2026年職業(yè)資格天津市物業(yè)管理師考試題庫(kù)及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共40分）1.根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，首次業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起（）日內(nèi)完成籌備工作并召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。A.30??B.45??C.60??D.90答案：D解析：條例第十九條明確“九十日內(nèi)完成籌備并召開(kāi)會(huì)議”，保障業(yè)主自治程序及時(shí)啟動(dòng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)電梯機(jī)房?jī)?nèi)的緊急報(bào)警裝置應(yīng)進(jìn)行（）試驗(yàn)。A.空載??B.滿載??C.斷電??D.對(duì)講答案：D解析：緊急報(bào)警裝置核心功能是“五方對(duì)講”，斷電、空載、滿載屬電梯運(yùn)行試驗(yàn)范疇。3.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，使用方案經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積（）以上且人數(shù)占比相同的業(yè)主討論通過(guò)方可實(shí)施。A.1/2??B.2/3??C.3/4??D.全體答案：B解析：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十三條規(guī)定的“雙三分之二”規(guī)則。4.某小區(qū)實(shí)行酬金制收費(fèi)，年終結(jié)算時(shí)物業(yè)服務(wù)支出節(jié)余80萬(wàn)元，依據(jù)《天津市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，該節(jié)余歸（）所有。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)??B.全體業(yè)主??C.社區(qū)居委會(huì)??D.行業(yè)主管部門(mén)答案：B解析：酬金制“結(jié)余歸業(yè)主、虧損由業(yè)主補(bǔ)”，企業(yè)僅提取約定酬金。5.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核中，業(yè)主滿意度調(diào)查有效樣本量應(yīng)不低于入住總戶(hù)數(shù)的（）。A.10%??B.15%??C.20%??D.30%答案：C解析：《天津市住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》4.2.3條款明確20%底線，保證統(tǒng)計(jì)顯著性。6.對(duì)違規(guī)裝修擅自拆改承重墻的，區(qū)縣住建部門(mén)可依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)個(gè)人處以（）罰款。A.500—1000元??B.1000—5000元??C.5000—5萬(wàn)元??D.5萬(wàn)—10萬(wàn)元答案：C解析：條例第六十九條個(gè)人罰幅“5000—5萬(wàn)元”，單位罰幅“5萬(wàn)—10萬(wàn)元”。7.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益主要指利用（）取得的收入。A.物業(yè)用房租金??B.人防車(chē)位租金??C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備??D.開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車(chē)位答案：C解析：公共收益法定范圍是“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”經(jīng)營(yíng)收入，產(chǎn)權(quán)車(chē)位屬開(kāi)發(fā)商收益。8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接時(shí)，對(duì)尚未收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)債權(quán)應(yīng)（）。A.一并移交業(yè)委會(huì)??B.自行放棄??C.繼續(xù)追繳并全額返還給業(yè)委會(huì)??D.轉(zhuǎn)讓第三方催收答案：C解析：津建物〔2021〕7號(hào)文規(guī)定“債權(quán)不滅失”，企業(yè)可繼續(xù)追繳，但扣除成本后余額返還全體業(yè)主。9.消防控制室值班人員每班不少于（）人，并持證上崗。A.1??B.2??C.3??D.4答案：B解析：《消防法》與《機(jī)關(guān)團(tuán)體企業(yè)事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》均要求“雙人值班”。10.