房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《房地產(chǎn)市場與市場運行考試題》考試題含答案一、單項選擇題（每題1分，共20分）1.下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格答案：A解析：供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值等。城市家庭人口規(guī)模屬于需求指標(biāo)，銷售量屬于市場交易指標(biāo)，房地產(chǎn)價格也屬于市場交易指標(biāo)。2.房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押答案：C解析：新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。3.房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由（）。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率答案：B解析：在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點），需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達到一個令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項目有利可圖的水平。在該階段的后期，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。所以在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由下降到上升。4.下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是（）。A.市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性D.金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成答案：D解析：金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。因為房地產(chǎn)價值量大的特點，使得購房者獲得金融支持的可能性大大提高。當(dāng)房地產(chǎn)市場前景看好時，銀行等金融機構(gòu)會過度擴張房地產(chǎn)信貸，進一步推動了房地產(chǎn)價格的上漲和泡沫的形成。而金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會抑制房地產(chǎn)價格上漲和泡沫的形成。5.房地產(chǎn)市場的特性不包括（）。A.供給非同質(zhì)性B.需求多樣性C.競爭充分性D.交易復(fù)雜性答案：C解析：房地產(chǎn)市場的特性包括：市場供給的壟斷性（供給非同質(zhì)性）、市場需求的廣泛性和多樣性、市場交易的復(fù)雜性、房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關(guān)、存在廣泛的經(jīng)濟外部性、市場信息的不對稱性等。房地產(chǎn)市場競爭不充分，因為土地的有限性和稀缺性，以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給具有一定的壟斷性。6.反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格答案：C解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，它是通過百分數(shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。房地產(chǎn)平均價格是指一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格的平均值；房地產(chǎn)中位數(shù)價格是將一組房地產(chǎn)價格按從低到高排序后，處于中間位置的價格；房地產(chǎn)同質(zhì)價格并不是一個常用的反映價格變動趨勢和程度的指標(biāo)。7.房地產(chǎn)市場分析中，針對特定區(qū)域內(nèi)某一物業(yè)類型房地產(chǎn)市場或特定房地產(chǎn)子市場供需分析的是（）。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析B.專業(yè)房地產(chǎn)市場分析C.項目房地產(chǎn)市場分析D.地區(qū)房地產(chǎn)市場分析答案：B解析：專業(yè)房地產(chǎn)市場分析是針對特定區(qū)域內(nèi)某一物業(yè)類型房地產(chǎn)市場或特定房地產(chǎn)子市場供需分析。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是對較大區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場的綜合分析；項目房地產(chǎn)市場分析是對特定房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的市場分析；地區(qū)房地產(chǎn)市場分析表述不太準(zhǔn)確，通常與區(qū)域房地產(chǎn)市場分析類似。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率答案：D解析：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率大于需求增長率，此時市場上房地產(chǎn)供給量持續(xù)增加，而需求增長速度放緩，導(dǎo)致市場逐漸供過于求。房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生；在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，市場供過于求最為嚴重，空置率最高；房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率。9.下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進步答案：A解析：經(jīng)濟環(huán)境是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局會影響房地產(chǎn)的需求和供給，屬于經(jīng)濟環(huán)境因素。