破局與創(chuàng)新：我國保障性住房融資模式的多維探究一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房價持續(xù)攀升。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，部分一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民收入的增長速度。過高的房價使得中低收入群體購房困難，住房問題成為了社會關(guān)注的焦點(diǎn)。中低收入群體在住房市場中處于弱勢地位，他們的收入水平難以承受高昂的房價，同時也難以滿足銀行貸款的條件。這導(dǎo)致他們要么只能居住在狹小、破舊的房屋中，居住條件惡劣；要么只能選擇租房，但面臨著租金上漲、租賃不穩(wěn)定等問題。住房困難不僅影響了中低收入群體的生活質(zhì)量，也加劇了社會的不公平感，引發(fā)了一系列社會矛盾。為了解決中低收入群體的住房問題，我國政府大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房等。自2007年以來，國家逐步加大對保障性住房建設(shè)的投入，出臺了一系列政策措施，如《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《公共租賃住房管理辦法》等，以推動保障性住房建設(shè)的發(fā)展?！笆濉币?guī)劃綱要提出，未來五年我國將新建保障性住房3600萬套，實(shí)現(xiàn)保障房城鎮(zhèn)覆蓋率20%。2011年，我國更是計劃建設(shè)1000萬套保障性住房，這一目標(biāo)背后，保障房的融資問題成為了各級政府長期面臨的挑戰(zhàn)。保障性住房建設(shè)需要大量的資金投入，然而，當(dāng)前我國保障性住房融資模式單一，主要依賴政府財政投入和銀行貸款，社會資金參與度較低。這導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金缺口巨大，嚴(yán)重制約了保障性住房建設(shè)的推進(jìn)速度和規(guī)模。隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，融資問題日益凸顯。如何創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，吸引更多的社會資金參與保障性住房建設(shè)，成為了亟待解決的問題。因此，研究我國保障性住房融資模式具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。1.1.2研究意義本研究對解決保障性住房資金難題、推動住房保障體系完善以及促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。從解決資金難題的角度來看，通過對我國保障性住房融資模式的研究，可以深入分析當(dāng)前融資模式存在的問題，如融資渠道單一、資金缺口大、社會資金參與度低等。在此基礎(chǔ)上，探索創(chuàng)新融資模式，如引入房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、推行PPP模式、發(fā)展住房公積金貸款等，拓寬融資渠道，吸引更多的社會資金參與保障性住房建設(shè)，從而有效解決保障性住房建設(shè)的資金瓶頸問題，為保障性住房建設(shè)提供充足的資金支持。在推動住房保障體系完善方面，合理的融資模式是住房保障體系有效運(yùn)行的關(guān)鍵。研究保障性住房融資模式，有助于優(yōu)化住房保障體系的資金配置，提高資金使用效率。同時，通過創(chuàng)新融資模式，可以促進(jìn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步完善我國的住房保障體系，使其更加科學(xué)、合理、健全，更好地滿足中低收入群體的住房需求。研究保障性住房融資模式對促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定也有著積極影響。住房是民生之本，解決好中低收入群體的住房問題，能夠提高他們的生活質(zhì)量，增強(qiáng)他們的幸福感和獲得感。當(dāng)更多的人能夠?qū)崿F(xiàn)住有所居，社會的不穩(wěn)定因素就會減少，社會公平正義得以體現(xiàn)，從而促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀國外對于保障性住房融資模式的研究起步較早，已經(jīng)形成了較為成熟的理論和實(shí)踐體系。不同國家根據(jù)自身的國情和住房政策，發(fā)展出了各具特色的融資模式。美國的保障性住房融資模式以住房補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠為主。政府通過提供住房補(bǔ)貼，幫助低收入家庭支付房租或購房貸款。根據(jù)美國住房與城市發(fā)展部（HUD）的數(shù)據(jù)，2020年，美國政府在住房補(bǔ)貼項(xiàng)目上的支出達(dá)到了450億美元，受益家庭超過了500萬戶。美國政府還出臺了一系列稅收優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)保障性住房。例如，通過低收入住房稅收抵免（LIHTC）計劃，開發(fā)商可以獲得一定的稅收抵免，以降低建設(shè)成本。德國的住房儲蓄制度是其保障性住房融資的重要特色。住房儲蓄是一種先存后貸的融資方式，居民通過長期儲蓄積累資金，達(dá)到一定條件后可以獲得低息貸款用于購房。德國的住房儲蓄銀行在其中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，為儲戶提供專業(yè)的儲蓄和貸款服務(wù)。這種模式有效地降低了居民的購房成本，提高了居民的購房能力。截至2020年，德國住房儲蓄銀行的儲蓄總額達(dá)到了5000億歐元，貸款總額達(dá)到了4000億歐元，為德國的住房市場穩(wěn)定和保障性住房建設(shè)提供了有力支持。新加坡的公積金制度在保障性住房融資中發(fā)揮了核心作用。公積金是一種強(qiáng)制性的儲蓄制度，雇主和雇員都需要按照一定比例繳納公積金。公積金可以用于購買組屋（新加坡的保障性住房），減輕了居民的購房負(fù)擔(dān)。新加坡政府還通過財政補(bǔ)貼等方式，支持組屋的建設(shè)和發(fā)展。建屋發(fā)展局作為組屋建設(shè)的主要機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)和分配組屋。通過公積金制度和政府的支持，新加坡的住房自有率達(dá)到了90%以上，實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的目標(biāo)。英國的保障性住房融資模式則側(cè)重于政府與社會資本的合作。政府通過財政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策，吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)。例如，通過私人主動融資（PFI）模式，私人企業(yè)負(fù)責(zé)保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營，政府則在一定期限內(nèi)支付租金或購買服務(wù)。這種模式有效地利用了社會資本的資源和專業(yè)能力，提高了保障性住房的建設(shè)效率和質(zhì)量。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)對保障性住房融資模式的研究隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)而不斷深入。學(xué)者們主要從現(xiàn)有融資渠道分析、創(chuàng)新模式探索等方面展開研究。在現(xiàn)有融資渠道分析方面，許多學(xué)者指出，我國保障性住房建設(shè)資金主要來源于政府財政投入、銀行貸款、土地出讓金凈收益、住房公積金增值凈收益等。然而，這些渠道存在著諸多問題。李邁在《淺析我國保障性住房融資問題與對策》中提到，地方政府在保障房建設(shè)的投入中，面臨著按期償還地方債務(wù)、追求經(jīng)濟(jì)利益以及土地出讓收入分配等問題，導(dǎo)致其缺乏動力，對保障性住房建設(shè)的資金投入不足。保障性住房項(xiàng)目的流動性和收益性較低，銀行等金融機(jī)構(gòu)更傾向于向商品房開發(fā)商貸款，使得社會資金參與積極性不高，融資渠道單一。針對這些問題，國內(nèi)學(xué)者積極探索創(chuàng)新融資模式。于樹彬和武莊在《我國保障性住房融資模式的現(xiàn)狀和問題分析》中提出，可以探討實(shí)施保障性住房新的融資模式，如組建保障性住房投融資公司，實(shí)行綜合專業(yè)管理；培育多元化的融資主體，采用多樣性的融資方式；擴(kuò)大信托基金（REITs）支持的保障性住房類型。田佳冰建議建設(shè)保障性住房安居工程專用投融資平臺，以解決保障性住房建設(shè)的資金問題。李玉剛、葉斌和魏曉麗則對PPP模式在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用進(jìn)行了研究，認(rèn)為PPP模式可以充分發(fā)揮政府和社會資本的優(yōu)勢，提高保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營效率。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，一些學(xué)者也開始關(guān)注其在保障性住房融資中的應(yīng)用。例如，通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺，吸引公眾小額資金參與保障性住房建設(shè)，拓寬了融資渠道。還有學(xué)者研究了綠色金融在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用，認(rèn)為發(fā)展綠色金融可以為保障性住房的綠色建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展提供資金支持。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)1.3.1研究方法本研究綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的全面性和深入性。文獻(xiàn)研究法：通過廣泛查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，包括學(xué)術(shù)期刊、學(xué)位論文、政府報告、政策文件等，全面梳理國內(nèi)外保障性住房融資模式的研究現(xiàn)狀和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為研究提供堅實(shí)的理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐案例參考。例如，在研究國外保障性住房融資模式時，參考了美國、德國、新加坡、英國等國家的相關(guān)文獻(xiàn)，深入了解其住房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、住房儲蓄、公積金制度以及政府與社會資本合作等融資模式的具體運(yùn)作方式和成效。在研究國內(nèi)現(xiàn)狀時，分析了國內(nèi)學(xué)者對現(xiàn)有融資渠道問題和創(chuàng)新模式探索的研究成果，如對政府財政投入、銀行貸款、土地出讓金凈收益等現(xiàn)有融資渠道的分析，以及對REITs、PPP模式、互聯(lián)網(wǎng)金融等創(chuàng)新融資模式的探討。案例分析法：選取國內(nèi)典型城市如北京、上海、廣州等地的保障性住房融資案例進(jìn)行深入分析，剖析其在融資模式選擇、資金籌集、運(yùn)營管理等方面的成功經(jīng)驗(yàn)和存在問題。例如，研究北京市在發(fā)展保障性租賃住房過程中，如何利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)、非居住存量房屋改建等方式增加房源，并通過簡化審批流程、給予土地和稅費(fèi)支持、提供金融支持等政策措施，吸引社會資本參與融資。