物業(yè)企業(yè)采用“酬金制”的，年度預(yù)決算及審計(jì)結(jié)果須在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示不少于（）日。A.7??B.10??C.15??D.30答案：C解析：天津市地方標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示規(guī)范》5.1.2條款明確15日底線。11.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前（）日應(yīng)啟動(dòng)換屆選舉。A.30??B.45??C.60??D.90答案：D解析：條例第三十六條“九十日前啟動(dòng)”，保證新老交接無(wú)縫銜接。12.對(duì)高空拋物行為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警并配合公安調(diào)查，同時(shí)應(yīng)在（）小時(shí)內(nèi)書(shū)面報(bào)告街道。A.2??B.6??C.12??D.24答案：D解析：津治拋辦〔2022〕3號(hào)文規(guī)定“24小時(shí)”報(bào)告制度，納入基層治理考核。13.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量“紅黑榜”名單由（）發(fā)布。A.市住建委??B.區(qū)住建委??C.街鎮(zhèn)??D.行業(yè)協(xié)會(huì)答案：A解析：市住建委統(tǒng)一發(fā)布，保證全市一盤(pán)棋、標(biāo)準(zhǔn)一致。14.前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，由區(qū)縣住建部門(mén)責(zé)令限期退出，逾期仍不退出的，處（）罰款。A.5萬(wàn)—10萬(wàn)元??B.10萬(wàn)—20萬(wàn)元??C.20萬(wàn)—30萬(wàn)元??D.30萬(wàn)—50萬(wàn)元答案：B解析：條例第六十二條罰幅“十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下”，并記入信用檔案。15.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將電梯維保記錄保存不少于（）年。A.2??B.3??C.4??D.5答案：C解析：《特種設(shè)備安全法》第四十五條，電梯維保記錄保存“至少四年”。16.對(duì)拒不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，企業(yè)可依法起訴，但不得采取（）方式催收。A.電話通知??B.律師函??C.停水停電??D.上門(mén)溝通答案：C解析：條例第五十八條明令禁止“停水停電”等非法催收。17.物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)屋面防水工程應(yīng)進(jìn)行（）小時(shí)蓄水試驗(yàn)。A.12??B.24??C.36??D.48答案：B解析：《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50207規(guī)定“24小時(shí)蓄水”無(wú)滲漏為合格。18.業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)的，表決票送達(dá)后（）日內(nèi)未反饋視為棄權(quán)。A.7??B.10??C.15??D.30答案：C解析：條例第二十五條“十五日未反饋視為棄權(quán)”，兼顧效率與公平。19.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年至少組織（）次消防演練。A.1??B.2??C.3??D.4答案：B解析：《消防安全責(zé)任制實(shí)施辦法》第十八條明確“每年至少兩次”。20.對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核等級(jí)為D級(jí)的企業(yè)，區(qū)縣住建部門(mén)可對(duì)其在（）個(gè)月內(nèi)不得承接新項(xiàng)目。A.3??B.6??C.9??D.12答案：B解析：津建物〔2020〕15號(hào)文“限制投標(biāo)六個(gè)月”，倒逼整改。21.前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）價(jià)格管理。A.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)??B.政府指導(dǎo)價(jià)??C.協(xié)議價(jià)??D.成本價(jià)答案：B解析：天津市住宅前期物業(yè)收費(fèi)仍執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，后期可協(xié)商。22.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防車(chē)道沿途設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)，并每（）巡查一次。A.日??B.周??C.半月??D.月答案：A解析：消防車(chē)道占用風(fēng)險(xiǎn)高，需“每日巡查”并填寫(xiě)記錄。23.