人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)屬于社會環(huán)境因素；土地資源狀況屬于資源環(huán)境因素；建筑技術(shù)進步屬于技術(shù)環(huán)境因素。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場功能的表述中，錯誤的是（）。A.引導(dǎo)資金流向，促進房地產(chǎn)開發(fā)投資B.實現(xiàn)房地產(chǎn)價值，提高房地產(chǎn)使用效益C.調(diào)控房地產(chǎn)價格，避免房地產(chǎn)價格波動D.配置房地產(chǎn)資源，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)答案：C解析：房地產(chǎn)市場的功能包括：配置存量房地產(chǎn)資源和利益；顯示房地產(chǎn)市場需求變化；指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化（引導(dǎo)資金流向，促進房地產(chǎn)開發(fā)投資）；指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃；引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化（實現(xiàn)房地產(chǎn)價值，提高房地產(chǎn)使用效益）等。房地產(chǎn)市場并不能避免房地產(chǎn)價格波動，房地產(chǎn)價格會受到多種因素的影響而發(fā)生波動，市場只能在一定程度上調(diào)節(jié)價格。11.房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，存量房地產(chǎn)交易市場屬于（）。A.一級市場B.二級市場C.三級市場D.四級市場答案：C解析：房地產(chǎn)一級市場是土地使用權(quán)出讓市場；二級市場是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場；三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。不存在四級市場的說法。12.下列不屬于房地產(chǎn)市場需求影響因素的是（）。A.居民收入水平B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.房地產(chǎn)價格D.消費者偏好答案：B解析：影響房地產(chǎn)市場需求的因素主要有：國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平、物價水平、房地產(chǎn)價格、消費者偏好、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)金融政策等。房地產(chǎn)開發(fā)成本是影響房地產(chǎn)供給的因素，開發(fā)成本的高低會影響開發(fā)商的開發(fā)意愿和供給量。13.某城市2019年房地產(chǎn)均價為8000元/平方米，2020年同比增長了10%，則2020年該城市房地產(chǎn)均價為（）元/平方米。A.8800B.8400C.9000D.9200答案：A解析：2020年房地產(chǎn)均價=2019年房地產(chǎn)均價×（1+增長率）=8000×（1+10%）=8000×1.1=8800（元/平方米）。14.房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)是（）。A.消費者欲望和需求B.產(chǎn)品品種C.國家消費政策D.產(chǎn)品規(guī)格答案：A解析：房地產(chǎn)市場細分是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品不同的欲望和需求，不同的購買行為和購買習(xí)慣，把房地產(chǎn)市場整體劃分為若干個具有相似需求和欲望的消費者群的市場分類過程。產(chǎn)品品種、產(chǎn)品規(guī)格是企業(yè)進行產(chǎn)品設(shè)計和生產(chǎn)時考慮的因素，國家消費政策會影響房地產(chǎn)市場，但不是市場細分的依據(jù)。15.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（）。A.投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期B.投資周期在第一階段和第二階段初期超前于自然周期C.投資周期在第三階段和第四階段初期超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段初期與自然周期同步答案：A解析：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，這是因為在自然周期的第一階段和第二階段初期，房地產(chǎn)市場剛剛開始復(fù)蘇，投資者對市場的信心還沒有完全恢復(fù)，需要一段時間來觀察市場的發(fā)展趨勢，所以投資決策會相對滯后。而在自然周期的第三階段，投資者看到市場的繁榮景象，會紛紛加大投資，投資周期會超前于自然周期；在自然周期的第四階段，市場開始衰退，投資者會逐漸減少投資，但由于之前已經(jīng)有大量的項目在建，投資周期仍然會在一段時間內(nèi)保持較高水平，之后才會隨著市場的衰退而下降。16.下列屬于房地產(chǎn)市場供給短期彈性特點的是（）。A.供給彈性較大B.供給彈性較小C.供給完全無彈性D.供給完全彈性答案：B解析：房地產(chǎn)市場供給的短期彈性較小。因為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要一定的時間，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商很難根據(jù)市場價格的變化迅速調(diào)整供給量。土地的供給在短期內(nèi)更是缺乏彈性，因為土地的數(shù)量是有限的，且土地開發(fā)需要經(jīng)過一系列的審批和建設(shè)過程。所以房地產(chǎn)市場供給在短期內(nèi)供給彈性較小。17.房地產(chǎn)市場的有效需求是指（）。A.邊際需求B.有支付能力的需要C.居民需求D.