PAGE\*ROMANPAGE\*ROMANIII徐州保利某房地產(chǎn)項目土地價格評估報告摘要房地產(chǎn)市場越來越成熟，人們逐漸慢慢的意識到了土地估價的重要性，我們不僅僅要從其最基本的原理來進(jìn)行出發(fā)，同時，還要考慮到他的兩大重要屬性，分別是經(jīng)濟方面和自然方面，除此之外，然后在土地估價上再來把土地交易的市場上的結(jié)論依照級別以及質(zhì)量這兩個不同的方面來實行等級的區(qū)分。房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是十分迅速的，在房地產(chǎn)以及其一般平均收入的實體經(jīng)濟活動這樣的一個處境之下，我們理當(dāng)足夠思慮到其對土地利益所能夠產(chǎn)生的最終重要的影響，當(dāng)然，我們同時也要顧及到當(dāng)今的社會經(jīng)濟下的發(fā)展水平、我們國家的土地政策的變化情況以及在最后可能出現(xiàn)的預(yù)估到的土地收益程度等，當(dāng)然，我們對土地進(jìn)行不同的利用方法時也會大大的影響到最后的土地利益情況。土地估價是在一定狀態(tài)下，在一定時間點對一塊或多塊土地進(jìn)行綜合估價的過程，但是，在這一過程中，我們所需要去關(guān)注的不僅僅只是土地估價這一個方面，投資與分析房地產(chǎn)市場也是不能缺少的，合理的進(jìn)行土地估價之后，相關(guān)人員才能更好的去在市場里面進(jìn)行定位，對于保利和府項目的設(shè)計方案來說，進(jìn)行評估這個土地項目可以使得我們了解到這個土地的實際利益情況，也能夠更好的促進(jìn)后續(xù)的估價方案的制定，只有完整的合理的去評估了該項目所處的地塊才能夠保障房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)行。項目地理位置是在徐州市的泉山區(qū)南三環(huán)，北臨學(xué)府路，西臨新泰路采用了比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法這三種方法對保利和府項目的地價狀況進(jìn)行了評估。在算得的結(jié)果中，比較法為7217元/m2，剩余法為7144元/m2，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法為7224元/m2，我們決定土地利益價值；土地交易；土地評估；最終地價目 錄目錄摘要 1Abstract 21保利和府項目概況 42保利和府項目的背景和意義 53保利和府項目土地估價概述 94保利和府項目土地價格影響因素分析 135 運用比較法對保利和府項目土地價格進(jìn)行評估 206 運用剩余法對保利和府項目土地價格進(jìn)行評估 297運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對保利和府項目土地價格進(jìn)行評估 398 保利和府項目最終地價的確定 46結(jié)論 50參考文獻(xiàn) 51PAGEPAGE11保利和府項目概況從地理位置上來看，泉山區(qū)東鄰云龍區(qū)，北鄰鼓樓區(qū)，西鄰銅山區(qū)，總面積約為一百一十平方公里。云龍湖、云龍山、淮海路、中山路貫通泉山區(qū)。泉山區(qū)是徐州市的文化區(qū)和高等教育中心，徐州大學(xué)城就坐落于此。同時，徐州市泉山區(qū)的交通十分便利。泉山區(qū)北臨京杭大運河，南臨徐州觀音國內(nèi)機場。隴海、京滬鐵路線穿境而過，同時外接三條高速公路，魯寧輸油管道樞紐內(nèi)接，形成鐵路、高速公路、水運、航空、管道的交匯點。徐州現(xiàn)在依舊在高速的發(fā)展中，相信在不久的將來，泉山區(qū)的發(fā)展將不僅僅是體現(xiàn)在文化以及教育水平上，經(jīng)濟上的發(fā)展將會首當(dāng)其沖，商業(yè)上的發(fā)展和文化教育水平的發(fā)展相互促進(jìn)，泉山區(qū)將會逐漸一步一步的成為徐州市區(qū)一個閃光點，成為徐州未來的城市新中心。。保利和府土地項目位于徐州市泉山區(qū)南三環(huán)，北臨學(xué)府路，西臨新泰路。項目的物業(yè)公司為保利物業(yè)，其隸屬于保利發(fā)展控股的子公司，同時也是一家具有市值超百億的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該項目的土地名稱為孟莊E地塊，土地屬性為普通住宅，該區(qū)段的土地是歸類于住宅四級土地，土地建筑種類是高樓以及板層，該土地項目的容積率為2，綠化率為百分之三十，土地的總產(chǎn)權(quán)年限是七十年，項目的土地建筑總面積約為212093.06平方米，總共的占地面積是78014.90平方米，保利和府的內(nèi)部設(shè)施齊全，不僅僅搭配有幼兒園，同時附近的環(huán)境較好，有著適合生活的生態(tài)環(huán)境，除此之外還修建有籃球場以及小公園等等，方便業(yè)主在茶余飯后和家人們散散心，豐富了小區(qū)人員的業(yè)余生活，為構(gòu)建良好的小區(qū)環(huán)境提供了優(yōu)良的物質(zhì)條件基礎(chǔ)。