2025年土地估價(jià)師專業(yè)技能測試大綱試卷及答案考試時(shí)長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：2025年土地估價(jià)師專業(yè)技能測試大綱試卷考核對象：土地估價(jià)師職業(yè)資格考試應(yīng)試人員題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”是指土地在當(dāng)前法律、政策條件下可能實(shí)現(xiàn)的最大收益狀態(tài)。2.土地估價(jià)報(bào)告中，基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市建成區(qū)以外的農(nóng)村土地評估。3.土地增值收益系數(shù)是計(jì)算土地增值額時(shí)使用的關(guān)鍵參數(shù)，其值越高表示土地增值潛力越大。4.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于新開發(fā)建設(shè)的土地評估，不考慮市場因素。5.土地估價(jià)師在評估過程中必須獨(dú)立完成所有工作，不得委托第三方機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持。6.土地使用年限是影響土地價(jià)格的重要因素，年限越短，土地價(jià)格通常越高。7.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于評估待開發(fā)土地的價(jià)值，需考慮開發(fā)成本和銷售收益。8.土地估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)包括所有計(jì)算過程、參數(shù)來源及政策依據(jù)的詳細(xì)說明。9.土地估價(jià)中的“市場比較法”要求選取至少三個(gè)可比案例，且案例與評估對象必須完全一致。10.土地估價(jià)師在評估過程中需遵守職業(yè)道德，不得泄露委托人商業(yè)秘密。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法不屬于土地估價(jià)的基本方法？（）A.基準(zhǔn)地價(jià)修正法B.市場比較法C.成本法D.財(cái)產(chǎn)稅評估法2.土地估價(jià)中的“區(qū)位因素”不包括？（）A.交通可達(dá)性B.周邊環(huán)境質(zhì)量C.土地用途限制D.建筑容積率3.土地增值收益系數(shù)的確定通常基于？（）A.市場交易數(shù)據(jù)B.政策文件規(guī)定C.土地開發(fā)成本D.社會(huì)平均利潤率4.成本法在評估新建土地時(shí)，主要考慮？（）A.土地原值+開發(fā)成本+增值收益B.土地原值+開發(fā)成本+土地增值系數(shù)C.土地原值+土地增值系數(shù)+銷售稅費(fèi)D.土地原值+開發(fā)成本+稅費(fèi)系數(shù)5.市場比較法中，修正系數(shù)主要考慮？（）A.土地用途差異B.交易日期差異C.土地面積差異D.開發(fā)程度差異6.土地估價(jià)師在評估時(shí)，若選取可比案例數(shù)量不足，應(yīng)？（）A.調(diào)整估價(jià)方法B.增加市場調(diào)研C.忽略部分因素D.提高估價(jià)報(bào)告可信度7.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于？（）A.已建成商業(yè)用地B.待開發(fā)土地C.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用D.土地租賃評估8.土地估價(jià)報(bào)告的附件中，不包括？（）A.市場交易數(shù)據(jù)表B.土地權(quán)利證明文件C.政策文件截圖D.估價(jià)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件9.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”的核心是？（）A.土地用途合法合規(guī)B.土地收益最大化C.土地開發(fā)成本最低D.土地使用年限最長10.土地估價(jià)師在評估過程中需遵守的職業(yè)道德不包括？（）A.獨(dú)立公正B.保守秘密C.收受回扣D.客觀真實(shí)三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“區(qū)位因素”包括？（）A.交通可達(dá)性B.周邊商業(yè)氛圍C.土地用途限制D.城市規(guī)劃影響E.土地開發(fā)成本2.市場比較法中，修正系數(shù)通?？紤]？（）A.交易日期差異B.土地用途差異C.土地面積差異D.開發(fā)程度差異E.土地權(quán)利限制3.成本法在評估新建土地時(shí)，需考慮？（）A.土地原值B.開發(fā)成本C.土地增值系數(shù)D.銷售稅費(fèi)E.土地增值收益4.土地估價(jià)中的“剩余法”需考慮？（）A.開發(fā)成本B.銷售收益C.土地原值D.土地增值系數(shù)E.開發(fā)周期5.土地估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)包括？（）A.市場交易數(shù)據(jù)表B.土地權(quán)利證明文件C.政策文件截圖D.估價(jià)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件E.土地現(xiàn)場照片6.土地估價(jià)師在評估過程中需遵守的職業(yè)道德包括？（）A.獨(dú)立公正B.保守秘密C.收受回扣D.客觀真實(shí)E.合法合規(guī)7.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”要求？（）A.土地用途合法合規(guī)B.土地收益最大化C.土地開發(fā)成本最低D.土地使用年限最長E.土地開發(fā)可行性8.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”需考慮？（）A.基準(zhǔn)地價(jià)B.修正系數(shù)C.土地用途差異D.