在一定時期內(nèi)，對房地產(chǎn)的最大需求答案：B解析：有效需求是指消費者在一定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意并且能夠購買的商品或服務(wù)的數(shù)量，即有支付能力的需要。邊際需求是指增加一單位商品或服務(wù)的消費所帶來的需求變化；居民需求只是強調(diào)了需求的主體是居民，但不一定是有支付能力的；在一定時期內(nèi)對房地產(chǎn)的最大需求沒有考慮支付能力的因素，不一定是有效需求。18.房地產(chǎn)市場的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。A.異質(zhì)性B.壟斷競爭性C.區(qū)域性D.經(jīng)濟外部性答案：B解析：房地產(chǎn)市場的壟斷競爭性特征，使得房地產(chǎn)供給者具有一定程度的銷售控制能力。由于土地的有限性和稀缺性，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性，不同房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)開發(fā)商在一定程度上可以控制銷售時間、銷售數(shù)量和銷售價格等。異質(zhì)性強調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同特點；區(qū)域性主要是指房地產(chǎn)市場的空間范圍和區(qū)位差異；經(jīng)濟外部性是指房地產(chǎn)活動對周邊產(chǎn)生的有利或不利影響，與供給者的銷售控制能力無關(guān)。19.某城市2020年商品住宅的吸納率為50%，該指標(biāo)屬于（）。A.結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)B.強度相對指標(biāo)C.比較相對指標(biāo)D.比例相對指標(biāo)答案：A解析：吸納率是指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，它是一種結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)，反映了市場中可供租售的房地產(chǎn)被吸納的程度。強度相對指標(biāo)是兩個性質(zhì)不同但有一定聯(lián)系的總量指標(biāo)之比；比較相對指標(biāo)是同類現(xiàn)象在不同空間、不同時間條件下的數(shù)量對比；比例相對指標(biāo)是反映總體中各組成部分之間數(shù)量聯(lián)系程度和比例關(guān)系的相對指標(biāo)。20.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場分析作用的表述中，錯誤的是（）。A.把握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢B.是項目投資決策的基礎(chǔ)C.不能作為政府宏觀調(diào)控的依據(jù)D.有助于選擇投資項目和時機答案：C解析：房地產(chǎn)市場分析具有多方面的作用，它可以幫助投資者把握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，是項目投資決策的基礎(chǔ)，有助于投資者選擇投資項目和時機。同時，房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果也可以為政府制定宏觀調(diào)控政策提供依據(jù)，政府可以根據(jù)市場分析的情況，如市場供需狀況、價格走勢等，采取相應(yīng)的政策措施來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。二、多項選擇題（每題2分，共20分，少選每個選項得0.5分，選錯不得分）1.下列屬于房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)的有（）。A.新竣工量B.銷售量C.空置量D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格答案：ACD解析：供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值等。銷售量屬于市場交易指標(biāo)，房地產(chǎn)價格也屬于市場交易指標(biāo)。2.房地產(chǎn)泡沫的成因主要有（）。A.土地的有限性和稀缺性B.投機需求膨脹C.金融機構(gòu)過度放貸D.開發(fā)商之間的惡性競爭E.開發(fā)商對市場預(yù)測出現(xiàn)偏差答案：ABC解析：房地產(chǎn)泡沫的成因主要有：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)；投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因；金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。開發(fā)商之間的惡性競爭可能會影響市場價格和市場秩序，但不是房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因；開發(fā)商對市場預(yù)測出現(xiàn)偏差可能會導(dǎo)致開發(fā)項目的風(fēng)險，但也不是房地產(chǎn)泡沫形成的主要因素。3.房地產(chǎn)市場的功能包括（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場需求變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃E.引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)市場的功能包括：配置存量房地產(chǎn)資源和利益；顯示房地產(chǎn)市場需求變化；指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化（引導(dǎo)資金流向，促進房地產(chǎn)開發(fā)投資）；指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃；引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化（實現(xiàn)房地產(chǎn)價值，提高房地產(chǎn)使用效益）等。4.影響房地產(chǎn)市場需求的因素主要有（）。A.國民經(jīng)濟發(fā)展水平B.居民收入水平C.房地產(chǎn)價格D.消費者偏好E.