通過對這些具體案例的分析，總結(jié)出具有借鑒意義的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和可推廣的模式。比較分析法：對國內(nèi)外不同的保障性住房融資模式進(jìn)行對比分析，找出其異同點(diǎn)和優(yōu)缺點(diǎn)。對比美國的住房補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠模式與德國的住房儲蓄模式，分析兩者在適用條件、資金來源、對居民購房能力的影響等方面的差異；比較國內(nèi)不同城市保障性住房融資模式的特點(diǎn)和效果，為優(yōu)化我國保障性住房融資模式提供參考依據(jù)。通過比較分析，能夠更清晰地認(rèn)識各種融資模式的特點(diǎn)和適用范圍，從而為我國選擇合適的融資模式提供有益借鑒。1.3.2創(chuàng)新點(diǎn)本研究在視角、方法和內(nèi)容上具有一定的創(chuàng)新之處。研究視角創(chuàng)新：從宏觀政策環(huán)境和微觀項(xiàng)目運(yùn)作相結(jié)合的視角，深入研究保障性住房融資模式。不僅關(guān)注國家和地方層面的保障性住房政策對融資模式的影響，如土地政策、財政政策、金融政策等，還從具體項(xiàng)目的角度分析融資模式的實(shí)際運(yùn)作和效果，考慮項(xiàng)目的建設(shè)成本、運(yùn)營收益、風(fēng)險分擔(dān)等因素。這種宏觀與微觀相結(jié)合的視角，能夠更全面、深入地理解保障性住房融資模式的本質(zhì)和規(guī)律，為政策制定和項(xiàng)目實(shí)踐提供更具針對性的建議。研究方法創(chuàng)新：運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析方法，對保障性住房融資相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理和分析。通過收集房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)、金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)據(jù)、政府財政支出數(shù)據(jù)等，運(yùn)用數(shù)據(jù)分析工具和模型，深入挖掘數(shù)據(jù)背后的信息，如融資規(guī)模的變化趨勢、資金來源的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、不同融資模式的成本效益等。大數(shù)據(jù)分析方法的運(yùn)用，能夠使研究更加客觀、準(zhǔn)確，為研究結(jié)論提供更有力的數(shù)據(jù)支持，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)研究方法在數(shù)據(jù)處理和分析方面的不足。研究內(nèi)容創(chuàng)新：結(jié)合我國最新的保障性住房政策和市場動態(tài)，對新興融資模式進(jìn)行深入研究。隨著我國住房保障體系的不斷完善和金融市場的發(fā)展，出現(xiàn)了一些新興的融資模式，如保障性住房資產(chǎn)證券化、綠色金融支持保障性住房建設(shè)等。本研究將這些新興融資模式納入研究范圍，分析其在我國的發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的問題和挑戰(zhàn)，并提出相應(yīng)的對策建議。同時，關(guān)注保障性住房融資與城市發(fā)展、社會公平等方面的關(guān)系，從更廣泛的視角探討保障性住房融資模式的優(yōu)化和創(chuàng)新，豐富了保障性住房融資模式的研究內(nèi)容。二、我國保障性住房融資模式概述2.1保障性住房的內(nèi)涵與分類2.1.1保障性住房的定義保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。其核心目的在于發(fā)揮社會保障功能，有效解決中低收入群體的住房難題，確保他們能夠?qū)崿F(xiàn)“住有所居”。與完全由市場形成價格的商品房不同，保障性住房具有鮮明的政策導(dǎo)向性和福利性，是政府履行公共服務(wù)職能、促進(jìn)社會公平正義的重要體現(xiàn)。在我國住房保障體系中，保障性住房占據(jù)著關(guān)鍵地位，是住房市場不可或缺的組成部分。它通過政府的干預(yù)和調(diào)控，彌補(bǔ)了市場機(jī)制在住房資源配置中的不足，為那些無力在市場上購買或租賃住房的中低收入群體提供了基本的住房保障。這不僅有助于提高這部分群體的生活質(zhì)量，增強(qiáng)他們的幸福感和獲得感，還能促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展，縮小貧富差距，維護(hù)社會公平。保障性住房的建設(shè)和發(fā)展，也是推動城市化進(jìn)程、提升城市綜合競爭力的重要舉措。通過提供穩(wěn)定的住房保障，吸引更多人才流入城市，為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供人力支持。2.1.2保障性住房的分類我國的保障性住房類型豐富，常見的包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房等，它們在保障對象、供應(yīng)方式、產(chǎn)權(quán)歸屬等方面各具特點(diǎn)。廉租房：廉租房是政府或機(jī)構(gòu)向符合條件的城鎮(zhèn)最低收入家庭提供的租金相對低廉的住房，其產(chǎn)權(quán)通常歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)所有。以北京為例，申請廉租房的家庭，人均住房使用面積需低于7.5平方米，家庭年收入需低于6960元。廉租房的租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于市場租金，一般根據(jù)家庭收入情況實(shí)行不同的租金減免政策，對于特困家庭甚至可以實(shí)現(xiàn)零租金入住。這種保障性住房主要解決城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房問題，讓那些收入微薄、生活困難的家庭能夠有一個穩(wěn)定的居住場所，體現(xiàn)了政府對弱勢群體的關(guān)懷和兜底保障。公租房：公租房是由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)投資建設(shè)或籌集，面向中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。公租房的產(chǎn)權(quán)歸屬多樣，可能歸政府、國有企業(yè)或社會機(jī)構(gòu)所有。以上海的公租房政策為例，申請公租房的單身人士月收入應(yīng)低于2000元，家庭月收入應(yīng)低于3000元。公租房的租金通常按照略低于市場租金的標(biāo)準(zhǔn)收取，旨在解決“夾心層”群體的住房困難，這些群體既不符合廉租房的申請條件，又無力購買商品房，公租房為他們提供了過渡性的住房解決方案。經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房是政府以劃撥方式提供土地，免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭的保障性住房。購房者擁有有限產(chǎn)權(quán)，在一定年限內(nèi)不得上市交易，如需轉(zhuǎn)讓，需按照規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。以深圳的經(jīng)濟(jì)適用房政策為例，申請家庭的人均年收入需低于3.6萬元，人均住房建筑面積需低于15平方米。經(jīng)濟(jì)適用房的價格相對較低，一般比同地段的商品房低20%-30%，為有一定支付能力但仍難以購買商品房的低收入家庭提供了購房機(jī)會，幫助他們實(shí)現(xiàn)住房夢。限價商品房：限價商品房是“限套型、限房價”的商品住房，通過競地價、競房價的方式，按照限定的價格和套型面積向符合條件的居民銷售。其產(chǎn)權(quán)與普通商品房相同，但在上市交易時可能會受到一定限制。以南京的限價商品房政策為例，申請家庭的人均年收入需低于3.8萬元，家庭資產(chǎn)總額需低于30萬元。限價商品房的價格介于經(jīng)濟(jì)適用房和市場價之間，主要面向中等收入家庭，在一定程度上抑制了房價過快上漲，滿足了中等收入家庭改善住房條件的需求。2.2我國保障性住房融資的重要性2.2.1保障中低收入群體住房需求保障性住房建設(shè)的核心目標(biāo)在于滿足中低收入群體的住房需求，而充足的融資則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵所在。中低收入群體由于收入水平相對較低，在住房市場中往往處于劣勢地位，難以通過市場機(jī)制滿足自身的住房需求。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國中低收入群體在住房支出方面的占比普遍較高，部分家庭甚至超過了收入的50%，這給他們的生活帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。融資對于保障性住房建設(shè)的規(guī)模和進(jìn)度有著決定性影響。充足的資金能夠確保保障性住房項(xiàng)目順利開工建設(shè)，按時完工并交付使用。在保障性住房建設(shè)過程中，從土地購置、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計、建筑材料采購、施工建設(shè)到配套設(shè)施建設(shè)等各個環(huán)節(jié)，都需要大量的資金投入。如果融資不暢，資金短缺，將會導(dǎo)致項(xiàng)目延期，甚至停滯，使得中低收入群體無法及時獲得住房保障。例如，一些保障性住房項(xiàng)目由于資金不到位，施工進(jìn)度緩慢，原本計劃幾年內(nèi)建成的項(xiàng)目，可能會拖延數(shù)年，嚴(yán)重影響了中低收入群體的住房改善進(jìn)程。融資模式的選擇直接關(guān)系到保障性住房的供應(yīng)數(shù)量和質(zhì)量。合理的融資模式能夠吸引更多的社會資本參與保障性住房建設(shè)，增加保障性住房的供應(yīng)數(shù)量，滿足更多中低收入群體的住房需求。多元化的融資渠道還可以為保障性住房建設(shè)提供更多的資金支持，使得建設(shè)單位能夠采用更好的建筑材料和施工工藝，提高保障性住房的質(zhì)量。通過引入房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等融資模式，可以吸引大量的社會閑置資金投入到保障性住房建設(shè)中，為保障性住房建設(shè)提供充足的資金保障，從而建設(shè)更多高質(zhì)量的保障性住房。保障性住房建設(shè)不僅為中低收入群體提供了住房保障，改善了他們的居住條件，還能有效減輕他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保障性住房的租金或售價相對較低，使得中低收入群體能夠以較低的成本解決住房問題，將更多的資金用于其他生活支出，提高生活質(zhì)量。對于一些低收入家庭來說，保障性住房的租金可能只有市場租金的一半甚至更低，這大大減輕了他們的住房支出壓力，使他們能夠有更多的資金用于子女教育、醫(yī)療等方面，提升了家庭的生活品質(zhì)。保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，還可以穩(wěn)定中低收入群體的居住預(yù)期，增強(qiáng)他們的安全感和幸福感，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。2.2.2促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展保障性住房融資模式對房地產(chǎn)市場的供需平衡和價格穩(wěn)定有著深遠(yuǎn)的影響。在房地產(chǎn)市場中，保障性住房作為商品房的重要補(bǔ)充，能夠有效調(diào)節(jié)市場供需關(guān)系，對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展起到重要的支撐作用。