經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)試卷與參考答案(2025年)一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項填入括號內(nèi)）1.在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究階段，對市場需求進行預(yù)測時，最常用的定量預(yù)測方法是（）。A.德爾菲法B.回歸分析法C.專家訪談法D.頭腦風暴法【答案】B2.下列關(guān)于建筑安裝工程費用構(gòu)成的說法，正確的是（）。A.建筑安裝工程費僅包括人工費和材料費B.建筑安裝工程費不包括措施項目費C.建筑安裝工程費包括分部分項工程費、措施項目費、其他項目費和規(guī)費、稅金D.建筑安裝工程費不包括稅金【答案】C3.在房地產(chǎn)估價中，采用比較法評估某住宅價格時，選取可比實例的數(shù)量一般不少于（）。A.1個B.2個C.3個D.5個【答案】C4.某項目凈現(xiàn)值為正，說明該項目（）。A.虧損B.盈虧平衡C.盈利D.無法判斷【答案】C5.在建設(shè)工程項目管理中，關(guān)鍵路徑法（CPM）主要用于（）。A.成本控制B.質(zhì)量控制C.進度控制D.安全控制【答案】C6.下列屬于房地產(chǎn)市場供給調(diào)控手段的是（）。A.限購政策B.提高首付比例C.增加土地供應(yīng)D.提高貸款利率【答案】C7.在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，反映項目盈利能力的動態(tài)指標是（）。A.投資回收期B.財務(wù)凈現(xiàn)值C.資產(chǎn)負債率D.流動比率【答案】B8.某建筑公司簽訂了一份固定總價合同，在合同履行過程中，材料價格大幅上漲，該公司面臨的風險屬于（）。A.技術(shù)風險B.市場風險C.信用風險D.法律風險【答案】B9.在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的前置條件是（）。A.取得《國有土地使用證》B.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.取得《商品房預(yù)售許可證》D.取得《施工許可證》【答案】B10.在房地產(chǎn)估價中，收益法適用的估價對象是（）。A.學校B.醫(yī)院C.商場D.政府機關(guān)辦公樓【答案】C11.下列關(guān)于綠色建筑的說法，正確的是（）。A.綠色建筑不需要考慮經(jīng)濟性B.綠色建筑只關(guān)注節(jié)能C.綠色建筑強調(diào)全壽命周期內(nèi)的資源節(jié)約與環(huán)境保護D.綠色建筑只適用于住宅建筑【答案】C12.在房地產(chǎn)項目融資中，REITs是指（）。A.房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng).房地產(chǎn)抵押貸款C.房地產(chǎn)眾籌D.房地產(chǎn)債券【答案】A13.某項目年租金收入為1000萬元，年運營費用為300萬元，資本化率為8%，則該項目的收益價值為（）。A.7000萬元B.8000萬元C.8750萬元D.10000萬元【答案】C【解析】收益價值=（年租金收入年運營費用）/資本化率=（1000300）/0.08=8750萬元14.在建筑工程施工階段，因設(shè)計變更導致工程量增加，施工單位提出索賠，其索賠依據(jù)應(yīng)為（）。A.招標文件B.施工合同C.設(shè)計圖紙D.監(jiān)理日志【答案】B15.下列屬于房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作的內(nèi)容是（）。A.竣工驗收B.商品房交付C.項目立項D.物業(yè)服務(wù)【答案】C16.在房地產(chǎn)市場分析中，反映市場供需平衡狀況的指標是（）。A.空置率B.房價收入比C.租售比D.地價房價比【答案】A17.某項目計劃工期為300天，實際工期為360天，則該項目的工期延誤率為（）。A.10%B.15%C.20%D.25%【答案】C【解析】工期延誤率=（實際工期計劃工期）/計劃工期×100%=（360300）/300×100%=20%18.在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，反映項目償債能力的指標是（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.利息備付率C.投資利潤率D.資本金凈利潤率【答案】B19.在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，辦理《商品房預(yù)售許可證》的前置條件是（）。A.取得《國有土地使用證》B.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》，并已投入開發(fā)建設(shè)的資金達到規(guī)定比例D.取得《竣工驗收備案表》【答案】C20.在房地產(chǎn)估價中，成本法的基本公式為（）。A.房地產(chǎn)價格=重新購建價格折舊B.房地產(chǎn)價格=重新購建價格+折舊C.房地產(chǎn)價格=重新購建價格×折舊率D.