2025年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試(房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù))歷年參考題庫(kù)及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某宗土地剩余使用年限為40年，資本化率為6%，則其年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.90??B.0.88??C.0.86??D.0.84答案：B解析：年期修正系數(shù)＝[1－1/(1+6%)^40]/[1－1/(1+6%)^70]≈0.882。2.在比較法中，對(duì)交易情況進(jìn)行的修正屬于（）。A.權(quán)益狀況調(diào)整??B.市場(chǎng)狀況調(diào)整??C.交易情況修正??D.區(qū)位狀況調(diào)整答案：C3.用成本法評(píng)估某舊辦公樓，重建價(jià)格為5500元/㎡，折舊總額1800元/㎡，則估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值最接近（）元/㎡。A.3700??B.3600??C.3800??D.3900答案：A4.收益法計(jì)算凈收益時(shí)，下列屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款還本付息??B.企業(yè)所得稅??C.設(shè)備更新儲(chǔ)備??D.土地增值稅答案：C5.某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期3年，地價(jià)一次性支付，年利息率8%，按復(fù)利計(jì)息，則地價(jià)利息負(fù)擔(dān)最接近地價(jià)的（）。A.24%??B.26%??C.28%??D.30%答案：B解析：(1+8%)^3－1≈0.2597。6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的有效期一般自（）起算。A.實(shí)地查勘完成日??B.估價(jià)報(bào)告出具日??C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)??D.委托合同簽訂日答案：C7.下列關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，正確的是（）。A.必須與實(shí)地查勘日為同一天??B.可以與報(bào)告出具日相同或不同??C.必須早于委托合同簽訂日??D.必須晚于交易實(shí)例成交日答案：B8.用路線價(jià)法評(píng)估臨街矩形宗地，深度指數(shù)為120%，標(biāo)準(zhǔn)深度20m，臨街寬度15m，路線價(jià)8000元/㎡，則宗地總價(jià)最接近（）萬(wàn)元。A.288??B.345.6??C.360??D.384答案：B解析：8000×15×20×120%＝3456000元。9.某宗房地產(chǎn)未來(lái)5年凈收益分別為30、32、34、36、38萬(wàn)元，第6年起凈收益穩(wěn)定在40萬(wàn)元，資本化率7%，則其收益價(jià)值最接近（）萬(wàn)元。A.510??B.520??C.530??D.540答案：C解析：前5年折現(xiàn)和＝30/1.07+32/1.07^2+34/1.07^3+36/1.07^4+38/1.07^5≈137.2萬(wàn)元；第6年起永續(xù)現(xiàn)值＝40/7%/1.07^5≈392.3萬(wàn)元；合計(jì)≈529.5萬(wàn)元。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.合法原則要求估價(jià)對(duì)象權(quán)屬合法??B.最高最佳使用原則要求用途法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行??C.替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得高于市場(chǎng)同類價(jià)格??D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果永遠(yuǎn)不變答案：D11.某城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為“七通一平”熟地，樓面地價(jià)2500元/㎡，待估宗地“三通一平”，根據(jù)當(dāng)?shù)厥斓亍夭町愓{(diào)查，熟地比生地價(jià)高12%，則待估宗地樓面地價(jià)最接近（）元/㎡。A.2232??B.2200??C.2180??D.2150答案：A解析：2500/(1+12%)≈2232。12.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按（）的一定比例計(jì)算。A.開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)??B.開(kāi)發(fā)成本??C.地價(jià)??D.建筑安裝工程費(fèi)答案：A13.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必備內(nèi)容的是（）。A.估價(jià)師聲明??B.估價(jià)技術(shù)路線??C.估價(jià)委托人身份證復(fù)印件??D.估價(jià)結(jié)果及其確定理由答案：C14.某宗工業(yè)用地容積率1.2，規(guī)劃調(diào)整為2.5，補(bǔ)地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法??B.路線價(jià)法??C.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法??D.市場(chǎng)提取法答案：A15.比較法選取可比實(shí)例，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)間隔一般不宜超過(guò)（）。A.半年??B.1年??C.2年??D.3年答案：C16.用收益法評(píng)估賓館，下列收入中應(yīng)計(jì)入有效毛收入的是（）。A.