2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試模擬題及答案參考一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于居住權(quán)的說法正確的是（）。A.居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓B.居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立C.居住權(quán)人可以將房屋出租D.居住權(quán)期限不得超過20年【答案】B【解析】《民法典》第三百六十六條明確，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承，原則上不得出租，期限可由當(dāng)事人約定，無上限。2.某市出臺(tái)限購(gòu)政策，非戶籍居民家庭購(gòu)房需提供連續(xù)60個(gè)月社?；騻€(gè)稅證明。該政策屬于（）。A.金融調(diào)控政策B.土地供應(yīng)政策C.行政限制措施D.稅收調(diào)節(jié)政策【答案】C【解析】通過行政手段限制購(gòu)房資格，屬于行政限制措施。3.某套住宅建筑面積145㎡，套內(nèi)面積118㎡，公攤系數(shù)為（）。A.18.6%B.22.9%C.23.7%D.24.5%【答案】B【解析】公攤面積=145118=27㎡，公攤系數(shù)=27/118≈22.9%。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息時(shí)，必須明示的內(nèi)容不包括（）。A.房屋抵押信息B.房屋查封信息C.房屋歷史成交價(jià)格D.房屋權(quán)屬證書編號(hào)【答案】C【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十條規(guī)定，房源信息應(yīng)包括權(quán)屬、抵押、查封等，但無強(qiáng)制要求披露歷史成交價(jià)。5.商業(yè)銀行對(duì)首套房個(gè)人住房貸款實(shí)施LPR+120BP的利率定價(jià)，若5年期以上LPR為4.2%，則實(shí)際執(zhí)行年利率為（）。A.5.1%B.5.2%C.5.4%D.5.5%【答案】C【解析】120BP=1.2%，4.2%+1.2%=5.4%。6.某項(xiàng)目土地取得成本為12億元，可售面積30萬㎡，建安成本4500元/㎡，財(cái)務(wù)費(fèi)用1.5億元，管理費(fèi)用1億元，營(yíng)銷費(fèi)用為銷售收入的3%。若預(yù)期銷售均價(jià)為25000元/㎡，則項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為（）。A.18.7%B.21.4%C.23.8%D.25.2%【答案】B【解析】銷售收入=30萬×25000=75億元總成本=12+0.45×30+1.5+1+75×3%=12+13.5+1.5+1+2.25=30.25億元利潤(rùn)=7530.25=44.75億元成本利潤(rùn)率=44.75/30.25≈21.4%。7.下列關(guān)于“帶押過戶”的說法正確的是（）。A.僅適用于公積金貸款B.必須提前清償原貸款C.買賣雙方貸款須為同一銀行D.可通過公證提存資金實(shí)現(xiàn)【答案】D【解析】2023年起全國(guó)推行“帶押過戶”，允許在未清償原貸款前提下完成轉(zhuǎn)移登記，資金可通過公證提存或銀行監(jiān)管賬戶完成。8.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金更新電梯，需滿足的條件是（）。A.專有部分面積占比1/2以上且人數(shù)1/2以上同意B.專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)2/3以上同意C.專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積1/2以上且人數(shù)1/2以上同意D.專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積2/3以上且人數(shù)2/3以上同意【答案】D【解析】《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十三條規(guī)定，動(dòng)用維修資金需“雙2/3”同意，且為列支范圍內(nèi)業(yè)主。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的作用不包括（）。A.界定估價(jià)范圍B.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)C.替代估價(jià)依據(jù)D.提示報(bào)告使用人【答案】C【解析】假設(shè)限制條件不能替代估價(jià)依據(jù)，僅起輔助說明作用。10.某套房屋買賣合同約定定金20萬元，買方支付后反悔，賣方有權(quán)沒收定金的上限為（）。A.10萬元B.20萬元C.合同價(jià)20%D.合同價(jià)30%【答案】B【解析】定金罰則實(shí)行“雙倍返還”或“沒收”，但定金本身不得超過主合同標(biāo)的額20%，本題已支付20萬元，未超標(biāo)的額20%，可全額沒收。11.下列用地中，最高出讓年限為50年的是（）。A.商業(yè)用地B.旅游用地C.教育用地D.娛樂用地【答案】C【解析】教育、科技、文化、衛(wèi)生等用地最高年限50年，商業(yè)、旅游、娛樂為40年。