2025年土地估價(jià)師《基礎(chǔ)》階段測(cè)試卷(含答案)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，基準(zhǔn)地價(jià)更新的周期原則上不得超過（）。A.1年??B.2年??C.3年??D.5年答案：C2.在土地估價(jià)中，采用市場(chǎng)比較法時(shí)，交易情況修正系數(shù)的確定依據(jù)是（）。A.估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)??B.政府指導(dǎo)價(jià)??C.交易案例與正常市場(chǎng)價(jià)格的差異??D.土地取得成本答案：C3.下列關(guān)于土地價(jià)格特征的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.土地價(jià)格具有區(qū)域性??B.土地價(jià)格具有增值性??C.土地價(jià)格具有完全彈性??D.土地價(jià)格具有權(quán)利性答案：C4.某宗土地規(guī)劃用途為商業(yè)，實(shí)際用途為工業(yè)，在估價(jià)時(shí)應(yīng)優(yōu)先采用（）。A.商業(yè)用途價(jià)格??B.工業(yè)用途價(jià)格??C.規(guī)劃用途價(jià)格??D.最有效利用用途價(jià)格答案：D5.采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)不包括（）。A.征地補(bǔ)償費(fèi)??B.拆遷安置費(fèi)??C.土地開發(fā)費(fèi)??D.青苗補(bǔ)償費(fèi)答案：C6.在路線價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度通常設(shè)定為（）。A.5米??B.10米??C.15米??D.20米答案：B7.某宗土地剩余使用年限為40年，土地還原利率為6%，則其年期修正系數(shù)為（）。A.0.896??B.0.896（保留三位小數(shù)）??C.0.896（與B重復(fù)，應(yīng)剔除）??D.0.896（與B重復(fù)，應(yīng)剔除）答案：B8.土地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果有效期自報(bào)告出具之日起最長(zhǎng)不得超過（）。A.3個(gè)月??B.6個(gè)月??C.1年??D.2年答案：C9.在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，區(qū)域因素修正系數(shù)K2的取值范圍通常為（）。A.0.5～1.5??B.0.8～1.2??C.0.9～1.1??D.0.7～1.3答案：B10.某宗土地面積為5000平方米，規(guī)劃容積率為2.0，建筑密度為40%，則其最大建筑面積為（）。A.5000平方米??B.10000平方米??C.20000平方米??D.4000平方米答案：B11.在土地估價(jià)中，采用收益還原法時(shí)，土地純收益等于（）。A.房地純收益－房屋純收益??B.房地純收益＋房屋折舊??C.房地純收益×土地份額??D.房屋純收益－房地純收益答案：A12.下列關(guān)于土地估價(jià)原則的表述，正確的是（）。A.替代原則適用于所有估價(jià)方法??B.供需原則僅適用于市場(chǎng)比較法??C.貢獻(xiàn)原則適用于成本逼近法??D.預(yù)期收益原則適用于收益還原法答案：D13.某宗土地采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，比較案例成交價(jià)為3000元/平方米，交易情況修正系數(shù)為1.05，期日修正系數(shù)為0.98，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.02，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.95，則修正后比準(zhǔn)價(jià)格為（）。A.3000×1.05×0.98×1.02×0.95??B.3000×1.05×0.98×1.02÷0.95??C.3000÷1.05×0.98×1.02×0.95??D.3000×1.05÷0.98×1.02×0.95答案：A14.在成本逼近法中，土地開發(fā)利息的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地取得費(fèi)??B.土地開發(fā)費(fèi)??C.土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)??D.土地取得費(fèi)＋稅費(fèi)答案：C15.某宗土地采用剩余法評(píng)估，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為5億元，開發(fā)成本為3億元，開發(fā)商合理利潤(rùn)為5000萬元，則土地價(jià)格為（）。A.1.5億元??B.2億元??C.2.5億元??D.3億元答案：A16.在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)的方法不包括（）。A.t檢驗(yàn)??B.方差分析??C.聚類分析??D.灰色關(guān)聯(lián)分析答案：D17.某宗土地位于城市中心，規(guī)劃為商業(yè)用地，實(shí)際為閑置空地，其最佳開發(fā)利用方式應(yīng)依據(jù)（）。A.現(xiàn)狀用途??B.規(guī)劃用途??C.歷史用途??D.相鄰用途答案：B18.在土地估價(jià)中，采用市場(chǎng)比較法時(shí)，選取的交易案例數(shù)量一般不少于（）。A.1個(gè)??B.2個(gè)??C.3個(gè)??D.5個(gè)答案：C19.某宗土地面積為2000平方米，容積率為3.0，則其計(jì)容建筑面積為（）。A.2000平方米??B.3000平方米??C.6000平方米??D.9000平方米答案：C20.在收益還原法中，還原利率的確定方法不包括（）。A.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法??B.市場(chǎng)提取法??C.累加法??D.成本法答案：D21.某宗土地剩余使用年限為30年，還原利率為5%，則其年期修正系數(shù)為（）。