物業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃范文一、計劃概述（一）編制目的為規(guī)范物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)各類設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保設(shè)備安全、穩(wěn)定、高效運行，延長設(shè)備使用壽命，降低故障發(fā)生率，為業(yè)主提供安全舒適的居住/辦公環(huán)境，特制定本維護(hù)保養(yǎng)計劃。（二）適用范圍本計劃適用于[物業(yè)項目名稱]管轄范圍內(nèi)的給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)及智能化設(shè)備（監(jiān)控、門禁、停車管理等）的日常維護(hù)與保養(yǎng)。（三）編制依據(jù)依據(jù)《物業(yè)管理條例》《特種設(shè)備安全法》《建筑機(jī)電工程維修保養(yǎng)技術(shù)規(guī)范》及設(shè)備廠家使用說明書、項目前期物業(yè)服務(wù)合同約定等相關(guān)要求編制。二、設(shè)備分類及維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容（一）給排水系統(tǒng)設(shè)備1.生活水泵與消防水泵維護(hù)周期：生活水泵每周巡查1次、每月全面保養(yǎng)1次；消防水泵每周點動測試1次、每月全面保養(yǎng)1次。維護(hù)內(nèi)容：巡查：檢查水泵運行聲音、振動、軸承溫度，記錄壓力、流量等參數(shù)；查看控制柜指示燈、繼電器狀態(tài)，清理柜體灰塵。保養(yǎng)：緊固連接螺栓，檢查并補充潤滑油（脂），清理泵體及葉輪水垢、雜質(zhì)；測試水泵啟停功能、主備泵切換功能，檢查止回閥密封性。責(zé)任人：工程維修組組長（周巡查）、持證維修技工（月保養(yǎng)）。2.生活水箱與消防水池維護(hù)周期：生活水箱每季度清潔1次、每年水質(zhì)檢測1次；消防水池每月巡查1次、每半年清潔1次。維護(hù)內(nèi)容：水箱/水池：檢查水位、水質(zhì)，清理內(nèi)部浮渣、沉淀物；檢查液位傳感器、溢流管、放空管通暢性，緊固進(jìn)出水管閥門螺栓。水質(zhì)檢測：委托第三方機(jī)構(gòu)檢測菌落總數(shù)、余氯等指標(biāo)，確保符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。責(zé)任人：保潔組（清潔）、工程組（巡查）、第三方檢測機(jī)構(gòu)（水質(zhì)檢測）。3.給排管網(wǎng)與閥門維護(hù)周期：給水管網(wǎng)每月巡查1次、每年壓力測試1次；閥門每季度檢查1次。維護(hù)內(nèi)容：管網(wǎng)：檢查管道接口、支吊架是否松動，有無銹蝕、滲漏；冬季前對露天管道做保溫處理。閥門：測試閘閥、蝶閥開關(guān)靈活性，檢查止回閥反向密封性，對生銹閥門進(jìn)行除銹、潤滑。責(zé)任人：工程維修技工。（二）供配電系統(tǒng)設(shè)備1.高低壓配電柜與變壓器維護(hù)周期：配電室每日巡查1次、每月全面保養(yǎng)1次；變壓器每季度巡檢1次、每年絕緣測試1次。維護(hù)內(nèi)容：巡查：記錄電壓、電流、溫度等參數(shù)，檢查開關(guān)、熔斷器、母線排狀態(tài)，清理柜內(nèi)積塵。保養(yǎng)：緊固接線端子，檢查電容補償柜電容容量，測試斷路器分合閘功能；變壓器檢查油位、油溫，清理散熱器灰塵，檢測絕緣電阻。責(zé)任人：持證電工（日常及保養(yǎng)）。2.發(fā)電機(jī)維護(hù)周期：每周空載運行1次（15分鐘）、每月帶載測試1次（30%負(fù)載，30分鐘）、每季度全面保養(yǎng)1次。