從供需平衡的角度來看，合理的融資模式能夠確保保障性住房的有效供給。隨著城市化進(jìn)程的加速，城市人口不斷增加，住房需求持續(xù)增長。然而，單純依靠商品房市場難以滿足所有居民的住房需求，尤其是中低收入群體的住房需求。保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，可以填補(bǔ)市場空白，滿足中低收入群體的住房需求，從而緩解住房市場的供需矛盾。通過加大對保障性住房建設(shè)的融資支持，增加保障性住房的建設(shè)數(shù)量，能夠有效調(diào)節(jié)住房市場的供需結(jié)構(gòu)，避免因供需失衡導(dǎo)致房價大幅波動。當(dāng)市場上住房供應(yīng)不足時，增加保障性住房的供應(yīng)，可以滿足部分住房需求，穩(wěn)定房價；當(dāng)市場上住房供應(yīng)過剩時，適當(dāng)減少保障性住房的建設(shè)規(guī)模，避免資源浪費(fèi)。保障性住房的存在對房地產(chǎn)市場價格具有一定的穩(wěn)定作用。保障性住房的租金或售價相對較低，其大量供應(yīng)會對商品房市場價格形成一定的約束。當(dāng)商品房價格過高時，保障性住房可以為中低收入群體提供一個相對廉價的住房選擇，從而抑制商品房市場的過度需求，穩(wěn)定房價。保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)還可以增加住房市場的競爭，促使商品房開發(fā)商降低成本，合理定價，提高住房品質(zhì)，以吸引消費(fèi)者。這種競爭機(jī)制有助于優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。例如，在一些城市，保障性住房的建設(shè)使得周邊商品房市場的價格漲幅得到了有效控制，避免了房價的過快上漲。保障性住房融資模式的創(chuàng)新和完善，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展。通過引入不同的融資模式，如PPP模式、REITs等，可以吸引更多的社會資本參與保障性住房建設(shè)，推動房地產(chǎn)市場的投資主體多元化。這不僅可以緩解政府財政壓力，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新和發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場的活力和競爭力。多元化的融資模式還可以為房地產(chǎn)市場提供更多的金融產(chǎn)品和服務(wù)，滿足不同投資者和消費(fèi)者的需求，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場的金融體系。保障性住房融資模式對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。合理的融資模式能夠促進(jìn)保障性住房的有效供給，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需平衡，穩(wěn)定房價，推動房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展，從而為房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。2.2.3推動社會公平與和諧保障性住房融資在推動社會公平與和諧方面發(fā)揮著不可替代的重要作用，對縮小貧富差距、促進(jìn)社會公平與和諧具有深遠(yuǎn)的積極意義。住房作為基本的生活需求，對于每個人的生存和發(fā)展至關(guān)重要。然而，在現(xiàn)實(shí)中，由于收入差距的存在，不同群體在住房資源的獲取上存在著顯著的差異。高收入群體能夠輕松購買高檔住房，享受優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境；而中低收入群體則往往面臨著住房困難，居住條件簡陋。保障性住房的建設(shè)和融資，旨在為中低收入群體提供住房保障，彌補(bǔ)他們在住房資源獲取上的劣勢，從而縮小不同收入群體之間在住房方面的差距，促進(jìn)社會公平。通過保障性住房融資，建設(shè)更多的保障性住房，讓中低收入群體能夠以較低的成本獲得住房，改善他們的居住條件，使他們能夠享受到與高收入群體基本相當(dāng)?shù)淖》繖?quán)利，體現(xiàn)了社會公平的原則。保障性住房融資能夠促進(jìn)社會公平，進(jìn)而增強(qiáng)社會的穩(wěn)定性和凝聚力。當(dāng)人們的基本住房需求得到滿足時，他們會感受到社會的關(guān)愛和公平，對社會的認(rèn)同感和歸屬感會增強(qiáng)，從而減少社會矛盾和沖突，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定。相反，如果大量中低收入群體的住房問題得不到解決，他們可能會產(chǎn)生不滿情緒，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。例如，一些城市因?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)滯后，中低收入群體住房困難，導(dǎo)致部分居民對政府和社會產(chǎn)生不滿，影響了社會的和諧穩(wěn)定。而通過加大保障性住房融資力度，建設(shè)更多的保障性住房，解決了中低收入群體的住房問題，這些地區(qū)的社會矛盾得到了有效緩解，社會穩(wěn)定性明顯增強(qiáng)。保障性住房的建設(shè)和融資還能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。保障性住房建設(shè)涉及到建筑、建材、裝修等多個行業(yè)，能夠拉動這些行業(yè)的需求，促進(jìn)其發(fā)展，從而創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位。這些就業(yè)機(jī)會不僅為中低收入群體提供了增加收入的途徑，還促進(jìn)了社會的經(jīng)濟(jì)繁榮。保障性住房的建設(shè)還可以帶動周邊配套設(shè)施的建設(shè)，如學(xué)校、醫(yī)院、商場等，進(jìn)一步改善居民的生活條件，促進(jìn)區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展。在保障性住房建設(shè)過程中，大量的建筑工人、裝修工人等獲得了就業(yè)機(jī)會，增加了收入，同時也促進(jìn)了建筑材料的銷售和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的推動作用。保障性住房融資是推動社會公平與和諧的重要手段。它通過縮小貧富差距，滿足中低收入群體的住房需求，增強(qiáng)社會的穩(wěn)定性和凝聚力，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面，為構(gòu)建和諧社會做出了重要貢獻(xiàn)。2.3我國保障性住房融資模式發(fā)展歷程2.3.1初步探索階段我國保障性住房融資模式的發(fā)展歷程可追溯至20世紀(jì)90年代。在這一初步探索階段，保障性住房建設(shè)剛剛起步，相關(guān)政策和制度尚不完善。融資模式較為單一，主要以政府財政投入為主導(dǎo)，政府承擔(dān)了保障性住房建設(shè)的大部分資金責(zé)任。1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布，提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系，這標(biāo)志著我國保障性住房制度的起點(diǎn)。此后，政府加大了對保障性住房建設(shè)的投入，通過財政撥款、土地劃撥等方式，支持經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的建設(shè)。在這一時期，經(jīng)濟(jì)適用房成為保障性住房的主要形式，其建設(shè)資金主要來源于政府財政預(yù)算安排、住房公積金增值收益以及部分銀行貸款。政府財政投入在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，為中低收入家庭提供了一定數(shù)量的保障性住房，緩解了他們的住房困難問題。然而，隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，單純依靠政府財政投入的融資模式逐漸暴露出一些問題。政府財政資金有限，難以滿足保障性住房建設(shè)日益增長的資金需求，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，供應(yīng)數(shù)量不足。政府財政投入為主的融資模式也使得保障性住房建設(shè)缺乏市場活力，建設(shè)效率和質(zhì)量有待提高。銀行貸款在這一階段雖然有所參與，但由于保障性住房項(xiàng)目的收益性較低，風(fēng)險相對較高，銀行對保障性住房貸款的積極性不高，貸款額度和期限也受到一定限制。2.3.2多元化探索階段近年來，隨著我國保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對資金的需求也日益增長。為了解決保障性住房建設(shè)的資金難題，我國開始積極探索多元化的融資渠道，引入社會資本、金融創(chuàng)新工具等，推動保障性住房融資模式的創(chuàng)新和發(fā)展。在這一階段，社會資本逐漸成為保障性住房融資的重要力量。政府通過出臺一系列政策措施，鼓勵社會資本參與保障性住房建設(shè)。通過PPP（公私合營）模式，政府與社會資本合作，共同投資、建設(shè)和運(yùn)營保障性住房項(xiàng)目。在一些城市的保障性住房項(xiàng)目中，政府通過公開招標(biāo)等方式，選擇有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為合作伙伴，由企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，政府則提供土地、政策等方面的支持，并在項(xiàng)目建成后按照約定的價格或租金回購或租賃住房，提供給中低收入家庭。這種模式充分發(fā)揮了政府和社會資本的優(yōu)勢，既緩解了政府的財政壓力，又提高了保障性住房的建設(shè)效率和質(zhì)量。金融創(chuàng)新工具也在保障性住房融資中得到了廣泛應(yīng)用。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作為一種創(chuàng)新的融資工具，為保障性住房建設(shè)提供了新的融資渠道。REITs通過向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金用于投資保障性住房項(xiàng)目，投資者可以通過持有收益憑證分享項(xiàng)目的收益。我國一些城市已經(jīng)開展了保障性住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，取得了良好的效果。住房公積金貸款也在保障性住房融資中發(fā)揮了重要作用。住房公積金管理中心通過向符合條件的中低收入家庭提供低息貸款，幫助他們購買保障性住房，減輕了他們的購房負(fù)擔(dān)。債券融資也是保障性住房融資的重要方式之一。地方政府通過發(fā)行專項(xiàng)債券，籌集資金用于保障性住房建設(shè)。專項(xiàng)債券具有期限長、利率低等特點(diǎn)，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)提供穩(wěn)定的資金支持。一些企業(yè)也通過發(fā)行企業(yè)債券，為保障性住房項(xiàng)目融資。在多元化探索階段，我國保障性住房融資模式不斷創(chuàng)新，融資渠道日益拓寬，社會資本和金融創(chuàng)新工具的參與度不斷提高。這不僅有效緩解了保障性住房建設(shè)的資金壓力，提高了建設(shè)效率和質(zhì)量，也為我國保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。然而，在這一過程中，也面臨著一些挑戰(zhàn)，如社會資本參與的積極性有待進(jìn)一步提高、金融創(chuàng)新工具的發(fā)展還不夠成熟、相關(guān)政策和制度還需要進(jìn)一步完善等，需要在今后的發(fā)展中不斷加以解決。