2025年山東省房地產(chǎn)估價師資格考試大綱修訂試卷及答案考試時長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：2025年山東省房地產(chǎn)估價師資格考試大綱修訂試卷考核對象：房地產(chǎn)估價師考生題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)估價的核心原則是最高最佳使用原則，該原則僅適用于有收益的房地產(chǎn)。2.市場比較法中的交易日期修正是指將可比案例的交易價格調(diào)整為基準(zhǔn)日的價格。3.成本法估價中，土地重置成本是指重新購置一塊與原地塊位置、用途、面積等相同的土地所需的費(fèi)用。4.收益法估價中，凈收益是指物業(yè)總收入減去運(yùn)營費(fèi)用后的余額。5.假設(shè)開發(fā)法適用于開發(fā)用地估價，其關(guān)鍵是確定開發(fā)完成后的物業(yè)價值。6.房地產(chǎn)估價報告的合法性要求估價機(jī)構(gòu)具備相應(yīng)的資質(zhì)。7.道路等級越高，其周邊房地產(chǎn)的區(qū)位價值越高。8.土地增值稅的計算基礎(chǔ)是增值額，即轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項目金額后的余額。9.房地產(chǎn)租賃權(quán)屬于用益物權(quán)，其權(quán)利期限不得超過土地使用權(quán)期限。10.估價時點(diǎn)是指估價作業(yè)完成的時間，與價值時點(diǎn)可能不一致。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列估價方法中，最適合評估商業(yè)綜合體價值的是（）。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法2.某宗土地面積為1000平方米，容積率限制為3，若規(guī)劃用途為住宅，則最大建筑面積為（）。A.3000平方米B.2000平方米C.1000平方米D.1500平方米3.估價報告中，關(guān)于估價假設(shè)和限制條件的描述應(yīng)（）。A.簡略說明B.詳細(xì)列明C.由委托人決定D.無需說明4.某公寓月租金為5000元/套，空置率為10%，運(yùn)營成本為租金的30%，則其年凈收益率為（）。A.25%B.30%C.20%D.35%5.以下不屬于房地產(chǎn)估價職業(yè)道德規(guī)范的是（）。A.保守商業(yè)秘密B.利益沖突回避C.高價委托優(yōu)先D.公正客觀6.城市規(guī)劃中，確定地塊用途的主要依據(jù)是（）。A.土地出讓金B(yǎng).控制性詳細(xì)規(guī)劃C.土地增值稅政策D.市場供求關(guān)系7.收益法中，收益年限的確定應(yīng)考慮（）。A.土地使用期限B.物業(yè)剩余經(jīng)濟(jì)壽命C.貸款期限D(zhuǎn).市場周期8.估價報告中，關(guān)于估價方法的選用應(yīng)說明（）。A.僅選擇最常用的方法B.根據(jù)估價對象特點(diǎn)選擇C.由估價師決定D.無需說明理由9.某宗土地在基準(zhǔn)日的市場價格為8000元/平方米，若交易稅費(fèi)為成交價的6%，則成交價格為（）。A.7680元/平方米B.8480元/平方米C.8000元/平方米D.8600元/平方米10.以下不屬于房地產(chǎn)估價報告附件的是（）。A.估價對象照片B.土地使用權(quán)證書復(fù)印件C.估價師資格證書復(fù)印件D.市場行情分析表三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.市場比較法中，修正可比案例的因素包括（）。A.交易日期B.土地用途C.容積率D.交易方式E.建筑年代2.成本法估價中，土地取得成本包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).拆遷補(bǔ)償費(fèi)C.勘察設(shè)計費(fèi)D.建筑安裝工程費(fèi)E.交易稅費(fèi)3.收益法中，凈收益的測算應(yīng)考慮（）。A.租金收入B.運(yùn)營成本C.維修費(fèi)用D.管理費(fèi)用E.貸款利息4.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本包括（）。A.建安工程費(fèi)B.勘察設(shè)計費(fèi)C.銷售費(fèi)用D.稅費(fèi)E.利息5.房地產(chǎn)估價報告的組成部分包括（）。A.估價假設(shè)和限制條件B.估價方法選用及測算過程C.估價結(jié)果及附件D.估價師聲明E.市場分析6.影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的因素包括（）。A.交通便捷度B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度C.周邊環(huán)境D.土地用途E.容積率限制7.土地增值稅的扣除項目包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).