保利和府項目附近的交通十分便捷，周圍有泉山法院站，孟莊公寓站，雙山站，可乘坐公交11路、11附、11快、19路、35路、36路、61路等十幾條公交線路；地鐵3號線正在建設(shè)中，后期將有地鐵4號線鳳花園站，整體交通條件較為便利。附近的教育資源也十分的豐富，比如像第三十中附小，江蘇師范大學(xué)，礦業(yè)大學(xué)，距離周邊的最近的購物商場三胞國際廣場約1.6公里，而且在三公里處有市四院、第一人民醫(yī)院等，四周約一公里處有中國建設(shè)銀行，中國工商銀行和交通銀行等，除此之外，保利和府項目的內(nèi)部還搭配有獨立的幼兒園，為小區(qū)業(yè)主提供了許多的方便，需要上幼兒園的孩子們的交通安全問題也得到了保障，真正的體現(xiàn)了為業(yè)主著想的理念。保利和府項目在地圖上的點2保利和府項目的背景和意義保利和府這個項目是建立在完整的土地市場的基礎(chǔ)上的，一個完整的房地產(chǎn)項目的背后需要多種土地建設(shè)相關(guān)的部分來進(jìn)行組成，土地估價則是這些所有部分當(dāng)中最基礎(chǔ)也是最重要的一環(huán)，它是一個土地項目的開始，只有一個好的開始才能更好的引導(dǎo)后面房地產(chǎn)項目其他組成部分的順利進(jìn)行，所以說，合理的進(jìn)行保利和府這個項目的土地估價是我們需要重點進(jìn)行關(guān)注的地方，我們不僅僅需要通過進(jìn)行市場的數(shù)據(jù)分析，更要聯(lián)合近幾年房地產(chǎn)市場狀況的變動，然后結(jié)合這些所有的數(shù)據(jù)，最后通過土地估價三大方法的計算來進(jìn)行綜合的評價，最后再來確定其中的價格點。保利和府房地產(chǎn)項目的土地估價最后所得到的數(shù)據(jù)是參考了近幾年來徐州市的房地產(chǎn)交易情況，同時也參考了該項目附近周邊相似的地產(chǎn)項目的土地數(shù)據(jù)，結(jié)合了近幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，在徐州市區(qū)內(nèi)，不同的地段上的土地價格是不同的，我們需要因地制宜，土地市場的建設(shè)是會受到諸多因素所影響的，不同的房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)的時候也會基于基本地價的計算，然后統(tǒng)籌兼顧到企業(yè)公司的購買土地的成本以及該項目最后所能夠產(chǎn)生的最大的土地利益，我們進(jìn)行土地估價就是為了在充分考慮到市場對土地的需求量之后，在土地建設(shè)計劃當(dāng)中，選取適宜的一個地塊，對它進(jìn)行土地估價，研究市場上對土地的需求以及供應(yīng)，確保相關(guān)企業(yè)在拿下這個地塊以后能夠產(chǎn)生較大的土地利益，當(dāng)然這些也離不開合理的土地利用方式，在市場經(jīng)濟的作用之下，合理的土地利用才能夠產(chǎn)生最大的土地效益，后期的估價策劃也是建立在市場經(jīng)濟下的土地估價后才可以進(jìn)行的，政府在這里也會起到至關(guān)重要的作用，政府前期對土地地塊進(jìn)行劃分，進(jìn)行城市的建設(shè)，這些都會對土地估價起到重要影響。在這個畢業(yè)項目研究過程中，我們能更好的發(fā)現(xiàn)問題并且去解決，在這個項目的最后，我們結(jié)合保利和府項目的實際情況，再通過運用自己在大學(xué)中所學(xué)習(xí)到的知識，解決了畢業(yè)設(shè)計中遇到的一個又一個難題，正是在我們共同的努力之下，才能更好的完成保利和府項目畢業(yè)設(shè)計。保利和府項目小組分工介紹：在保利和府項目這個畢業(yè)設(shè)計當(dāng)中，我們選取了四個方面，分別是投資分析，估價策劃，物業(yè)管理以及土地估價，這四個方面分別由四個人來完成：估價策劃由喬萌同學(xué)完成，該部分需要查閱市場情況，根據(jù)市場的土地交易情況再來策劃相關(guān)的估價方法，最大程度的運營所得的信息，再根據(jù)自己的所學(xué)，最終制定出合理的房地產(chǎn)估價計劃。投資分析由陳佳帥同學(xué)來完成，該部分需要通過大數(shù)據(jù)的分析，研究以往的相關(guān)地產(chǎn)市場的投資相關(guān)計劃以及其最后所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，結(jié)合徐州市當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟情況，相關(guān)的房地產(chǎn)市場政策，最后制定一個合理的投資計劃與分析。