業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)從（）列支。A.物業(yè)費(fèi)??B.公共收益??C.開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼??D.街道撥款答案：B解析：條例第三十五條“經(jīng)費(fèi)來(lái)源為公共收益”，不得攤?cè)胛飿I(yè)費(fèi)。24.對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方評(píng)估費(fèi)用，由（）承擔(dān)。A.物業(yè)企業(yè)??B.全體業(yè)主??C.住建部門(mén)??D.評(píng)估機(jī)構(gòu)先行墊付答案：B解析：業(yè)主作為委托方，費(fèi)用從公共收益或物業(yè)費(fèi)中列支，評(píng)估結(jié)果共用。25.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到電梯困人報(bào)警后（）分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。A.5??B.10??C.15??D.30答案：C解析：天津地方標(biāo)準(zhǔn)《電梯應(yīng)急處置規(guī)范》4.3.2要求“15分鐘”到場(chǎng)。26.對(duì)違反規(guī)定飼養(yǎng)大型犬的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻，勸阻無(wú)效向（）報(bào)告。A.公安機(jī)關(guān)??B.城管部門(mén)??C.農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)??D.街道辦答案：A解析：養(yǎng)犬管理執(zhí)法主體為公安機(jī)關(guān)，物業(yè)僅有勸阻、報(bào)告義務(wù)。27.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將年度公共收益收支情況委托（）審計(jì)。A.內(nèi)部審計(jì)??B.會(huì)計(jì)師事務(wù)所??C.稅務(wù)師事務(wù)所??D.造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)答案：B解析：條例第三十四條“具有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所”審計(jì)，保證獨(dú)立性。28.前期物業(yè)招標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)為（）人以上單數(shù)。A.3??B.5??C.7??D.9答案：B解析：《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二十六條“五人以上單數(shù)”。29.物業(yè)企業(yè)退出時(shí)，對(duì)業(yè)主信息資料應(yīng)（）。A.銷(xiāo)毀??B.帶走??C.移交業(yè)委會(huì)并簽訂保密協(xié)議??D.留存復(fù)印件答案：C解析：個(gè)人信息保護(hù)法要求“合法移交、保密義務(wù)”，不得擅自銷(xiāo)毀或泄露。30.對(duì)屋面太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)每（）進(jìn)行巡檢。A.月??B.季度??C.半年??D.年答案：B解析：天津?qū)儆跍貛Ъ撅L(fēng)氣候，季度巡檢可及時(shí)發(fā)現(xiàn)凍裂、滲漏隱患。31.業(yè)主大會(huì)決定選聘新物業(yè)，原物業(yè)拒絕辦理移交，給業(yè)主造成損失的，（）。A.業(yè)主自行承擔(dān)??B.新物業(yè)承擔(dān)??C.原物業(yè)賠償??D.開(kāi)發(fā)商賠償答案：C解析：條例第六十二條明確“原物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任”，并可行政處罰。32.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防水泵房設(shè)置（）小時(shí)值班電話。A.8??B.12??C.16??D.24答案：D解析：消防水泵房屬重要設(shè)備間，需24小時(shí)值守或電話暢通。33.對(duì)違規(guī)占用疏散通道的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)（）處理。A.立即清理??B.三日內(nèi)清理??C.通知業(yè)主自行清理??D.報(bào)城管后等待答案：A解析：疏散通道生命至上，企業(yè)須“立即清理”并留存證據(jù)。34.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核中，接到有效投訴未在（）日內(nèi)答復(fù)的，扣減相應(yīng)分值。A.1??B.3??C.5??D.7答案：B解析：地方標(biāo)準(zhǔn)《投訴處理規(guī)范》4.1.1要求“3日內(nèi)首次答復(fù)”。35.業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)委員人數(shù)的（）。