PAGE二手房財務制度一、總則（一）目的為加強公司二手房業(yè)務財務管理，規(guī)范財務行為，確保財務信息真實、準確、完整，提高資金使用效率，防范財務風險，依據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合公司實際情況，制定本財務制度。（二）適用范圍本制度適用于公司二手房業(yè)務涉及的所有財務活動，包括二手房買賣、租賃業(yè)務的收入、成本、費用核算，資金管理，財務報表編制等。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和稅收政策，依法進行財務核算和稅務處理。2.真實性原則：財務數(shù)據(jù)應真實反映二手房業(yè)務的經(jīng)濟實質(zhì)，不得虛報、瞞報。3.準確性原則：財務核算應準確無誤，確保各項數(shù)據(jù)的精確性。4.及時性原則：及時記錄、處理財務業(yè)務，按時編制財務報表，為公司決策提供及時有效的財務信息。5.完整性原則：涵蓋二手房業(yè)務的各個環(huán)節(jié)，確保財務制度的全面性和完整性。二、財務核算（一）會計科目設置1.資產(chǎn)類庫存現(xiàn)金：核算公司二手房業(yè)務日?，F(xiàn)金收支。銀行存款：記錄公司存入銀行的二手房業(yè)務相關資金。應收賬款：核算因二手房買賣、租賃業(yè)務應向客戶收取的款項。其他應收款：反映與二手房業(yè)務相關的其他應收款項，如員工借款用于業(yè)務相關支出等。固定資產(chǎn)：包括公司用于二手房業(yè)務的辦公設備、交通工具等。累計折舊：核算固定資產(chǎn)的折舊情況。2.負債類應付賬款：記錄因二手房業(yè)務應向供應商支付的款項。其他應付款：核算與二手房業(yè)務相關的其他應付款項，如代收代付的費用等。應交稅費：反映公司二手房業(yè)務應繳納的各種稅費。3.所有者權益類實收資本：核算公司股東投入的資本。本年利潤：匯總二手房業(yè)務的收入、成本、費用，計算年度利潤。利潤分配：記錄公司利潤的分配情況。4.成本類主營業(yè)務成本：核算二手房買賣、租賃業(yè)務的直接成本，如房屋購置成本、裝修成本等。其他業(yè)務成本：與二手房業(yè)務相關的其他業(yè)務支出。5.損益類主營業(yè)務收入：記錄二手房買賣、租賃業(yè)務的收入。其他業(yè)務收入：二手房業(yè)務相關的其他收入來源。銷售費用：包括二手房業(yè)務的廣告宣傳費、銷售人員提成等。管理費用：涵蓋公司管理部門為二手房業(yè)務發(fā)生的各項費用，如辦公費、差旅費等。財務費用：核算二手房業(yè)務的利息收支、手續(xù)費等。營業(yè)外收入：與二手房業(yè)務無關的偶然發(fā)生的收入。營業(yè)外支出：與二手房業(yè)務無關的偶然發(fā)生的支出。（二）收入核算1.二手房買賣收入以簽訂的房屋買賣合同約定的成交價作為收入確認金額。合同簽訂后，財務部門應及時跟進款項收取情況。客戶支付定金時，借記“銀行存款”或“庫存現(xiàn)金”，貸記“預收賬款”；收到全部房款后，確認收入，借記“預收賬款”，貸記“主營業(yè)務收入”。同時，按照規(guī)定計算并繳納相關稅費，借記“稅金及附加”，貸記“應交稅費”。2.二手房租賃收入按照租賃合同約定的租金金額及收款時間確認收入。租金按月收取的，每月確認收入，借記“應收賬款”（或“銀行存款”“庫存現(xiàn)金”），貸記“主營業(yè)務收入”；租金按季或年收取的，在收款時分期確認收入。同樣，根據(jù)租金收入計算繳納相關稅費。（三）成本核算1.房屋購置成本購買二手房時支付的房價款、契稅、中介費等相關費用計入房屋購置成本。在取得房屋產(chǎn)權證書及相關發(fā)票后，借記“固定資產(chǎn)”（或“主營業(yè)務成本”，根據(jù)業(yè)務性質(zhì)確定），貸記“銀行存款”等科目。2.裝修成本為提升二手房價值進行的裝修費用，在裝修工程完工并驗收合格后，按照實際發(fā)生額計入主營業(yè)務成本。借記“主營業(yè)務成本”，貸記“銀行存款”“應付賬款”等科目。裝修成本應根據(jù)裝修合同、發(fā)票及驗收報告等進行核算。3.其他成本與二手房業(yè)務相關的其他直接成本，如房屋維修費用、清潔費用等，在實際發(fā)生時計入主營業(yè)務成本。