2025年不動(dòng)產(chǎn)登記代理人考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)字母填在括號內(nèi)）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的法定類型？A.首次登記??B.變更登記??C.預(yù)告登記??D.備案登記答案：D2.甲以一棟已辦理首次登記的辦公樓設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)自何時(shí)設(shè)立？A.抵押合同生效之日??B.記載于登記簿之日??C.領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證之日??D.公證之日答案：B3.下列關(guān)于“一體登記”原則的描述，正確的是：A.房屋所有權(quán)與其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)可分別登記在不同權(quán)利人名下B.建筑物與其占用范圍內(nèi)的土地權(quán)利應(yīng)一并登記C.林地經(jīng)營權(quán)可單獨(dú)登記，無需關(guān)聯(lián)林地所有權(quán)D.海域使用權(quán)登記可不關(guān)聯(lián)構(gòu)筑物所有權(quán)答案：B4.不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法對外提供查詢的主體不包括：A.權(quán)利人本人??B.公證機(jī)構(gòu)??C.任何公民??D.人民法院答案：C5.查封登記的有效期最長為：A.1年??B.2年??C.3年??D.5年答案：C6.下列哪項(xiàng)屬于登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的情形？A.國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記??B.商品房預(yù)告登記??C.繼承登記??D.更正登記答案：A7.登記機(jī)構(gòu)在辦理更正登記時(shí)，對確實(shí)無法更正的記載，應(yīng)當(dāng)：A.口頭告知申請人??B.書面說明理由并退回申請??C.直接注銷原登記??D.移交上級部門答案：B8.以招標(biāo)方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，其首次登記要件不包括：A.成交確認(rèn)書??B.土地出讓合同??C.土地出讓價(jià)款全額發(fā)票??D.規(guī)劃驗(yàn)收合格證答案：D9.下列關(guān)于“登記簿”的表述，錯(cuò)誤的是：A.登記簿采用電子介質(zhì)，確有困難的可采用紙質(zhì)介質(zhì)B.登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)C.登記簿信息可以任意更改D.登記簿由登記機(jī)構(gòu)永久保存答案：C10.夫妻一方婚前個(gè)人房產(chǎn)，婚后增加配偶為共有人，應(yīng)申請：A.轉(zhuǎn)移登記??B.變更登記??C.更正登記??D.首次登記答案：A11.下列哪項(xiàng)不屬于登記機(jī)構(gòu)可以合并辦理的情形？A.商品房預(yù)告登記與預(yù)抵押登記??B.繼承轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)注銷登記C.首次登記與轉(zhuǎn)移登記??D.查封登記與輪候查封登記答案：C12.申請人以虛假材料騙取登記，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)：A.行政責(zé)任??B.刑事責(zé)任??C.民事責(zé)任??D.以上全部答案：D13.下列關(guān)于“林地經(jīng)營權(quán)”登記的說法，正確的是：A.林地經(jīng)營權(quán)只能登記在集體經(jīng)濟(jì)組織名下B.林地經(jīng)營權(quán)可以抵押，但不得流轉(zhuǎn)C.林地經(jīng)營權(quán)登記參照土地承包經(jīng)營權(quán)登記辦理D.林地經(jīng)營權(quán)期限不得超過30年答案：C14.不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國互通共享平臺正式運(yùn)行時(shí)間為：A.2015年3月1日??B.2016年12月31日??C.2017年8月1日??D.2018年6月30日答案：C15.下列哪項(xiàng)不屬于登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的情形？A.申請登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過使用期限B.申請登記的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際用途與規(guī)劃用途一致C.未依法取得規(guī)劃許可的建筑D.存在權(quán)屬爭議答案：B16.下列關(guān)于“地役權(quán)”登記的說法，正確的是：A.