A.20%??B.30%??C.40%??D.50%答案：D解析：條例第三十三條“不超過(guò)半數(shù)”，保證替補(bǔ)充分。36.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年（）月底前完成電梯維保單位年度評(píng)價(jià)。A.1??B.3??C.6??D.12答案：B解析：市市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)要求“3月底前”報(bào)送上年度評(píng)價(jià)，納入信用。37.對(duì)物業(yè)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主可拒付超額部分，并由市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)責(zé)令改正，處（）罰款。A.違法所得一倍以上五倍以下??B.五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下??C.十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下??D.警告答案：A解析：價(jià)格法第三十九條“違法所得一倍以上五倍以下”。38.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將化糞池清掏記錄保存不少于（）年。A.1??B.2??C.3??D.5答案：C解析：環(huán)保與排水管理要求“三年備查”，防止污染糾紛。39.業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用業(yè)主APP電子投票的，系統(tǒng)應(yīng)確保身份實(shí)名認(rèn)證并生成（）文件。A.PDF??B.區(qū)塊鏈存證??C.紙質(zhì)簽字??D.短信確認(rèn)答案：B解析：天津市業(yè)主決策電子平臺(tái)采用“區(qū)塊鏈存證”，防篡改。40.對(duì)物業(yè)企業(yè)未在顯著位置公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，由住建部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改的，處（）罰款。A.2000—5000元??B.5000—1萬(wàn)元??C.1萬(wàn)—3萬(wàn)元??D.3萬(wàn)—5萬(wàn)元答案：B解析：條例第五十九條罰幅“五千元以上一萬(wàn)元以下”。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分）41.下列屬于業(yè)主共有部分的有（??）。A.樓頂屋面??B.戶(hù)外墻面??C.規(guī)劃車(chē)位??D.公共綠地??E.物業(yè)用房答案：ABDE解析：規(guī)劃車(chē)位若屬“產(chǎn)權(quán)車(chē)位”則非共有，其余均為法定共有。42.物業(yè)企業(yè)消防安全職責(zé)包括（??）。A.每日防火巡查??B.每季度維保滅火器??C.每年清洗油煙管道??D.每年檢測(cè)電氣線路??E.每月啟動(dòng)消防水泵答案：ABDE解析：油煙管道清洗針對(duì)餐飲用戶(hù)，非住宅物業(yè)通用職責(zé)。43.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有（??）。A.召集業(yè)主大會(huì)??B.與物業(yè)企業(yè)簽訂合同??C.審核物業(yè)年度預(yù)算??D.決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存比例??E.監(jiān)督物業(yè)履行合同答案：ABCE解析：繳存比例由市政府統(tǒng)一確定，業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)調(diào)整。44.物業(yè)企業(yè)退出交接時(shí)，應(yīng)移交的資料包括（??）。A.竣工總平面圖??B.電梯維保合同??C.業(yè)主購(gòu)房合同??D.公共收益賬目??E.員工勞動(dòng)合同答案：ABD解析：購(gòu)房合同屬業(yè)主私有，員工合同涉第三方，無(wú)需移交。45.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于（??）。A.更換電梯鋼絲繩??B.維修樓頂防水??C.改造無(wú)障礙通道??D.購(gòu)買(mǎi)消防車(chē)輛??E.升級(jí)門(mén)禁系統(tǒng)答案：ABCE解析：消防車(chē)輛屬城市公共消防裝備，不得動(dòng)用維修資金。46.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核指標(biāo)包括（??）。A.保潔滿意度??B.電梯故障率??C.投訴處理及時(shí)率??D.員工流失率??E.公共收益公示率答案：ABCE解析：?jiǎn)T工流失率屬企業(yè)內(nèi)部管理，未納入官方考核。47.下列屬于前期物業(yè)招標(biāo)文件必備內(nèi)容的有（??）。A.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)??B.