12.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示信用檔案查詢方式，被主管部門責(zé)令改正，逾期不改將被處以（）。A.5000元以下罰款B.5000元以上1萬元以下罰款C.1萬元以上3萬元以下罰款D.3萬元以上罰款【答案】B【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十五條，逾期不改處5000元以上1萬元以下罰款。13.個(gè)人出售家庭唯一住房，房產(chǎn)證滿2年但不滿5年，應(yīng)繳納的增值稅政策為（）。A.全額征收5%B.差額征收5%C.免征D.按1%核定征收【答案】B【解析】非普通住宅滿2年不滿5年，按差額5%征收增值稅。14.某城市更新項(xiàng)目采用“做地”模式，其土地整理主體為（）。A.市土地儲(chǔ)備中心B.區(qū)屬國(guó)企C.原土地使用權(quán)人D.房地產(chǎn)開發(fā)商【答案】B【解析】“做地”模式由區(qū)屬國(guó)企完成土地整理，形成凈地后交儲(chǔ)。15.下列關(guān)于房屋租賃合同登記備案的說法正確的是（）。A.備案是合同生效要件B.備案后可對(duì)抗第三人C.備案須繳納合同價(jià)1%手續(xù)費(fèi)D.備案由出租人單方申請(qǐng)即可【答案】B【解析】備案非生效要件，但可對(duì)抗第三人；手續(xù)費(fèi)已取消；需雙方共同申請(qǐng)。16.某套住宅成交總價(jià)300萬元，評(píng)估價(jià)280萬元，網(wǎng)簽備案價(jià)270萬元，契稅計(jì)稅依據(jù)為（）。A.300萬元B.280萬元C.270萬元D.稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價(jià)【答案】B【解析】契稅以評(píng)估價(jià)與網(wǎng)簽價(jià)孰高為原則，280>270，故按280萬元計(jì)稅。17.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，未明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)執(zhí)行（）。A.地方行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)B.企業(yè)自行標(biāo)準(zhǔn)C.國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)D.雙方口頭約定【答案】C【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范》GB/T30667為國(guó)家推薦性標(biāo)準(zhǔn)，未明確時(shí)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。18.某項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，開發(fā)企業(yè)變更規(guī)劃將陽臺(tái)封閉，未重新公示，買受人可主張（）。A.繼續(xù)履行B.解除合同C.減少價(jià)款D.以上均可【答案】D【解析】規(guī)劃變更影響商品房結(jié)構(gòu)、面積、使用功能，買受人可擇一主張。19.下列關(guān)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的說法正確的是（）。A.以住房貸款記錄為準(zhǔn)B.以家庭住房套數(shù)為準(zhǔn)C.以征信報(bào)告為準(zhǔn)D.以個(gè)稅繳納地為準(zhǔn)【答案】B【解析】“認(rèn)房不認(rèn)貸”指不論貸款記錄，僅以家庭名下住房套數(shù)認(rèn)定首套或二套。20.某套房屋存在查封登記，仍簽訂買賣合同，合同效力為（）。A.無效B.可撤銷C.有效但無法履行D.效力待定【答案】C【解析》查封不影響合同效力，但導(dǎo)致無法過戶，構(gòu)成履行不能。21.房地產(chǎn)估價(jià)采用比較法時(shí)，可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差不得超過（）。A.6個(gè)月B.1年C.2年D.3年【答案】C【解析】《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，比較法可比實(shí)例成交日期一般不超過2年。22.某小區(qū)車位配比1:1.2，地下車位只售不租，業(yè)主維權(quán)依據(jù)為（）。A.《物權(quán)法》第七十四條B.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條C.《商品房銷售管理辦法》第十一條D.《民法典》第二百七十五條【答案】D【解析】《民法典》第二百七十五條明確，車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，只售不租涉嫌違規(guī)。23.下列關(guān)于“租金貸”的說法錯(cuò)誤的是（）。A.貸款資金直接劃入出租人賬戶B.承租人需按月還本付息C.長(zhǎng)租公寓暴雷后承租人仍需還貸D.銀保監(jiān)會(huì)已禁止發(fā)放租金貸【答案】D【解析】2021年銀保監(jiān)會(huì)要求規(guī)范租金貸，并非全面禁止，允許合規(guī)開展。24.