三、我國保障性住房現(xiàn)有融資模式分析3.1政府財政投入3.1.1中央與地方財政支持在我國保障性住房建設(shè)中，中央與地方政府的財政投入發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，是保障性住房建設(shè)資金的重要來源。中央政府主要通過專項(xiàng)補(bǔ)助等方式，對保障性住房建設(shè)給予資金支持。根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2020年中央財政安排保障性安居工程補(bǔ)助資金2545億元，較上年增長10.0%，有力地推動了保障性住房建設(shè)的開展。這些補(bǔ)助資金涵蓋了多個方面，包括城市棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、公租房保障和住房租賃市場發(fā)展等。中央政府還通過制定相關(guān)政策，引導(dǎo)地方政府加大對保障性住房建設(shè)的投入，如規(guī)定土地出讓凈收益的一定比例需用于保障性住房建設(shè)等。地方政府則通過財政預(yù)算安排、土地出讓金凈收益計提等多種方式，為保障性住房建設(shè)籌集資金。許多地方政府將保障性住房建設(shè)資金納入本級財政預(yù)算，確保資金的穩(wěn)定投入。在土地出讓金凈收益方面，按照規(guī)定，各地需嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設(shè)。一些城市還通過調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，加大對保障性住房建設(shè)的傾斜力度，提高資金投入比例。除了直接的資金投入，地方政府還通過提供土地、稅收優(yōu)惠等政策支持，間接為保障性住房建設(shè)提供資金支持。地方政府以劃撥方式提供保障性住房建設(shè)用地，降低了項(xiàng)目的土地成本；對保障性住房建設(shè)項(xiàng)目給予稅收減免，減少了建設(shè)單位的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，從而間接增加了保障性住房建設(shè)的資金來源。3.1.2財政投入的作用與局限性政府財政投入對保障性住房建設(shè)具有重要的支撐作用，為保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金來源，推動了保障性住房項(xiàng)目的順利實(shí)施。政府財政投入能夠體現(xiàn)政府對住房保障的重視和責(zé)任，增強(qiáng)社會對保障性住房建設(shè)的信心，引導(dǎo)其他資金參與保障性住房建設(shè)。財政投入還可以確保保障性住房建設(shè)的公益性和公平性，使中低收入群體能夠真正受益于保障性住房政策。然而，政府財政投入也面臨著一些局限性。隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對資金的需求日益增長，政府財政資金有限，難以滿足保障性住房建設(shè)的全部資金需求，導(dǎo)致資金缺口較大。在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，地方政府財政收入相對較少，而保障性住房建設(shè)任務(wù)卻較為繁重，資金缺口問題更為突出。政府財政投入主要依賴于財政預(yù)算安排和土地出讓金凈收益等，資金來源相對單一，缺乏可持續(xù)性。一旦財政收入出現(xiàn)波動或土地出讓市場遇冷，保障性住房建設(shè)資金的籌集將受到影響。過度依賴政府財政投入還可能導(dǎo)致資源配置效率低下。由于政府在保障性住房建設(shè)中占據(jù)主導(dǎo)地位，市場機(jī)制的作用難以充分發(fā)揮，可能導(dǎo)致建設(shè)成本過高、建設(shè)效率低下等問題。財政投入的分配和使用也可能存在不合理的情況，影響資金的使用效益。政府財政投入在保障性住房建設(shè)中具有不可替代的重要作用，但也存在著資金有限、可持續(xù)性不足等問題。為了滿足保障性住房建設(shè)的資金需求，需要進(jìn)一步創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，吸引更多的社會資金參與保障性住房建設(shè)。3.2銀行貸款3.2.1銀行貸款的模式與條件銀行貸款是我國保障性住房融資的重要渠道之一。在保障性住房項(xiàng)目中，銀行貸款主要有兩種常見模式：項(xiàng)目貸款和個人購房貸款。項(xiàng)目貸款是銀行向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)主體提供的貸款，用于支持項(xiàng)目的土地購置、工程建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等方面的資金需求。開發(fā)主體通常為政府指定的國有企業(yè)或具有相應(yīng)資質(zhì)和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。銀行在審批項(xiàng)目貸款時，會對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行嚴(yán)格評估，包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)進(jìn)度安排、成本預(yù)算、預(yù)期收益等。只有符合銀行貸款條件的項(xiàng)目，才有可能獲得貸款支持。貸款期限一般根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)周期和還款能力來確定，通常為3-5年，對于一些大型保障性住房項(xiàng)目，貸款期限可能會更長。個人購房貸款則是銀行向符合條件的個人提供的用于購買保障性住房的貸款。以經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房為例，購房者在滿足當(dāng)?shù)卣?guī)定的購房資格條件后，可以向銀行申請個人購房貸款。申請條件一般包括購房者的年齡、收入水平、信用狀況等。購房者年齡需在18-65周歲之間，具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，具備按時償還貸款本息的能力，且信用記錄良好，無不良社會記錄。銀行會根據(jù)購房者的收入情況、負(fù)債情況等因素，綜合評估其還款能力，確定貸款額度和貸款期限。貸款額度一般最高不超過所購房產(chǎn)價格的70%，貸款期限最長不超過30年，具體額度和期限會因銀行和地區(qū)的不同而有所差異。貸款到期日不得超過房產(chǎn)土地使用權(quán)到期日，借款人的年齡與貸款期限之和一般不超過65（含），最長不超過70（含）。貸款利率按照我國人民銀行公布的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并在人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，在規(guī)定范圍內(nèi)浮動。對于購買保障性住房的個人，銀行可能會給予一定的利率優(yōu)惠，以減輕購房者的還款負(fù)擔(dān)。3.2.2銀行貸款的優(yōu)勢與風(fēng)險銀行貸款在保障性住房融資中具有顯著的優(yōu)勢。銀行擁有龐大的資金儲備，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》宽?xiàng)目提供大規(guī)模的資金支持，滿足項(xiàng)目建設(shè)過程中對資金的大量需求。對于一些大型保障性住房項(xiàng)目，如城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，往往需要數(shù)十億甚至上百億元的資金投入，銀行貸款能夠?yàn)檫@些項(xiàng)目的順利實(shí)施提供堅實(shí)的資金保障。銀行貸款的資金來源相對穩(wěn)定，只要項(xiàng)目符合銀行的貸款條件，且銀行有足夠的信貸額度，就能夠持續(xù)為項(xiàng)目提供資金，保證項(xiàng)目建設(shè)的連續(xù)性。銀行貸款的流程相對規(guī)范和成熟。銀行在長期的信貸業(yè)務(wù)中，建立了一套完善的風(fēng)險評估和審批體系，能夠?qū)ΡＵ闲宰》宽?xiàng)目的風(fēng)險進(jìn)行全面、系統(tǒng)的評估。在審批貸款時，銀行會對項(xiàng)目的可行性、借款人的信用狀況、還款能力等進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保貸款資金的安全性。規(guī)范的貸款流程也有助于提高貸款發(fā)放的效率，使項(xiàng)目能夠及時獲得所需資金，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。然而，銀行貸款也存在一定的風(fēng)險。保障性住房項(xiàng)目的收益相對較低，且回收期較長，這與銀行追求高收益、資金快速回籠的經(jīng)營目標(biāo)存在一定的沖突。一些保障性住房項(xiàng)目，如廉租房和公租房項(xiàng)目，租金收入較低，且租戶的支付能力有限，導(dǎo)致項(xiàng)目的盈利能力較弱。項(xiàng)目建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中可能會面臨各種不確定因素，如原材料價格上漲、工程延期等，這些因素都會增加項(xiàng)目的成本和風(fēng)險，從而影響銀行貸款的回收。銀行貸款還面臨著資產(chǎn)負(fù)債期限錯配的風(fēng)險。銀行的資金來源主要是短期存款，而保障性住房貸款的期限通常較長，這種資產(chǎn)負(fù)債期限的不匹配，可能會導(dǎo)致銀行在資金流動性方面面臨壓力。當(dāng)大量保障性住房貸款集中到期需要償還，而銀行的短期存款資金不足時，銀行可能會面臨資金周轉(zhuǎn)困難的局面，影響銀行的正常運(yùn)營。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，房價下跌或租金下降，也會影響保障性住房項(xiàng)目的收益和還款能力，增加銀行貸款的違約風(fēng)險。3.3住房公積金3.3.1住房公積金用于保障性住房建設(shè)的機(jī)制住房公積金是我國住房保障體系的重要組成部分，其增值收益在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著獨(dú)特作用。住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工和單位按照一定比例繳存住房公積金，繳存的住房公積金存儲在專門的賬戶中，歸職工個人所有。住房公積金增值收益用于保障性住房建設(shè)有著明確的運(yùn)作方式。住房公積金在管理運(yùn)營過程中會產(chǎn)生增值收益，這些收益主要來源于住房公積金存款利息收入、委托貸款利息收入等。在扣除住房公積金管理中心的管理費(fèi)用以及提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金后，剩余的增值收益將按照規(guī)定用于保障性住房建設(shè)。具體來說，增值收益主要用于補(bǔ)充廉租住房保障資金和公共租賃住房建設(shè)資金。以某地為例，當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心在2023年實(shí)現(xiàn)增值收益5億元，在扣除管理費(fèi)用0.5億元和提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金1億元后，剩余3.5億元增值收益全部用于保障性住房建設(shè)。其中，2億元用于補(bǔ)充廉租住房保障資金，主要用于支付廉租住房的租金補(bǔ)貼、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等；1.5億元用于公共租賃住房建設(shè)，用于購買土地、支付工程建設(shè)費(fèi)用等。通過這種方式，住房公積金增值收益為保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金支持，促進(jìn)了保障性住房項(xiàng)目的順利實(shí)施。