投標(biāo)報(bào)價(jià)要求??C.評(píng)標(biāo)方法??D.物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)??E.合同主要條款答案：ABCE解析：資質(zhì)證書(shū)已取消行政許可，不再作為投標(biāo)門(mén)檻。48.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立的應(yīng)急預(yù)案包括（??）。A.電梯困人??B.暴雨防汛??C.疫情封控??D.燃?xì)庑孤??E.網(wǎng)絡(luò)輿情答案：ABCD解析：網(wǎng)絡(luò)輿情屬公關(guān)管理，非法定應(yīng)急類(lèi)別。49.業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)（??）方式。A.公開(kāi)招標(biāo)??B.邀請(qǐng)招標(biāo)??C.競(jìng)爭(zhēng)性談判??D.直接委托??E.比選答案：ABC解析：條例第二十七條明確“招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判”，直接委托僅限應(yīng)急。50.物業(yè)企業(yè)信用信息包括（??）。A.基礎(chǔ)信息??B.良好行為??C.不良行為??D.投訴記錄??E.員工征信答案：ABCD解析：?jiǎn)T工征信屬個(gè)人隱私，不納入企業(yè)信用。三、判斷題（每題1分，共15分）51.物業(yè)企業(yè)可以將全部專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)外包，無(wú)需告知業(yè)主。（??）答案：錯(cuò)解析：條例第四十三條需“書(shū)面告知業(yè)委會(huì)”，電梯、消防等技術(shù)服務(wù)還需符合資質(zhì)。52.業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)可限制其使用電梯。（??）答案：錯(cuò)解析：任何限制人身自由或使用共有設(shè)施的行為均違法。53.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用報(bào)告。（??）答案：對(duì)解析：市住建委《項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理辦法》第八條明確要求。54.業(yè)主委員會(huì)可以自行決定動(dòng)用公共收益發(fā)放委員補(bǔ)貼。（??）答案：錯(cuò)解析：需經(jīng)業(yè)主大會(huì)“雙過(guò)半”同意，且標(biāo)準(zhǔn)不得高于當(dāng)?shù)毓鎹徫还べY。55.物業(yè)企業(yè)退出時(shí)，對(duì)預(yù)收的物業(yè)費(fèi)可不退還，由新物業(yè)繼續(xù)服務(wù)折抵。（??）答案：錯(cuò)解析：預(yù)收費(fèi)用屬代管性質(zhì)，必須按天折算退還業(yè)主。56.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可購(gòu)買(mǎi)國(guó)債增值。（??）答案：對(duì)解析：國(guó)家規(guī)定可購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債，不得用于股票、基金。57.物業(yè)企業(yè)可以拒絕業(yè)委會(huì)查閱會(huì)計(jì)賬簿。（??）答案：錯(cuò)解析：條例第三十四條賦予業(yè)委會(huì)“查閱、復(fù)制”權(quán)利，企業(yè)須配合。58.對(duì)違規(guī)裝修，物業(yè)企業(yè)可直接罰款。（??）答案：錯(cuò)解析：物業(yè)無(wú)行政處罰權(quán)，只能“勸阻、制止、報(bào)告”。59.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果作為招投標(biāo)加分依據(jù)。（??）答案：對(duì)解析：津建物〔2020〕15號(hào)文明確“A級(jí)加3分、B級(jí)加1分”。60.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用微信群投票。（??）答案：錯(cuò)解析：非實(shí)名、無(wú)防篡改，不符合電子投票法定要求。61.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為高空作業(yè)人員購(gòu)買(mǎi)意外險(xiǎn)。（??）答案：對(duì)解析：安全生產(chǎn)法第五十二條，企業(yè)須為高風(fēng)險(xiǎn)崗位投保。62.物業(yè)企業(yè)可以自行決定調(diào)整綠化用水價(jià)格。（??）答案：錯(cuò)解析：綠化用水屬政府定價(jià)，企業(yè)無(wú)權(quán)調(diào)整。63.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，新一屆未產(chǎn)生的，由街道辦代履職責(zé)。（??）答案：對(duì)解析：條例第三十六條“屆滿未換屆，由街道組織過(guò)渡”。64.物業(yè)企業(yè)可將業(yè)主信息出售給裝修公司。