目錄基金況紹 3基金理人 3原始益人 3基金易構(gòu) 5基金行況 6基礎(chǔ)施目在業(yè)況 6行業(yè)管政策 6行業(yè)狀未發(fā)趨勢(shì) 7行業(yè)爭(zhēng)局 9基礎(chǔ)施目本況 9商業(yè)式 10底層產(chǎn)在市區(qū)位 租戶況析 14主要營(yíng)況析 17基礎(chǔ)施目值況 18基礎(chǔ)施目產(chǎn)值況 18現(xiàn)金預(yù)及來(lái)營(yíng)望 20募集金向未擴(kuò)潛力 20風(fēng)險(xiǎn)示 202of22基金情況介紹2025年9月22日，華夏中海商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)華夏中海商業(yè)REIT）于深交所正式注冊(cè)生效?；鸸芾砣巳A夏中海商業(yè)REIT的基金管理人系華夏基金管理有限公司。1998+23ETF1。圖（截止2024年12月31日），2015REITS業(yè)務(wù)，將公募REITS20258月3115原始權(quán)益人）2025930100%100%圖2：原始權(quán)益人股權(quán)結(jié)構(gòu)圖（截止2025年9月23日）基金招募說(shuō)明書(shū)，979年創(chuàng)立于中國(guó)香港，1992年在中國(guó)香港聯(lián)交所上市，2007年入選恒生指數(shù)成份股。公司連續(xù)21年獲可持續(xù)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌。20249,086.344,018.303502022年-20241,803.222,025.241,851.54別為232.65億元、256.10億元和156.36億元，盈利能力保持行業(yè)領(lǐng)先。4090設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建造、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，是中國(guó)內(nèi)地最大的寫(xiě)字樓發(fā)展運(yùn)營(yíng)商。歷經(jīng)40多年的發(fā)展，公司建立起不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)三大產(chǎn)業(yè)群。202471.312.1%22.634.6%。圖3：中國(guó)海外集團(tuán)有限公司的業(yè)務(wù)構(gòu)架住宅開(kāi)發(fā)：1900住宅開(kāi)發(fā)：19002（O城市運(yùn)營(yíng)：803114現(xiàn)代服務(wù)：1.24300新科技新能源：積極拓展數(shù)字科技、供應(yīng)鏈等新興業(yè)務(wù)，構(gòu)建科技投資生態(tài)圈，培育第二增長(zhǎng)曲線。業(yè)務(wù)模式：已形成“中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港、中國(guó)澳門(mén)、海外”四大業(yè)務(wù)區(qū)塊，踐行“科技賦能”戰(zhàn)略，構(gòu)建以“科技+投資+建筑+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”四位一體的業(yè)務(wù)模式?！敖ㄔ鞓I(yè)務(wù)：（）和（中國(guó)澳門(mén)）有限公司”為主體在港澳開(kāi)展承建業(yè)務(wù)，是港澳市場(chǎng)最大的承建商。幕墻工程：2012年中國(guó)建筑興業(yè)集團(tuán)有限公司”（00830.HK）1993運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)：主要業(yè)績(jī)：進(jìn)駐城市167個(gè)、物業(yè)項(xiàng)目2232個(gè)、服務(wù)業(yè)主850萬(wàn)客戶、服務(wù)面積超4.3億平以海納萬(wàn)商：海博工程：興海物聯(lián)：（00688.HK）2024年銷(xiāo)售合約額3107TOP10不動(dòng)連續(xù)21產(chǎn)開(kāi)持續(xù)藍(lán)籌價(jià)值運(yùn)營(yíng)產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)主要 承產(chǎn) 與業(yè) 建資物業(yè)服務(wù)

中國(guó)建筑國(guó)際（03311.HK）主要從事基建知名的綜合型建筑及基建投1500項(xiàng)工程。中海物業(yè)（02669.HK）擁有卓越的建筑產(chǎn)品全生命周期服務(wù)能力，致力于為客戶提供規(guī)范化、精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化、定制化的服務(wù)。中國(guó)海外集團(tuán)有限公司官網(wǎng)，基金交易結(jié)構(gòu)基金合同生效后，根據(jù)基金合同約定以及基金管理人與計(jì)劃管理人簽1（圖4：項(xiàng)目公司吸收合并SPV公司后基金整體架構(gòu)示意圖基金招募說(shuō)明書(shū)，基金發(fā)行情況投資者類(lèi)型認(rèn)購(gòu)數(shù)量（億份）占基金發(fā)售總數(shù)量比例初始戰(zhàn)略投資者類(lèi)型認(rèn)購(gòu)數(shù)量（億份）占基金發(fā)售總數(shù)量比例初始戰(zhàn)略2.1070.00%原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方0.6020.00%其他戰(zhàn)略投資者1.5050.00%網(wǎng)下發(fā)售0.6321.00%公眾投資者0.279.00%合計(jì)3.00100%