物業(yè)管理部分由李梅同學(xué)負(fù)責(zé)，該部分需要調(diào)查研究相關(guān)的物業(yè)公司，掌握物業(yè)服務(wù)的基本準(zhǔn)則，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實際需求，制定出與房地產(chǎn)企業(yè)理念相符合的物業(yè)管理方案，要盡量滿足業(yè)主的合理需求。土地估價由明文祥同學(xué)完成，該部分要求調(diào)查近幾年來土地市場相關(guān)的土地價格情況，結(jié)合土地不同地段的影響，以房地產(chǎn)市場土地情況為主導(dǎo)依據(jù)，對土地進(jìn)行估價，通過多種計算方法取得權(quán)值得到土地的最終價格。本人負(fù)責(zé)的部分介紹：在保利和府這個項目當(dāng)中，我所負(fù)責(zé)的方向是土地估價方面，土地估價在這四個方面里面起到了主導(dǎo)的作用，后面的幾個部分都需要用到土地估價的土地價格作為支撐，為了合理的進(jìn)行土地評估，我們需要循序漸進(jìn)的解決以下幾個問題，接下來我將來一一進(jìn)行陳述：1.通過市場調(diào)查，了解土地價格是如何進(jìn)行變化的土地價格是由多方面共同決定的一個價格點，影響其價格的因素有很多，首先是政府制定的相關(guān)政策，在政府政策的指引下，土地價格會隨著市場的變化而變化。除此之外，交通情況也是影響土地價格的一大因素，在交通便捷的地方往往會有著更加繁華的商業(yè)圈，而商業(yè)圈的出現(xiàn)則會讓人們的生活重心向之靠近，這也就間接的影響了土地的價格。同時，教育資源的分布情況也是土地價格的直接影響因素，在教育資源豐富的地段，因為收到國家教育政策的影響，當(dāng)?shù)馗浇耐恋貎r格則會發(fā)生較大的變化，最終，我們需要結(jié)合諸多相關(guān)的因素，才能更好的了解到土地價格的變化規(guī)律。2.通過調(diào)查周邊地塊情況，確定比較對象保利和府項目的周邊有著許多相似的房地產(chǎn)項目，這些房地產(chǎn)項目的土地價格具有較大比較價值，我們需要合理運用所掌握的知識，充分調(diào)查研究相關(guān)地塊的詳細(xì)資料，同時也要多方面的進(jìn)行不同渠道來獲取資料，只有這樣才能夠通過比較多個對象之后，最終選取合適的比較對象。3.運用所學(xué)知識確定土地價格通過對該項目的調(diào)查研究，最終決定選用比較法，基準(zhǔn)地價收益法以及收益還原法這三種方法來對土地的價格進(jìn)行評估，在通過三種不同的方法進(jìn)行計算之后，我們需要結(jié)合相關(guān)的實際情況來最終確定土地的價格，根據(jù)不同方法的權(quán)重比例，選取合適的權(quán)值，最終通過計算得出不同方法下的土地價格。4.結(jié)合相關(guān)的計算數(shù)據(jù)，確定最終的土地估價三種計算方法所得出的結(jié)果占的權(quán)值比例不同，結(jié)合該地塊實際的地理位置，市場情況，交通便捷程度，政府的規(guī)劃情況，土地交易的市場數(shù)據(jù)等，最終確定土地的價格。3保利和府項目研究方法與路線保利和府項目位于徐州市泉山區(qū)南三環(huán)，北臨學(xué)府路，西臨新泰路。在研究這個土地項目的過程當(dāng)中，我們需要選取合適的研究方法，首先是通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查相關(guān)的市場數(shù)據(jù)，通過比對近幾年的徐州市的新建土地項目的土地價格，緊接著需要在先前已經(jīng)選取的幾個土地項目中進(jìn)一步的去比較，通過這些可比實例，可以從側(cè)面了解到保利和府項目土地地塊的土地價格水平，于此之外，我們還實地去了保利和府項目的地址去進(jìn)更深層次的了解和考察，收集到了保利和府項目的相關(guān)的土地地塊的資料，這些資料的獲得讓我們對項目的本身有了更大的理解，同時也給予了我們許多的方便，能夠更好的通過相關(guān)的理論知識來分析該項目土地價格在不同影響因素下的權(quán)重比值，結(jié)合徐州市近幾年的房地產(chǎn)交易以及土地拍賣價格的變化，通過市場調(diào)研之后分析權(quán)重并且計算最終的該地塊的價格點。市場調(diào)研市場調(diào)研項目概況分析確定地價影響因素選取土地估價方法比較法剩余法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分析權(quán)重求取地價評價與分析圖3.1研究路線圖4.成果介紹在通過各方面的調(diào)查研究后，以比較法，剩余法，基準(zhǔn)地價收益法這三種方法作為基礎(chǔ)，對保利和府地塊項目進(jìn)行估價。（1）保利和府項目地塊相關(guān)信息研究徐州市泉山區(qū)三環(huán)南路板塊內(nèi)，北鄰學(xué)府路，西靠新泰路。該項目臨近地鐵，附近交通便捷，地段位置影響地塊價格明顯。