（??）答案：錯(cuò)解析：違反《個(gè)人信息保護(hù)法》，可處五千萬(wàn)元以上罰款。65.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季度檢測(cè)一次避雷設(shè)施。（??）答案：對(duì)解析：《建筑物防雷裝置檢測(cè)技術(shù)規(guī)范》GB/T21431要求“季度巡檢、年度檢測(cè)”。四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）66.簡(jiǎn)述物業(yè)企業(yè)履行“勸阻、制止、報(bào)告”程序的具體要求。答案：（1）發(fā)現(xiàn)違法行為后立即指派專(zhuān)人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，留存影像、文字證據(jù)；（2）當(dāng)場(chǎng)口頭勸阻，要求行為人停止侵害，并發(fā)放《整改通知書(shū)》；（3）24小時(shí)內(nèi)將情況書(shū)面報(bào)告業(yè)委會(huì)及街鎮(zhèn)，涉及安全的同步抄送住建、消防；（4）行為人拒不改正的，3日內(nèi)組織二次復(fù)查，必要時(shí)聯(lián)合執(zhí)法部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)處置；（5）全過(guò)程記入《違規(guī)行為臺(tái)賬》，保存期限不少于3年，作為免責(zé)或減責(zé)依據(jù)。67.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用的流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。答案：（1）出現(xiàn)電梯故障、樓頂滲漏等危及人身安全情形，業(yè)委會(huì)或物業(yè)立即組織鑒定；（2）由天津市房屋安全鑒定站或具備資質(zhì)的第三方出具《應(yīng)急鑒定報(bào)告》，明確危險(xiǎn)等級(jí)；（3）業(yè)委會(huì)擬定應(yīng)急使用方案，明確工程內(nèi)容、預(yù)算、施工單位，并在小區(qū)顯著位置公示，公示期不少于3日；（4）街鎮(zhèn)對(duì)公示情況進(jìn)行確認(rèn)，無(wú)異議的，出具《應(yīng)急使用確認(rèn)書(shū)》；（5）施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，費(fèi)用在5萬(wàn)元以下的，可由業(yè)委會(huì)與物業(yè)聯(lián)合驗(yàn)收；5萬(wàn)元以上需第三方審計(jì)；（6）工程驗(yàn)收合格后，業(yè)委會(huì)向區(qū)住建部門(mén)申請(qǐng)資金劃轉(zhuǎn)，住建部門(mén)2個(gè)工作日內(nèi)完成審核并通知銀行付款；（7）全部資料（鑒定、方案、合同、驗(yàn)收、審計(jì)）建檔，保存期不少于10年，接受業(yè)主查詢(xún)。68.酬金制與包干制財(cái)務(wù)管理的差異及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。答案：差異：（1）成本歸屬：酬金制下物業(yè)服務(wù)支出屬“代管性質(zhì)”，結(jié)余歸全體業(yè)主，虧損由業(yè)主補(bǔ)足；包干制支出屬企業(yè)成本，盈虧由企業(yè)自行承擔(dān)；（2）公示要求：酬金制須按年度公示預(yù)決算、審計(jì)報(bào)告，包干制僅需公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（3）稅務(wù)處理：酬金制企業(yè)僅就酬金部分繳納增值稅，包干制就全部物業(yè)費(fèi)納稅；（4）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：酬金制下企業(yè)若虛列成本、套取資金，涉嫌職務(wù)侵占；包干制下企業(yè)若壓縮成本導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，易引發(fā)群體投訴；（5）審計(jì)重點(diǎn)：酬金制側(cè)重支出真實(shí)性、流程合規(guī)性；包干制側(cè)重服務(wù)達(dá)標(biāo)率、價(jià)格合理性；（6）合同終止：酬金制需對(duì)結(jié)余資金進(jìn)行清算，包干制無(wú)需清算，但預(yù)收費(fèi)用須退還。五、案例分析題（每題15分，共30分）69.案例：某小區(qū)實(shí)行包干制，物業(yè)費(fèi)2.2元/㎡·月。2025年企業(yè)以“能耗上漲”為由，張貼通知擬上調(diào)0.3元，未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)即實(shí)施。20%業(yè)主拒交，企業(yè)訴至法院。訴訟期間，企業(yè)降低保潔頻次、停運(yùn)部分電梯。法院判決企業(yè)敗訴，要求其退還多收費(fèi)用并賠償損失。問(wèn)題：（1）企業(yè)哪些行為違法？（2）法院裁判依據(jù)？（3）業(yè)委會(huì)后續(xù)可采取哪些措施？答案：（1）違法行為：①未履行“雙過(guò)半”表決程序擅自漲價(jià)，違反《民法典》第