本次基金的發(fā)售價(jià)格為5.281元/份，基金份額總額為3.00億份，預(yù)計(jì)15.843（?；鸱蓊~發(fā)售公告，

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所在行業(yè)情況基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目屬于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)中的購(gòu)物中心。行業(yè)監(jiān)管與政策宏觀定調(diào)上，十四五期間，消費(fèi)升級(jí)將仍然是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)能之一。《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確提出深入實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用和投資對(duì)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵性作用，建設(shè)消費(fèi)和投資需求旺盛的強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求列為2025年經(jīng)濟(jì)工作的首要重點(diǎn)任務(wù)。除中央外，各地同樣積極配合加大消費(fèi)支持力度，2024年多地政府工作報(bào)告以及2025年多地政府將擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)作為主要任務(wù)之一。未來(lái)隨十四五規(guī)劃的持續(xù)推進(jìn)，促進(jìn)消費(fèi)提升和利好購(gòu)物中心的引導(dǎo)政策將不斷出爐，將為購(gòu)物中心發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。20253"一增收減負(fù)優(yōu)供擴(kuò)容總體來(lái)看，行業(yè)在十四五收官之年保持了穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。展望十五五時(shí)期，在深入實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)性作用的政策導(dǎo)向延續(xù)下，結(jié)合城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)等有利條件，購(gòu)物中心行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展。行業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)202347.157.22%；202448.79民消費(fèi)信心不斷增強(qiáng)。2010我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；人均消費(fèi)支出受公共衛(wèi)生2022202454,1884.7202334,557圖中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零總額 圖中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均支收入及消費(fèi)支出60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00

20%15%10%5%0%-5%2011201220112012201320142015201620172018201920202021202220232024

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20%15%10%5%0%2011201220112012201320142015201620172018201920202021202220232024中國(guó):社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)億元，左軸）同比增速（右軸）

中國(guó):中國(guó):（）（）（）， ，201180020246,32817.24%；面6,818.75202455,523.0017.51%202467.00%，41,31420235.3%隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)和居民收入的不斷提升，將推動(dòng)購(gòu)物中心需求20237務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》（[2023]70號(hào)20253升，廣告市場(chǎng)的需求不斷增長(zhǎng)。購(gòu)物中心由于充足的人流量，成為售獲客成本的不斷增加，購(gòu)物中心利用線上線下渠道的互補(bǔ)成為重APP和2021（行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局資金壁壘。品牌影響力壁壘。/運(yùn)營(yíng)商往往與眾多品牌商戶已建立聯(lián)系或隊(duì)在面對(duì)不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和各類(lèi)消費(fèi)者不同需求時(shí)能夠快速基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目基本情況作為華夏中海商業(yè)REIT153,478.85610049518126,637.0226,841.83375表2：基礎(chǔ)項(xiàng)目設(shè)施基本情況項(xiàng)目名稱(chēng) 佛山映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目類(lèi)型 購(gòu)物中心所在地 廣東省佛山市南海區(qū)石龍南路6號(hào)四至 東至南海有軌電車(chē)康怡公園站、西至石龍南路、南至富豐新城、北至佛平四所處行業(yè) 消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施土地用途 批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融和其它商服用地（規(guī)劃用途為商業(yè)用地權(quán)利類(lèi)型 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì) 出讓建筑面積 153,478.85平方米產(chǎn)權(quán)建筑面積 126,637.02平方米可租賃面積 63,878.90平方米（不含地下車(chē)位，截至2025年3月31日）建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 1棟地上及地下建筑物、6,4.83平方米地下人防車(chē)庫(kù)（59個(gè)，以及屋頂天面停車(chē)位75個(gè)6層（包括一層夾層和一層天面層2層開(kāi)竣工時(shí)間 開(kāi)工時(shí)間為2012年6月，竣工時(shí)間為2013年月當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值 12.90億元運(yùn)營(yíng)起始時(shí)間 2014年5月（中海完成收購(gòu)時(shí)間為2020年3月）項(xiàng)目權(quán)屬到期時(shí)間及剩余年限 項(xiàng)目權(quán)屬到期時(shí)間：2048年12月日；剩余年限：約24年項(xiàng)目前身為南海怡豐城，是新加坡豐樹(shù)集團(tuán)在華南地區(qū)開(kāi)發(fā)的大型消2014520203202181%1596%2025331221圖7：映月湖環(huán)宇城基金招募說(shuō)明書(shū)，商業(yè)模式映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)模式為以自持購(gòu)物中心資產(chǎn)向符合要求基金招募說(shuō)明書(shū)，2025年3月5314820個(gè)。表3：購(gòu)物中心商鋪運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)介、租金收費(fèi)模式運(yùn)營(yíng)模式 租金收費(fèi)模式 簡(jiǎn)介 營(yíng)業(yè)收入計(jì)取方式純固定租金模式 租賃合同中僅約定固定租金單價(jià)，每期僅按照合同約定固租金單價(jià)及對(duì)應(yīng)租賃面積收取司定金額的租金收入租賃面積固定租金單價(jià)固定租金與租賃 提成租金取高模