拆遷補(bǔ)償費(fèi)C.建安工程費(fèi)D.交易稅費(fèi)E.勘察設(shè)計費(fèi)8.房地產(chǎn)租賃權(quán)的特點(diǎn)包括（）。A.可轉(zhuǎn)讓性B.期限性C.有償性D.無償性E.獨(dú)立性9.估價時點(diǎn)與價值時點(diǎn)的關(guān)系包括（）。A.估價時點(diǎn)早于價值時點(diǎn)B.估價時點(diǎn)晚于價值時點(diǎn)C.兩者可能一致D.兩者可能不一致E.兩者無關(guān)聯(lián)10.房地產(chǎn)估價職業(yè)道德規(guī)范包括（）。A.公正客觀B.保守商業(yè)秘密C.利益沖突回避D.高價委托優(yōu)先E.專業(yè)勝任四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某開發(fā)商擬開發(fā)一宗位于市中心的地塊，土地面積為5000平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)綜合體，容積率限制為5?；鶞?zhǔn)日該區(qū)域商業(yè)綜合體的市場價格為15000元/平方米，土地出讓金為土地評估價的70%，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為1000元/平方米，建安工程費(fèi)為3000元/平方米，勘察設(shè)計費(fèi)為土地評估價的2%，銷售費(fèi)用為建成后的物業(yè)價值的3%，稅費(fèi)按建成后的物業(yè)價值的5%計算。假設(shè)該地塊剩余開發(fā)期為2年，年利率為6%。請計算該地塊的評估價值。案例二：某公寓樓月租金為8000元/套，空置率為15%，運(yùn)營成本為租金的25%，物業(yè)剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，折現(xiàn)率為10%。請采用收益法計算該公寓樓的價值。案例三：某宗土地在基準(zhǔn)日的市場價格為8000元/平方米，交易稅費(fèi)為成交價的6%。若委托人要求估價機(jī)構(gòu)提供土地增值稅測算，請說明扣除項目的構(gòu)成及計算方法。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用及其局限性。2.結(jié)合實(shí)際案例，分析假設(shè)開發(fā)法在開發(fā)用地估價中的關(guān)鍵步驟及注意事項。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.×（最高最佳使用原則適用于所有房地產(chǎn)，包括無收益物業(yè)。）2.√3.×（土地重置成本是指重新購置一塊與原地塊位置、用途、面積等相同的土地所需的費(fèi)用，不包括開發(fā)成本。）4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√二、單選題1.B2.A（最大建筑面積=1000平方米×3=3000平方米。）3.B4.C（年凈收益=5000元/套×12個月×(1-10%)×(1-30%)=25200元/套，凈收益率=25200元/套÷(5000元/套×12個月)=20%。）5.C6.B7.B8.B9.A（成交價格=8000元/平方米×(1-6%)=7680元/平方米。）10.D三、多選題1.ABCD2.AB3.ABCD4.ABCDE5.ABCD6.ABC7.ABCDE8.ABC9.BCD10.ABC四、案例分析案例一：土地評估價值=5000平方米×15000元/平方米=7.5億元土地出讓金=7.5億元×70%=5.25億元拆遷補(bǔ)償費(fèi)=5000平方米×1000元/平方米=5000萬元勘察設(shè)計費(fèi)=7.5億元×2%=1500萬元建安工程費(fèi)=3000萬元銷售費(fèi)用=建成后的物業(yè)價值×3%稅費(fèi)=建成后的物業(yè)價值×5%假設(shè)開發(fā)期2年，年利率6%，折現(xiàn)率6%。開發(fā)成本=5.25億元+5000萬元+1500萬元+3000萬元=6.45億元建成后的物業(yè)價值=7.5億元+6.45億元=13.95億元銷售費(fèi)用=13.95億元×3%=4185萬元稅費(fèi)=13.95億元×5%=6.975億元折現(xiàn)率6%，2年期：折現(xiàn)系數(shù)=1/(1+6%)^2≈0.890評估價值=(13.95億元-4185萬元-6.975億元)×0.890≈10.08億元案例二：年凈收益=8000元/套×12個月×(1-15%)×(1-25%)=64800元/套價值=64800元/套÷10%×[1-1/(1+10%)^40]≈576000元/套案例三：扣除項目包括：土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、建安工程費(fèi)、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)等。計算方法：根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用或市場價估算。五、論述題1.市場比較法應(yīng)用及