交易日期差異E.土地面積差異9.土地估價(jià)中的“成本法”適用于？（）A.新建土地B.已建成土地C.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用D.土地租賃評估E.待開發(fā)土地10.土地估價(jià)師在評估過程中需收集的數(shù)據(jù)包括？（）A.市場交易數(shù)據(jù)B.土地權(quán)利證明文件C.政策文件D.土地現(xiàn)場照片E.開發(fā)成本數(shù)據(jù)四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市擬開發(fā)一塊待建土地，土地面積為5000平方米，用途為商業(yè)用地，使用年限為40年。估價(jià)師選取了三個(gè)可比案例，分別為：-案例1：2000平方米商業(yè)用地，交易價(jià)格800萬元，成交日期2023年1月，土地使用年限40年。-案例2：6000平方米商業(yè)用地，交易價(jià)格1500萬元，成交日期2023年6月，土地使用年限40年。-案例3：4000平方米商業(yè)用地，交易價(jià)格900萬元，成交日期2022年12月，土地使用年限40年。估價(jià)師通過市場比較法評估該土地價(jià)值，修正系數(shù)如下：-交易日期差異：+5%-土地面積差異：-3%-開發(fā)程度差異：+2%問題：1.請計(jì)算該土地的評估價(jià)值。2.若采用成本法評估，土地原值為200萬元，開發(fā)成本為3000萬元，土地增值系數(shù)為20%，請計(jì)算評估價(jià)值。案例二：某企業(yè)擬開發(fā)一塊待建土地，土地面積為3000平方米，用途為住宅用地，使用年限為70年。估價(jià)師采用剩余法評估，預(yù)計(jì)開發(fā)成本為4000萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的10%，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為3年，土地增值系數(shù)為30%。問題：請計(jì)算該土地的評估價(jià)值。案例三：某城市擬評估一塊工業(yè)用地，土地面積為2000平方米，用途為工業(yè)用地，使用年限為50年。估價(jià)師選取了三個(gè)可比案例，分別為：-案例1：1500平方米工業(yè)用地，交易價(jià)格600萬元，成交日期2023年1月，土地使用年限50年。-案例2：2500平方米工業(yè)用地，交易價(jià)格1000萬元，成交日期2023年6月，土地使用年限50年。-案例3：1800平方米工業(yè)用地，交易價(jià)格700萬元，成交日期2022年12月，土地使用年限50年。估價(jià)師通過市場比較法評估該土地價(jià)值，修正系數(shù)如下：-交易日期差異：+4%-土地面積差異：-2%-開發(fā)程度差異：+1%問題：請計(jì)算該土地的評估價(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.請論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”及其在評估中的應(yīng)用。2.請論述土地估價(jià)師在評估過程中需遵守的職業(yè)道德及其重要性。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×3.√4.×5.×6.√7.√8.√9.×10.√解析：2.基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市建成區(qū)，農(nóng)村土地評估通常采用市場比較法或成本法。5.土地估價(jià)師可委托第三方機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，但需獨(dú)立完成評估工作。9.市場比較法要求案例與評估對象具有可比性，但不必完全一致。二、單選題1.D2.C3.A4.B5.B6.B7.B8.D9.B10.C解析：1.財(cái)產(chǎn)稅評估法不屬于土地估價(jià)的基本方法。3.土地增值收益系數(shù)基于市場數(shù)據(jù)確定。9.市場比較法要求案例與評估對象具有可比性。三、多選題1.A,B,C,D2.A,B,C,D3.A,B,C4.A,B,E5.A,B,C,E6.A,B,D,E7.A,B,E8.A,B,C,D9.A,B,E10.A,B,C,D,E解析：1.土地估價(jià)中的“區(qū)位因素”包括交通、商業(yè)氛圍、用途限制和城市規(guī)劃。3.成本法需考慮土地原值、開發(fā)成本和增值系數(shù)。6.土地估價(jià)師需遵守獨(dú)立公正、保守秘密、客觀真實(shí)和合法合規(guī)的職業(yè)道德。四、案例分析案例一：1.評估價(jià)值計(jì)算：-案例1修正后價(jià)值：800×(1+5%)×(1-3%)×(1+2%)=868.4萬元-案例2修正后價(jià)值：1500×(1+5%)×(1-3%)×(1+2%)=1633.5萬元-案例3修正后價(jià)值：900×(1+5%)×(1-3%)×(1+2%)=982.1萬元-平均價(jià)值：(868.4+1633.5+982.1)/3=1266.3萬元-最終價(jià)值：1266.3萬元2.成本法評估價(jià)值：-評估價(jià)值：200+3000×(1+20%)=4600萬元案例二：-土地原值：X-銷售收入：X×(1+30%)-銷售稅費(fèi)：X×10%-凈收入：X×(1+30%)×(1-10%)=0.27X-開發(fā)成本：4000萬元-剩余法：X+4000=0.27X-X=4000/0.73=5479.5萬元案例三：-案例1修正后價(jià)值：600×(1+4%)×(1-2%)×(1+1%)=636.48萬元-案例2修正后價(jià)值：1000×(1+4%)×(1-2%)×(1+1%)=1060.8萬元-案例3修正后價(jià)值：700×(1+4%)×(1-2%)×(1+1%)=749.36萬元-平均價(jià)值：(636.48+1060.8+749.36)/3=822.4萬元-最終價(jià)值：822.4萬元五、論述題1.最高最佳使用原則論述：-核心內(nèi)容：土地估價(jià)應(yīng)以土地在當(dāng)前法律、政策條件下