租賃合同中約定固定租金單價(jià)及營(yíng)業(yè)額對(duì)應(yīng)的提成扣率此基礎(chǔ)上當(dāng)期的租金取當(dāng)期固定租金與提成租金二者的孰高值作為當(dāng)期應(yīng)收租金記賬并對(duì)應(yīng)收取

二者取高：(1)租賃面積固定租金單價(jià)；(2)租戶銷(xiāo)售額提成扣率純提成租金模式 租賃合同中僅約定提成扣率未約定固定租金，租戶按照售額乘以合同約定的提成扣率支付租金租戶銷(xiāo)售額提成扣率基金招募說(shuō)明書(shū)，映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目的收入來(lái)源除租金外，還包括物業(yè)管理服務(wù)及其他2023底層資產(chǎn)所在城市及區(qū)位映月湖環(huán)宇城坐落于我國(guó)廣東省佛山市南海區(qū)，地處廣佛東西交通大343202414.8佛山市位于廣東省中部、珠江三角洲腹地，毗鄰港澳、東接廣州市、南鄰中山市，是粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市灣區(qū)第三城，也是珠江—西江經(jīng)濟(jì)帶、廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈、佛山都市圈的核心城市。佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定向好，是廣東經(jīng)濟(jì)第三城、中國(guó)工業(yè)第五城。根據(jù)佛山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年全市地區(qū)生產(chǎn)總值為13,361.90億元，同比+1.3%，位列全國(guó)第20名。其243.546721.19億元，同比+0.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6397.16億元，同比+2.2%。圖9：映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目區(qū)位基金招募說(shuō)明書(shū)，20244,003.35億2+1.8%74.88比+4.9%；第二產(chǎn)業(yè)1,947.08億元，同比+0.8%；第三產(chǎn)業(yè)1,981.39億元，同比+2.7%，三次產(chǎn)業(yè)比重為1.9%:48.6%:49.5%。圖10：佛山市主要商圈分布圖基金招募說(shuō)明書(shū)，核心商圈體系完善，片區(qū)商業(yè)供給有限。2023年佛山市政府工作報(bào)告指出，佛山將構(gòu)建3+9+N多層次城市商圈體系。其中，3指重點(diǎn)建設(shè)祖廟-季華路商圈、禪桂商圈以及大良-容桂商圈3個(gè)佛山核心市級(jí)商圈，形映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目所在的禪桂商圈作為南海區(qū)商業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿，已被賦予佛山市核心商圈地位。禪桂商圈主要由千燈湖和桂城兩大子商圈及周216萬(wàn)平333-5開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目3個(gè)。表4：佛山市核心商圈基本情況商圈 簡(jiǎn)介 代表項(xiàng)目祖廟—季華路商圈 祖廟商圈位于禪城區(qū)中心核心地段，是佛山的商業(yè)原點(diǎn)、零售發(fā)源地，是目前佛山市商業(yè)最成熟、飽和的商圈之一。季華路商圈位于佛山中軸線上，聚集了商務(wù)、金融、寫(xiě)字樓與商業(yè)幾大業(yè)態(tài)，匯聚較高人氣。目前該商圈已有20余家開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，商業(yè)存量超過(guò)200萬(wàn)平方米。禪桂商圈禪桂商圈分為桂城及千燈湖兩大區(qū)域，其中桂城子商圈為區(qū)域內(nèi)最早發(fā)展的老牌商圈，已集聚多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目；千燈湖子商圈以廣東金融高新區(qū)為核心，借助軌道交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，引入大型購(gòu)物中心、奧特萊斯、大型商超等多種形態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目，區(qū)域影響力強(qiáng)，客群可輻射至佛山西甚至大廣佛一帶。目前該商圈已有20余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)存量超過(guò)200萬(wàn)平方米。大良—容桂商圈 大良—容桂商圈橫跨順德區(qū)大良和容桂中心城區(qū)雙街道，集中分布于清園、華蓋路區(qū)域，主要服務(wù)于佛山東部的商業(yè)需求。