房地產(chǎn)價格=重新購建價格÷折舊率【答案】A二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的有（）。A.土地取得成本B.前期工程費C.建筑安裝工程費D.銷售費用E.企業(yè)所得稅【答案】A、B、C、D22.在房地產(chǎn)項目可行性研究中，風險分析的方法包括（）。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.概率分析D.蒙特卡洛模擬E.SWOT分析【答案】A、B、C、D23.下列屬于房地產(chǎn)金融市場工具的有（）。A.房地產(chǎn)抵押貸款B.房地產(chǎn)信托C.房地產(chǎn)債券D.房地產(chǎn)股票E.房地產(chǎn)眾籌【答案】A、B、C、D、E24.在建筑工程施工階段，施工成本控制的主要措施包括（）。A.優(yōu)化施工組織設(shè)計B.嚴格控制材料采購價格C.加強合同管理D.提高設(shè)計標準E.加強變更管理【答案】A、B、C、E25.下列屬于房地產(chǎn)估價原則的有（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.預(yù)期原則E.公平原則【答案】A、B、C、D26.在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，動態(tài)評價指標包括（）。A.財務(wù)凈現(xiàn)值B.財務(wù)內(nèi)部收益率C.動態(tài)投資回收期D.投資利潤率E.資本金凈利潤率【答案】A、B、C27.下列屬于房地產(chǎn)市場需求影響因素的有（）。A.人口數(shù)量B.居民收入水平C.房地產(chǎn)價格D.房地產(chǎn)政策E.土地供應(yīng)量【答案】A、B、C、D28.在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，屬于竣工驗收應(yīng)具備的條件有（）。A.完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容B.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料C.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告D.有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽署的質(zhì)量合格文件E.有施工單位簽署的工程保修書【答案】A、B、C、D、E29.下列屬于房地產(chǎn)項目融資方式的有（）。A.銀行貸款B.發(fā)行債券C.股權(quán)融資D.信托融資E.預(yù)售回款【答案】A、B、C、D、E30.在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，屬于前期工作的有（）。A.項目立項B.可行性研究C.取得土地使用權(quán)D.規(guī)劃設(shè)計E.施工招標【答案】A、B、C、D三、填空題（每空1分，共10分）31.房地產(chǎn)項目的“四證”包括《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《________》?！敬鸢浮渴┕ぴS可證32.在房地產(chǎn)估價中，收益法的基本原理是________?！敬鸢浮款A(yù)期原理33.在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目________?！敬鸢浮靠尚?4.在建筑工程造價構(gòu)成中，分部分項工程費、措施項目費、其他項目費和________、稅金構(gòu)成建筑安裝工程費?！敬鸢浮恳?guī)費35.在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，________是項目立項的前置條件?！敬鸢浮靠尚行匝芯繄蟾?6.在房地產(chǎn)市場中，________是指一定時期內(nèi)可供出售或出租的房地產(chǎn)數(shù)量。【答案】市場供給37.在房地產(chǎn)項目融資中，________是指以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行申請貸款?！敬鸢浮康盅嘿J款38.在房地產(chǎn)估價中，比較法的基本原理是________?！敬鸢浮刻娲?9.在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，________是項目竣工驗收的前置條件?！敬鸢浮客瓿晒こ淘O(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容40.在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，________是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率?！敬鸢浮控攧?wù)內(nèi)部收益率四、簡答題（每題10分，共30分）41.簡述房地產(chǎn)項目可行性研究的主要內(nèi)容。