廣州甲級寫字樓市場季度報告knight萊Frank坊2025年第四季度/research2025年第四季度，廣州甲級寫字樓市場在“供給收窄+年末成交釋放”的共同作用下，短期指標(biāo)出現(xiàn)邊際改善：當(dāng)季新增供應(yīng)僅約0.5萬平方米，凈吸納量升至56,433平方米（年內(nèi)最高空置率環(huán)比回落0.5個百分點至17.0%；租金仍下行，1.7%至118.7元/平方米/月。這意味著市場尚未“轉(zhuǎn)勢”，但價格與去化的調(diào)整方式正在從簡單的全面降價，逐步轉(zhuǎn)向“以條款換成交”的精細(xì)化博弈。供需層面，四季度成交結(jié)構(gòu)顯示需求仍以“換樓、降本、提質(zhì)”為主。行業(yè)方面，TMT繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)（63.9%金融易類型上，搬遷類成交占比約83%，其中近四成為擴租型搬遷，新設(shè)立需求占比約10%。這說明企業(yè)總體仍謹(jǐn)慎，但并非完靈活條款與更匹配的區(qū)位，仍能吸引“升級+局部擴張”的真實成交。全年維度下，供需缺口仍是主線：2025年新增供應(yīng)約48.2萬平方米，而全年凈吸納量約12.1萬平方米，供給集中入市對空置率形成持續(xù)壓力。投資市場方面，交易活躍度仍處低位但呈現(xiàn)“可成交資產(chǎn)先成交”的特征。四季度寫字樓大宗交易僅1宗、成交額約人民幣1.2億元，全年累計約人民幣37.5億元，同比小幅回升。展望2026年，壓力仍主要來自供給端：已知待入市供應(yīng)約140萬平方米，且集中在金融城與琶洲，意味著租金與去化仍將持續(xù)面臨競爭。在這一背景下，市場更可能呈現(xiàn)兩點特征：其一，租金競爭將繼續(xù)存在，但更集中體現(xiàn)在定向讓利與條非全面降價；其二，空置率的走勢更取決于新增供應(yīng)的實際入市節(jié)奏與項目預(yù)租兌現(xiàn)度，短期內(nèi)“以條款換去化”仍將是業(yè)主策略的重心。圖一：廣州甲級寫字樓市場參考指標(biāo)r1]2025年第四季度凈吸納量2025年第四季度凈吸納量56,433平方米2025年第四季度租金元/平方米/月2025年第四季度空置率17.0%2025年第四季度新增供應(yīng)5,000平方米按季變幅：1.7%按季變幅：1.7%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：2025-2028各區(qū)域新增甲級寫字樓面積千平方米●●琶洲●金融城●白鵝潭800..廣州南站●珠江新城400200資料來源:萊坊研究部延續(xù)下行趨勢，環(huán)比下滑1.7%至118.7元/平方米/月，但降幅已收窄至全年最低，價格調(diào)整從“急跌”轉(zhuǎn)向“緩釋”?；仡櫲?，甲級寫字樓平均租金的下行節(jié)奏呈現(xiàn)階高位：一方面業(yè)主通過更靈活的條款維的取舍更為謹(jǐn)慎，使得市場在“止跌修復(fù)”與“繼續(xù)承壓”之間反復(fù)拉扯。從子市場看，金融城租金相對堅挺，其余板塊普遍錄得回落。琶洲跌幅最為明顯（環(huán)比-3.6%主要因區(qū)域內(nèi)多個早期步幅度在個別項目可放大至約10%，并疊加免租、裝修補貼等組合條件，顯著拉低有效租金。珠江新城、天河北、越秀跌成的價格重估后的“順勢微調(diào)”：在空置仍搬遷需求。展望2026年，廣州甲級寫字樓預(yù)計仍Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4圖三：廣州甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月190180160150140130120201420152016201720182019202020212022202320242025資料來源:萊坊研究部有超過140萬平方米新增供應(yīng)入市；即便部分項目可能轉(zhuǎn)為銷售或以自用為主，整體增量壓力依然不輕。在市場尚處于“先穩(wěn)住、再修復(fù)”的階段，租金下行的慣會持續(xù)，但其表現(xiàn)方式更可能從“全面降價”轉(zhuǎn)向“更精細(xì)的定向讓利”—通過鎖定重點行業(yè)與關(guān)鍵客戶、以免租/裝修/靈活租期等方式換取簽約與入住?；鶞?zhǔn)情景下，上半年租金仍偏弱；下半年能否走奏、核心樓宇的預(yù)租與去化表現(xiàn)，以及企業(yè)端辦公成本預(yù)算的邊際變化。表一：廣州甲級寫字樓各細(xì)分市場參考指標(biāo)，2025年第四季度3.8↓1.4%↑0.3%4.4↓1.2%0.0%3.3↓1.2%↓0.4%↓3.6%23.6%↑1.2%93.3↓0.2%58.8%↓1.2%錄得1宗新增供應(yīng)—丸美集團總部大樓。由于項目以自用為主，對外出租僅為零星面積，實際入市體量約5,000平方米，對市場新增壓力有限。受年末被壓56,433平方米，為全年單季最高；在去0.5個百分點至17.0%?；乜慈辏M管需求側(cè)同比增至121,461平方米，但仍明顯弱于供給側(cè)新增的482,076平方米，使全年凈吸納量僅處于近五年中位水平；供給集中入市仍是推升空置率同比上行的主因。業(yè)構(gòu)成本季度需求主力。TMT以63.9%件開發(fā)等細(xì)分賽道貢獻突出。