嶺南天地、嶺南站NOVA、王府井紫薇港、百花廣場(chǎng)、鉑頓城映月湖環(huán)宇城、千燈湖環(huán)宇城、佛山金鉑中心、南海萬(wàn)科廣場(chǎng)、南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、保利水城Mall、南海印象匯順德新城華僑城歡樂(lè)海岸PLUS、容桂漁人碼頭基金招募說(shuō)明書(shū)，5202320172025313會(huì)發(fā)布《2024年100個(gè)城市消費(fèi)者滿意度測(cè)評(píng)報(bào)告》，佛山排名全國(guó)第二，比2023年的全國(guó)第三更進(jìn)一步，連續(xù)5年排名廣東省第一。佛山在國(guó)際化、消費(fèi)活躍度、商業(yè)成熟度、交通便捷度與政策支持五大維度表現(xiàn)出不可小覷的競(jìng)爭(zhēng)力。2024年佛山市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,780.6億元，同比增長(zhǎng)0.9%。聚焦于政策支持方面，佛山市出臺(tái)針對(duì)性政策協(xié)助企業(yè)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)挑戰(zhàn)、搶抓消費(fèi)新機(jī)。以商貿(mào)流通業(yè)為例，2022年以來(lái)，佛山制定專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法，鼓勵(lì)商圈及特色商業(yè)街區(qū)改造升級(jí)、開(kāi)展促消費(fèi)活動(dòng)，同時(shí)鼓勵(lì)發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)，積極的政策支持為佛山商業(yè)的活力發(fā)展提供了基礎(chǔ)。運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。3條標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線——城市級(jí)一站式購(gòu)物中心環(huán)宇城、精致商務(wù)型購(gòu)物中心環(huán)宇薈、精品社區(qū)生活中心環(huán)宇坊，以及3條非標(biāo)產(chǎn)品線——里、巷、集系列；以覆蓋城市、區(qū)域、社區(qū)的多元產(chǎn)品打造能力，響應(yīng)不同客群需求，實(shí)現(xiàn)多層級(jí)擴(kuò)張。中海商業(yè)發(fā)展是行業(yè)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌，已合作品牌商戶超4,000家，戰(zhàn)略200略共進(jìn)、首入城市，以首店經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)城市消費(fèi)熱點(diǎn)。從2020年3月收購(gòu)至今，映月湖環(huán)宇城煥然一新。2020年至2024年客流量年均復(fù)合增長(zhǎng)率約19%，銷(xiāo)售額年均復(fù)合增長(zhǎng)率約23%，營(yíng)業(yè)收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率約25%，成為存量項(xiàng)目升級(jí)改造范例。憑借良好的口碑，映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目2020年至2024年持續(xù)獲得多項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)和榮譽(yù)：2020年獲得廣東連鎖協(xié)會(huì)授予的社會(huì)責(zé)任標(biāo)桿連鎖企業(yè)獎(jiǎng)，2022年進(jìn)入廣東省商務(wù)廳綠色商場(chǎng)創(chuàng)建單位名單，2023年獲評(píng)廣東連鎖協(xié)會(huì)2022-2023年度廣東優(yōu)秀調(diào)改商業(yè)項(xiàng)目，2022年至2024年獲評(píng)金虎獎(jiǎng)年度熱門(mén)商業(yè)綜合體，2020年至2023年連續(xù)4年位列大眾點(diǎn)評(píng)佛山市城市購(gòu)物中心好評(píng)榜前三名。中海商業(yè)發(fā)展卓越的招商能力和運(yùn)管服務(wù)將為映月湖環(huán)宇城保駕護(hù)航，持續(xù)提高其商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。租戶情況分析202533122122,999.4436.77%，2025年1-3月租金收入占總租金收入的13.80%；專(zhuān)門(mén)店共計(jì)210家，出租面積39,549.701-386.20%10%表5：映月湖環(huán)宇城主要租戶分布及收入貢獻(xiàn)情況