房地產(chǎn)開發(fā)成本答案：ABCD解析：影響房地產(chǎn)市場需求的因素主要有：國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平、物價水平、房地產(chǎn)價格、消費者偏好、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)金融政策等。房地產(chǎn)開發(fā)成本是影響房地產(chǎn)供給的因素，開發(fā)成本的高低會影響開發(fā)商的開發(fā)意愿和供給量。5.房地產(chǎn)市場自然周期可以分為（）階段。A.第一階段（復(fù)蘇與發(fā)展）B.第二階段（繁榮）C.第三階段（危機與衰退）D.第四階段（蕭條）E.第五階段（調(diào)整）答案：ABCD解析：房地產(chǎn)市場自然周期可以分為四個階段：第一階段（復(fù)蘇與發(fā)展），市場上的空置率開始下降，租金和售價逐漸上升；第二階段（繁榮），需求繼續(xù)增長，租金和售價快速上漲，開發(fā)商大量開發(fā)新項目；第三階段（危機與衰退），供給增長超過需求增長，空置率開始上升，租金和售價開始下降；第四階段（蕭條），市場極度低迷，空置率很高，租金和售價很低。6.按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場劃分為（）。A.居住房地產(chǎn)市場B.商業(yè)房地產(chǎn)市場C.工業(yè)房地產(chǎn)市場D.特殊用途房地產(chǎn)市場E.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)市場答案：ABCD解析：按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場劃分為居住房地產(chǎn)市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場、特殊用途房地產(chǎn)市場等。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)市場通常不單獨作為一種常見的房地產(chǎn)市場分類，因為農(nóng)業(yè)用地的性質(zhì)和交易規(guī)則與一般的房地產(chǎn)市場有較大差異。7.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括（）。A.宏觀因素分析B.市場供求分析C.項目競爭分析D.產(chǎn)品和客戶定位分析E.投資收益分析答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括宏觀因素分析（如經(jīng)濟、政策、人口等因素）、市場供求分析（包括供給和需求的現(xiàn)狀及趨勢）、項目競爭分析（分析競爭對手的情況）、產(chǎn)品和客戶定位分析（確定產(chǎn)品的特點和目標(biāo)客戶群體）、投資收益分析（評估項目的投資回報率等）等。8.房地產(chǎn)市場的壟斷性主要表現(xiàn)在（）。A.土地的有限性和稀缺性B.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長C.房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性D.房地產(chǎn)需求的多樣性E.房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性答案：ABC解析：房地產(chǎn)市場的壟斷性主要表現(xiàn)在：土地的有限性和稀缺性，使得土地供給具有一定的壟斷性；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給不能迅速適應(yīng)市場需求的變化，供給具有一定的滯后性和壟斷性；房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性，不同房地產(chǎn)之間不能完全替代，使得開發(fā)商在一定程度上可以控制價格和銷售策略。房地產(chǎn)需求的多樣性和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性并不是房地產(chǎn)市場壟斷性的表現(xiàn)。9.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格指數(shù)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)B.房地產(chǎn)價格指數(shù)可以分為定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)C.編制房地產(chǎn)價格指數(shù)可以采用平均價格法D.房地產(chǎn)價格指數(shù)可以反映不同區(qū)域房地產(chǎn)價格的差異E.房地產(chǎn)價格指數(shù)可以為政府宏觀調(diào)控提供參考答案：ABCE解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，它可以分為定基價格指數(shù)（以某一固定時期為基期）和環(huán)比價格指數(shù)（以上一時期為基期）。編制房地產(chǎn)價格指數(shù)可以采用平均價格法等多種方法。房地產(chǎn)價格指數(shù)主要反映價格的變動情況，而不是不同區(qū)域房地產(chǎn)價格的差異。同時，房地產(chǎn)價格指數(shù)可以為政府宏觀調(diào)控提供參考，幫助政府了解房地產(chǎn)市場價格的走勢，制定相應(yīng)的政策。10.房地產(chǎn)市場細分的原則包括（）。A.可衡量性B.可進入性C.可盈利性D.穩(wěn)定性E.差異性答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)市場細分的原則包括：可衡量性，即細分市場的規(guī)模、購買力和特征等是可以被衡量的；可進入性，即企業(yè)有能力進入細分市場并開展?fàn)I銷活動；可盈利性，即細分市場有足夠的規(guī)模和發(fā)展?jié)摿?，能夠使企業(yè)獲得利潤；穩(wěn)定性，細分市場在一定時期內(nèi)保持相對穩(wěn)定，便于企業(yè)制定長期的營銷戰(zhàn)略；差異性，不同細分市場之間在需求和偏好等方面具有明顯的差異。三、判斷題（每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)市場的供給具有壟斷性，是因為土地的有限性和稀缺性，以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長等因素。