（2）收集相關(guān)市場信息并選擇可比案例（3）評估方法和計算結(jié)果的選擇（4）最終地價的確定5保利和府項目土地估價概述土地估價是土地估價是在一定狀態(tài)下，在一定時間點對一塊或多塊土地進(jìn)行綜合估價的過程。5.2保利和府項目土地估價作用通過對保利和府項目這個地塊進(jìn)行土地估價，我們可以了解到該項目所屬地塊的價值，通過三大方法以及可比實例的比較之后，以所占的權(quán)值不同來確定最終的定價，確保所得結(jié)果合理規(guī)范。根據(jù)我國所實行的相關(guān)的法律法規(guī)，首先我們需要遵循的是公平、公正以及公開的原則。除此之外，我們還需要注意一下幾點：替代原則土地評估的替代原則可以概括為:替代地的性質(zhì)由同一價格決定，地價水平取決于該地塊所處的地理環(huán)境，當(dāng)?shù)氐恼?，附近的交通狀況等，將兩個相似的地塊通過類比之后，將具有可替代的對象進(jìn)行替代。公平原則土地評估時會受到許多的因素影響，所以在這個時候就要求我們公平公正，對每一個都采用相同的比較方法。（3）供需原則由于市場的供需充滿著不確定性，所以在滿足供需平衡之前，我們需要充分調(diào)查市場，了解市場，根據(jù)市場的反應(yīng)來調(diào)整需求的平衡。（4）預(yù)期收益原則土地估價的最終目的是確定土地的價格，土地在后續(xù)所能產(chǎn)生的利益也和土地的價格息息相關(guān)，通過預(yù)期的收益計算能讓我們提前預(yù)知到最終的土地效益。最有效利用原則土地的使用是多樣化的，不同的使用會帶來不同的土地效益，對保利和府項目該地塊我們需要做到的則是最大化的利用土地，產(chǎn)生最大的價值。（6）合法原則合法性原則要求土地評估應(yīng)基于評估對象的正當(dāng)權(quán)利和利益。 PAGEPAGE105.4估價目的通過對保利和府項目地塊進(jìn)行評估，從而確定最終的土地價格點。5.5估價時點項目的開發(fā)周期為兩年，估價時點為2020年3月。5.6保利和府項目土地估價參考目錄（1）《土地增值稅清算法》（2）《徐州市土地利用詳細(xì)規(guī)劃》（3）《徐州市土地買賣條例》（4）《城市房地產(chǎn)管理條例》（5）《中華人民共和國土地開發(fā)管理法》（6）《土地估價師詳細(xì)準(zhǔn)則》（7）《徐州市泉山區(qū)土地開發(fā)計劃》（8）《土地市場改革條例》（9）《中華人民共和國土地承包法》5.7保利和府項目土地估價方法選取以及介紹對于保利和府這個項目，在實際的土地估價過程當(dāng)中，為了保證估價結(jié)論的有效性和合理性，在經(jīng)過實地考察之后，預(yù)測了該項目開發(fā)完成之后的土地收益，在確定了基本的估價事項之后，結(jié)合了估價依據(jù)的真實性，參考了往年的徐州土地市場的價格走向，最終我們選取了三種方法來進(jìn)行計算，分別為基準(zhǔn)地價法，剩余法以及收益法。保利和府項目位于徐州市泉山區(qū)三環(huán)南路板塊內(nèi)，北鄰學(xué)府路，西靠新泰路，這兩條路皆屬于南區(qū)的次主要道路，承載著區(qū)域內(nèi)的城市發(fā)展，其次，作為待售樓盤，近期徐州市房地產(chǎn)市場的變化也可以簡單預(yù)測。采用算術(shù)平均法，以標(biāo)準(zhǔn)價格為基礎(chǔ)求得。如果存在較大差距且比較實例有其特殊性，可進(jìn)行權(quán)重分析，得出最終的標(biāo)準(zhǔn)值。除此之外，對于保利和府這個項目我們還可以選擇采用比較法，對于估價對象的權(quán)屬性質(zhì)，我們要有針對性的去重點審查，現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目會收到諸多因素的影響，不同的產(chǎn)業(yè)政策都會影響到估價結(jié)論的準(zhǔn)確性。在土地估價的過程當(dāng)中，我們需要按照土地估價的程序來嚴(yán)格執(zhí)行，在前期的準(zhǔn)備過程當(dāng)中，要擬定相關(guān)的土地估價計劃，緊接著收集相關(guān)的可比實例的資料，分析估價對象之間的相同與區(qū)別之處，去把他們進(jìn)行對比，在對比的過程當(dāng)中，如果出現(xiàn)特殊情況，我們還需要做出說明，講解權(quán)值取重的理由，提高比較法的準(zhǔn)確與可靠性。剩余法的計算當(dāng)中標(biāo)準(zhǔn)價格可以從所需支出和費用的預(yù)算合計價格中得出，通過分析土地的增值收益，對不同用處，不同估價目的的估價對象進(jìn)行綜合考慮，根據(jù)他們自身的不同特點，包括土地的利用情況，采用剩余法來測算他們的價格點。收益法主要是在對保利和府項目的土地進(jìn)行調(diào)查之后，根據(jù)市場上所研究得到的數(shù)據(jù)，把這些數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納整理，制作成圖標(biāo)，研究其變化的趨勢，預(yù)算出土地市場未來的價格走向。