飾餐飲。青龍商廈為宜春最早的綜合購物中心，目前物業(yè)裝修較老化。青龍電腦城內(nèi)街商鋪青龍商廈大型超市青龍電腦城街鋪青龍商廈正門鼓樓步行街以鼓樓廣場為中心，向東西方向延伸，是宜春不可替代的古文化商業(yè)步行街鼓樓步行街鼓樓步行街位于宜春核心商圈中間位置，以鼓樓廣場、難禪古樓、袁州會議舊址等核心歷史文物景點(diǎn)形成形成宜春古文化特色商業(yè)街，是宜春最負(fù)盛名的旅游商業(yè)街，具有不可替代性。鼓樓廣場東段步行街為服飾、美容化妝、美食等業(yè)態(tài)；鼓樓廣場西段步行街為餐飲美食一條街，并有少量休閑和社區(qū)服務(wù)類商業(yè)。鼓樓廣場以北，核心商圈內(nèi)，23萬方百尚城在建中；鼓樓餐飲美食步行街以西，緊鄰核心商圈旁，70萬方商業(yè)航母潤達(dá)國際在建中。老城區(qū)核心商圈商業(yè)物業(yè)換代升級，區(qū)域商業(yè)體量再提升。步步高廣場重桂路步行街鼓樓餐飲美食步行街鼓樓商業(yè)步行街華潤萬家鼓樓廣場百尚城（在建）潤達(dá)國際（在建）百尚城位于核心商圈區(qū)域，總建面23萬方，商業(yè)8.83萬方，目前尚未進(jìn)入銷售階段百尚城項(xiàng)目開發(fā)商：百榮百尚置業(yè)投資有限公司。項(xiàng)目地址：宜春袁州區(qū)中山中路370號。項(xiàng)目規(guī)劃為6棟（6-33F）住宅，沿街（1-5F）為配套商業(yè)裙房，其中1-3為百貨商鋪，4F為餐飲，5F為影院、KTV；地下停車場及其它配套設(shè)施組成。目前該項(xiàng)目未進(jìn)入銷售階段，售樓部未進(jìn)行銷售準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目2014年年底開工，目前處于半停工階段，尚未取得預(yù)售。百尚城規(guī)劃指標(biāo)用地面積3.56萬方建筑面積23.73萬方建筑密度50%總戶數(shù)1465容積率5.5綠地率20%百尚城分物業(yè)建面情況住宅商業(yè)公建及配套地下9.4萬方8.83萬方0.2萬方5.41萬方潤達(dá)國際總體量逾200萬方，其中商業(yè)70萬方，住宅10月1日開盤起步價格4500元/㎡潤達(dá)國際項(xiàng)目開發(fā)商：中新房江西建設(shè)發(fā)展有限公司--宜春分公司。項(xiàng)目地址：宜春市袁州區(qū)黃頗路至昌黎大道片區(qū)。項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目住宅部分基本大部分用來還建，住宅可售套數(shù)大概600多套，2017年10月1日開盤，開盤4500元/㎡起步。目前住宅底商已經(jīng)建好，計(jì)劃自持到2018年年中對外銷售，銷售價格未定。其他商業(yè)步行街和商業(yè)綜合體均可銷售。潤達(dá)國際規(guī)劃指標(biāo)占地面積30萬方建筑面積200萬方其中商業(yè)70萬方其中住宅130萬方建筑密度54%住宅總戶數(shù)4381容積率4.0綠地率20%項(xiàng)目集合綜合體、步行街多形態(tài)商業(yè)街區(qū)，業(yè)態(tài)覆蓋全面，定位為宜春中高端商業(yè)消費(fèi)需求潤達(dá)國際商業(yè)街區(qū)規(guī)劃潤達(dá)國際購物中心——泛娛樂主體城市綜合體潮玩新天地——24小時都市夜生活情景主題街潤達(dá)家居MALL——潤達(dá)高端精品家居MALL潤達(dá)智慧廣場——城市未來科技展銷中心月亮美食街——宜春民俗情懷主題特色美食街黃頗步行街——宜春首條高端精品步行街潤達(dá)鄰里中心——新型社區(qū)服務(wù)配套商業(yè)街區(qū)潤達(dá)悅街——宜春首條金融街區(qū)與品牌聚集區(qū)潤達(dá)國際70萬方商業(yè)中，集中式商業(yè)體全部自持運(yùn)營成熟后再整體打包銷售，步行街和住宅底商商鋪全部銷售，其計(jì)劃2018年年中開始銷售，商鋪價格未定。三、北岸新天地項(xiàng)目分析項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目本體分析北岸新天地總建面20萬方，其中住宅逾7.5萬方，集中商業(yè)7.42萬方，地下不計(jì)容面積5.37萬方。北岸新天地概況北岸新天地總體規(guī)劃指標(biāo)用地面積39393㎡凈用地面積37904㎡總建面20.31萬方計(jì)容總建面14.94萬方不計(jì)容地下總建面5.37萬方容積率3.94綠地率18.5%建筑密度45%機(jī)動車位1353————其中地上計(jì)容面積分物業(yè)指標(biāo)商業(yè)建面住宅配套公用住宅總戶數(shù)7.46萬方7.42萬方620㎡850戶（其中單身公寓192戶）北岸新天地鳥瞰效果圖北岸新天地地址：宜春市明月北路77號（原汽車總站），秀江狀元洲公園北側(cè)。