（）答案：正確解析：土地的有限性和稀缺性使得土地供給具有一定的壟斷性，同時房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給不能迅速適應(yīng)市場需求的變化，供給具有一定的滯后性，從而使得房地產(chǎn)市場供給具有壟斷性。2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別在于，過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系。（）答案：正確解析：過度開發(fā)是指在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，開發(fā)量超過了市場的有效需求，主要反映的是市場上的供求關(guān)系失衡。而房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價格脫離其實際價值，市場價格遠遠高于實際價值，反映的是市場價格和實際價值之間的關(guān)系。3.房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，空置率下降，租金和售價快速上漲。（）答案：正確解析：在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段（繁榮階段），需求繼續(xù)增長，而供給增長相對滯后，空置率下降，市場供不應(yīng)求，租金和售價快速上漲，開發(fā)商大量開發(fā)新項目。4.房地產(chǎn)市場分析中，項目房地產(chǎn)市場分析是對特定區(qū)域內(nèi)某一物業(yè)類型房地產(chǎn)市場或特定房地產(chǎn)子市場供需分析。（）答案：錯誤解析：項目房地產(chǎn)市場分析是對特定房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的市場分析，而針對特定區(qū)域內(nèi)某一物業(yè)類型房地產(chǎn)市場或特定房地產(chǎn)子市場供需分析的是專業(yè)房地產(chǎn)市場分析。5.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性和多樣性是由房地產(chǎn)的不可移動性和異質(zhì)性決定的。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)市場需求的廣泛性和多樣性是由房地產(chǎn)的生活必需品屬性和投資品屬性決定的。人們對房地產(chǎn)的需求既包括居住需求等生活方面的需求，也包括投資需求等經(jīng)濟方面的需求，而且不同消費者對房地產(chǎn)的位置、面積、戶型、品質(zhì)等方面的需求也各不相同。房地產(chǎn)的不可移動性和異質(zhì)性主要影響房地產(chǎn)市場的供給和市場特征。6.房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的絕對數(shù)。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，它是通過百分數(shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度，而不是絕對數(shù)。7.房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)是消費者的購買能力。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)是消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品不同的欲望和需求，不同的購買行為和購買習(xí)慣等。消費者的購買能力只是其中一個影響因素，但不是唯一的依據(jù)。8.房地產(chǎn)市場的有效需求是指在一定時期內(nèi)，對房地產(chǎn)的最大需求。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)市場的有效需求是指消費者在一定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意并且能夠購買的商品或服務(wù)的數(shù)量，即有支付能力的需要，而不是在一定時期內(nèi)對房地產(chǎn)的最大需求。9.房地產(chǎn)市場投資周期總是滯后于自然周期。（）答案：錯誤解析：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在自然周期的第三階段，投資者看到市場的繁榮景象，會紛紛加大投資，投資周期會超前于自然周期；在自然周期的第四階段，市場開始衰退，投資者會逐漸減少投資，但由于之前已經(jīng)有大量的項目在建，投資周期仍然會在一段時間內(nèi)保持較高水平，之后才會隨著市場的衰退而下降。10.房地產(chǎn)市場的異質(zhì)性使得房地產(chǎn)市場競爭不充分。（）答案：正確解析：房地產(chǎn)市場的異質(zhì)性是指不同房地產(chǎn)之間在位置、面積、戶型、品質(zhì)等方面存在差異，不能完全替代。這種異質(zhì)性使得房地產(chǎn)開發(fā)商在一定程度上可以控制價格和銷售策略，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭不充分，具有一定的壟斷性。四、簡答題（每題10分，共30分）1.簡述房地產(chǎn)市場的特性。答案：（1）市場供給的壟斷性（供給非同質(zhì)性）：土地的有限性和稀缺性，以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長等因素，使得土地供給具有一定的壟斷性，房地產(chǎn)市場供給也不能迅速適應(yīng)市場需求的變化，具有一定的滯后性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給具有壟斷性。不同房地產(chǎn)之間在位置、面積、戶型、品質(zhì)等方面存在差異，供給具有非同質(zhì)性。（2）市場需求的廣泛性和多樣性：房地產(chǎn)是生活必需品，也是重要的投資品，人們對房地產(chǎn)的需求既包括居住需求等生活方面的需求，也包括投資需求等經(jīng)濟方面的需求。而且不同消費者對房地產(chǎn)的位置、面積、戶型、品質(zhì)等方面的需求也各不相同。