在通過以上幾種方法的計算之后，通過對結(jié)果進(jìn)行分析，由于土地市場其本身的獨特屬性，土地的價格會受到許多因素的影響，且這些因素對土地價格所產(chǎn)生的影響結(jié)果各不相同，所占據(jù)的比例也會結(jié)合實際情況而有所改變，為了更加準(zhǔn)確的得出結(jié)果，我們需要確定每一種方法所得結(jié)果占據(jù)的比重，最終確定地價。6.保利和府項目土地價格的影響因素保利和府項目該地塊位于徐州市泉山區(qū)，處于徐州市的西南部。泉山區(qū)面積遼闊，約為一百一十平方公里，除了幾座山脈，泉山區(qū)大部分是平原地區(qū)。隴海和京滬兩條鐵路干線在徐州交匯。東西長約二百一十公里，南北寬一百四十公里。徐州市區(qū)規(guī)劃圖如下：京杭大運河隴海京魯外接連霍等三條公路，內(nèi)接魯寧輸油管道。如下

圖6.2總體布局圖徐州市由于隴海以及京滬鐵路干線的存在，使得徐州成為了名副其實的重要交通樞紐，僅僅徐州站就每年需要接待約六百多萬的乘客，交通的便捷使得徐州市區(qū)內(nèi)部的商業(yè)，旅游業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)都得到了發(fā)展的機遇，在近十年里面徐州的發(fā)展速度可謂是如同高速列車一般在迅速前行，可以預(yù)見的是，在未來徐州市將會成為江蘇省內(nèi)的模范發(fā)展城市。關(guān)于高速公路，徐州高速公路的總行駛距離是16278.325公里?，F(xiàn)有高速公路7條，國道5條，省道11條。市內(nèi)所有行政村的乘用車運行率均達(dá)到100%，乘公共汽車通過率達(dá)到19.6%。6.4圖6-42020一到四季度不同縣、區(qū)經(jīng)濟情況。圖6-52020年1到4季度不同縣、區(qū)收入經(jīng)濟情況成交的總面積為77374萬平方米。其中，在主要城市地區(qū)（銅山除外）成功銷售了57件。有土地10塊，商業(yè)和住宅用地10塊，商業(yè)和金融用地5塊，工業(yè)用地20塊，科教用地5塊等，銅山區(qū)使用了七塊土地，賣出了102塊土地。2020年8月，陸路競價限價政策將逐步實施。近幾年來，土地交易的價格依舊呈上漲的趨勢，從交易價格的角度來看，雖然從7月到12月有所下降，但總體漲幅相對較大。就交易面積而言，十月份是最高的。2020年下半年土地成交面積以及成交價格如下所示。圖6-62020年下半年土地成交面積以及成交價格。下6-7。020年徐州市房價走勢見圖6-8。區(qū)位因素保利和府位于南三環(huán)路，北鄰學(xué)府路，西靠新泰路。總面積為78014.90平方米，具體地理位置見表2-8。

圖2-8保利和府項目區(qū)位圖保利和府周圍有公交車站臺泉山法院站，臨近地鐵，附近出行乘坐出租車也十分方便，便捷的交通是該項目的一大優(yōu)勢點。鄰近三十四中學(xué)，第三十四中附小，江蘇師范大學(xué)，礦業(yè)大學(xué)，周邊的購物商場有三胞國際廣場、匯鄰灣廣場等綜合商場，并且有市四院、第一人民醫(yī)院等，周圍約一公里處有中國建設(shè)銀行，中國工商銀行，交通銀行等。項目建筑總面積為212095平方米，占地總面積為78014.90平方米，項目容積率為2。保利和府項目基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，地塊開發(fā)水平達(dá)到“七通一平”。該項目地理位置如下圖所示7比較法概述比較方法的步驟如下圖所示圖3-1比較法步驟圖PAGEPAGE207.1可比實例選取。A項目于2017年竣工，。圖7-2規(guī)劃用地圖3-3來看，總體用地形態(tài)較為規(guī)則，與項目用地形態(tài)相似。一般來說，小梯形從大梯形中去掉。整個地塊是一個正多邊形，邊界幾乎是一條直線，曲率很小圖3-3孟莊F土地形狀圖（國信云璽）一般來說，地面的形狀是半規(guī)則的，類似于多邊形。圖7-4土地形狀圖（美的金科云筑）。7.2確定比較基準(zhǔn)

交易方法:根據(jù)地塊的征收形式，對待評估地塊修改。土地利用:按規(guī)劃用地計算土地類別:修改地塊的土地類別將保利和府項目與所選擇的可比實例進(jìn)行對比，可以更加直觀的了解到該地塊的實際土地情況，便于后期進(jìn)行土地的評估以及修正。以下則為保利和府項目與三個可比實例之間的對比7.3權(quán)值的分析與選擇根據(jù)實際情況，權(quán)值受到以下因素的影響（1）法律的影響近幾年來，江蘇省開始對土地市場進(jìn)行調(diào)控借此來規(guī)范房地產(chǎn)的市場。一般來說，房地產(chǎn)容易受到國家政策的影響。比較案例A就是在新的政策出臺后的案例，比較案例B和C是在新的政策出臺前的案例。其次，指標(biāo)因素分為兩個級別，分別受到市場和政策的影響。