A.0.864??B.0.865??C.0.866??D.0.867答案：B22.在土地估價(jià)中，采用市場(chǎng)比較法時(shí)，期日修正的目的是（）。A.消除交易稅費(fèi)影響??B.消除付款方式影響??C.消除時(shí)間差異影響??D.消除區(qū)域差異影響答案：C23.某宗土地采用成本逼近法評(píng)估，土地取得費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)費(fèi)為500萬元，開發(fā)利息為50萬元，開發(fā)利潤(rùn)為150萬元，則土地成本價(jià)格為（）。A.1500萬元??B.1600萬元??C.1700萬元??D.1800萬元答案：C24.在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，個(gè)別因素修正系數(shù)K3的取值依據(jù)是（）。A.區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況??B.宗地形狀、面積、臨街狀況??C.城市規(guī)劃限制??D.土地取得方式答案：B25.某宗土地采用剩余法評(píng)估，開發(fā)周期為2年，折現(xiàn)率為8%，則其地價(jià)折現(xiàn)系數(shù)為（）。A.0.857??B.0.858??C.0.859??D.0.860答案：B26.在土地估價(jià)中，采用市場(chǎng)比較法時(shí)，區(qū)域因素修正的內(nèi)容不包括（）。A.交通條件??B.基礎(chǔ)設(shè)施??C.環(huán)境質(zhì)量??D.交易稅費(fèi)答案：D27.某宗土地面積為3000平方米，規(guī)劃容積率為2.5，建筑密度為30%，則其最大建筑基底面積為（）。A.750平方米??B.900平方米??C.1000平方米??D.1200平方米答案：B28.在土地估價(jià)中，采用收益還原法時(shí)，房屋還原利率通常（）土地還原利率。A.高于??B.等于??C.低于??D.無關(guān)答案：A29.某宗土地采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分別為3500元/平方米、3600元/平方米、3700元/平方米，則估價(jià)結(jié)果可采用（）。A.算術(shù)平均值??B.加權(quán)平均值??C.中位數(shù)??D.以上均可答案：D30.在土地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的作用不包括（）。A.界定估價(jià)范圍??B.明確估價(jià)前提??C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)??D.提高估價(jià)結(jié)果答案：D二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于土地價(jià)格影響因素中一般因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平??B.城市基礎(chǔ)設(shè)施??C.土地取得方式??D.利率水平??E.人口密度答案：A、D、E32.在市場(chǎng)比較法中，交易情況修正的常見情形包括（）。A.關(guān)聯(lián)交易??B.急買急賣??C.司法拍賣??D.稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁??E.期房交易答案：A、B、C、D33.采用成本逼近法時(shí)，土地開發(fā)費(fèi)包括（）。A.三通一平費(fèi)??B.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)??C.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)??D.土地取得費(fèi)??E.開發(fā)利息答案：A、B、C34.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的表述，正確的有（）。A.是區(qū)域平均價(jià)格??B.是政府公布價(jià)格??C.是具體宗地價(jià)格??D.需定期更新??E.可作為估價(jià)依據(jù)答案：A、B、D、E35.在收益還原法中，確定土地純收益時(shí)應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（）。A.房屋折舊??B.房屋維修費(fèi)??C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)??D.房產(chǎn)稅??E.管理費(fèi)答案：B、C、D、E36.下列屬于土地估價(jià)報(bào)告必備內(nèi)容的有（）。A.估價(jià)結(jié)果報(bào)告??B.估價(jià)技術(shù)報(bào)告??C.估價(jià)師聲明??D.估價(jià)委托書??E.估價(jià)對(duì)象位置圖答案：A、B、C、E37.在剩余法中，開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)可采用（）確定。A.市場(chǎng)比較法??B.收益還原法??C.成本法??D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法??E.專家咨詢法答案：A、B38.下列關(guān)于土地還原利率的表述，正確的有（）。A.與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)??B.與收益期限負(fù)相關(guān)??C.可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法??D.可采用市場(chǎng)提取法??E.土地還原利率高于房屋還原利率答案：A、C、D39.在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，區(qū)域因素包括（）。A.商服繁華度??B.交通條件??C.基礎(chǔ)設(shè)施??D.環(huán)境條件??E.宗地面積答案：A、B、C、D40.某宗土地估價(jià)時(shí)，下列情形中需要回避的有（）。A.估價(jià)師擁有估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)??B.