（四）費用核算1.銷售費用廣告宣傳費：根據(jù)廣告合同及發(fā)票，在費用發(fā)生時借記“銷售費用廣告宣傳費”，貸記“銀行存款”等科目。廣告宣傳活動應建立詳細的記錄，包括活動內(nèi)容、投放渠道、效果評估等，以便進行費用分析和控制。銷售人員提成：按照公司制定的提成政策，根據(jù)二手房銷售業(yè)績計算銷售人員提成。在確認收入并符合提成條件時，借記“銷售費用銷售人員提成”，貸記“應付職工薪酬”；實際支付提成時，借記“應付職工薪酬”，貸記“銀行存款”或“庫存現(xiàn)金”。2.管理費用辦公費：核算公司日常辦公所需的文具、紙張、水電費等費用。根據(jù)發(fā)票及費用報銷單，借記“管理費用辦公費”，貸記“銀行存款”或“庫存現(xiàn)金”。差旅費：員工因二手房業(yè)務出差發(fā)生的交通、住宿、餐飲等費用，按照公司差旅費報銷制度進行報銷。報銷時，借記“管理費用差旅費”，貸記“其他應收款”（員工預借差旅費時掛賬科目）或“庫存現(xiàn)金”“銀行存款”。折舊費：按照固定資產(chǎn)折舊政策，計算并計提辦公設備、交通工具等固定資產(chǎn)的折舊。借記“管理費用折舊費”，貸記“累計折舊”。3.財務費用利息支出：核算公司因二手房業(yè)務融資產(chǎn)生的利息費用。根據(jù)借款合同及利息支付憑證，借記“財務費用利息支出”，貸記“銀行存款”。手續(xù)費：與二手房業(yè)務相關的銀行手續(xù)費、匯款手續(xù)費等，借記“財務費用手續(xù)費”，貸記“銀行存款”。（五）財務報表編制1.財務報表種類月度財務報表：包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。年度財務報表：除上述月度報表外，還包括所有者權益變動表及財務報表附注。2.編制要求資產(chǎn)負債表應按照會計科目余額準確填列，確保資產(chǎn)、負債、所有者權益的平衡關系。利潤表應根據(jù)收入、成本、費用的發(fā)生額正確計算各項利潤指標，反映公司二手房業(yè)務的盈利情況?，F(xiàn)金流量表應按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制原則，準確反映公司二手房業(yè)務的現(xiàn)金流入和流出情況。財務報表附注應詳細說明財務報表編制基礎、重要會計政策和估計、會計報表重要項目的明細資料等，為報表使用者提供更全面的財務信息。3.編制流程會計人員在每月末和年末對二手房業(yè)務的各項經(jīng)濟業(yè)務進行賬務處理后，按照財務報表編制要求收集、整理相關數(shù)據(jù)。對數(shù)據(jù)進行核對、分析，確保數(shù)據(jù)的準確性和完整性。根據(jù)核對無誤的數(shù)據(jù)編制財務報表初稿，經(jīng)財務主管審核后進行調(diào)整，最終生成正式的財務報表。三、資金管理（一）資金預算1.每年末，財務部門應會同二手房業(yè)務部門根據(jù)公司下一年度的業(yè)務發(fā)展規(guī)劃，編制資金預算。資金預算應包括收入預算、成本預算、費用預算及資金收支預算等。2.收入預算應根據(jù)二手房市場預測、銷售計劃等因素進行編制，明確各季度、各月份的預計收入金額。3.成本預算應結合房屋購置計劃、裝修計劃等，預計各項成本支出。費用預算應根據(jù)公司費用控制標準，對銷售費用、管理費用、財務費用等進行合理估算。4.資金收支預算應根據(jù)收入預算和成本費用預算，預測資金的流入和流出時間、金額，合理安排資金，確保公司資金的平衡和正常周轉(zhuǎn)。（二）資金收入管理1.二手房買賣、租賃業(yè)務的款項收取應通過公司指定的銀行賬戶進行。銷售人員應及時跟進客戶付款情況，確?？铐棸磿r足額到賬。2.收到客戶款項后，出納人員應及時開具收款收據(jù)，并在收款當日將款項存入銀行。同時，在財務系統(tǒng)中進行收款記錄，更新應收賬款或預收賬款等相關科目余額。3.對于銀行轉(zhuǎn)賬收款，出納人員應及時核對銀行到賬信息，確保收款金額與合同約定一致。如發(fā)現(xiàn)異常情況，應及時與客戶溝通并查明原因。（三）資金支出管理1.費用報銷員工因二手房業(yè)務發(fā)生費用支出，應按照公司費用報銷制度填寫費用報銷單，附上相關發(fā)票、合同等原始憑證。