一次性轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收入??B.客房長(zhǎng)期押金??C.客房日租金??D.政府專項(xiàng)補(bǔ)貼答案：C17.某舊廠房改造為文創(chuàng)園，采用成本法時(shí)，其折舊應(yīng)包括（）。A.物理折舊??B.功能折舊??C.經(jīng)濟(jì)折舊??D.以上全部答案：D18.下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告蓋章要求的說(shuō)法，正確的是（）。A.僅需要估價(jià)機(jī)構(gòu)公章??B.僅需要注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字章??C.需要機(jī)構(gòu)公章加至少兩名注冊(cè)估價(jià)師簽字章??D.需要委托人公章答案：C19.某宗土地面積5000㎡，規(guī)劃容積率2.0，建筑密度40%，則可建最大基底面積（）㎡。A.2000??B.2500??C.3000??D.4000答案：A解析：5000×40%＝2000。20.在收益法估價(jià)中，若租約租金顯著低于市場(chǎng)租金，且租約剩余期長(zhǎng)，則估價(jià)時(shí)應(yīng)（）。A.完全按租約租金??B.完全按市場(chǎng)租金??C.租約期內(nèi)按租約，期外按市場(chǎng)??D.按市場(chǎng)租金并折現(xiàn)差額答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，選擇全部正確得分，漏選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)基本程序的有（）。A.受理委托??B.實(shí)地查勘??C.市場(chǎng)調(diào)研??D.撰寫(xiě)報(bào)告??E.備案登記答案：ABCD22.導(dǎo)致功能折舊的原因包括（）。A.建筑結(jié)構(gòu)落后??B.平面布局不當(dāng)??C.樓層過(guò)高??D.區(qū)域環(huán)境惡化??E.設(shè)備陳舊答案：ABCE23.比較法進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，需考慮的因素有（）。A.交通便捷度??B.商業(yè)繁華度??C.環(huán)境質(zhì)量??D.規(guī)劃限制??E.建筑結(jié)構(gòu)答案：ABCD24.用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的售價(jià)預(yù)測(cè)可采用（）。A.市場(chǎng)提取法??B.趨勢(shì)分析法??C.專家打分法??D.指數(shù)平滑法??E.成本法答案：ABD25.下列關(guān)于資本化率的說(shuō)法，正確的有（）。A.等于凈收益與價(jià)值的比率??B.與市場(chǎng)利率呈正相關(guān)??C.與風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)??D.可通過(guò)市場(chǎng)提取法求取??E.與收益年限無(wú)關(guān)答案：ABD26.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告審核制度要求（）。A.內(nèi)部三級(jí)審核??B.估價(jià)師交叉審核??C.機(jī)構(gòu)法人終審??D.行業(yè)協(xié)會(huì)抽查??E.委托人必須參與審核答案：ABCD27.下列屬于熟地價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的有（）。A.農(nóng)地征收費(fèi)??B.拆遷安置費(fèi)??C.市政配套費(fèi)??D.土地開(kāi)發(fā)利息??E.土地增值收益答案：ABCDE28.收益法估價(jià)時(shí)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中可扣除的稅費(fèi)有（）。A.房產(chǎn)稅??B.增值稅及附加??C.土地使用稅??D.印花稅??E.企業(yè)所得稅答案：ABCD29.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法需要收集的資料包括（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)圖??B.容積率修正系數(shù)表??C.期日修正系數(shù)表??D.開(kāi)發(fā)程度修正說(shuō)明??E.路線價(jià)深度指數(shù)表答案：ABCD30.下列關(guān)于估價(jià)檔案保存的說(shuō)法，正確的有（）。A.保存期不少于15年??B.應(yīng)保存紙質(zhì)檔案??C.可只保存電子檔案??D.應(yīng)保存實(shí)地查勘記錄??E.應(yīng)保存委托合同答案：ABDE三、填空題（每空1分，共15分）31.房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是比較法、收益法、________。答案：成本法32.收益法中，凈收益＝________－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。答案：有效毛收入33.用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按開(kāi)發(fā)完成后售價(jià)的________計(jì)算。答案：一定百分比（或填“利潤(rùn)率”）34.某宗房地產(chǎn)交易稅費(fèi)全部由買(mǎi)方承擔(dān)，則成交價(jià)格屬于________價(jià)。答案：凈得35.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的“五通一平”指通路、通電、通訊、通上水、通下水及________。答案：場(chǎng)地平整36.比較法調(diào)整中，將可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象價(jià)格的過(guò)程稱為_(kāi)_______。答案：房地產(chǎn)狀況調(diào)整37.