2025年3月末/2025年1-3月（平方米）主力店及次主力店（平方米）主力店及次主力店114.98%22,999.4436.77%355.3913.80%專(zhuān)門(mén)店21095.02%39,549.7063.23%2,219.8986.20%合計(jì)221100.00%62,549.14100.00%2,575.28100.00%租戶類(lèi)型 2024年末/2024年1-12月租戶數(shù)量租戶數(shù)量占比租賃面積租賃面積占比收入合計(jì)收入占比（平方米）主力店及次主力店114.78%22,999.4436.50%1,460.0414.09%專(zhuān)門(mén)店21095.22%40,013.5663.50%8,902.1785.91%合計(jì)230100.00%63,013.00100.00%10,362.21100.00%租戶類(lèi)型 2023年末/2023年1-12月租戶數(shù)量租戶數(shù)量占比租賃面積租賃面積占比收入合計(jì)收入占比（平方米）主力店及次主力店125.29%24,164.9038.41%1,523.0215.48%專(zhuān)門(mén)店21594.71%38,740.1861.59%8,315.5984.52%合計(jì)227100.00%62,905.08100.00%9,838.61100.00%租戶類(lèi)型 2022年末/2022年1-12月租戶數(shù)量租戶數(shù)量占比租賃面積租賃面積占比收入合計(jì)收入占比（平方米）主力店及次主力店125.74%24,164.9040.10%1,256.8714.56%專(zhuān)門(mén)店19794.26%36,095.0059.90%7,375.5185.44%合計(jì)209100.00%60,259.90100.00%8,632.38100.00%

租戶數(shù)量 租戶數(shù)量占比 租賃面

租賃面積占比 收入合計(jì) 收入占比注：上表中租戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)中，如存在同一租戶簽署多份租約，則算作同一租戶，即合并重復(fù)租戶；此外，上表中的收入合計(jì)為不同類(lèi)型租戶的租金收入、物業(yè)管理收入和推廣費(fèi)收入之和，未考慮其他收入；上表中的收入占比為各類(lèi)型租戶的收入合計(jì)占對(duì)應(yīng)總收入（租金收入、物業(yè)管理收入和推廣費(fèi)收入之和）的比例?；鹫心颊f(shuō)明書(shū)， 泰海通版權(quán)所有202533148.84%21.36%14.22%、12.1和347業(yè)態(tài)租賃面積（平方米）占已出租面積比例零售30,548.0548.84%餐飲13,360.8421.36%體驗(yàn)業(yè)態(tài)租賃面積（平方米）占已出租面積比例零售30,548.0548.84%餐飲13,360.8421.36%體驗(yàn)8,894.6014.22%服務(wù)7,576.9212.11%展銷(xiāo)2,168.733.47%合計(jì)62,549.14100.00%截止2025年3月末，映月湖環(huán)宇城在執(zhí)行租約未來(lái)到期分布較為平均，2025202729.52%15.75%和18.04%，且有超過(guò)36%的已租賃面積在2028年及以后到期。截至2025年3月末，映月湖環(huán)宇城加權(quán)平均剩余租期為3.14年。圖11：映月湖環(huán)宇城2022-1H25出租率 圖12：映月湖環(huán)宇城2022-1H25月租金坪效（元平方米/月）98.00%96.00%94.00%92.00%90.00%88.00%