項(xiàng)目開發(fā)商：江西省聲佳實(shí)業(yè)有限公司。北岸新天地項(xiàng)目已經(jīng)停工，2#樓商業(yè)僅主體框架結(jié)構(gòu)完成并封頂（2#住宅部分未封頂），其他各住宅樓棟完成約一半工程。北岸新天地概況2#綜合體商業(yè)負(fù)首層2#綜合體商業(yè)臨主街2#綜合體商業(yè)內(nèi)部情況2#綜合體商業(yè)部分區(qū)域第五層調(diào)高作為電影院（層高約10米）項(xiàng)目2#樓所在綜合體商業(yè)和住宅取得預(yù)售，目前商業(yè)可售5.9萬方、住宅6.4萬方（包括未取得預(yù)售的住宅）。北岸新天地概況項(xiàng)目2#樓商業(yè)和2#公寓住宅已經(jīng)取得預(yù)售，其他住宅樓棟均未達(dá)預(yù)售要求工程量。目前商業(yè)可售面積6.4萬方，房管局備案已經(jīng)銷售6500㎡商業(yè)和6950㎡住宅。商業(yè)可售面積5.9萬方（包含主力商家自持部分），住宅可售6.4萬方。部分商業(yè)和住宅已被開發(fā)商用于抵債，但未辦理備案和產(chǎn)權(quán)過戶，具體數(shù)據(jù)有待核實(shí)，可能和實(shí)際情況有誤差。商業(yè)各樓層商業(yè)面積（㎡）銷售情況下首層14995不計(jì)容面積，不可辦證上首層12382已售293平（開發(fā)商自訴剩下部分已經(jīng)全部抵債）二層13625已銷售820平三層13625已銷售1230平四層8980已銷售883平五層5980已銷售3268平3#4#2#5#1#商業(yè)樓層銷售定價情況（元/㎡）上首層臨主街和側(cè)街商鋪5-7萬，集中商業(yè)內(nèi)街商鋪1.5-2.5萬，均價約3萬二層臨二樓走廊平臺2.5-3.5萬，內(nèi)街商鋪1-1.6萬，均價約2萬三層均價1-1.5萬之間四層均價0.8-1.3萬之間五層均價0.6萬左右由于未獲得開發(fā)商原商鋪銷售價格表，通過獲得的已銷售商鋪臺賬預(yù)估各樓層均價。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和招商定位較為專業(yè)，已完成家樂福、橫店影院招商并簽訂進(jìn)場協(xié)議。北岸新天地概況主力商家為家樂福（租用面積2.27萬方，月租金28元/㎡/月，原招商協(xié)議進(jìn)場費(fèi)2千萬元）、橫店電影院（租用面積3千方，月租金38元/㎡/月，原招商協(xié)議進(jìn)場費(fèi)800萬）。原商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商有詳細(xì)的計(jì)劃，并計(jì)劃自持70%的商業(yè)面積。之前的銷售和招商代理為上海商祎房產(chǎn)顧問有限公司。商業(yè)樓層面積（㎡）原商業(yè)定位招商租金底價（元/㎡/月）下首層（不計(jì)容）14995男女服飾、品牌箱包、3C數(shù)碼、休閑茶吧、美容90上首層12382休閑服飾、珠寶首飾、化妝品、西式快餐90二層13625家樂福、兒童樂園、早教、兒童服飾70三層13625家樂福、家紡、咖啡廳、甜品站60四層8980主題餐廳、中餐廳、西餐、火鍋45五層5980橫店影院、KTV、健身、舞蹈培訓(xùn)453#4#2#5#1#綜合體商業(yè)規(guī)劃和招商在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前已經(jīng)定位和運(yùn)作，比較專業(yè)。項(xiàng)目2#樓商業(yè)體封頂，2#塔樓住宅部分尚未封頂，4#、5#獨(dú)棟高層住宅再見尚未封頂北岸新天地四至狀元洲公園北岸新天地SWOT分析SWOT區(qū)位優(yōu)勢：位于老城區(qū)秀江邊，居住環(huán)境和地塊價值較高。交通優(yōu)勢：緊鄰明月北路，位于明月北路秀江橋上橋處，車流量和人流量較大。配套優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊人口聚居，周邊有小學(xué)幼兒園配套，市第二人民醫(yī)院隔江對望，離秀江狀元洲公園近。

基礎(chǔ)劣勢：項(xiàng)目僅一面臨主道，展示性較差，三面北老式居住樓房環(huán)抱，周邊商業(yè)形象較差。競爭劣勢：前期爛尾導(dǎo)致交房延期，市場銷售形象不佳，原招商商戶和廣告投放成果歸零。相比同類商業(yè)體，距離核心商圈較遠(yuǎn)。規(guī)劃劣勢：項(xiàng)目地塊占地面積小，容積率高，建筑密度較高。市場機(jī)會：目前宜春老城區(qū)秀江沿線住宅為區(qū)域價格標(biāo)桿，去化較快，項(xiàng)目住宅競爭優(yōu)勢顯著。獲利機(jī)會：目前