住房公積金管理中心還通過加強(qiáng)資金管理和監(jiān)督，確保增值收益的合理使用。建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范資金的收支和核算，加強(qiáng)對資金使用情況的審計和監(jiān)督，防止資金被挪用、浪費(fèi)等情況的發(fā)生。住房公積金管理中心還會定期向社會公布增值收益的使用情況，接受社會監(jiān)督，提高資金使用的透明度。3.3.2住房公積金支持的成效與問題住房公積金在保障性住房融資中取得了顯著的成效，為保障性住房建設(shè)提供了有力的資金支持。通過將增值收益用于保障性住房建設(shè)，增加了保障性住房的供給，改善了中低收入群體的居住條件。住房公積金貸款也為中低收入家庭購買保障性住房提供了便利，減輕了他們的購房負(fù)擔(dān)。然而，住房公積金在支持保障性住房融資方面也存在一些問題。住房公積金的覆蓋面有限，一些民營企業(yè)、小微企業(yè)以及靈活就業(yè)人員等群體尚未被充分納入住房公積金制度體系。這些群體往往是保障性住房的主要需求對象，但由于未繳存住房公積金，無法享受住房公積金貸款等相關(guān)政策支持，限制了住房公積金在保障性住房融資中的作用發(fā)揮。據(jù)統(tǒng)計，目前我國住房公積金繳存人數(shù)占就業(yè)人口的比例僅為60%左右，仍有大量就業(yè)人員未繳存住房公積金。住房公積金的使用效率有待提高。部分地區(qū)存在住房公積金資金閑置的情況，資金未能充分用于保障性住房建設(shè)和支持居民購房需求。一些城市的住房公積金個貸率較低，大量資金閑置在賬戶中，沒有得到有效的利用。住房公積金的提取和貸款審批流程也較為繁瑣，影響了資金的使用效率和居民的使用體驗(yàn)。住房公積金的地區(qū)差異較大，不同地區(qū)的住房公積金繳存額度、貸款政策等存在明顯差異。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的住房公積金繳存額度較高，貸款政策較為寬松，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》咳谫Y提供更多的支持；而一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的住房公積金繳存額度較低，資金規(guī)模有限，難以滿足保障性住房建設(shè)的資金需求。這種地區(qū)差異不利于保障性住房融資的均衡發(fā)展，也影響了住房公積金制度的公平性。住房公積金在保障性住房融資中發(fā)揮了重要作用，但也面臨著覆蓋面有限、使用效率不高、地區(qū)差異較大等問題。為了更好地發(fā)揮住房公積金在保障性住房融資中的作用，需要進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，提高資金使用效率，縮小地區(qū)差異，完善相關(guān)政策和制度，為保障性住房建設(shè)提供更有力的支持。3.4土地出讓收益3.4.1土地出讓收益用于保障性住房的政策規(guī)定為了加大對保障性住房建設(shè)的資金支持，我國出臺了一系列政策，明確規(guī)定從土地出讓收益中提取一定比例的資金用于保障性住房建設(shè)。根據(jù)財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的相關(guān)通知要求，各地應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)年實(shí)際繳入國庫的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)取得的土地出讓收入，扣除相關(guān)規(guī)定項(xiàng)目后，嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設(shè)。這一政策旨在充分利用土地出讓收益，為保障性住房建設(shè)提供穩(wěn)定的資金來源，進(jìn)一步推動保障性住房建設(shè)的發(fā)展，滿足中低收入群體的住房需求。該政策的實(shí)施具有重要意義。它體現(xiàn)了政府對保障性住房建設(shè)的重視，通過從土地出讓收益中提取資金，為保障性住房建設(shè)提供了有力的資金保障，有助于加快保障性住房的建設(shè)進(jìn)度，增加保障性住房的供應(yīng)數(shù)量。土地出讓收益作為地方政府的重要財政收入來源之一，將其一部分用于保障性住房建設(shè)，也有助于優(yōu)化財政資金的配置，提高財政資金的使用效率，促進(jìn)社會公平與和諧發(fā)展。3.4.2實(shí)施情況與面臨的挑戰(zhàn)盡管政策明確規(guī)定了土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)的提取比例，但在實(shí)際實(shí)施過程中，仍存在一些問題和挑戰(zhàn)。從實(shí)施情況來看，部分地區(qū)未能嚴(yán)格按照政策要求足額提取土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)。根據(jù)審計署發(fā)布的審計報告顯示，北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到規(guī)定要求，2007年至2009年，這些城市共計少提取146.23億元。在官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也發(fā)現(xiàn)，在以萬億元計的土地收入中，投入到保障房的資金占比異常之低。2010年國有土地使用權(quán)出讓收入29109.94億元，當(dāng)年廉租住房保障支出僅占當(dāng)年土地出讓總收入的1.59%。這表明在實(shí)際操作中，土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)的政策執(zhí)行力度有待加強(qiáng)。土地出讓收益本身存在不穩(wěn)定的問題。房地產(chǎn)市場的波動會直接影響土地出讓價格和出讓規(guī)模，進(jìn)而導(dǎo)致土地出讓收益的不穩(wěn)定。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于低迷期時，土地出讓難度增加，出讓價格下降，土地出讓收益也會相應(yīng)減少。一些城市在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響下，土地出讓收入同比大幅下降，這使得用于保障性住房建設(shè)的提取資金也會相應(yīng)減少，給保障性住房建設(shè)資金的籌集帶來了困難。提取比例難以保證也是一個突出問題。部分地方政府由于財政壓力較大，在資金分配時可能會優(yōu)先考慮其他項(xiàng)目，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金的提取比例難以達(dá)到政策要求。一些地區(qū)存在對土地出讓收益的核算不規(guī)范、不透明的情況，使得準(zhǔn)確提取用于保障性住房建設(shè)的資金存在困難。一些地方政府對土地出讓收益的使用缺乏有效的監(jiān)督和管理，也影響了資金的使用效率和政策的實(shí)施效果。土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)的政策在實(shí)施過程中面臨著諸多挑戰(zhàn)，需要進(jìn)一步加強(qiáng)政策執(zhí)行力度，規(guī)范土地出讓收益的核算和管理，加強(qiáng)監(jiān)督和問責(zé)，確保土地出讓收益能夠足額、穩(wěn)定地用于保障性住房建設(shè)，推動保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行。3.5案例分析——以某城市保障性住房融資為例3.5.1案例城市保障性住房建設(shè)概況某城市近年來高度重視保障性住房建設(shè)，將其作為改善民生、促進(jìn)社會和諧的重要舉措。截至2023年底，該城市累計建設(shè)保障性住房50萬套，其中廉租房10萬套，公租房20萬套，經(jīng)濟(jì)適用房15萬套，限價商品房5萬套。建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，有效滿足了中低收入群體的住房需求。在保障性住房建設(shè)類型方面，該城市根據(jù)不同群體的住房需求和支付能力，合理規(guī)劃各類保障性住房的建設(shè)比例。廉租房主要面向城市最低收入住房困難家庭，提供低租金的住房保障；公租房則覆蓋了中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和外來務(wù)工人員等群體，租金相對較低，租賃期限靈活；經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房為有一定支付能力的中低收入家庭提供了購房機(jī)會，價格相對市場商品房更為親民。建設(shè)進(jìn)度方面，該城市制定了科學(xué)合理的建設(shè)計劃，確保保障性住房項(xiàng)目按時推進(jìn)。每年都有一定數(shù)量的保障性住房項(xiàng)目開工建設(shè)和竣工交付。2023年，該城市新開工保障性住房5萬套，竣工3萬套，有力地推動了保障性住房建設(shè)的進(jìn)程。為了加快建設(shè)進(jìn)度，該城市還采取了一系列措施，如優(yōu)化項(xiàng)目審批流程，建立綠色通道，提高審批效率；加強(qiáng)對建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)管，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度；加大對建設(shè)單位的支持力度，提供必要的資金和政策扶持等。該城市在保障性住房建設(shè)方面取得了顯著成效，為解決中低收入群體的住房問題做出了積極貢獻(xiàn)。隨著保障性住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，該城市的住房保障體系將更加完善，更多的中低收入群體將實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。3.5.2融資模式的具體應(yīng)用與效果在保障性住房建設(shè)過程中，該城市積極探索多元化的融資模式，取得了一定的成效。政府財政投入：該城市政府高度重視保障性住房建設(shè)，將其納入財政預(yù)算重點(diǎn)支持范圍。每年從財政預(yù)算中安排專項(xiàng)資金用于保障性住房建設(shè)，同時嚴(yán)格按照土地出讓凈收益的10%計提保障性住房建設(shè)資金。2023年，該城市財政投入保障性住房建設(shè)資金達(dá)到20億元，為保障性住房建設(shè)提供了堅實(shí)的資金保障。政府財政投入確保了保障性住房建設(shè)的公益性和公平性，使中低收入群體能夠真正受益于保障性住房政策。通過財政投入，該城市能夠按照規(guī)劃大規(guī)模建設(shè)保障性住房，滿足中低收入群體的住房需求，提高了他們的生活質(zhì)量，增強(qiáng)了社會的穩(wěn)定性和凝聚力。銀行貸款：該城市積極與銀行合作，爭取銀行貸款支持保障性住房建設(shè)。通過政府信用擔(dān)保、項(xiàng)目抵押等方式，為保障性住房項(xiàng)目獲取銀行貸款創(chuàng)造條件。截至2023年底，該城市保障性住房項(xiàng)目累計獲得銀行貸款50億元。銀行貸款為保障性住房建設(shè)提供了大規(guī)模的資金支持，滿足了項(xiàng)目建設(shè)過程中對資金的大量需求，加快了保障性住房的建設(shè)進(jìn)度。銀行貸款的資金來源相對穩(wěn)定，只要項(xiàng)目符合銀行的貸款條件，且銀行有足夠的信貸額度，就能夠持續(xù)為項(xiàng)目提供資金，保證項(xiàng)目建設(shè)的連續(xù)性。然而，銀行貸款也存在一定的風(fēng)險，如保障性住房項(xiàng)目收益相對較低、回收期較長，可能導(dǎo)致銀行貸款回收困難；銀行貸款還面臨資產(chǎn)負(fù)債期限錯配的風(fēng)險，可能影響銀行的資金流動性。住房公積金：該城市充分發(fā)揮住房公積金在保障性住房融資中的作用，將住房公積金增值收益按規(guī)定用于保障性住房建設(shè)。2023年，住房公積金增值收益用于保障性住房建設(shè)的資金達(dá)到5億元。