河南省土地估價師資格考試科目順序試題考試時長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：河南省土地估價師資格考試科目順序試題考核對象：土地估價師資格考試應試人員題型分值分布-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價的核心是評估土地在公開市場上最可能實現(xiàn)的價格。2.土地估價報告必須由注冊土地估價師簽字蓋章后方可生效。3.土地估價中的“最高最佳使用”原則是指法律允許的最嚴格用途。4.土地估價中的“收益還原法”適用于所有類型的土地，包括公益性用地。5.土地估價中的“市場比較法”需要選取至少三個可比案例。6.土地估價報告的附件必須包含估價對象的權(quán)屬證明復印件。7.土地估價中的“成本法”主要適用于新開發(fā)建設的土地。8.土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須保持獨立性，不得接受利益相關方的賄賂。9.土地估價中的“剩余法”適用于已建成但未開發(fā)的土地。10.土地估價報告的編寫必須符合國家規(guī)定的格式和內(nèi)容要求。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法不屬于土地估價的基本方法？（）A.市場比較法B.收益還原法C.成本法D.路線價法2.土地估價中的“最高最佳使用”原則主要考慮的是（）。A.法律限制B.經(jīng)濟效益最大化C.社會效益最大化D.環(huán)境保護要求3.土地估價中的“收益還原法”適用于（）類型的土地。A.工業(yè)用地B.商業(yè)用地C.公益性用地D.住宅用地4.土地估價中的“市場比較法”的核心是（）。A.收益測算B.成本核算C.案例選取與修正D.參數(shù)選取5.土地估價中的“成本法”主要適用于（）類型的土地。A.新開發(fā)建設的土地B.已建成但未開發(fā)的土地C.商業(yè)用地D.公益性用地6.土地估價中的“剩余法”適用于（）類型的土地。A.已建成但未開發(fā)的土地B.工業(yè)用地C.商業(yè)用地D.住宅用地7.土地估價報告的附件中必須包含（）。A.估價對象的權(quán)屬證明復印件B.估價師資格證書復印件C.市場數(shù)據(jù)來源說明D.估價對象的照片8.土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須保持（）。A.獨立性B.客觀性C.公正性D.以上都是9.土地估價中的“路線價法”主要適用于（）類型的土地。A.城市中心區(qū)域B.城市邊緣區(qū)域C.郊區(qū)D.鄉(xiāng)村10.土地估價報告的編寫必須符合（）的要求。A.國家規(guī)定的格式和內(nèi)容B.行業(yè)標準C.企業(yè)內(nèi)部規(guī)定D.以上都是三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價的基本方法包括（）。A.市場比較法B.收益還原法C.成本法D.路線價法E.剩余法2.土地估價中的“最高最佳使用”原則需要考慮的因素包括（）。A.法律限制B.經(jīng)濟效益最大化C.社會效益最大化D.環(huán)境保護要求E.市場需求3.土地估價中的“市場比較法”需要進行的修正包括（）。A.時間修正B.區(qū)域修正C.用途修正D.繁華度修正E.環(huán)境修正4.土地估價中的“成本法”需要考慮的成本包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.利息成本D.銷售成本E.稅費成本5.土地估價中的“剩余法”需要考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.利息成本D.銷售成本E.空置成本6.土地估價報告的附件中可能包含的內(nèi)容包括（）。A.估價對象的權(quán)屬證明復印件B.估價師資格證書復印件C.市場數(shù)據(jù)來源說明D.估價對象的照片E.相關法律法規(guī)7.土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守的職業(yè)道德包括（）。A.獨立性B.客觀性C.公正性D.保密性E.真實性8.土地估價中的“路線價法”需要考慮的因素包括（）。A.路線價B.深度修正C.容積率修正D.繁華度修正E.環(huán)境修正9.土地估價報告的編寫必須符合的要求包括（）。A.國家規(guī)定的格式和內(nèi)容B.行業(yè)標準C.企業(yè)內(nèi)部規(guī)定D.估價對象的實際情況E.相關法律法規(guī)10.土地估價中的常見誤差來源包括（）。A.數(shù)據(jù)選取偏差B.參數(shù)選取錯誤C.估價方法選擇不當D.估價師主觀判斷E.市場變化四、案例分析（每題6分，共18分）案例一某城市一宗土地面積為10000平方米，用途為商業(yè)用地，已建成一棟商業(yè)綜合體，建筑面積20000平方米，目前空置率30%。根據(jù)市場調(diào)查，該區(qū)域同類商業(yè)綜合體的年租金收入為100元/平方米，運營成本為租金收入的30%，土地取得成本為800元/平方米，開發(fā)成本為2000元/平方米，開發(fā)期為2年，銀行貸款利率為6%。假設該商業(yè)綜合體未來年租金收入保持穩(wěn)定，試采用收益還原法評估該土地的價值。案例二某城市一宗土地面積為5000平方米，用途為住宅用地，已建成一棟住宅樓，建筑面積8000平方米，目前售價為8000元/平方米。根據(jù)市場調(diào)查，該區(qū)域同類住宅樓的售價為9000元/平方米，土地取得成本為1200元/平方米，開發(fā)成本為2500元/平方米，開發(fā)期為1年，銀行貸款利率為5%。