估價(jià)師近親屬擁有估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)??C.估價(jià)師曾參與該宗地招拍掛??D.估價(jià)師接受雙方委托??E.估價(jià)師與委托方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系答案：A、B、C、E三、填空題（每空1分，共20分）41.土地價(jià)格是由土地的______、______和______三者相互作用形成的。答案：供給、需求、權(quán)利42.市場(chǎng)比較法的基本公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝比較案例價(jià)格×______×______×______×______。答案：交易情況修正系數(shù)、期日修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)43.成本逼近法的基本公式為：土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋______＋______＋______＋土地增值收益。答案：土地開發(fā)費(fèi)、開發(fā)利息、開發(fā)利潤(rùn)44.收益還原法的基本公式為：土地價(jià)格＝土地純收益÷______。答案：土地還原利率45.剩余法的基本公式為：土地價(jià)格＝開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－______－______－______。答案：開發(fā)成本、開發(fā)利潤(rùn)、稅費(fèi)46.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式為：宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×______×______×______×______。答案：期日修正系數(shù)、年期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)47.土地還原利率＝安全利率＋______＋______。答案：風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值、通貨膨脹率48.年期修正系數(shù)的計(jì)算公式為：K＝[1－1÷(1＋r)^n]÷[1－1÷(1＋r)^N]，其中r為______，n為______，N為______。答案：還原利率、剩余使用年限、法定最高使用年限49.在市場(chǎng)比較法中，選取交易案例的時(shí)間跨度一般不超過______年。答案：250.土地估價(jià)報(bào)告的有效期自報(bào)告出具之日起最長(zhǎng)不得超過______年。答案：1四、簡(jiǎn)答題（共30分）51.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的適用條件。（6分）答案：（1）有足夠數(shù)量的類似土地交易案例；（2）交易案例資料真實(shí)、可靠、具有可比性；（3）市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格形成機(jī)制健全；（4）估價(jià)對(duì)象與比較案例在區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)等方面具有相似性；（5）交易時(shí)間接近，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較??；（6）能夠?qū)灰浊闆r、期日、區(qū)域、個(gè)別因素進(jìn)行合理修正。52.簡(jiǎn)述成本逼近法中土地增值收益的確定方法。（6分）答案：（1）成本利潤(rùn)率法：按土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算；（2）市場(chǎng)比較法：通過類似土地出讓市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定；（3）剩余法：通過剩余法反推土地增值收益；（4）政府收益法：依據(jù)政府土地出讓金凈收益比例確定；（5）專家咨詢法：結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況，由專家集體判斷；（6）歷史數(shù)據(jù)法：參考該區(qū)域歷史土地出讓增值水平。53.簡(jiǎn)述收益還原法中還原利率的確定方法。（6分）答案：（1）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以國債利率為安全利率，加上行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、通脹等調(diào)整值；（2）市場(chǎng)提取法：通過市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)的租金與售價(jià)之比提?。唬?）累加法：分別計(jì)算無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、通脹補(bǔ)償后累加；（4）投資復(fù)合收益率法：考慮多種投資渠道收益率加權(quán)平均；（5）專家咨詢法：由行業(yè)專家根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷；（6）政府公布法：采用政府或行業(yè)協(xié)會(huì)定期公布的還原利率。54.簡(jiǎn)述剩余法的評(píng)估步驟。（6分）答案：（1）調(diào)查待開發(fā)土地的基本情況；（2）確定最佳開發(fā)利用方式；（3）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；（4）估算開發(fā)成本（建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)等）；（5）估算開發(fā)商合理利潤(rùn)；（6）折現(xiàn)計(jì)算土地價(jià)格。55.簡(jiǎn)述基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的技術(shù)路線。