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人B.地役權(quán)登記必須雙方共同申請C.地役權(quán)可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓D.地役權(quán)期限可以約定為永久答案：A17.下列哪項(xiàng)材料不屬于申請宅基地使用權(quán)首次登記的必備材料？A.批準(zhǔn)用地文件??B.房屋竣工驗(yàn)收證明??C.權(quán)籍調(diào)查表??D.申請人身份證明答案：B18.下列關(guān)于“異議登記”的說法，錯(cuò)誤的是：A.異議登記后15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效B.異議登記期間登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理處分登記C.異議登記可以單方申請D.異議登記具有阻斷登記公信力的效力答案：B19.下列哪項(xiàng)屬于“轉(zhuǎn)移登記”的子類型？A.分割登記??B.合并登記??C.贈與登記??D.更名登記答案：C20.下列關(guān)于“在建建筑物抵押”的說法，正確的是：A.抵押范圍不包括已完工部分B.抵押登記時(shí)無需提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.抵押范圍以抵押合同約定的在建工程部分為準(zhǔn)D.在建建筑物抵押只能登記在土地使用權(quán)人名下答案：C21.下列哪項(xiàng)不屬于“登記錯(cuò)誤”的救濟(jì)途徑？A.更正登記??B.異議登記??C.行政訴訟??D.行政復(fù)議答案：B22.下列關(guān)于“權(quán)籍調(diào)查”的說法，正確的是：A.權(quán)籍調(diào)查由申請人自行委托任意測繪單位完成B.權(quán)籍調(diào)查成果只需紙質(zhì)圖件，無需電子數(shù)據(jù)C.權(quán)籍調(diào)查成果應(yīng)當(dāng)經(jīng)登記機(jī)構(gòu)審核入庫D.權(quán)籍調(diào)查僅適用于農(nóng)村宅基地答案：C23.下列哪項(xiàng)屬于“預(yù)告登記”失效的情形？A.債權(quán)消滅??B.預(yù)告登記權(quán)利人放棄??C.自能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記之日起90日內(nèi)未申請??D.以上全部答案：D24.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)”的說法，錯(cuò)誤的是：A.住宅類登記費(fèi)每件80元??B.非住宅類登記費(fèi)每件550元C.查封登記免收登記費(fèi)??D.更正登記一律免收登記費(fèi)答案：D25.下列哪項(xiàng)屬于“集體土地所有權(quán)”登記發(fā)證的法定主體？A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府??B.村民委員會??C.村民小組??D.集體經(jīng)濟(jì)組織答案：D26.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記檔案”的說法，正確的是：A.檔案保存期限不少于30年??B.電子檔案與紙質(zhì)檔案具有同等法律效力C.檔案可以借給個(gè)人查閱??D.檔案可以銷毀復(fù)制件答案：B27.下列哪項(xiàng)屬于“最高額抵押權(quán)”登記的特殊記載事項(xiàng)？A.債務(wù)人姓名??B.最高債權(quán)額??C.債權(quán)確定期間??D.以上全部答案：D28.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記人員”的說法，錯(cuò)誤的是：A.應(yīng)當(dāng)通過全國統(tǒng)一考試??B.實(shí)行持證上崗制度C.登記審核崗位可由編外人員擔(dān)任??D.應(yīng)當(dāng)定期接受繼續(xù)教育答案：C29.下列哪項(xiàng)屬于“登記原因證明文件”？A.身份證明??B.合同備案回執(zhí)??C.公證文書??D.測繪報(bào)告答案：C30.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任”的說法，正確的是：A.登記機(jī)構(gòu)賠償后無權(quán)向工作人員追償B.登記機(jī)構(gòu)賠償適用國家賠償法C.申請人提供虛假材料僅需承擔(dān)行政責(zé)任D.登記錯(cuò)誤一律由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部責(zé)任答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列哪些情形應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記？A.不動(dòng)產(chǎn)滅失??B.權(quán)利人放棄權(quán)利??C.