試采用市場比較法評估該土地的價值。案例三某城市一宗土地面積為3000平方米，用途為工業(yè)用地，計劃開發(fā)建設一棟廠房，預計建設成本為1500元/平方米，開發(fā)期為1年，銀行貸款利率為4%。根據(jù)市場調(diào)查，該區(qū)域同類工業(yè)用地的土地取得成本為1000元/平方米，預計建成后廠房的年租金收入為800元/平方米，運營成本為租金收入的20%，空置率為10%。試采用剩余法評估該土地的價值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述土地估價中的“最高最佳使用”原則的內(nèi)涵及其在估價中的應用。2.論述土地估價報告中附件的重要性及其常見內(nèi)容。---標準答案及解析一、判斷題1.√2.√3.×4.×5.√6.√7.×8.√9.√10.√解析3.“最高最佳使用”原則是指法律允許的最有利于經(jīng)濟效益的用途，而非最嚴格用途。4.“收益還原法”適用于有穩(wěn)定收益的土地，公益性用地通常無收益。7.“成本法”主要適用于新開發(fā)建設的土地，已建成土地通常采用其他方法。二、單選題1.D2.B3.B4.C5.A6.A7.A8.D9.A10.A解析1.路線價法不屬于土地估價的基本方法。8.土地估價師必須保持獨立性、客觀性、公正性，且以上都是必要條件。三、多選題1.A,B,C,E2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D,E6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,D,E10.A,B,C,D,E解析1.路線價法不屬于土地估價的基本方法。9.土地估價報告的編寫必須符合國家規(guī)定的格式和內(nèi)容、行業(yè)標準、估價對象的實際情況及相關法律法規(guī)。四、案例分析案例一解答1.計算年租金收入：20000平方米×(1-30%)×100元/平方米=1400000元2.計算年運營成本：1400000元×30%=420000元3.計算年凈收益：1400000元-420000元=980000元4.計算土地取得成本：10000平方米×800元/平方米=8000000元5.計算開發(fā)成本：20000平方米×2000元/平方米=40000000元6.計算開發(fā)期利息：[(8000000元+40000000元)/2]×6%×2=1560000元7.計算土地價值：980000元/6%=16333333.33元8.最終土地價值：16333333.33元-1560000元=14773333.33元評分標準-每步計算正確得2分，共8分；步驟完整得2分；結(jié)果正確得2分。案例二解答1.計算可比案例售價：8000元/平方米×9000元/平方米=72000000元2.計算土地取得成本：5000平方米×1200元/平方米=6000000元3.計算開發(fā)成本：8000平方米×2500元/平方米=20000000元4.計算開發(fā)期利息：[(6000000元+20000000元)/2]×5%×1=650000元5.計算土地價值：72000000元-6000000元-20000000元-650000元=45550000元評分標準-每步計算正確得2分，共8分；步驟完整得2分；結(jié)果正確得2分。案例三解答1.計算土地取得成本：3000平方米×1000元/平方米=3000000元2.計算開發(fā)成本：3000平方米×1500元/平方米=4500000元3.計算開發(fā)期利息：[(3000000元+4500000元)/2]×4%×1=180000元4.計算年租金收入：8000平方米×(1-10%)×800元/平方米=5760000元5.計算年運營成本：5760000元×20%=1152000元6.計算年凈收益：5760000元-1152000元=4608000元7.計算土地價值：4608000元/4%=11520000元8.最終土地價值：11520000元-3000000元-4500000元-180000元=3120000元評分標準-每步計算正確得2分，共8分；步驟完整得2分；結(jié)果正確得2分。五、論述題1.論述土地估價中的“最高最佳使用”原則的內(nèi)涵及其在估價中的應用解答“最高最佳使用”原則是指土地在法律、法規(guī)、政策允許的范圍內(nèi)，能夠?qū)崿F(xiàn)最大經(jīng)濟效益的使用方式。其內(nèi)涵包括：1.法律限制：土地使用必須符合法律法規(guī)的規(guī)定，如城市規(guī)劃、土地用途管制等。2.經(jīng)濟效益最大化：土地使用應能夠?qū)崿F(xiàn)最大化的經(jīng)濟效益，包括租金收入、售價等。3.社會效益最大化：土地使用應能夠?qū)崿F(xiàn)最大化的社會效益，如提供公共服務、改善環(huán)境等。4.環(huán)境保護要求：土地使用應符合環(huán)境保護的要求，如生態(tài)保護、污染控制等。在估價中的應用：1.確定土地的最佳用途：通過分析土地的區(qū)位、市場條件、法律法規(guī)等，確定土地的最佳用途。2.評估土地價值：根據(jù)最佳用途，采用相應的估價方法評估土地價值。3.指導土地開發(fā)：為土地開發(fā)提供決策依據(jù)，確保土地開發(fā)的經(jīng)濟效益和社會效益最大化。評分標準-內(nèi)涵闡述清晰得4分；應用舉例充分得4分；邏輯嚴謹?shù)?分。2.論述土地估價報告中附件的重要性及其常見內(nèi)容解答土地估價報告的附件是報告的重要組成部分，其重要性體現(xiàn)在：1.證明估價依據(jù)的真實性：附件可以提供相關數(shù)據(jù)、文件、照片等，證明