PAGE房地開發(fā)產(chǎn)財務制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度一、總則（一）目的為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務行為，加強財務管理和經(jīng)濟核算，根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)財務通則》以及國家有關法律法規(guī)，結合本企業(yè)實際情況，制定本財務制度。（二）適用范圍本制度適用于本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所屬各內(nèi)部獨立核算單位。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，確保財務活動合法合規(guī)。2.真實性原則：財務信息真實、準確、完整地反映企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果。3.全面性原則：涵蓋企業(yè)財務活動的各個方面，包括資金籌集、成本核算、收入與利潤管理等。4.權責發(fā)生制原則：以權利和責任的發(fā)生來確認收入和費用，合理計算損益。5.謹慎性原則：充分估計可能發(fā)生的風險和損失，合理計提各項準備金。二、資金籌集（一）自有資金企業(yè)自有資金是指企業(yè)通過自身積累、股東投入等方式形成的資金。自有資金應按規(guī)定用途使用，確保企業(yè)財務穩(wěn)定。（二）銀行借款1.借款申請：企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)需要，向銀行提出借款申請，提供相關資料，包括項目可行性研究報告、項目規(guī)劃許可證、土地出讓合同等。2.借款審批：銀行對企業(yè)借款申請進行審批，評估企業(yè)還款能力和項目風險。審批通過后，簽訂借款合同。3.借款使用：借款資金應?？顚Ｓ茫凑战杩詈贤s定的用途使用，不得挪作他用。4.還款計劃：企業(yè)應根據(jù)借款合同約定，制定合理的還款計劃，按時足額償還借款本息。（三）其他籌資方式1.發(fā)行債券：企業(yè)符合條件的，可以通過發(fā)行債券籌集資金。發(fā)行債券應按照國家有關規(guī)定辦理審批手續(xù)，制定債券發(fā)行方案，明確債券發(fā)行規(guī)模、期限、利率等。2.吸收投資：企業(yè)可以通過吸收其他投資者的投資籌集資金。吸收投資應簽訂投資協(xié)議，明確各方權利義務，按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。三、流動資產(chǎn)（一）貨幣資金1.現(xiàn)金管理：企業(yè)應嚴格遵守現(xiàn)金管理制度，控制現(xiàn)金庫存限額，確?，F(xiàn)金安全?，F(xiàn)金收支應及時入賬，做到日清月結。2.銀行存款管理：企業(yè)應按照國家有關規(guī)定，開立銀行賬戶，辦理銀行存款收付業(yè)務。銀行存款應定期進行清查核對，確保賬實相符。3.其他貨幣資金管理：企業(yè)的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款等其他貨幣資金，應按照規(guī)定用途使用，定期進行清查核對。（二）應收及預付款項1.應收賬款管理：企業(yè)應加強應收賬款管理，建立健全應收賬款管理制度，明確應收賬款的催收責任，定期對應收賬款進行清查核對，及時收回賬款。2.預付賬款管理：企業(yè)應按照合同約定支付預付賬款，加強對預付賬款的管理，定期進行清查核對，確保預付賬款的安全。3.其他應收款管理：企業(yè)的其他應收款，應明確責任，及時收回。對長期掛賬的其他應收款，應查明原因，采取措施進行清理。（三）存貨1.存貨分類：企業(yè)的存貨包括原材料、開發(fā)產(chǎn)品、周轉材料等。2.存貨計價：存貨應按照實際成本計價。發(fā)出存貨的計價方法可以采用個別計價法、先進先出法、加權平均法等，一經(jīng)確定，不得隨意變更。確實需要變更的，應在會計報表附注中說明。3.存貨清查：企業(yè)應定期對存貨進行清查盤點，確保存貨賬實相符。盤盈、盤虧的存貨，應及時查明原因，按照規(guī)定進行處理。四、固定資產(chǎn)（一）固定資產(chǎn)定義與分類1.固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。2.固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、電子設備等。（二）固定資產(chǎn)計價1.固定資產(chǎn)應按照取得時的實際成本計價。2.自行建造的固定資產(chǎn)，按照建造過程中實際發(fā)生的全部支出計價。3.投資者投入的固定資產(chǎn)，按照投資合同或協(xié)議約定的價值計價，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。（三）固定資產(chǎn)折舊1.折舊方法：固定資產(chǎn)折舊方法可以采用年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等。折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。