某套房屋遺產(chǎn)繼承后出售，原購(gòu)房時(shí)間為2005年，繼承時(shí)間為2023年，個(gè)稅免征依據(jù)為（）。A.滿五唯一B.繼承房產(chǎn)滿2年C.家庭唯一住房D.繼承房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓按差額20%【答案】A【解析】繼承房產(chǎn)以原購(gòu)房時(shí)間計(jì)算，20052023已滿5年，若家庭唯一可免征個(gè)稅。25.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加盟品牌后，其備案名稱中（）。A.必須含“加盟”字樣B.必須含品牌名稱C.必須與品牌方一致D.無強(qiáng)制要求【答案】D【解析】備案名稱需與營(yíng)業(yè)執(zhí)照一致，法規(guī)未強(qiáng)制含品牌或加盟字樣。26.某項(xiàng)目采用“裝配式”建筑，其預(yù)售資金監(jiān)管比例可（）。A.提高10%B.降低10%C.提高5%D.不變【答案】B【解析】多地鼓勵(lì)裝配式，預(yù)售資金監(jiān)管比例可下調(diào)10%。27.下列關(guān)于“法拍房”的說法正確的是（）。A.不限購(gòu)B.需一次性付款C.可貸款購(gòu)買D.無稅費(fèi)【答案】C【解析】2022年起多地法拍房納入限購(gòu)，但可按揭貸款，稅費(fèi)由買賣雙方依法承擔(dān)。28.某套房屋買賣合同約定違約金為合同價(jià)10%，買方違約造成賣方實(shí)際損失5萬元，賣方主張（）。A.僅能主張違約金B(yǎng).僅能主張實(shí)際損失C.可同時(shí)主張D.可擇高主張【答案】A【解析》違約金與損失擇一主張，違約金低于損失可請(qǐng)求增加，但不可并用。29.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員泄露客戶信息，造成損失，應(yīng)承擔(dān)（）。A.行政責(zé)任B.民事責(zé)任C.刑事責(zé)任D.以上均可能【答案】D【解析】根據(jù)情節(jié)輕重，可能面臨行政處罰、民事賠償乃至刑事責(zé)任。30.某城市實(shí)行“積分落戶”，購(gòu)房積分最高可加30分，該政策屬于（）。A.人口政策B.產(chǎn)業(yè)政策C.住房政策D.土地政策【答案】A【解析】通過購(gòu)房賦予積分，吸引人口落戶，屬于人口政策工具。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的“重要事項(xiàng)”須書面告知的有（）。A.房屋查封登記B.房屋抵押登記C.房屋曾發(fā)生非正常死亡事件D.房屋周邊規(guī)劃修建變電站E.房屋裝修采用實(shí)木地板【答案】ABCD【解析】裝修用材非重要事項(xiàng)，其余均影響交易決策。32.下列關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)住房”的說法正確的有（）。A.購(gòu)房人擁有全部使用權(quán)B.政府份額不計(jì)入購(gòu)房人資產(chǎn)C.5年后可一次性購(gòu)買政府份額D.可依法出租并按比例分成E.可設(shè)定抵押【答案】ACD【解析】政府份額計(jì)入資產(chǎn)，設(shè)定抵押需征得代持機(jī)構(gòu)同意。33.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中必須記載的內(nèi)容包括（）。A.估價(jià)假設(shè)和限制條件B.估價(jià)技術(shù)路線C.估價(jià)師簽字D.實(shí)地查勘日期E.估價(jià)委托人聯(lián)系方式【答案】ABCD【解析】委托人聯(lián)系方式屬存檔資料，無需在報(bào)告正文披露。34.下列行為中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)禁止行為的有（）。A.低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣出B.代收代付交易資金C.提供購(gòu)房資格造假服務(wù)D.強(qiáng)制捆綁金融服務(wù)E.發(fā)布虛假房源信息【答案】ACDE【解析】合規(guī)資金監(jiān)管賬戶可代收代付，非禁止。35.下列關(guān)于“綠色建筑”評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的說法正確的有（）。A.星級(jí)越高能耗越低B.預(yù)評(píng)價(jià)在施工圖完成后進(jìn)行C.運(yùn)行標(biāo)識(shí)需在交付后一年D.星級(jí)標(biāo)識(shí)有效期為5年E.一星級(jí)需滿足60項(xiàng)控制項(xiàng)【答案】ABC【解析】星級(jí)標(biāo)識(shí)有效期3年，控制項(xiàng)為必達(dá)項(xiàng)，無數(shù)量要求。36.下列情形中，可導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無效的有（）。A.惡意串通損害第三人利益B.以合法形式掩蓋非法目的C.損害社會(huì)公共利益D.重大誤解E.顯失公平【答案】ABC【解析】重大誤解、顯失公平為可撤銷，非無效。37.下列屬于住房公積金提取情形的有（）。A.支付房租B.大修自住房C.償還商業(yè)貸款本息D.離職滿半年未再就業(yè)E.被判處刑罰【答案】ABCD【解析】判刑非提取情形，離職封存滿半年可銷戶提取。38.下列關(guān)于“房屋養(yǎng)老金”制度試點(diǎn)的說法正確的有（）。