路線價(jià)法的基本公式：宗地總價(jià)＝路線價(jià)×________×深度指數(shù)×其他修正。答案：臨街寬度×深度（或填“面積”）38.資本化率＝凈收益/________。答案：價(jià)值39.某建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用10年，則成新率為_(kāi)_______%。答案：8040.用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)時(shí)，折舊額＝重建價(jià)格－________。答案：現(xiàn)值41.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期自________起算。答案：價(jià)值時(shí)點(diǎn)42.估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在報(bào)告出具后________日內(nèi)將報(bào)告上傳全國(guó)估價(jià)行業(yè)管理平臺(tái)。答案：3043.估價(jià)師實(shí)地查勘應(yīng)形成書(shū)面記錄，并由________簽字確認(rèn)。答案：實(shí)地查勘人44.某城市規(guī)定容積率每增加0.1，樓面地價(jià)遞增2%，則容積率從2.0提高到2.5，容積率修正系數(shù)為_(kāi)_______。答案：1.1045.估價(jià)檔案保存期限自報(bào)告出具之日起不少于________年。答案：15四、簡(jiǎn)答題（共25分）46.（本題8分，封閉型）簡(jiǎn)述比較法選取可比實(shí)例的四項(xiàng)基本要求。答案：（1）與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類似，包括用途、建筑結(jié)構(gòu)、檔次等；（2）成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過(guò)2年；（3）成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或可修正為正常價(jià)格；（4）區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況與估價(jià)對(duì)象相同或相似，可進(jìn)行差異調(diào)整。47.（本題8分，開(kāi)放型）某老舊商業(yè)樓位于歷史風(fēng)貌區(qū)，政府限制外立面改動(dòng)，現(xiàn)需征收估價(jià)。請(qǐng)結(jié)合合法原則與最高最佳使用原則，說(shuō)明在限制條件下如何確定其最高最佳使用。答案：合法原則要求使用方式符合規(guī)劃、法律、規(guī)章，歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)條例禁止外立面改動(dòng)，因此物理改造受限；最高最佳使用需同時(shí)滿足法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行。經(jīng)分析，該樓內(nèi)部可改造為文化創(chuàng)意展示及高端餐飲，保留原有外立面，內(nèi)部加固與設(shè)備更新，經(jīng)測(cè)算改造后凈收益高于現(xiàn)狀零售，且改造成本可在8年內(nèi)回收，符合經(jīng)濟(jì)可行；同時(shí)該用途符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，政府鼓勵(lì)文創(chuàng)業(yè)態(tài)，因此可確定“文創(chuàng)+高端餐飲”為其最高最佳使用。48.（本題9分，半開(kāi)放型）說(shuō)明收益法估價(jià)時(shí)如何預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益，并列出至少三種常用的凈收益預(yù)測(cè)方法。答案：預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益步驟：第一步，基于租賃現(xiàn)狀與市場(chǎng)調(diào)研，確定未來(lái)收入流，包括租金收入、押金利息、其他經(jīng)營(yíng)收入；第二步，測(cè)算空置率與收租損失，得到有效毛收入；第三步，估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等；第四步，有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到凈收益。常用方法：（1）市場(chǎng)租金趨勢(shì)法：通過(guò)歷史租金指數(shù)外推；（2）租約租金調(diào)整法：對(duì)現(xiàn)有租約按約定遞增率調(diào)整，期外按市場(chǎng)租金；（3）收益還原模型法：利用資本化率反推并校驗(yàn)；（4）情景分析法：設(shè)定樂(lè)觀、基準(zhǔn)、悲觀三種出租率情景，加權(quán)平均。五、計(jì)算題（共40分，要求寫(xiě)出公式、代入數(shù)據(jù)、計(jì)算過(guò)程、結(jié)果，結(jié)果保留整數(shù)）49.（本題10分）比較法綜合調(diào)整已知估價(jià)對(duì)象為一宗甲級(jí)寫(xiě)字樓，面積2000㎡。選取三個(gè)可比實(shí)例：A：成交單價(jià)15000元/㎡，成交日期1年前，該區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格月環(huán)比上漲0.4%，交易情況正常，區(qū)位優(yōu)于估價(jià)對(duì)象3%，實(shí)物狀況劣于2%；B：成交單價(jià)14500元/㎡，成交日期8個(gè)月前，月環(huán)比0.4%，交易情況賣方急售折價(jià)5%，區(qū)位劣于2%，實(shí)物狀況優(yōu)于1%；C：成交單價(jià)15500元/㎡，成交日期半年內(nèi)，月環(huán)比0.4%，交易情況正常，區(qū)位相同，實(shí)物優(yōu)于3%。試求估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。解：（1）期日修正系數(shù)：A：(1+0.4%)^12=1.0489；B：(1+0.4%)^8=1.0321；C：1.0。