確實需要變更的，應在會計報表附注中說明。2.折舊年限：固定資產(chǎn)折舊年限應按照國家有關規(guī)定和企業(yè)實際情況確定。3.折舊計提：企業(yè)應按月計提固定資產(chǎn)折舊，計入相關成本費用。（四）固定資產(chǎn)清查1.企業(yè)應定期對固定資產(chǎn)進行清查盤點，確保固定資產(chǎn)賬實相符。2.盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應及時查明原因，按照規(guī)定進行處理。五、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)（一）無形資產(chǎn)1.無形資產(chǎn)包括土地使用權、專利權、商標權、著作權、非專利技術等。2.無形資產(chǎn)應按照取得時的實際成本計價。3.無形資產(chǎn)應在預計使用年限內(nèi)分期平均攤銷，計入相關成本費用。（二）其他資產(chǎn)1.其他資產(chǎn)包括長期待攤費用、臨時設施等。2.長期待攤費用應按照受益期限分期平均攤銷，計入相關成本費用。3.臨時設施應按照規(guī)定進行攤銷，計入相關成本費用。六、成本與費用（一）成本核算對象1.房地產(chǎn)開發(fā)項目應以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工單位施工，可以合并為一個成本核算對象。3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。（二）成本項目1.土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。2.前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。3.建筑安裝工程費：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。4.基礎設施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5.公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。6.開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（三）成本核算方法1.企業(yè)應按照成本核算對象和成本項目歸集和分配開發(fā)成本。2.開發(fā)產(chǎn)品成本核算應采用制造成本法，將開發(fā)過程中發(fā)生的直接費用和間接費用，分別計入開發(fā)產(chǎn)品成本和開發(fā)間接費用。3.開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接費用和間接費用，應按配比原則分配計入各成本核算對象。（四）費用分類1.管理費用：指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。2.銷售費用：指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的費用。3.財務費用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。（五）費用控制1.企業(yè)應建立健全費用管理制度，明確費用開支標準和審批程序。2.各項費用應按照規(guī)定的用途使用，不得超支。3.企業(yè)應定期對費用進行分析和考核，及時發(fā)現(xiàn)問題，采取措施進行改進。七、收入與利潤（一）收入確認原則1.銷售開發(fā)產(chǎn)品收入應在同時滿足下列條件時予以確認：企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。2.提供勞務收入應在資產(chǎn)負債表日按照完工百分比法確認收入。（二）收入核算1.企業(yè)應按照銷售合同或協(xié)議約定的價格確認銷售收入。2.企業(yè)應及時確認銷售收入，將已實現(xiàn)的銷售收入計入當期損益。（三）利潤核算1.企業(yè)的利潤總額包括營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤。2.營業(yè)利潤=營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費用管理費用財務費用資產(chǎn)減值損失+公允價值變動收益（公允價值變動損失）+投資收益（投資損失）3.利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入營業(yè)外支出4.凈利潤=利潤總額所得稅費用（四）利潤分配1.企業(yè)實現(xiàn)的凈利潤，應按照國家有關規(guī)定和企業(yè)章程進行分配。2.利潤分配順序為：彌補以前年度虧損、提取法定盈余公積、提取任意盈余公積、向投資者分配利潤。八、財務報告與財務分析（一）財務報告1.企業(yè)應定期編制財務報告，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權益變動表及附注。2.財務報告應真實、準確、完整地反映企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果。3.企業(yè)應按照