金融業(yè)位躍；專業(yè)服務(wù)業(yè)居第三，互聯(lián)網(wǎng)營銷相關(guān)需求是主要增量。按交易類型劃分，搬遷型需求仍為主導(dǎo)（83.0%其中近四成的真實需求。相比之下，新設(shè)立需求有所走弱，占比約10%。全年維度下，TMT仍為最大需求來源（占比超過50%軟件開發(fā)與影視文第二，律所、教育培訓(xùn)與咨詢類需求表現(xiàn)穩(wěn)??；制造業(yè)排名第三，需求強于金融賃表現(xiàn)相對穩(wěn)定。交易性質(zhì)方面，搬遷占比約51.9%，其中擴租型搬遷占比接近10%；新設(shè)立需求小幅回落至27.2%。值得關(guān)注的是，租約重組占比接近10%，說明在租金之外，條款優(yōu)化（如免租、裝修、戶的關(guān)鍵手段。圖四：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)千平方米70025%60020%50015%40030010%2005%100圖四：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)千平方米70025%60020%50015%40030010%2005%100020132014201520162017201820192020202120222023202420250%資料來源:萊坊研究部注：2025的甲級寫字樓供應(yīng)量及凈吸納量為累計值2025的空置率為第四季度的空置率資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實表二：甲級寫字樓主要租賃成交，2025年第四季度廣東省天垣科技5,455搬遷并擴租3,500搬遷2,200搬遷僑鑫國際金融中心如意海品牌管理擴租展望2026年，廣州甲級寫字樓仍將面臨超過140萬平方米的新增供給壓力。雖然2025年需求有所修復(fù)，但供需缺口尚延期項目有望集中交付；這類項目普遍率繼續(xù)抬升，市場競爭將更依賴“定向讓利+條款組合”來實現(xiàn)去化。2025年第四季度，廣州寫字樓大宗交易市場僅錄得1宗成交，成交額約人民幣1.2億元。從成交節(jié)奏看，市場仍以小體量、邊界清晰的資產(chǎn)為主，買方更關(guān)注價格可比性、權(quán)屬與租約的確定性，交易回暖仍處在起步階段。全年累計成交額約人民幣37.5億元，同比小幅上升，更多反映在低位基礎(chǔ)上的回升：交易意愿有所恢復(fù)，但整體仍偏謹(jǐn)慎，成交節(jié)奏對融資與現(xiàn)金流訴求更敏感。本季度成交為：天創(chuàng)時尚股份有限公司向?qū)幉ㄊ⒌氯谔┲泻退侥蓟鸸芾碛邢薰炯白匀蝗私灰讓κ址匠鍪畚挥谔旌訁^(qū)興民路222號之三（天匯廣場IGC）3501–3505房，建筑面積合計2,712.8㎡，交易方式為資產(chǎn)交易，折合單價約44,500元/㎡，對應(yīng)總價約人民幣1.21億元。從交易特征看，該筆成交更接近“標(biāo)準(zhǔn)化小額資產(chǎn)處置/配置”，對市成交氛圍的修復(fù)具有代表性：在不確定性仍高的環(huán)境下，資金更偏好規(guī)?？煽?、法律結(jié)構(gòu)清晰、交割風(fēng)險較低的標(biāo)的?；仡?025年，廣州大宗成交更多集中在廠房、商場、酒店等非辦公物業(yè)，寫字樓相對偏淡。一方面，租賃端仍在調(diào)整，買方對未來現(xiàn)金流的把握更保守；另一方面，持有方在融資與現(xiàn)金流壓力下，出款的預(yù)期仍存在差距。進入下半年，利率與融資環(huán)境的邊際變化改善了部分交易推進為主，并未形成持續(xù)的放量趨勢。展望2026年，廣州寫字樓大宗交易更可能呈現(xiàn)“慢慢多起來、但更挑資產(chǎn)”的走勢。成交能否擴大，核心仍取決于兩點：資金成本是否繼續(xù)下降，以及租賃現(xiàn)金流能否變得更可預(yù)測。在新增供應(yīng)給出成交意愿與價格反饋：一類是核心區(qū)位、租戶更穩(wěn)定、剩余租期更清晰的資產(chǎn)；另一類是價格已經(jīng)調(diào)整到位、回報確定性更高的資產(chǎn)。預(yù)估2026年廣州寫字樓大宗交易市場活躍度有望較2025年步增多、定價更貼近現(xiàn)金流，而不是全面快速回暖。2025年第四季度各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率金融城存量:53金融城存量:53租金:93.3空置率:58.8%珠江新城存量:446租金:135.0空置率:13.8%越秀 ●琶洲存量:231租金:103.5空置率:23.6%租金:存量:231租金:103.5空置率:23.6%租金:100.8空置率:10.0%天河北存量:159空置率:7.5%1,0021,002資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率因樣本庫調(diào)整，金融城租金變幅和存量以本季度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部廣州商業(yè)物業(yè)服務(wù)部楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+8613918723123regina.yang@王兆麒高級董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.w