（3）市場交易的復(fù)雜性：房地產(chǎn)價值量大，交易涉及的金額巨大，交易過程中需要簽訂各種合同和文件，涉及到產(chǎn)權(quán)登記、貸款、稅費等多個環(huán)節(jié)，交易手續(xù)復(fù)雜。（4）房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關(guān)：房地產(chǎn)的不可移動性決定了其價格與區(qū)位密切相關(guān)，不同區(qū)位的房地產(chǎn)價格差異很大，如城市中心區(qū)和郊區(qū)的房地產(chǎn)價格可能相差數(shù)倍。（5）存在廣泛的經(jīng)濟外部性：房地產(chǎn)活動會對周邊產(chǎn)生有利或不利的影響，如新建一個大型商場可能會帶動周邊商業(yè)的發(fā)展，提高周邊房地產(chǎn)的價值；而一個工廠的建設(shè)可能會對周邊環(huán)境造成污染，降低周邊房地產(chǎn)的價值。（6）市場信息的不對稱性：房地產(chǎn)市場信息的收集和分析難度較大，買賣雙方對房地產(chǎn)的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)狀況、市場行情等信息的掌握程度不同，存在信息不對稱的情況。2.簡述房地產(chǎn)泡沫的成因和危害。答案：成因：（1）土地的有限性和稀缺性：這是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，由于土地的有限性和稀缺性，使得房地產(chǎn)具有一定的稀缺性，容易引發(fā)投資者的投機需求。（2）投機需求膨脹：當(dāng)投資者預(yù)期房地產(chǎn)價格會持續(xù)上漲時，會大量購買房地產(chǎn)，以獲取差價收益。這種投機需求的膨脹會進一步推動房地產(chǎn)價格的上漲，形成泡沫。（3）金融機構(gòu)過度放貸：房地產(chǎn)價值量大，購房者通常需要借助金融機構(gòu)的貸款來購買。當(dāng)金融機構(gòu)過度擴張房地產(chǎn)信貸時，會為投機者提供更多的資金支持，進一步推動房地產(chǎn)價格的上漲和泡沫的形成。（4）市場信息的不對稱性：房地產(chǎn)市場信息的不對稱，使得投資者難以準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)的真實價值，容易受到市場傳言和虛假信息的影響，從而盲目跟風(fēng)投資，加劇泡沫的形成。危害：（1）造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡：房地產(chǎn)泡沫的存在會吸引大量的資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到抑制，造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡。同時，房地產(chǎn)價格的上漲會使得貧富差距進一步擴大，影響社會的穩(wěn)定。（2）導(dǎo)致金融危機：當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂時，房地產(chǎn)價格大幅下跌，投資者的資產(chǎn)大幅縮水，可能無法償還銀行貸款，導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大量壞賬，引發(fā)金融危機。（3）資源浪費：在房地產(chǎn)泡沫期間，大量的資源被投入到房地產(chǎn)開發(fā)中，可能會導(dǎo)致一些項目的盲目建設(shè)，造成資源的浪費。（4）阻礙實體經(jīng)濟的發(fā)展：房地產(chǎn)泡沫使得房地產(chǎn)價格過高，增加了企業(yè)的生產(chǎn)成本和居民的生活成本，會對實體經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生阻礙作用。3.簡述房地產(chǎn)市場分析的作用和內(nèi)容。答案：作用：（1）把握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢：通過對房地產(chǎn)市場的分析，可以了解市場的供求狀況、價格走勢、政策變化等情況，預(yù)測市場的發(fā)展趨勢，為企業(yè)的決策提供依據(jù)。（2）是項目投資決策的基礎(chǔ)：在進行房地產(chǎn)項目投資時，需要對市場進行充分的分析，評估項目的可行性和風(fēng)險，確定項目的定位和營銷策略，房地產(chǎn)市場分析是項目投資決策的重要基礎(chǔ)。（3）有助于選擇投資項目和時機：通過市場分析，可以了解不同區(qū)域、不同類型房地產(chǎn)市場的情況，選擇合適的投資項目和投資時機，提高投資回報率。（4）為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)：政府可以根據(jù)房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果，制定相應(yīng)的政策措施，如土地政策、金融政策等，來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。內(nèi)容：（1）宏觀因素分析：包括經(jīng)濟因素（如國民經(jīng)濟發(fā)展水平、通貨膨脹率、利率等）、政策因素（如土地政策、金融政策、稅收政策等）、人口因素（如人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口遷移等）、社會文化因素等。這些宏觀因素會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。（2）市場供求分析：分析房地產(chǎn)市場的供給和需求狀況，包括供給量、需求量、空置率、吸納率等指標(biāo)的變化情況，以及供給和需求的發(fā)展趨勢。（3）項目競爭分析：分析項目所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手情況，包括競爭對手的項目特點、價格策略、銷售情況等，找出項目的競爭優(yōu)勢和劣勢。（4）產(chǎn)品和客戶定位分析：根據(jù)市場分析的結(jié)果，確定項目的產(chǎn)品特點和目標(biāo)客戶群體，如產(chǎn)品的戶型、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，以及目標(biāo)客戶的年齡、收入、職業(yè)等特征。（5）投資收益分析：評估項目的投資回報率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標(biāo)，分析項目的盈利能