（2）交易情況修正：A、C：100/100；B：100/95。（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整：A：區(qū)位100/103，實(shí)物100/98，綜合100/101→0.9901；B：區(qū)位100/98，實(shí)物100/101，綜合100/99→1.0101；C：區(qū)位100/100，實(shí)物100/103→0.9709。（4）比準(zhǔn)單價(jià)：A：15000×1.0489×0.9901≈15580元/㎡；B：14500×1.0321×1/0.95×1.0101≈15960元/㎡；C：15500×0.9709≈15050元/㎡。（5）簡(jiǎn)單算術(shù)平均：(15580+15960+15050)/3≈15530元/㎡。答案：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)15530元/㎡。50.（本題15分）收益法評(píng)估整棟辦公樓已知：可出租面積5000㎡，當(dāng)前市場(chǎng)月租金120元/㎡，空置率8%，押金為3個(gè)月租金，銀行存款年利率2%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25%，資本化率7%，收益年限40年，年凈收益增長(zhǎng)率2%。試用“凈收益按固定比率遞增模型”計(jì)算收益價(jià)值。解：第一步，年有效毛租金收入：5000×120×12×(1－8%)＝5000×120×12×0.92＝6624000元。第二步，押金利息收入：押金總額＝5000×120×3＝1800000元，年利息＝1800000×2%＝36000元。第三步，年有效毛收入：6624000＋36000＝6660000元。第四步，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：6660000×25%＝1665000元。第五步，第一年凈收益A：6660000－1665000＝4995000元。第六步，收益價(jià)值V：V＝A/(Y－g)×[1－((1+g)/(1+Y))^n]＝4995000/(7%－2%)×[1－(1.02/1.07)^40]＝4995000/0.05×[1－0.1372]＝99900000×0.8628≈86200000元。答案：收益價(jià)值約8620萬(wàn)元。51.（本題15分）假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估毛地待估宗地面積10000㎡，容積率2.5，可建25000㎡住宅；開(kāi)發(fā)周期2年，建成后售價(jià)18000元/㎡（含稅），建筑安裝成本4000元/㎡，專業(yè)費(fèi)為建安成本10%，管理費(fèi)為地價(jià)與建安成本之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率取地價(jià)與開(kāi)發(fā)成本之和的15%，折現(xiàn)率10%，地價(jià)一次性支付，建安成本及專業(yè)費(fèi)均勻投入。試求該毛地評(píng)估單價(jià)。解：（1）開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值：18000×25000＝450000000元。（2）開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)值：建安＋專業(yè)費(fèi)＝4000×1.1＝4400元/㎡，總成本＝4400×25000＝110000000元，均勻投入，折現(xiàn)2年，現(xiàn)值系數(shù)＝(1/10%)×(1－1/1.10^2)＝0.5×(1－0.8264)＝0.0868？修正：均勻投入折現(xiàn)系數(shù)＝[1－1/(1+10%)^0.5]/[10%×0.5]≈0.9535（年中投入近似），總成本現(xiàn)值＝110000000×0.9535≈104885000元。（3）管理費(fèi)現(xiàn)值：設(shè)地價(jià)為V，則管理費(fèi)＝(V＋110000000)×3%，因管理費(fèi)隨地價(jià)一次性支付，不折現(xiàn)，但需計(jì)入基數(shù)。（4）銷售費(fèi)用及稅費(fèi)：銷售費(fèi)用＝450000000×3%＝13500000元，銷售稅費(fèi)＝450000000×5.5%＝24750000元，合計(jì)38250000元，發(fā)生在開(kāi)發(fā)末，折現(xiàn)2年：38250000/1.10^2≈31610000元。（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：利潤(rùn)基數(shù)＝地價(jià)V＋110000000，利潤(rùn)＝0.15(V＋110000000)，發(fā)生在期末，折現(xiàn)2年：0.15(V＋110000000)/1.10^2≈0.15V/1.21＋16500000/1.21≈0.124V＋13636000元。（6）建立方程：地價(jià)V＝開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值現(xiàn)值－開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)值－管理費(fèi)－銷售費(fèi)用現(xiàn)值－銷售稅費(fèi)現(xiàn)值－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)現(xiàn)值V＝450000000/1.10^2－104885000－0.03(V＋110000000)－31610000－0.124V－13636000450000000/1.21≈371900800元；V＝371900800－104885000－0.03V－3300000－31610000－0.124V－13636000合并：V＋0.03V＋0.124V＝371900800－104885000－3300000－31610000－136360001.154V＝218469800V≈189300000元，單價(jià)＝189300000/10000≈18930元/㎡。答案：待估毛地單價(jià)約18930元/㎡。六、綜合應(yīng)用題（共30分）52.案例背景：某市擬對(duì)一宗位于老城區(qū)、用地面積8000㎡