報銷單經(jīng)部門負責人審核、財務主管審批后，出納人員方可支付款項。對于不符合報銷規(guī)定的費用，財務部門應拒絕報銷。費用支付方式應優(yōu)先選擇銀行轉(zhuǎn)賬，減少現(xiàn)金支付。如確需現(xiàn)金支付，應嚴格按照現(xiàn)金管理規(guī)定辦理。2.采購付款購買二手房相關物品、服務等，應簽訂采購合同，并按照合同約定的付款方式和時間進行支付。采購付款前，采購人員應提交付款申請，附上采購合同、發(fā)票、驗收報告等資料，經(jīng)相關部門審核和財務主管審批后，由出納人員辦理付款手續(xù)。3.資金支出審批權限設定不同金額的資金支出審批權限，如單筆金額在[X]元以下的由財務主管審批；超過[X]元的需經(jīng)公司總經(jīng)理審批。確保資金支出的合理性和合規(guī)性，防范資金風險。（四）資金監(jiān)控1.財務部門應定期對公司資金狀況進行監(jiān)控，編制資金日報表、周報表和月報表，及時掌握資金的收支動態(tài)。2.分析資金預算執(zhí)行情況，對比實際資金收支與預算的差異，查找原因并提出改進措施。如發(fā)現(xiàn)資金短缺或閑置情況，應及時調(diào)整資金安排，提高資金使用效率。3.加強對銀行賬戶的管理，定期核對銀行對賬單，確保銀行賬戶余額準確無誤。如發(fā)現(xiàn)異常交易，應及時采取措施進行調(diào)查和處理。四、稅務管理（一）稅務登記公司在開展二手房業(yè)務前，應按照國家稅收法規(guī)規(guī)定，及時辦理稅務登記手續(xù)，確定適用的稅種、稅率及納稅申報期限等。（二）納稅申報1.根據(jù)二手房業(yè)務涉及的稅種，如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，按照規(guī)定期限進行納稅申報。2.財務人員應準確計算應納稅額，收集、整理相關納稅資料，填寫納稅申報表，并按時提交給稅務機關。納稅申報資料應包括財務報表、發(fā)票、合同等相關憑證。3.對于享受稅收優(yōu)惠政策的二手房業(yè)務，如符合條件的普通住房轉(zhuǎn)讓等，應按照規(guī)定辦理相關備案手續(xù)，并在納稅申報時準確填報減免稅信息。（三）稅款繳納1.根據(jù)稅務機關核定的應納稅額，按時足額繳納稅款。稅款繳納方式可選擇銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上申報繳納等。2.財務部門應建立稅款繳納臺賬，記錄每次稅款繳納的金額、時間、方式等信息，確保稅款繳納的準確性和及時性。3.關注稅收政策變化，及時調(diào)整稅務處理方式，確保公司稅務合規(guī)。如遇稅收政策調(diào)整對公司二手房業(yè)務產(chǎn)生影響，應及時與稅務機關溝通，進行相應的稅務籌劃和調(diào)整。五、財務內(nèi)部控制（一）崗位設置與職責分離1.設立財務經(jīng)理、會計、出納等崗位，明確各崗位的職責權限。財務經(jīng)理負責財務管理和監(jiān)督工作；會計負責財務核算、報表編制等；出納負責資金收付、銀行賬戶管理等。2.實行不相容崗位分離制度，如會計與出納不得由同一人擔任，記賬人員與經(jīng)濟業(yè)務事項和會計事項的審批人員、經(jīng)辦人員、財物保管人員的職責權限應當明確，并相互分離、相互制約。（二）財務審批流程1.制定完善的財務審批流程，明確各類費用報銷、采購付款、資金支出等業(yè)務的審批環(huán)節(jié)和審批人員。2.費用報銷應先由部門負責人審核業(yè)務真實性，再經(jīng)財務主管審核票據(jù)合規(guī)性和金額合理性，最后由公司領導審批。重大費用支出需經(jīng)過集體決策審批。3.采購付款應根據(jù)采購合同、驗收報告等進行審批，確保付款的準確性和必要性。資金支出審批應嚴格按照設定的權限進行，防止越權審批。（三）財務監(jiān)督與審計1.財務部門應定期對二手房業(yè)務的財務收支進行自查，檢查財務制度的執(zhí)行情況、財務數(shù)據(jù)的準確性、資金使用的合規(guī)性等。2.公司內(nèi)部審計部門應定期對財務工作進行審計，審查財務報表、財務收支、內(nèi)部控制等方面的情況，