商品房銷售管理辦法一、總則（一）立法目的與依據(jù)為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，維護商品房市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于中華人民共和國境內(nèi)商品房的銷售及相關管理活動。本辦法所稱商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。（三）基本原則自愿、公平、誠實信用原則：商品房銷售應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。合法原則：商品房銷售活動必須符合法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。保護消費者權益原則：強調(diào)對購房者合法權益的保護，規(guī)范開發(fā)商的銷售行為。二、商品房銷售條件（一）商品房現(xiàn)售條件商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。已通過竣工驗收。拆遷安置已經(jīng)落實。供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。（二）商品房預售條件商品房預售，應當符合以下條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。三、商品房銷售方式（一）現(xiàn)售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。（二）預售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（三）其他銷售方式包括商品房包銷、委托銷售等方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房。四、商品房銷售合同（一）合同形式商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。（二）合同主要內(nèi)容商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：當事人名稱或者姓名和住所。商品房基本狀況。商品房的銷售方式。商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。交付使用條件及日期。裝飾、設備標準承諾。供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬。面積差異的處理方式。辦理產(chǎn)權登記有關事宜。解決爭議的方法。違約責任。雙方約定的其他事項。（三）面積確認及面積差異處理按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。五、銷售廣告與宣傳資料（一）廣告內(nèi)容要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。（二）廣告與合同的關系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。六、交付與驗收（一）交付條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。（二）交付手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應當向買受人出示商品房竣工驗收合格的證明文件和房屋測繪報告，并提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。（三）驗收買受人應當按照合同約定的時間對商品房進行驗收。驗收時，買受人發(fā)現(xiàn)商品房存在質(zhì)量問題或者其他不符合合同約定的情形，應當在驗收期限內(nèi)提出書面異議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在收到書面異議之日起30日內(nèi)予以答復和處理。七、產(chǎn)權登記（一）初始登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。（二）轉(zhuǎn)移登記買受人應當在商品房交付使用后90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。八、法律責任（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律責任未取得商品房預售許可證明預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款：未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的。未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的。返本銷售或者變相返本銷售商品房的。采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的。分割拆零銷售商品住宅的。不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的。未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的。委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。（二）房地產(chǎn)中介服務機構的法律責任房地產(chǎn)中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。（三）買受人的法律責任買受人違反合同約定，未按時支付房價款的，應當承擔違約責任。九、爭議解決（一）協(xié)商商品房銷售過程中發(fā)生爭議，當事人可以協(xié)商解決。（二）調(diào)解協(xié)商不成的，可以向房地產(chǎn)行政主管部門申請調(diào)解。（三）仲裁當事人可以根據(jù)合同中的仲裁條款或者事后達成的書面仲裁協(xié)議，向仲裁機構申請仲裁。（四）訴訟當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。十、附則（一）本辦法的解釋權本辦法由國務