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)??D.查封期限屆滿答案：ABC32.下列哪些屬于登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的范圍？A.房屋分割登記??B.國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記C.在建工程抵押登記??D.宅基地使用權(quán)首次登記答案：BCD33.下列哪些屬于“權(quán)屬來源證明材料”？A.土地出讓合同??B.繼承權(quán)公證書??C.房屋買賣合同??D.竣工驗(yàn)收備案表答案：ABC34.下列哪些登記類型可以單方申請？A.更正登記??B.異議登記??C.繼承轉(zhuǎn)移登記??D.首次登記答案：ABC35.下列哪些屬于“不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢”的合法用途？A.訴訟取證??B.房屋買賣核查權(quán)屬??C.媒體曝光??D.稅務(wù)核定答案：ABD36.下列哪些屬于“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)？A.不動(dòng)產(chǎn)坐落??B.權(quán)利類型??C.權(quán)利限制??D.抵押合同條款全文答案：ABC37.下列哪些屬于“登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核”環(huán)節(jié)的必要內(nèi)容？A.權(quán)屬審核??B.界址審核??C.稅費(fèi)審核??D.公告審核答案：ABC38.下列哪些屬于“不動(dòng)產(chǎn)登記資料”？A.登記申請書??B.申請人身份證明??C.登記簿副本??D.權(quán)籍調(diào)查成果答案：ABD39.下列哪些屬于“不動(dòng)產(chǎn)登記制度”的立法目的？A.保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益??B.保障交易安全??C.提高政府收益??D.方便群眾辦事答案：ABD40.下列哪些屬于“不動(dòng)產(chǎn)登記代理人”的執(zhí)業(yè)禁止行為？A.泄露委托人隱私??B.同時(shí)在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)C.以個(gè)人名義接受委托??D.偽造申請資料答案：ABCD三、填空題（每空1分，共20分）41.不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行________登記制度，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起________個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。答案：統(tǒng)一?542.登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記的不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，應(yīng)當(dāng)一次性書面告知申請人________內(nèi)容。答案：補(bǔ)正43.不動(dòng)產(chǎn)登記簿以________形式為準(zhǔn)，確有困難的可以采用________形式。答案：電子?紙質(zhì)44.地役權(quán)登記應(yīng)當(dāng)在________登記簿上記載，并記載于________登記簿。答案：需役地?供役地45.以建筑物抵押的，該建筑物________范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。答案：占用46.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記之日起________日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。答案：9047.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理查詢申請之日起________個(gè)工作日內(nèi)提供查詢結(jié)果。答案：548.不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立________制度和________機(jī)制。答案：信用評價(jià)?失信懲戒49.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人應(yīng)當(dāng)妥善保管委托事務(wù)中知悉的________和________。答案：商業(yè)秘密?個(gè)人隱私50.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人不得允許他人以本人名義________或者_(dá)_______執(zhí)業(yè)。答案：從事代理活動(dòng)?掛靠四、簡答題（每題10分，共30分）51.簡述“首次登記”與“轉(zhuǎn)移登記”在登記原因、申請材料及審核要點(diǎn)上的主要區(qū)別。