2022年 2023年 2024年 1Q25期末時(shí)點(diǎn)出租率 加權(quán)平均出租率

0

2022年 2023年 2024年 1Q25月租金坪效（元/平方米）/（按起租口徑=∑各月末出租率/數(shù)基金招募說(shuō)明書(shū)，

（含物管費(fèi)（不含稅平均已出租面積/當(dāng)期月數(shù)基金招募說(shuō)明書(shū)，2022-2024年及2025年1-3月，映月湖環(huán)宇城期末時(shí)點(diǎn)出租率分別為94.26%、98.56%98.64%97.92%125.14元//月、146.94元//154.15元//153.75元//圖13：映月湖環(huán)宇城2022-1H25續(xù)租率 圖14：映月湖環(huán)宇城2022-1H25收繳率42.00%40.00%38.00%36.00%34.00%32.00%

2022年 2023年 2024年 1Q25

99.50%99.00%98.50%98.00%97.50%97.00%

2022年 2023年 2024年 1Q25續(xù)租率 租金收繳率=到期續(xù)租租戶數(shù)量（不包括未到期換租商戶/按期到期商戶總數(shù)量基金招募說(shuō)明書(shū)，

注：租金收繳率=當(dāng)期的實(shí)收租金/當(dāng)期應(yīng)收租金基金招募說(shuō)明書(shū)，續(xù)租率看，映月湖環(huán)宇城2022-2024年及2025年1-3月續(xù)租率分別為34.95%39.81%39.29%35.62%202533198.19%37.74%32022-202420251-399.80%99.87%99.01%98.10%2022-2024=/99.56%20253月31日的租金收繳率98.10%，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)全年收繳率可以回升至99.38%100%。圖15：映月湖環(huán)宇城2022-1H25平均含稅固定租金單價(jià)及租金增長(zhǎng)率

圖16：映月湖環(huán)宇城2022-1H25租售比115110105

20.00%15.00%10012.50%10012.50%955.00%12.00%900.00%11.50%2022年2023年2024年1Q2511.00%

14.00%13.50%13.00%平均固定租金單價(jià)（含稅）（元/平方米/月，左軸）平均固定租金單價(jià)增長(zhǎng)率（%，右軸）注：平均固定租金單價(jià)=∑(合同約定的租賃面積×對(duì)應(yīng)的月租金單價(jià)×對(duì)應(yīng)單價(jià)的時(shí)長(zhǎng)）/∑(合同約定的租賃面積×計(jì)租時(shí)長(zhǎng))，公式中月租金單價(jià)指租約中固租部分和兩者取高租金里的固租部分的單價(jià)，已還原公共衛(wèi)生事件等不可抗力導(dǎo)致的租金減免基金招募說(shuō)明書(shū)，

2022年 2023年 2024年 1Q25租售比（（不含車(chē)基金招募說(shuō)明書(shū)，2022-202420251-398.47元//104.72/平方米/107.45元/平方米/月及109.61元/平方米/月，租金增長(zhǎng)率分別為14.55%、6.35%及2.60%。主要經(jīng)營(yíng)情況分析2022-20241Q202510,114.0611,234.9313,664.623,245.562022-2024年及2025年1-3月，租賃收入占營(yíng)業(yè)收入的比例分別為68.38%59.88%64.78%分27.626.5.69和24.6因2024圖17：映月湖環(huán)宇城2022-1H25營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成（萬(wàn)元）圖18：映月湖環(huán)宇城2022-1H25租賃收入占營(yíng)業(yè)收入比重0

2022年 2023年 2024年 1Q25租賃收入 物業(yè)管服務(wù)其他入電影放服務(wù)入 推廣服收入

2022年 2023年 2024年 1Q25基金招募說(shuō)明書(shū)， 基金招募說(shuō)明書(shū)，圖19：映月湖環(huán)宇城2022-1H25營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成（萬(wàn)元）圖20：映月湖環(huán)宇城2022-1H25租賃成本占營(yíng)業(yè)成本比重8,000.0060%6,000.0050%4,000.0040%2,000.0030%8,000.0060%6,000.0050%4,000.0040%2,000.0030%0.0020%租賃成本 物業(yè)管服務(wù)其他本電影放服務(wù)本 推廣服成本基金招募說(shuō)明書(shū)，

2022年 2023年 2024年 1Q25基金招募說(shuō)明書(shū)，2022-202420251-35,097.895,667.755,930.981,521.572022-202420251-347.60%42.56%40.45%36.54%40.97%圖：映月湖環(huán)宇城2022125凈利潤(rùn)及EB（萬(wàn)元）

圖22：映月湖環(huán)宇城2022