住房公積金貸款也為中低收入家庭購買保障性住房提供了便利，減輕了他們的購房負(fù)擔(dān)。通過住房公積金增值收益的投入，增加了保障性住房的供給，改善了中低收入群體的居住條件。住房公積金貸款的低利率政策，使得中低收入家庭能夠以較低的成本購買保障性住房，實(shí)現(xiàn)住房夢。然而，住房公積金在支持保障性住房融資方面也存在一些問題，如覆蓋面有限，一些民營企業(yè)、小微企業(yè)以及靈活就業(yè)人員等群體尚未被充分納入住房公積金制度體系；住房公積金的使用效率有待提高，部分地區(qū)存在資金閑置的情況；住房公積金的地區(qū)差異較大，不同地區(qū)的繳存額度、貸款政策等存在明顯差異。社會資本參與（PPP模式）：該城市積極推廣PPP模式，吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)。通過公開招標(biāo)等方式，選擇有實(shí)力的社會資本方與政府合作，共同投資、建設(shè)和運(yùn)營保障性住房項(xiàng)目。在某公租房項(xiàng)目中，政府與社會資本合作成立項(xiàng)目公司，政府以土地入股，社會資本負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、建設(shè)和運(yùn)營，項(xiàng)目建成后，由社會資本負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，政府按照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向社會資本支付租金，租賃期限結(jié)束后，項(xiàng)目資產(chǎn)無償移交給政府。截至2023年底，該城市通過PPP模式實(shí)施的保障性住房項(xiàng)目達(dá)到10個，吸引社會資本投入資金30億元。社會資本的參與，有效緩解了政府的財政壓力，提高了保障性住房的建設(shè)效率和質(zhì)量。社會資本具有豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)能力，能夠在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中引入先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段，提高項(xiàng)目的運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。社會資本參與還能夠促進(jìn)市場競爭，推動保障性住房建設(shè)領(lǐng)域的創(chuàng)新和發(fā)展。然而，PPP模式在實(shí)施過程中也面臨一些挑戰(zhàn)，如項(xiàng)目前期談判時間長、成本高；項(xiàng)目運(yùn)營過程中，政府與社會資本之間的利益協(xié)調(diào)難度較大；社會資本對項(xiàng)目的收益預(yù)期較高，可能導(dǎo)致保障性住房的租金或售價偏高，影響中低收入群體的承受能力。通過多元化融資模式的應(yīng)用，該城市保障性住房建設(shè)資金得到了有效保障，建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，建設(shè)進(jìn)度加快，住房保障效果顯著提升，為中低收入群體提供了更多的住房選擇，改善了他們的居住條件，促進(jìn)了社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。然而，在融資過程中也面臨一些問題和挑戰(zhàn)，需要進(jìn)一步完善相關(guān)政策和制度，加強(qiáng)風(fēng)險管理，提高融資效率和資金使用效益。3.5.3經(jīng)驗(yàn)與啟示案例城市在保障性住房融資方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時也暴露出一些問題，這些經(jīng)驗(yàn)和問題為其他地區(qū)提供了重要的借鑒。成功經(jīng)驗(yàn)：該城市建立了多元化的融資體系，綜合運(yùn)用政府財政投入、銀行貸款、住房公積金、社會資本參與等多種融資模式，拓寬了保障性住房建設(shè)的資金來源渠道，有效緩解了資金壓力。政府財政投入作為保障性住房建設(shè)的重要資金來源，起到了引導(dǎo)和兜底的作用；銀行貸款提供了大規(guī)模的資金支持；住房公積金增值收益和貸款為保障性住房建設(shè)和中低收入家庭購房提供了有力支持；社會資本的參與則引入了市場機(jī)制，提高了建設(shè)效率和質(zhì)量。案例城市注重政策支持與引導(dǎo)，政府出臺了一系列優(yōu)惠政策，如土地出讓優(yōu)惠、稅收減免、財政補(bǔ)貼等，吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)，降低了項(xiàng)目成本，提高了項(xiàng)目的吸引力。在土地出讓方面，政府以劃撥方式提供保障性住房建設(shè)用地，降低了項(xiàng)目的土地成本；在稅收方面，對保障性住房建設(shè)項(xiàng)目給予稅收減免，減少了建設(shè)單位的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；在財政補(bǔ)貼方面，政府對保障性住房項(xiàng)目給予一定的財政補(bǔ)貼，提高了項(xiàng)目的盈利能力，吸引了更多的社會資本參與。該城市還加強(qiáng)了對保障性住房融資的管理與監(jiān)督，建立了完善的資金管理制度和風(fēng)險防控機(jī)制，確保資金安全、合理使用。在資金管理方面，加強(qiáng)對資金的預(yù)算管理、收支管理和核算管理，確保資金使用規(guī)范、透明；在風(fēng)險防控方面，建立了風(fēng)險評估機(jī)制、預(yù)警機(jī)制和應(yīng)急處置機(jī)制，對融資過程中的風(fēng)險進(jìn)行及時識別、評估和控制，保障了保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行。存在問題：雖然案例城市在保障性住房融資方面取得了一定成效，但仍存在一些問題。政府財政壓力較大，隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對資金的需求日益增長，政府財政資金有限，難以滿足全部資金需求，資金缺口問題依然存在。在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，地方政府財政收入相對較少，而保障性住房建設(shè)任務(wù)卻較為繁重，資金缺口問題更為突出。社會資本參與的積極性有待進(jìn)一步提高，盡管政府出臺了一系列優(yōu)惠政策，但由于保障性住房項(xiàng)目的收益相對較低，投資回收期較長，社會資本在參與過程中仍存在顧慮，參與的深度和廣度有待拓展。銀行貸款的風(fēng)險較高，保障性住房項(xiàng)目的收益相對較低，且回收期較長，與銀行追求高收益、資金快速回籠的經(jīng)營目標(biāo)存在一定的沖突，銀行貸款面臨著資產(chǎn)負(fù)債期限錯配等風(fēng)險，影響了銀行貸款的積極性和可持續(xù)性。借鑒意義：其他地區(qū)在推進(jìn)保障性住房融資時，應(yīng)借鑒案例城市的成功經(jīng)驗(yàn)，建立多元化的融資體系，充分發(fā)揮政府、市場和社會的作用，拓寬融資渠道，提高資金籌集能力。制定完善的政策支持體系，加大對保障性住房融資的政策扶持力度，吸引更多的社會資本參與，降低項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目的可行性和吸引力。加強(qiáng)對保障性住房融資的管理與監(jiān)督，建立健全資金管理制度和風(fēng)險防控機(jī)制，確保資金安全、高效使用，提高資金使用效益。針對案例城市存在的問題，其他地區(qū)應(yīng)提前謀劃，采取有效措施加以解決，如合理規(guī)劃保障性住房建設(shè)規(guī)模，根據(jù)當(dāng)?shù)刎斦?shí)力和資金籌集能力，科學(xué)確定建設(shè)任務(wù)；進(jìn)一步完善社會資本參與的激勵機(jī)制，提高社會資本的收益預(yù)期，增強(qiáng)其參與積極性；加強(qiáng)與銀行的溝通與合作，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，降低銀行貸款風(fēng)險，提高銀行貸款的積極性和可持續(xù)性。四、我國保障性住房融資模式面臨的問題4.1資金缺口大，供需矛盾突出4.1.1保障性住房建設(shè)的資金需求規(guī)模保障性住房建設(shè)所需資金規(guī)模龐大，這一資金需求受到建設(shè)規(guī)模和成本等多方面因素的顯著影響。近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加速，城市人口不斷增加，中低收入群體的住房需求日益增長，為了滿足這一需求，我國加大了保障性住房的建設(shè)力度。從建設(shè)規(guī)模來看，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)，“十二五”期間，我國計劃新建保障性住房3600萬套，其中2011年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，2012年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上。若按照每套保障性住房平均面積60平方米，每平方米建設(shè)成本2000元計算（此數(shù)據(jù)僅為估算，實(shí)際成本因地區(qū)、建筑標(biāo)準(zhǔn)等因素而異），2011年建設(shè)1000萬套保障性住房所需資金約為1.2萬億元（1000萬套×60平方米/套×2000元/平方米）?！笆濉逼陂g，我國進(jìn)一步加大了保障性住房建設(shè)力度，共建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房3700多萬套?！笆奈濉币?guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，要以人口流入多、房價高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題，這意味著未來保障性住房建設(shè)規(guī)模仍將保持在較高水平，資金需求也將持續(xù)增長。建設(shè)成本也是影響保障性住房資金需求規(guī)模的重要因素。保障性住房建設(shè)成本涵蓋土地成本、建筑材料成本、人工成本、配套設(shè)施建設(shè)成本等多個方面。在土地成本方面，雖然保障性住房建設(shè)用地大多采用劃撥方式取得，相對降低了土地成本，但在一些城市，尤其是一線城市和熱點(diǎn)二線城市，土地資源稀缺，即使采用劃撥方式，土地取得成本仍然較高。建筑材料成本和人工成本也在不斷上漲，近年來，受原材料價格波動、勞動力市場供需變化等因素影響，建筑材料價格和人工費(fèi)用呈現(xiàn)上升趨勢，這無疑增加了保障性住房的建設(shè)成本。配套設(shè)施建設(shè)成本也是不容忽視的一部分，保障性住房項(xiàng)目需要配套建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、商場、停車位等基礎(chǔ)設(shè)施，這些配套設(shè)施的建設(shè)成本也會增加保障性住房建設(shè)的資金需求。例如，某城市的一個保障性住房項(xiàng)目，除了主體建筑建設(shè)成本外，配套設(shè)施建設(shè)成本就占到了總建設(shè)成本的20%左右。隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和建設(shè)成本的持續(xù)上升，我國保障性住房建設(shè)的資金需求規(guī)模日益龐大。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)估算，未來幾年，我國每年保障性住房建設(shè)資金需求可能高達(dá)數(shù)千億元甚至上萬億元，如此巨大的資金需求給我國保障性住房融資帶來了巨大的壓力。4.1.2現(xiàn)有融資渠道的資金供給能力不足盡管我國已形成多種保障性住房融資渠道，但在實(shí)際操作中，現(xiàn)有融資渠道的資金供給能力難以滿足保障性住房建設(shè)日益增長的資金需求，存在諸多制約因素。