答案：（1）登記原因：首次登記是新建、新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的第一次登記；轉(zhuǎn)移登記是因買賣、贈與、繼承等導(dǎo)致權(quán)利主體變更的登記。（2）申請材料：首次登記需提交土地來源文件、規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收證明、權(quán)籍調(diào)查成果等；轉(zhuǎn)移登記需提交原權(quán)屬證書、轉(zhuǎn)移合同或繼承權(quán)證明、稅費(fèi)繳納憑證等。（3）審核要點(diǎn)：首次登記重點(diǎn)審核權(quán)屬來源合法性、界址清楚、房屋已竣工；轉(zhuǎn)移登記重點(diǎn)審核原權(quán)利真實(shí)有效、轉(zhuǎn)移行為合法、稅費(fèi)結(jié)清、無查封限制。52.簡述“更正登記”與“異議登記”在制度功能、啟動(dòng)方式及法律效果上的差異。答案：（1）制度功能：更正登記用于糾正登記簿錯(cuò)誤，恢復(fù)真實(shí)權(quán)利狀態(tài)；異議登記用于臨時(shí)阻斷登記公信力，保護(hù)真實(shí)權(quán)利人臨時(shí)利益。（2）啟動(dòng)方式：更正登記可由權(quán)利人、利害關(guān)系人或登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動(dòng)；異議登記只能由利害關(guān)系人單方申請。（3）法律效果：更正登記一經(jīng)完成，登記簿記載即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)；異議登記僅具臨時(shí)效力，15日內(nèi)不起訴即失效，不直接變動(dòng)物權(quán)。53.簡述不動(dòng)產(chǎn)登記代理人在辦理繼承轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)中的核心工作流程及風(fēng)險(xiǎn)防控措施。答案：核心流程：①核查被繼承人死亡證明、親屬關(guān)系證明；②調(diào)取登記簿核實(shí)標(biāo)的權(quán)屬；③指導(dǎo)全體繼承人辦理繼承權(quán)公證或法院文書；④整理申請書、公證書、身份證明、權(quán)屬證書、稅費(fèi)憑證；⑤網(wǎng)上申報(bào)并預(yù)約現(xiàn)場核驗(yàn)；⑥陪同領(lǐng)取新證書并歸檔。風(fēng)險(xiǎn)防控：①驗(yàn)證公證文書真?zhèn)危藢^承人身份；②查詢標(biāo)的是否存在查封、抵押、凍結(jié)；③確認(rèn)稅費(fèi)、土地出讓金、專項(xiàng)維修資金結(jié)清；④制作完整工作底稿并保留溝通記錄；⑤就潛在權(quán)屬爭議書面提示委托人并留存告知書。五、綜合應(yīng)用題（共50分）54.案例：A市B區(qū)某宗國有建設(shè)用地使用權(quán)于2020年出讓給甲公司，用途為商服，面積5000平方米，出讓年限40年，出讓金1億元已全額繳納。2021年甲公司取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》后開工建設(shè)商務(wù)辦公樓，2023年6月30日通過規(guī)劃核實(shí)與竣工驗(yàn)收，實(shí)測地上建筑面積20000平方米。2023年8月1日甲公司向登記機(jī)構(gòu)申請首次登記。問題：（1）列出甲公司應(yīng)提交的全部登記申請材料清單（12分）；（2）登記機(jī)構(gòu)在審核中應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)哪些內(nèi)容（8分）；（3）若甲公司同日將該樓整體抵押給乙銀行申請貸款8億元，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何確定抵押范圍并計(jì)算抵押建筑面積與土地分?jǐn)偯娣e（10分）；（4）若2024年甲公司因債務(wù)糾紛，該樓被法院查封，查封期限3年，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何記載并提示后續(xù)登記風(fēng)險(xiǎn)（10分）；（5）簡述登記代理人接受甲公司委托辦理首次登記與抵押登記“合并辦理”時(shí)的操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)（10分）。答案：（1）材料清單：①不動(dòng)產(chǎn)登記申請書；②申請人身份證明及營業(yè)執(zhí)照；③國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、交地確認(rèn)書；④土地出讓價(jià)款繳納發(fā)票；⑤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果（含宗地圖、房產(chǎn)分戶圖）；⑥建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實(shí)證明；⑦房屋竣工驗(yàn)收備案表；⑧建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；⑨建筑物實(shí)測報(bào)告；⑩土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議（如有）；?