（2）地段環(huán)境的影響三個可比實例所處地理位置各不相同，其中可比實例A處于市區(qū)的商業(yè)區(qū)附近，周邊商業(yè)發(fā)展較為繁榮，因此地價上漲浮動較高，然而可比實力B和可比實例C周邊環(huán)境設(shè)施以及客戶群體相似，大部分均為中等資產(chǎn)家庭，地價較為平穩(wěn)，可比實例C與待評估項目最為相似，首先是地理位置相近，配套設(shè)施均齊全，比較價值較高。（3）土地年限影響三個可比實例與保利和府項目地塊均為70年。（4）交易情況的影響待評估項目土地成交情況正常，設(shè)為整數(shù)100，再根據(jù)其他三個可比實例的自身情況，以土地交易情況為基礎(chǔ)，案例A取104，案例B取100，案例C取102.（5）交通情況的影響可比實例C與保利和府項目地塊交通情況相似，權(quán)值取100，可比實例A（6）土地等級本案擬估價土地及部分用地均為四級居住用地，無需修改，均按100計。（7）內(nèi)部設(shè)施結(jié)合可比實例A自身實際情況，與保利和府項目地塊進(jìn)行對比，綜合考慮之下，將便捷程度劃分為五個級別，以百分之二逐層遞減，設(shè)定保利和府項目地塊為100，則案例A取100，案例B取100，案例C取102（8）土地價格指數(shù)2020年3月至2021年3月的權(quán)值取重圖（9）容積率指數(shù)從上述圖表中可以得知，保利和府項目地塊容積率系數(shù)為96，案例A的系數(shù)為101，案例B的系數(shù)為100，案例C的系數(shù)為98。7.4保利和府項目土地價格計算（1）按照項目地價影響因素和3個可比案例，得出項目地價影響因素和3個可比案例的系數(shù)比較表。由表3-4可知，保利和府項目2021年3月地價采用比較法計算。比較實例A8478×1.018×100/104×100/104×100/102×101/96×100/104×100/102=7759（元/平方米）比較實例B6684×1.0221×100/104×100/106×100/102×101/105×100/98×100/102=5847（元/平方米）比較實例C9254×1.0221×100/102×100/104×100/106×100/102×101/102×100/102=8006（元/平米）（2）最終地價的確定在通過比較法計算保利和府地價時，以泉山區(qū)保利合府項目用地9公里范圍內(nèi)的土地交易為例，運用比較法進(jìn)行分析，由于權(quán)值比例不同，我們需要從從交易狀況、與被評估項目的距離、行政區(qū)劃、交易時差、價格修正的合理程度五個方面來確定三個比較實例的各自權(quán)重。以上五個方面按照權(quán)重比例來進(jìn)行劃分，假設(shè)滿分為一百，則按照順序分別是二十五分，十五分，十分以及五分五項指標(biāo)需要結(jié)合實際情況來進(jìn)行修正交易情況指標(biāo)：三個比較項目之中由于受到溢價率的影響，按照順序?qū)⑷齻€項目得分為十分，二十五分以及十八分地理位置距離指標(biāo)：根據(jù)三個可比實例距離保利和府項目直線距離的遠(yuǎn)近為依據(jù)，以各自的距離比例為基礎(chǔ)，按照順序三個項目的得分是二十分，十五分以及十分地段區(qū)位指標(biāo)：三個可比實例的地段區(qū)位有較大差異，其中可比實例A附近商業(yè)圈較為繁榮，得十五分，其余兩個為十分和五分。成交時間指標(biāo)：將三個可比實例的成交時間根據(jù)耗費時間來進(jìn)行劃分，分別打分為十五分和十二分以及九分。修正價格指標(biāo)：能夠預(yù)見的是，由于房地產(chǎn)市場今年來發(fā)展速度呈上升的趨勢，則今年很有可能依舊上漲，按照順序分別打分為二十五分、二十分以及十五分。根據(jù)以上的五個指標(biāo)的分析情況，結(jié)合土地市場其獨特的經(jīng)濟屬性，參考?xì)v年來徐州市場上土地的交易情況，可以更加深刻的研究價格的權(quán)重所占比例。 圖可比實例不同指標(biāo)下的權(quán)重所占比例表結(jié)合以上圖表，可以計算得出修正后的價格系數(shù)8.1運用剩余法進(jìn)行土地估價

8剩余法在土地估價的過程當(dāng)中，我們往往會使用到剩余法來對土地項目進(jìn)行估價，在保利和府這個項目當(dāng)中，對于用途為住宅用房的保利和府項目而言，我們需要通過市場分析以及數(shù)據(jù)調(diào)查來了解到該地塊的最佳開發(fā)利用方式，對于這個地塊的開發(fā)成本來說，主要的費用為前期的土地開發(fā)費用以及土地建設(shè)的工程費用，為了確保土地的最佳利用，對于土地取得費，開發(fā)費用，土地增值收益這些我們都需要經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，對于不同區(qū)域的土地，他們所屬的情況都是不同的，除此之外，剩余法的計算也有利于我們對于后期土地價值的預(yù)測，有利于對土地更加科學(xué)的確定其價值點。