【答案】（1）項目概況：包括項目名稱、建設(shè)地點、建設(shè)單位、項目背景等；（2）市場分析：包括市場供需分析、價格分析、競爭分析等；（3）建設(shè)方案：包括建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計方案等；（4）投資估算與資金籌措：包括總投資估算、資金來源與籌措方案等；（5）財務(wù)評價：包括盈利能力分析、償債能力分析、財務(wù)生存能力分析等；（6）風險分析：包括盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等；（7）社會評價：包括項目對社會的影響分析；（8）結(jié)論與建議：提出項目是否可行的結(jié)論及相關(guān)建議。42.簡述房地產(chǎn)估價中比較法的基本步驟。【答案】（1）搜集交易實例：收集與估價對象類似的房地產(chǎn)交易實例；（2）選取可比實例：從交易實例中選取3個以上可比實例；（3）建立比較基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、價格單位、面積內(nèi)涵等；（4）進行交易情況修正：將可比實例的實際交易情況修正為正常交易情況；（5）進行市場狀況調(diào)整：將可比實例在成交日期的價格調(diào)整為估價時點的價格；（6）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整：將可比實例在自身狀況下的價格調(diào)整為估價對象狀況下的價格；（7）求取比準價格：通過綜合調(diào)整得出估價對象的比準價格；（8）確定估價結(jié)果：根據(jù)比準價格確定最終估價結(jié)果。43.簡述房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中成本控制的主要措施?！敬鸢浮浚?）設(shè)計階段成本控制：通過限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計方案、采用標準化設(shè)計等措施控制成本；（2）招標階段成本控制：通過合理編制招標文件、科學評標、合理確定合同價格等措施控制成本；（3）施工階段成本控制：通過優(yōu)化施工組織設(shè)計、嚴格控制材料采購價格、加強變更管理、加強合同管理等措施控制成本；（4）竣工階段成本控制：通過嚴格竣工結(jié)算審核、控制竣工結(jié)算價格等措施控制成本；（5）全過程成本控制：建立成本控制體系，實行全過程動態(tài)成本控制。五、應(yīng)用題（共70分）44.（計算題，20分）某房地產(chǎn)項目計劃總投資為5億元，預(yù)計年銷售收入為2億元，年經(jīng)營成本為8000萬元，銷售稅金及附加為2000萬元，所得稅率為25%，項目計算期為5年，折現(xiàn)率為10%。要求：（1）計算項目各年凈現(xiàn)金流量；（2）計算項目財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）；（3）判斷項目是否可行?！敬鸢浮浚?）各年凈現(xiàn)金流量：年銷售收入：20000萬元年經(jīng)營成本：8000萬元銷售稅金及附加：2000萬元年利潤總額=2000080002000=10000萬元所得稅=10000×25%=2500萬元年凈利潤=100002500=7500萬元各年凈現(xiàn)金流量=年凈利潤+折舊（假設(shè)折舊為0）=7500萬元（2）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）：NPV=50000+7500×(P/A,10%,5)(P/A,10%,5)=3.7908NPV=50000+7500×3.7908=50000+28431=21569萬元（3）判斷：由于NPV<0，項目不可行。45.（分析題，25分）某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在某城市核心地段開發(fā)一商業(yè)綜合體項目，項目占地面積為2萬平方米，容積率為4.0，建筑密度為50%，綠地率為20%，建筑限高為100米。要求：（1）計算項目最大可建建筑面積；（2）分析項目開發(fā)過程中可能面臨的主要風險；（3）提出相應(yīng)的風險應(yīng)對措施。【答案】（1）最大可建建筑面積=占地面積×容積率=20000×4.0=80000平方米（2）主要風險：①政策風險：如限購、限貸等政策變化；②市場風險：如市場供需變化、租金下降等；③融資風險：如融資成本上升、融資渠道受限等；④建設(shè)風險：如工期延誤、成本超支等；⑤運營風險：如招商困難、運營管理不善等。（3）風險應(yīng)對措施：①政策風險應(yīng)對：密切關(guān)注政策動向，合理規(guī)劃項目開發(fā)節(jié)奏；②市場風險應(yīng)對：加強市場調(diào)研，合理定位項目，靈活調(diào)整租售策略；③融資風險應(yīng)對：拓展融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，控制融資成本；④建設(shè)風險應(yīng)對：加強項目管理，優(yōu)化施工組織設(shè)計，嚴格控制成本與工期；⑤運營風險應(yīng)對：提前開展招商工作，引入專業(yè)運營團隊，提升運營管理水平。46.（綜合題，25分）某住宅項目總建筑面積為10萬平方米，其中可售面積為9萬平方米，開發(fā)成本為每平方米8000元，預(yù)計銷售均價為每