A.資金來源于住宅專項(xiàng)維修資金增值收益B.用于老舊小區(qū)公共設(shè)施改造C.個(gè)人賬戶可隨房轉(zhuǎn)移D.政府給予一定補(bǔ)貼E.強(qiáng)制繳納【答案】ABCD【解析】目前試點(diǎn)以自愿補(bǔ)繳為主，非強(qiáng)制。39.下列屬于房地產(chǎn)抵押評(píng)估需特別關(guān)注的因素有（）。A.抵押物變現(xiàn)能力B.優(yōu)先受償款C.租賃權(quán)對(duì)價(jià)值影響D.土地剩余年限E.抵押人婚姻狀況【答案】ABCD【解析】婚姻狀況影響權(quán)屬清晰度，但非評(píng)估價(jià)值直接因素。40.下列關(guān)于“數(shù)字人民幣”在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中的應(yīng)用，說法正確的有（）。A.實(shí)現(xiàn)資金流可追溯B.降低監(jiān)管成本C.智能合約自動(dòng)撥付D.取消銀行監(jiān)管賬戶E.提高資金使用效率【答案】ABCE【解析】數(shù)字人民幣仍需依托監(jiān)管賬戶體系，未取消銀行專戶。三、判斷題（每題1分，共10分。正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”）41.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以對(duì)外承諾評(píng)估值。（×）42.個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪，土地增值稅實(shí)行核定征收的，征收率不低于5%。（√）43.居住權(quán)設(shè)立后，房屋所有人仍可自由轉(zhuǎn)讓該房屋。（√）44.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可同時(shí)受聘于兩個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（×）45.已辦理預(yù)告登記的房屋，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得處分。（√）46.法拍房成交后，原租賃合同自動(dòng)解除。（×）47.綠色建筑三星級(jí)標(biāo)識(shí)由住建部頒發(fā)。（√）48.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注銷備案后，其未結(jié)傭金債權(quán)消滅。（×）49.住房公積金貸款額度與賬戶余額掛鉤，最高可貸120倍。（√）50.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后，可用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。（√）四、綜合分析題（共40分）（一）案例一（15分）甲通過A經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買乙名下住宅，合同約定總價(jià)400萬元，定金20萬元，首付120萬元（含定金），余款280萬元按揭。A機(jī)構(gòu)未核查房屋抵押情況，乙隱瞞房屋已抵押給銀行300萬元的事實(shí)。過戶前銀行因乙逾期行使抵押權(quán)，房屋被查封，交易無法進(jìn)行。甲要求A機(jī)構(gòu)雙倍返還定金并賠償損失，A機(jī)構(gòu)辯稱應(yīng)由乙承擔(dān)責(zé)任。問題：1.A機(jī)構(gòu)是否需向甲承擔(dān)責(zé)任？法律依據(jù)是什么？（5分）2.甲能否主張A機(jī)構(gòu)與乙承擔(dān)連帶責(zé)任？（5分）3.若甲僅主張A機(jī)構(gòu)賠償，賠償范圍如何確定？（5分）【答案要點(diǎn)】1.需承擔(dān)。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)查驗(yàn)房屋權(quán)屬及限制信息，未盡核查義務(wù)造成損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2.可以。根據(jù)《民法典》第一千一百六十九條，經(jīng)紀(jì)人與出賣人惡意串通或共同過失侵害買受人權(quán)益，可承擔(dān)連帶責(zé)任。若A機(jī)構(gòu)明知或應(yīng)知抵押而未告知，構(gòu)成共同侵權(quán)。3.賠償范圍包括直接損失與可得利益損失：已付定金20萬元、交易費(fèi)用（評(píng)估、按揭、查檔等）、房屋差價(jià)（若重新購(gòu)買同類房屋價(jià)格上漲部分）、合理維權(quán)費(fèi)用（律師、訴訟費(fèi)）。若甲另購(gòu)?fù)^(qū)同戶型多花30萬元，可主張?jiān)摬顑r(jià)。（二）案例二（13分）某市出臺(tái)“以舊換新”政策，鼓勵(lì)業(yè)主將舊房出售給指定國(guó)企平臺(tái)，所得房款用于購(gòu)買參與活動(dòng)的新建商品房。平臺(tái)以評(píng)估價(jià)90%收購(gòu)舊房，開發(fā)商給予新房總價(jià)3%優(yōu)惠。王先生舊房評(píng)估價(jià)200萬元，平臺(tái)收購(gòu)價(jià)180萬元；看中新房總價(jià)300萬元，開發(fā)商優(yōu)惠9萬元，實(shí)際支付291萬元。王舊房原購(gòu)入價(jià)100萬元，已