維護(hù)內(nèi)容：運行測試：檢查啟動電池電壓，測試自動切換功能，記錄運行時轉(zhuǎn)速、油壓、水溫。保養(yǎng)：更換機(jī)油、空氣濾清器，清理燃油濾清器，檢查皮帶松緊度，調(diào)試噴油嘴霧化效果。責(zé)任人：持證電工（含發(fā)電機(jī)操作證）。（三）消防系統(tǒng)設(shè)備1.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)維護(hù)周期：每月巡檢1次、每季度功能測試1次、每年全面檢測1次（委托第三方）。維護(hù)內(nèi)容：巡檢：檢查煙感、溫感探測器清潔度，測試手動報警按鈕、聲光報警器功能，清理報警主機(jī)灰塵，檢查歷史故障記錄。測試：模擬火警信號，測試系統(tǒng)聯(lián)動功能（如啟動消防泵、切非消防電、打開送排風(fēng)）。責(zé)任人：消防專員（巡檢）、第三方檢測機(jī)構(gòu)（年度檢測）。2.消火栓與噴淋系統(tǒng)維護(hù)周期：消火栓每月巡查1次；噴淋系統(tǒng)每季度巡檢1次、每年壓力測試1次。維護(hù)內(nèi)容：消火栓：檢查箱內(nèi)器材完好性，測試閥門開關(guān)、出水壓力；清理箱門標(biāo)識，緊固松動部件。噴淋系統(tǒng)：檢查噴頭是否堵塞、銹蝕，測試末端試水裝置壓力、排水情況；對噴淋泵進(jìn)行啟停測試，檢查濕式報警閥組密封性。責(zé)任人：工程維修技工（巡查、測試）、消防維保單位（年度壓力測試）。（四）電梯系統(tǒng)設(shè)備1.電梯主機(jī)與轎廂維護(hù)周期：半月維保1次（法定要求）、季度安全檢查1次、年度檢測1次（質(zhì)監(jiān)局）。維護(hù)內(nèi)容：半月維保：檢查鋼絲繩磨損、繩頭組合，潤滑導(dǎo)軌、導(dǎo)靴；清潔轎廂、層門，測試平層精度、應(yīng)急照明。季度檢查：測試限速器、安全鉗聯(lián)動功能，檢查制動器間隙，調(diào)試門機(jī)防夾功能。責(zé)任人：持證電梯維保人員（半月、季度）、質(zhì)監(jiān)局（年度檢測）。2.電梯控制柜與應(yīng)急裝置維護(hù)周期：每月檢查1次控制柜、每半年測試應(yīng)急救援功能1次。維護(hù)內(nèi)容：控制柜：清理灰塵，檢查接觸器、繼電器觸點，測試變頻器參數(shù)；檢查UPS電池容量，確保斷電后應(yīng)急照明、通話功能正常。應(yīng)急救援：模擬困人故障，測試轎廂對講、機(jī)房松閘救援流程，檢查盤車手輪、松閘扳手完好性。責(zé)任人：電梯維保人員（日常）、工程主管（應(yīng)急測試監(jiān)督）。（五）暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備1.中央空調(diào)主機(jī)與末端維護(hù)周期：制冷/制熱季前全面保養(yǎng)1次，運行期間每月巡檢1次，每年冷凝器清洗1次。維護(hù)內(nèi)容：季前保養(yǎng)：檢查壓縮機(jī)潤滑油、制冷劑壓力，清洗蒸發(fā)器、冷凝器翅片；調(diào)試風(fēng)機(jī)盤管風(fēng)速、溫控器靈敏度。運行巡檢：記錄主機(jī)進(jìn)出水溫度、壓力，檢查風(fēng)機(jī)皮帶松緊，清理空氣過濾器；測試?yán)鋮s塔風(fēng)機(jī)、布水器功能。責(zé)任人：暖通技工（日常）、專業(yè)維保單位（冷凝器清洗）。2.通風(fēng)系統(tǒng)維護(hù)周期：每月巡檢1次、每半年清潔風(fēng)機(jī)1次、每年測試防火閥功能1次。維護(hù)內(nèi)容：巡檢：檢查送排風(fēng)機(jī)運行振動、噪音，清理風(fēng)管內(nèi)積塵；測試排煙風(fēng)機(jī)聯(lián)動功能（火災(zāi)時啟動）。清潔與測試：拆除風(fēng)機(jī)葉輪清理油污，潤滑軸承；測試防火閥熔斷關(guān)閉、電動閥遠(yuǎn)程控制功能。