政府財政壓力：政府財政投入是保障性住房建設(shè)資金的重要來源之一，包括中央與地方財政支持。然而，隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，政府財政面臨著較大壓力。中央財政雖然通過專項(xiàng)補(bǔ)助等方式對保障性住房建設(shè)給予支持，但財政資金有限，難以完全滿足保障性住房建設(shè)的全部資金需求。在2020年，中央財政安排保障性安居工程補(bǔ)助資金2545億元，盡管這一數(shù)額不小，但與龐大的保障性住房建設(shè)資金需求相比，仍顯不足。地方政府在保障性住房建設(shè)資金投入方面也面臨困境。地方政府的財政收入主要依賴于稅收、土地出讓金等。在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，地方政府的稅收收入增長放緩，而土地出讓金收入又受到房地產(chǎn)市場波動的影響，不穩(wěn)定因素較多。一些城市在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響下，土地出讓難度增加，出讓價格下降，土地出讓金收入大幅減少，這使得地方政府用于保障性住房建設(shè)的資金受到限制。地方政府還需要承擔(dān)教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項(xiàng)公共服務(wù)支出，財政資金分配捉襟見肘，難以將大量資金投入到保障性住房建設(shè)中。社會資本參與度低：社會資本參與保障性住房建設(shè)的積極性不高，導(dǎo)致社會資本在保障性住房融資中的占比較低。保障性住房項(xiàng)目具有收益相對較低、投資回收期較長的特點(diǎn)，這與社會資本追求高收益、資金快速回籠的投資目標(biāo)存在沖突。以公租房項(xiàng)目為例，公租房的租金收入相對較低，且租戶大多為中低收入群體，支付能力有限，使得公租房項(xiàng)目的盈利能力較弱，投資回收期可能長達(dá)10-20年，這使得許多社會資本對參與公租房項(xiàng)目建設(shè)望而卻步。社會資本參與保障性住房建設(shè)還面臨一些政策和制度上的障礙。在項(xiàng)目審批方面，保障性住房項(xiàng)目的審批流程繁瑣，審批時間長，增加了社會資本的時間成本和不確定性。在產(chǎn)權(quán)歸屬方面，部分保障性住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)界定不清晰，社會資本對項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)權(quán)益存在擔(dān)憂，影響了其參與的積極性。相關(guān)的政策支持力度不夠，如稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼等政策不夠完善，難以有效激勵社會資本參與保障性住房建設(shè)。銀行貸款限制：銀行貸款是保障性住房融資的重要渠道之一，但銀行在提供保障性住房貸款時存在諸多限制。保障性住房項(xiàng)目的收益相對較低，風(fēng)險相對較高，這使得銀行在審批貸款時較為謹(jǐn)慎。保障性住房項(xiàng)目的租金收入或銷售收入相對不穩(wěn)定，還款來源存在一定風(fēng)險，銀行擔(dān)心貸款無法按時收回，因此對保障性住房項(xiàng)目的貸款審批條件較為嚴(yán)格，貸款額度和期限也受到一定限制。銀行貸款還面臨著資產(chǎn)負(fù)債期限錯配的風(fēng)險。銀行的資金來源主要是短期存款，而保障性住房貸款的期限通常較長，這種資產(chǎn)負(fù)債期限的不匹配，可能會導(dǎo)致銀行在資金流動性方面面臨壓力。當(dāng)大量保障性住房貸款集中到期需要償還，而銀行的短期存款資金不足時，銀行可能會面臨資金周轉(zhuǎn)困難的局面，影響銀行的正常運(yùn)營。這也使得銀行在提供保障性住房貸款時更加謹(jǐn)慎，限制了銀行貸款對保障性住房建設(shè)的資金供給能力。住房公積金和土地出讓收益的局限性：住房公積金用于保障性住房建設(shè)存在覆蓋面有限、使用效率不高的問題。部分民營企業(yè)、小微企業(yè)以及靈活就業(yè)人員等群體尚未被充分納入住房公積金制度體系，導(dǎo)致住房公積金的繳存基數(shù)相對較小，可用于保障性住房建設(shè)的資金規(guī)模有限。一些地區(qū)存在住房公積金資金閑置的情況，資金未能充分用于保障性住房建設(shè)和支持居民購房需求，降低了住房公積金的資金供給能力。土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)也面臨一些挑戰(zhàn)。部分地區(qū)未能嚴(yán)格按照政策要求足額提取土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)，存在提取比例不足的問題。根據(jù)審計署發(fā)布的審計報告顯示，北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到規(guī)定要求，2007年至2009年，這些城市共計少提取146.23億元。土地出讓收益本身存在不穩(wěn)定的問題，房地產(chǎn)市場的波動會直接影響土地出讓價格和出讓規(guī)模，進(jìn)而導(dǎo)致土地出讓收益的不穩(wěn)定，使得用于保障性住房建設(shè)的資金難以得到有效保障。我國保障性住房建設(shè)資金缺口大，現(xiàn)有融資渠道的資金供給能力不足，政府財政壓力、社會資本參與度低、銀行貸款限制以及住房公積金和土地出讓收益的局限性等因素，嚴(yán)重制約了保障性住房建設(shè)的資金籌集，亟待通過創(chuàng)新融資模式、完善政策體系等方式加以解決。4.2融資渠道單一，過度依賴政府4.2.1社會資本參與積極性不高社會資本在保障性住房融資中參與程度較低，主要是因?yàn)楸Ｕ闲宰》宽?xiàng)目收益偏低，投資回收期長，這與社會資本追求高回報、資金快速回籠的投資偏好相悖。公租房項(xiàng)目的租金收入相對微薄，且租戶多為中低收入群體，支付能力有限，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力欠佳，投資回收期可能長達(dá)10-20年。這使得許多社會資本對參與公租房項(xiàng)目建設(shè)望而卻步，更傾向于將資金投入到收益更高、回報周期更短的商品房開發(fā)項(xiàng)目中。社會資本參與保障性住房建設(shè)還面臨著政策和制度方面的諸多障礙。在項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)，保障性住房項(xiàng)目審批流程繁瑣復(fù)雜，審批時間漫長，增加了社會資本的時間成本和不確定性。一些保障性住房項(xiàng)目從立項(xiàng)到開工，可能需要經(jīng)過多個部門的審批，審批周期長達(dá)數(shù)月甚至數(shù)年，這使得社會資本的投資計劃難以順利推進(jìn)。在產(chǎn)權(quán)歸屬方面，部分保障性住房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)界定不夠清晰，社會資本對項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)權(quán)益存在擔(dān)憂，這也影響了其參與積極性。對于一些共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，社會資本與政府之間的產(chǎn)權(quán)比例、權(quán)益分配等問題不夠明確，導(dǎo)致社會資本在投資決策時猶豫不決。相關(guān)政策支持力度不足也是制約社會資本參與的重要因素。雖然政府出臺了一些鼓勵社會資本參與保障性住房建設(shè)的政策，但在稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼等方面的政策仍不夠完善，難以有效激發(fā)社會資本的參與熱情。在稅收優(yōu)惠方面，對參與保障性住房建設(shè)的社會資本的稅收減免幅度較小，無法充分彌補(bǔ)其投資收益的不足；在財政補(bǔ)貼方面，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，補(bǔ)貼資金的發(fā)放也不夠及時，影響了社會資本的資金周轉(zhuǎn)和投資收益預(yù)期。4.2.2金融創(chuàng)新工具應(yīng)用不足在保障性住房融資領(lǐng)域，金融創(chuàng)新工具的應(yīng)用現(xiàn)狀不容樂觀，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為一種重要的金融創(chuàng)新工具，在我國保障性住房融資中的發(fā)展相對緩慢。截至目前，我國保障性住房REITs項(xiàng)目數(shù)量較少，規(guī)模較小，尚未形成成熟的市場體系。究其原因，首先是相關(guān)法律法規(guī)和政策體系不完善。REITs在我國尚處于發(fā)展初期，相關(guān)的法律法規(guī)和政策還不夠健全，缺乏明確的操作細(xì)則和監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。在REITs的設(shè)立、運(yùn)營、管理等方面，存在著諸多不確定性，這使得投資者和金融機(jī)構(gòu)在參與REITs項(xiàng)目時存在顧慮。例如，在REITs的稅收政策方面，存在著重復(fù)征稅等問題，增加了REITs項(xiàng)目的運(yùn)營成本，降低了投資者的收益。市場認(rèn)知度和接受度較低也是制約REITs發(fā)展的重要因素。許多投資者對REITs的概念、運(yùn)作模式和投資風(fēng)險了解有限，對投資REITs持謹(jǐn)慎態(tài)度。金融機(jī)構(gòu)在開展REITs業(yè)務(wù)時，也面臨著專業(yè)人才短缺、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)不足等問題，影響了REITs業(yè)務(wù)的推廣和發(fā)展。由于REITs在我國發(fā)展時間較短，相關(guān)的宣傳和推廣工作還不夠到位，導(dǎo)致市場對REITs的認(rèn)知度和接受度不高。此外，REITs的退出機(jī)制不夠完善。投資者在投資REITs后，希望能夠在合適的時機(jī)順利退出，實(shí)現(xiàn)投資收益。然而，目前我國REITs的二級市場不夠活躍，交易流動性較差，投資者難以在市場上找到合適的買家，導(dǎo)致REITs的退出難度較大。這也在一定程度上影響了投資者的投資積極性，制約了REITs在保障性住房融資中的應(yīng)用和發(fā)展。除了REITs，其他金融創(chuàng)新工具如住房租賃債券、資產(chǎn)證券化等在保障性住房融資中的應(yīng)用也相對較少。這些金融創(chuàng)新工具的發(fā)展同樣面臨著政策不完善、市場認(rèn)知度低等問題，需要進(jìn)一步加強(qiáng)政策支持和市場培育，推動其在保障性住房融資中的廣泛應(yīng)用。4.3地方政府積極性不高4.3.1地方財政壓力與債務(wù)負(fù)擔(dān)地方政府在保障性住房建設(shè)中面臨著嚴(yán)峻的財政壓力和沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，這對保障性住房建設(shè)資金的投入產(chǎn)生了顯著的制約作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，地方政府的財政收入增速也相應(yīng)下降。在財政收入增長受限的情況下，地方政府需要承擔(dān)的公共服務(wù)支出卻不斷增加，包括教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個領(lǐng)域，財政收支矛盾日益突出。地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)也在不斷加重。過去，為了推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，地方政府通過融資平臺等方式舉借了大量債務(wù)。根據(jù)國家審計署公布的數(shù)據(jù)，截至2022年底，地方政府債務(wù)余額為35.06萬億元，部分地區(qū)的債務(wù)規(guī)模甚至超過了當(dāng)?shù)氐呢斦杖?。