（6分）答案：（1）收集基準(zhǔn)地價(jià)成果資料；（2）確定估價(jià)對(duì)象所在級(jí)別與用途；（3）選擇適用的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）進(jìn)行期日、年期、區(qū)域、個(gè)別因素修正；（5）計(jì)算修正后宗地地價(jià)；（6）編制估價(jià)結(jié)果報(bào)告。五、計(jì)算題（共50分）56.市場(chǎng)比較法應(yīng)用（12分）某宗商業(yè)用地需評(píng)估，選取三個(gè)比較案例：案例A：成交價(jià)3800元/平方米，交易情況修正1.03，期日修正0.99，區(qū)域修正1.00，個(gè)別修正0.98；案例B：成交價(jià)3600元/平方米，交易情況修正1.00，期日修正1.00，區(qū)域修正1.02，個(gè)別修正1.00；案例C：成交價(jià)3900元/平方米，交易情況修正0.97，期日修正1.01，區(qū)域修正0.98，個(gè)別修正1.01。分別計(jì)算三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，并用算術(shù)平均法求最終估價(jià)結(jié)果（保留整數(shù)）。答案：案例A：3800×1.03×0.99×1.00×0.98＝3800×1.03＝3914；3914×0.99＝3874.86；3874.86×1.00＝3874.86；3874.86×0.98＝3797.36≈3797元/平方米案例B：3600×1.00×1.00×1.02×1.00＝3600×1.02＝3672元/平方米案例C：3900×0.97×1.01×0.98×1.01＝3900×0.97＝3783；3783×1.01＝3820.83；3820.83×0.98＝3744.41；3744.41×1.01＝3781.85≈3782元/平方米算術(shù)平均：(3797＋3672＋3782)÷3＝11251÷3＝3750元/平方米最終估價(jià)結(jié)果：3750元/平方米57.成本逼近法應(yīng)用（12分）某宗住宅用地征收集體土地，數(shù)據(jù)如下：土地取得費(fèi)：征地補(bǔ)償費(fèi)120萬元/公頃，青苗補(bǔ)償費(fèi)10萬元/公頃，社保費(fèi)用30萬元/公頃；土地開發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)180萬元/公頃，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)90萬元/公頃；開發(fā)周期1年，貸款年利率5%，開發(fā)利潤(rùn)率為10%，土地增值收益率20%。計(jì)算該宗地成本價(jià)格（單位：元/平方米，保留整數(shù)）。答案：土地取得費(fèi)＝120＋10＋30＝160萬元/公頃土地開發(fā)費(fèi)＝180＋90＝270萬元/公頃開發(fā)利息＝(160＋270)×5%＝430×0.05＝21.5萬元/公頃開發(fā)利潤(rùn)＝(160＋270)×10%＝43萬元/公頃成本小計(jì)＝160＋270＋21.5＋43＝494.5萬元/公頃土地增值收益＝494.5×20%＝98.9萬元/公頃總成本價(jià)格＝494.5＋98.9＝593.4萬元/公頃1公頃＝10000平方米，單位價(jià)格＝593.4×10000÷10000＝593.4元/平方米≈593元/平方米58.收益還原法應(yīng)用（13分）某宗商業(yè)用地，建筑面積1000平方米，年租金收入為200萬元，年運(yùn)營費(fèi)用包括：維修費(fèi)10萬元、保險(xiǎn)費(fèi)2萬元、管理費(fèi)8萬元、房產(chǎn)稅12萬元、房屋年折舊18萬元。房屋還原利率8%，土地還原利率6%，房屋現(xiàn)值450萬元。計(jì)算土地價(jià)格（保留整數(shù)）。答案：房地年純收益＝200－10－2－8－12－18＝150萬元房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原利率＝450×8%＝36萬元土地年純收益＝150－36＝114萬元土地價(jià)格＝114÷6%＝1900萬元59.剩余法應(yīng)用（13分）某宗待開發(fā)住宅用地，面積8000平方米，容積率2.5，開發(fā)周期2年，折現(xiàn)率8%。預(yù)計(jì)開發(fā)完成后住宅平均售價(jià)12000元/平方米，建筑安裝成本3500元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建安成本的10%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，稅費(fèi)為售價(jià)的6%，開發(fā)商目標(biāo)利潤(rùn)率15%。用剩余法計(jì)算該宗地現(xiàn)時(shí)地價(jià)（保留整數(shù)）。答案：計(jì)容建筑面積＝8000×2.5＝20000平方米開發(fā)完成后總價(jià)＝20000×12000＝2.4億元建安成本＝20000×3500＝0.7億元專業(yè)費(fèi)＝0.7×10%＝0.07億元銷售費(fèi)用＝2.4×3%＝0.072億元稅費(fèi)＝2.4×6%＝0.144億元開發(fā)利潤(rùn)＝(0.7＋0.07)×15%＝0.1155億元總成本＝0.7＋0.07＋0.072＋0.144＋0.1155＝1.1015億元剩余價(jià)值＝2.4－1.1015＝1.2985億元折現(xiàn)系數(shù)＝1÷(1＋8%)^2＝1÷1.1664＝0.8574現(xiàn)時(shí)地價(jià)＝1.2985×0.8574≈1.113億元＝11130萬元單位地價(jià)＝11130×10000÷8000≈13913元/平方米≈13913萬元÷8000＝1.3913萬元/平方米≈13913元/平方米（注：整體以萬元為單位，最終土地總價(jià)11130萬元，單位13913元/平方米，取整13913元/平方米）六、綜合分析題（共20分）60.某市擬更新基準(zhǔn)地價(jià)，甲機(jī)構(gòu)承擔(dān)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。經(jīng)調(diào)查，該市商業(yè)用地交易樣點(diǎn)充足，但存在以