法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。（2）審核重點(diǎn)：①土地用途、年限與規(guī)劃許可一致；②竣工驗(yàn)收主體與申請人一致；③實(shí)測面積與規(guī)劃許可誤差在允許范圍；④土地出讓金、稅費(fèi)、市政配套費(fèi)結(jié)清；⑤無查封、預(yù)查封、異議登記等限制；⑥權(quán)籍調(diào)查成果入庫并符合技術(shù)規(guī)范。（3）抵押范圍確定：以建筑物全部20000平方米及占用范圍5000平方米土地使用權(quán)一并抵押；土地分?jǐn)偯娣e按建筑占地面積與容積率折算，無需再次分?jǐn)?，整體抵押；登記簿記載：建筑物面積20000平方米，土地面積5000平方米，抵押金額8億元，債務(wù)履行期限2023年8月1日至2028年7月31日。（4）查封記載：登記簿新增查封登記信息，記載查封機(jī)關(guān)、查封文書號、查封期限2024年×月×日至2027年×月×日；對后續(xù)申請轉(zhuǎn)移、抵押、變更登記予以限制并書面告知申請人需經(jīng)查封法院同意；登記代理人應(yīng)查詢查封文書真?zhèn)尾⑻崾疚腥孙L(fēng)險(xiǎn)。（5）合并辦理操作要點(diǎn)：①一次性準(zhǔn)備首次登記與抵押登記兩套材料；②網(wǎng)上同步預(yù)約，選擇“首次+抵押”合并流程；③申請書分別填寫，但共用權(quán)籍成果、身份證明；④銀行出具同意抵押函、借款合同、抵押合同；⑤現(xiàn)場核驗(yàn)一次性完成，先登首次再登抵押，系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)；⑥繳費(fèi)合并計(jì)算，先發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，再發(fā)他項(xiàng)權(quán)證；⑦代理人應(yīng)核對抵押金額、期限、范圍與合同一致性，留存銀行收件回執(zhí)，制作完整工作底稿并交甲公司歸檔。六、計(jì)算題（共20分）55.某宗住宅用地面積6000平方米，容積率2.0，規(guī)劃建筑總面積12000平方米，其中地上住宅11000平方米、地下儲藏室1000平方米。土地出讓年限70年，出讓金總額3億元。2023年10月甲公司取得竣工驗(yàn)收備案后申請首次登記，實(shí)測地上住宅面積10950平方米，地下儲藏室面積不變。（1）計(jì)算實(shí)測容積率并判斷是否超出規(guī)劃允許誤差（規(guī)劃允許±3%）（5分）；（2）若甲公司將地上住宅全部抵押給銀行，抵押率控制在70%，請計(jì)算理論最高抵押金額（5分）；（3）登記費(fèi)按住宅80元/件、非住宅550元/件，假設(shè)地下儲藏室按住宅標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，計(jì)算首次登記應(yīng)繳登記費(fèi)總額（5分）；（4）若甲公司后續(xù)將其中一套住宅出售給乙，建筑面積90平方米，土地分?jǐn)偯娣e如何計(jì)算（5分）。答案：（1）實(shí)測容積率＝10950÷6000＝1.825，規(guī)劃容積率2.0，誤差＝(2.0－1.825)/2.0＝8.75%，超出3%，需規(guī)劃部門出具意見或補(bǔ)繳出讓金。（2）理論抵押金額＝3億元×(10950/12000)×70%＝3億元×0.9125×0.7＝1.91625億元。（3）首次登記住宅部分1件80元，地下儲藏室按住宅1件80元，合計(jì)160元。（4）土地分?jǐn)偯娣e＝(90÷10950)×6000＝49.32平方米。七、論述題（共30分）56.結(jié)合《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員職業(yè)行為守則》等規(guī)定，論述不動(dòng)產(chǎn)登記代理人在“優(yōu)化營商環(huán)境”中的角色定位、價(jià)值體現(xiàn)與行為規(guī)范，要求觀點(diǎn)明確、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、聯(lián)系實(shí)際，字?jǐn)?shù)不少于800字。答案：不動(dòng)產(chǎn)登記代理人作為連接政府登記機(jī)構(gòu)與市場主體的橋梁，在優(yōu)化營商環(huán)境進(jìn)程中扮演“減環(huán)節(jié)、減時(shí)間、減成本、增透明”的關(guān)鍵角色。其一，角色定位：代理人是專業(yè)服務(wù)供給者，通過法律、規(guī)劃、測繪、稅務(wù)等多學(xué)科知識整合，為權(quán)利人提供“一站式”解決方案，降低制度性交易成本；同時(shí)也是登記機(jī)構(gòu)的外延助手，通過前期材料預(yù)審、權(quán)籍成果整理、數(shù)據(jù)質(zhì)量把控，減少