在使用剩余法對保利和府項目進(jìn)行評估的時候，我們需要確定該地塊的宗地價格將價格設(shè)定為P，對于不動產(chǎn)的總價我們把他設(shè)定為A，除此之外，還有一個重要因素是開發(fā)項目整體的開發(fā)成本，在這里設(shè)定為B，最后一個因素客觀開發(fā)利潤設(shè)定為C，所以最終可以得出的以剩余法來評估保利和府項目的價格公式就可以寫成：P=A-B-CPAGEPAGE308.2運用剩余法對保利和府項目土地進(jìn)行估價位于南三環(huán)路，北鄰學(xué)府路，西靠新泰路8.2.3預(yù)測保利和府項目的土地價值（1）保利和府項目與可比對象A:選取了臨近保利和府項目的碧桂園，該項目于2016年開始建筑且次年開始銷售，物業(yè)類型同樣為普通住宅，現(xiàn)有房屋總屬約1564戶，建筑類型為版塔結(jié)合，地理位置處于新城區(qū)的大龍湖附近，容積率是2.2，周邊的配套設(shè)施有醫(yī)療設(shè)施如徐州中心醫(yī)院新城分院，徐州惠仁堂中醫(yī)門診部等，教育設(shè)施有周邊的徐州市潘塘中學(xué)，華頓國際學(xué)校等，周邊的購物商場有旭旺超市，惠民市場等。可比對象B:選取了開盤價格相近的美的天譽項目，該項目位于徐州云龍湖附近，項目房依舊在售，建筑類型為板樓，小高層以及高層，項目總占地面積約為210000平方米，項目選擇在大學(xué)路附近，附近臨近兩條地鐵線，其中有一條在建，相信在建造成功以后，交通將會更為便捷，除此之外，附近的教育資源也尤其豐富，與保利和府項目相比具有可比價值?？杀葘ο驝:選取了旭輝美的天闕項目，項目地理位置位于商業(yè)圈附近，附近有許多的的大商場如金鷹國際，太平洋百貨等，地處中山北路，物業(yè)類別為住宅或者商鋪，建筑類別為多層以及小高層，項目總占地面積為62619平方米，綠化率為百分之三十，項目容積率為2.2通過市場調(diào)查分析三個可比實例的詳細(xì)資料后，對比如圖所示：（2）比較系數(shù)的確定（3）估算保利和府項目的居住面積內(nèi)置建筑面積與相應(yīng)系數(shù)的比值為內(nèi)置使用面積，共用建筑面積為內(nèi)置的建筑面積，居住面積為小區(qū)人員可生活的總面積。(5)保利和府項目車位費用近幾年來，徐州市停車位均價一直在十三萬左右，項目開發(fā)完成后，假設(shè)價格變化不大，即到2022年6月，預(yù)計總價約為4160萬元保利和府項目的收益分別由兩部分組成，一部分是前期的土地價值，另一部分為后期的停車位的繳費，結(jié)合已知的相關(guān)數(shù)據(jù)，得到停車位可以帶來4160萬元的收益，項目地產(chǎn)收益為25.51億元。房地產(chǎn)的建設(shè)和開發(fā)費用主要包括以下項目:包括土木及安裝費用在內(nèi)的建設(shè)及安裝工程費用、對應(yīng)的專家費用、管理費用、一些意外事件的意外費用、以及稅后征地費用。（1）項目地產(chǎn)建筑費用（2）專業(yè)費用估算根據(jù)徐州市住宅建設(shè)項目基本投資估算，一般為建安工程造價的4%-7%。根據(jù)工程實際情況，專業(yè)費用計算過程如下。土地項目在開發(fā)的過程當(dāng)中充滿著危險，為了保障人們的安全，同時為了讓土地項目的順利進(jìn)行，我們會提前預(yù)支一部分的費用作為不可預(yù)見費，以此來使得土地項目資金鏈的順利流動，結(jié)合保利和府項目的實際情況，安全措施優(yōu)良，權(quán)值取百分之二，則不可遇見費為1347萬元。(一)投資利息總額的計算根據(jù)利率計算公式，我們需要知道土地的開發(fā)周期，貸款的利率以及土地建設(shè)成本:（2）投資利潤的計算保利和府項目位處徐州市泉山區(qū)，結(jié)合徐州市當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌稣?，預(yù)估在項目完成之后，該項目可能會產(chǎn)生的收益，利潤率取值范圍在百分之2到百分之12。在保利和府項目竣工后，將產(chǎn)生銷售費用，包括廣告費、銷售代理費等，計入附加費用。（1）其他費用的確定一個完整的房地產(chǎn)項目離不開宣傳與推廣，這其中的廣告費用以及代理費用則歸納為其他費用內(nèi)，按照百分之4計算。（2）稅金根據(jù)稅收確定原則，征稅機關(guān)需要確定正確的稅款額度，稅收的確定過程包括稅務(wù)登記，納稅生保以及帳篷和憑證。結(jié)合上圖，保利和府的項目用地為四級城市居住用地，稅額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米五元，結(jié)合實際情況取得稅率為百分之二，8.5地價的計算結(jié)合保利和府的交通情況，地段優(yōu)劣以及徐州市政府政策的頒布，通過市場調(diào)查計算保利和府項目的地價。