在債?wù)償還壓力下，地方政府可用于保障性住房建設(shè)的資金更加緊張。一些地方政府為了償還債務(wù)，不得不削減其他領(lǐng)域的支出，其中就包括保障性住房建設(shè)資金。保障性住房建設(shè)本身具有投資規(guī)模大、回報率低、建設(shè)周期長的特點(diǎn)，這使得地方政府在資金投入上更加謹(jǐn)慎。與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相比，保障性住房項(xiàng)目的利潤空間較小，甚至可能出現(xiàn)虧損，這對于追求財政收入增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方政府來說，吸引力不足。保障性住房建設(shè)需要大量的前期資金投入，而資金回籠速度較慢，這也給地方政府的財政資金周轉(zhuǎn)帶來了壓力。一些保障性住房項(xiàng)目在建設(shè)過程中，由于資金短缺，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，甚至出現(xiàn)爛尾的情況。為了緩解財政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)，地方政府在保障性住房建設(shè)資金投入上往往存在不足。一些地方政府未能按照國家規(guī)定的比例從土地出讓收益中提取資金用于保障性住房建設(shè)，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金缺口較大。一些地區(qū)未能嚴(yán)格按照政策要求足額提取土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)，存在提取比例不足的問題。這不僅影響了保障性住房的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，也使得中低收入群體的住房需求難以得到有效滿足。4.3.2政績考核與利益驅(qū)動因素地方政府在政績考核和經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下，對保障性住房建設(shè)的重視程度不足，這也是導(dǎo)致保障性住房融資問題的一個重要原因。在當(dāng)前的政績考核體系中，GDP增長、財政收入增長、招商引資等指標(biāo)往往占據(jù)重要地位，而保障性住房建設(shè)等民生指標(biāo)的權(quán)重相對較低。這使得地方政府在工作中更傾向于將資源和精力投入到能夠快速提升GDP和財政收入的項(xiàng)目上，如大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)等，而對保障性住房建設(shè)的投入相對較少。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對地方經(jīng)濟(jì)具有顯著的拉動作用，能夠帶動建筑、建材、裝修等多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方政府的財政收入，如土地出讓金、稅收等。相比之下，保障性住房建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益相對較低，對地方財政收入的直接貢獻(xiàn)有限。這使得地方政府在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下，更愿意將土地和資金等資源投向商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而忽視保障性住房建設(shè)。一些城市的地方政府為了追求土地出讓金收入的最大化，將大量優(yōu)質(zhì)土地用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，而保障性住房建設(shè)用地則相對稀缺，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)規(guī)模難以擴(kuò)大。保障性住房建設(shè)涉及到多個部門和環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)難度較大，且建設(shè)過程中可能會面臨各種矛盾和問題，如拆遷安置、資金籌集、工程質(zhì)量監(jiān)管等。相比之下，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由市場主體主導(dǎo)，政府在其中的協(xié)調(diào)和管理難度相對較小。這也使得地方政府在工作中更傾向于推動商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而對保障性住房建設(shè)的積極性不高。一些保障性住房項(xiàng)目在建設(shè)過程中，由于涉及多個部門的職責(zé)交叉，導(dǎo)致協(xié)調(diào)不暢，項(xiàng)目進(jìn)度受到影響。地方政府在政績考核和經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下，對保障性住房建設(shè)的重視不足，這不僅影響了保障性住房建設(shè)的資金投入和建設(shè)進(jìn)度，也使得保障性住房建設(shè)的質(zhì)量和效果難以得到有效保障。為了推動保障性住房建設(shè)的健康發(fā)展，需要進(jìn)一步完善政績考核體系，提高保障性住房建設(shè)等民生指標(biāo)的權(quán)重，引導(dǎo)地方政府加大對保障性住房建設(shè)的投入和支持力度。4.4融資風(fēng)險較高4.4.1信用風(fēng)險在保障性住房項(xiàng)目中，信用風(fēng)險是一個不容忽視的問題，它可能來自多個方面，對項(xiàng)目的順利進(jìn)行和資金安全構(gòu)成威脅。開發(fā)商違約是信用風(fēng)險的一種表現(xiàn)形式。在保障性住房建設(shè)過程中，部分開發(fā)商可能因自身資金鏈斷裂、經(jīng)營管理不善等原因，無法按照合同約定完成項(xiàng)目建設(shè)，導(dǎo)致項(xiàng)目延期交付甚至爛尾。一些小型開發(fā)商在承接保障性住房項(xiàng)目后，由于缺乏足夠的資金儲備和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，在遇到原材料價格上漲、施工過程中出現(xiàn)技術(shù)難題等情況時，無法有效應(yīng)對，從而出現(xiàn)資金短缺，無法按時支付工程款和材料款，導(dǎo)致工程進(jìn)度停滯。這不僅會給購房者或租戶帶來極大的困擾，使其無法按時入住，還會造成政府前期投入的資金無法收回，影響保障性住房建設(shè)的整體進(jìn)度和信譽(yù)。租戶拖欠租金也是常見的信用風(fēng)險之一。保障性住房的租戶多為中低收入群體，他們的收入相對不穩(wěn)定，一旦遇到失業(yè)、疾病等突發(fā)情況，可能會出現(xiàn)無力支付租金的情況。一些租戶可能存在故意拖欠租金的行為，認(rèn)為保障性住房是政府提供的福利，租金支付與否對自己影響不大。租戶長期拖欠租金，會導(dǎo)致保障性住房項(xiàng)目的運(yùn)營收入減少，影響項(xiàng)目的正常運(yùn)營和維護(hù)。如果大量租戶拖欠租金，還可能導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈斷裂，無法償還銀行貸款等債務(wù)，進(jìn)而影響項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)在提供保障性住房貸款時，也面臨著信用風(fēng)險。由于保障性住房項(xiàng)目的收益相對較低，風(fēng)險相對較高，部分金融機(jī)構(gòu)可能會對貸款審批條件進(jìn)行嚴(yán)格限制，導(dǎo)致一些符合條件的項(xiàng)目無法獲得貸款。即使金融機(jī)構(gòu)發(fā)放了貸款，也可能面臨借款人無法按時償還貸款本息的風(fēng)險。如果借款人的收入來源不穩(wěn)定，或者房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，導(dǎo)致保障性住房的價值下降，借款人可能會選擇違約，從而給金融機(jī)構(gòu)帶來損失。為了降低信用風(fēng)險，需要加強(qiáng)對開發(fā)商、租戶和金融機(jī)構(gòu)的信用管理。建立健全開發(fā)商信用評價體系，對開發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)、項(xiàng)目管理能力等進(jìn)行全面評估，選擇信譽(yù)良好、實(shí)力雄厚的開發(fā)商參與保障性住房建設(shè)。加強(qiáng)對租戶的信用審查，建立租戶信用檔案，對拖欠租金等違約行為進(jìn)行記錄，并采取相應(yīng)的懲罰措施，如加收滯納金、限制其再次申請保障性住房等。金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對借款人的信用調(diào)查和風(fēng)險評估，制定合理的貸款政策，降低貸款風(fēng)險。4.4.2市場風(fēng)險市場波動對保障性住房融資有著顯著的影響，其中房價下跌和租金收入不穩(wěn)定是兩個重要方面。房價下跌是保障性住房融資面臨的一個重要市場風(fēng)險。房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的波動性，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、市場供需關(guān)系等多種因素的影響，房價可能會出現(xiàn)下跌的情況。如果保障性住房建設(shè)項(xiàng)目在房價下跌期間建成，可能會導(dǎo)致項(xiàng)目的資產(chǎn)價值下降，從而影響項(xiàng)目的融資能力和還款能力。一些以出售為主的保障性住房項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房等，房價下跌會使得房屋的銷售收入減少，開發(fā)商或建設(shè)單位可能無法按時償還銀行貸款等債務(wù)，導(dǎo)致資金鏈斷裂。房價下跌還會影響購房者的購買意愿和支付能力，使得保障性住房的銷售難度增加，進(jìn)一步加劇了項(xiàng)目的融資困境。租金收入不穩(wěn)定也是保障性住房融資面臨的市場風(fēng)險之一。保障性住房的租金收入主要取決于租戶的支付能力和租賃市場的供求關(guān)系。由于保障性住房的租戶多為中低收入群體，他們的收入相對不穩(wěn)定，一旦遇到經(jīng)濟(jì)不景氣、失業(yè)等情況，可能會出現(xiàn)無力支付租金的情況，導(dǎo)致租金收入減少。租賃市場的供求關(guān)系也會影響租金收入。如果市場上租賃房源供大于求，租金價格可能會下降，從而導(dǎo)致保障性住房的租金收入減少。一些城市在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響下，大量新建商品房進(jìn)入租賃市場，使得租賃房源增加，租金價格下降，保障性住房的租金收入也受到了一定的影響。房地產(chǎn)市場的波動還會影響社會資本對保障性住房項(xiàng)目的投資信心。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于下行期時，社會資本對保障性住房項(xiàng)目的投資回報率預(yù)期會降低，投資風(fēng)險預(yù)期會增加，從而導(dǎo)致社會資本參與保障性住房項(xiàng)目的積極性下降。這將進(jìn)一步加劇保障性住房建設(shè)資金的短缺，影響保障性住房建設(shè)的規(guī)模和進(jìn)度。為了應(yīng)對市場風(fēng)險，需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和分析，及時掌握市場動態(tài)，制定相應(yīng)的政策措施。政府可以通過宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房價，避免房價大幅波動。加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，打擊投機(jī)炒房行為，維護(hù)市場秩序。還可以建立保障性住房租金調(diào)整機(jī)制，根據(jù)市場情況和租