責(zé)任人：工程維修技工（巡檢、清潔）、消防維保單位（防火閥測試）。（六）智能化系統(tǒng)設(shè)備1.監(jiān)控與門禁系統(tǒng)維護(hù)周期：每日查看監(jiān)控畫面、每月設(shè)備巡檢1次、每季度存儲設(shè)備維護(hù)1次。維護(hù)內(nèi)容：巡檢：檢查攝像頭清晰度、角度，測試紅外夜視功能；調(diào)試門禁讀卡器、電鎖開關(guān)，清理控制主機(jī)灰塵。存儲維護(hù)：檢查硬盤錄像機(jī)存儲容量，備份重要錄像；測試UPS供電，確保斷電后設(shè)備運行30分鐘以上。責(zé)任人：安防專員（日常）、弱電技工（巡檢、維護(hù)）。2.停車管理系統(tǒng)維護(hù)周期：每周巡檢1次、每月系統(tǒng)調(diào)試1次、每季度道閘保養(yǎng)1次。維護(hù)內(nèi)容：巡檢：測試車牌識別準(zhǔn)確率、繳費終端功能；檢查道閘桿升降速度、防砸雷達(dá)靈敏度。保養(yǎng)：潤滑道閘機(jī)芯，緊固連接螺栓；調(diào)試系統(tǒng)計費規(guī)則，確保與物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)一致。責(zé)任人：弱電技工（巡檢、保養(yǎng)）、系統(tǒng)廠家（軟件調(diào)試）。三、應(yīng)急維護(hù)機(jī)制（一）故障報修流程1.業(yè)主/員工發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（如停水、停電、電梯困人等），可通過物業(yè)APP、電話或現(xiàn)場報修。2.客服中心接到報修后，5分鐘內(nèi)派單至工程組；重大故障（如火災(zāi)報警、電梯困人）立即啟動應(yīng)急預(yù)案。（二）響應(yīng)時間要求水電故障：30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場（白天）、1小時內(nèi)（夜間）；電梯困人：15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場、30分鐘內(nèi)完成救援；消防故障：立即響應(yīng)，同步聯(lián)系維保單位及消防部門。（三）應(yīng)急預(yù)案演練每半年組織1次綜合應(yīng)急演練（含電梯困人、火災(zāi)報警、管網(wǎng)爆管等場景），檢驗維修團(tuán)隊協(xié)同能力，更新應(yīng)急預(yù)案。四、維護(hù)記錄與效果評估（一）維護(hù)記錄管理1.建立《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)臺賬》，記錄每次維護(hù)時間、內(nèi)容、耗材使用、故障處理結(jié)果，由責(zé)任人簽字確認(rèn)。2.重要設(shè)備（如電梯、變壓器、消防泵）單獨建立《設(shè)備檔案》，包含出廠資料、歷次維保記錄、檢測報告。（二）效果評估機(jī)制1.季度評估：工程部門匯總設(shè)備故障次數(shù)、維修時長，分析高頻故障原因，提出改進(jìn)措施（如調(diào)整保養(yǎng)周期、更換易損件品牌）。2.年度總結(jié)：對比年度設(shè)備故障率、維修成本與計劃目標(biāo)，評估保養(yǎng)計劃有效性，修訂下一年度計劃。五、資源保障（一）人員保障工程組按設(shè)備類型配置專業(yè)技工（電工、電梯工、暖通工等），定期參加廠家培訓(xùn)，確保持證上崗。外包維保單位（如電梯、消防）需提供資質(zhì)證明、人員證書，明確服務(wù)響應(yīng)時間。（二）物資保障設(shè)立設(shè)備備件庫，儲備常用易損件（如水泵密封件、接觸器、噴頭），每月盤點庫存，確保供應(yīng)充足。配備專業(yè)工具（如絕緣電阻表、電梯限速器測試儀、管道內(nèi)窺鏡），定期校準(zhǔn)檢測。（三）