9基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過對各個影響因素的分析，結(jié)合實際情況，確定其修正系數(shù)，結(jié)合市場數(shù)據(jù)以及近幾年來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展情況，對影響因素的權(quán)值比重進(jìn)行確定，從而得出對應(yīng)系數(shù)，最終確定地價?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法流程圖：9.1保利和府項目規(guī)劃9.2基準(zhǔn)地價的確定各類土地的使用年限為法定最長出讓年限。商業(yè)服務(wù)用地、居住用地、工業(yè)用地基本地價以徐州市為單位9.2.22020 PAGEPAGE40圖8-1泉山區(qū)地段如下圖所示，徐州市政府對土地項目的容積率，開發(fā)程度，樓面地價以及土地類別做了新的公示： 結(jié)合圖表，我們可以查到保利和府項目得開發(fā)類別為七通一平，容積率2.0，土地等級四級。可以得出保利和府項目區(qū)號為012j，所需容積率為2.0，開發(fā)級別七通一級，基準(zhǔn)地價為3230元/平方米，土地等級4級9.3保利和府項目地塊修正準(zhǔn)則保利和府土地項目位于徐州市泉山區(qū)南三環(huán)，北臨學(xué)府路，西臨新泰路。該項目的土地名稱為孟莊E地塊，土地屬性為普通住宅，該區(qū)段的土地是歸類于住宅四級土地，土地建筑種類是高樓以及板層，該土地項目的容積率為2，綠化率為百分之三十，土地的總產(chǎn)權(quán)年限是七十年，項目的土地建筑總面積約為212093.06平方米，總共的占地面積是78014.90平方米。結(jié)合如圖所示的修正系數(shù)范圍表，可以得出不同因素下的系數(shù)值。參考徐州市政府近期出臺的修正系數(shù)權(quán)重的指導(dǎo)，分析確定不同修正因素所占比重，圖表如下圖所示。表8-43徐州市土地資源項目地塊修正指數(shù)通結(jié)合上述權(quán)重指數(shù)表以及結(jié)合徐州市保利和府項目的實際情況，得出基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，如表8-6所示。保利和府土地項目位于徐州市泉山區(qū)南三環(huán)，北臨學(xué)府路，西臨新泰路。項目的物業(yè)公司為保利物業(yè)，其隸屬于保利發(fā)展控股的子公司，同時也是一家具有市值超百億的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該項目的土地名稱為孟莊E地塊，土地屬性為普通住宅，該區(qū)段的土地是歸類于住宅四級土地，土地建筑種類是高樓以及板層，該土地項目的容積率為2，綠化率為百分之三十，土地的總產(chǎn)權(quán)年限是七十年，項目的土地建筑總面積約為212093.06平方米，總共的占地面積是78014.90平方米，保利和府的內(nèi)部設(shè)施齊全，不僅僅搭配有幼兒園，同時附近的環(huán)境較好，有著適合生活的生態(tài)環(huán)境，除此之外還修建有籃球場以及小公園等等，方便業(yè)主在茶余飯后和家人們散散心，豐富了小區(qū)人員的業(yè)余生活，為構(gòu)建良好的小區(qū)環(huán)境提供了優(yōu)良的物質(zhì)條件基礎(chǔ)表5-6保利和府項目土地基準(zhǔn)地價修正因素表 因此，保利和府項目的全部地價影響因素總值為1.15。根據(jù)徐州市當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律，本項目用地最長使用年限為70年。表5-7徐州市市區(qū)住宅用地容積率修正系數(shù)表2R=1.01。根據(jù)保利和府項目土地規(guī)劃得總面積為78014.90平方米，在這里，我們設(shè)用地面積S為78014.90平方米。9.7.4保利和府項目地塊價值的確定10最終地價的確定結(jié)合保利和府項目地塊的實際情況，進(jìn)行土地評估的時候，選取了比較法，收益法以及剩余法來進(jìn)行計算。比較法是我們在土地估價過程當(dāng)中常用的一種方法，根據(jù)市場的替代原則，將具有可比性質(zhì)的地塊進(jìn)行對比，估算他們的價格，預(yù)測他們的價格走勢，結(jié)合實際情況對他們的系數(shù)進(jìn)行修正，最終求出保利和府項目的地價。收益法是通過折現(xiàn)來實現(xiàn)價格的計算的，通過對市場價格的走勢進(jìn)行研究觀察，計算出不同時間下的該地塊的土地價格，再經(jīng)過修正系數(shù)的調(diào)整，折現(xiàn)計算出待評估土地的價格。剩余法則是將現(xiàn)有的待開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行評估，根據(jù)該地塊的區(qū)域條件，充分考慮出土地最大土地價值為了保證最后土地價格的科學(xué)性，需要通過對不同方法所計算得出的結(jié)果再進(jìn)行系數(shù)的修正，在這里設(shè)定滿分一百