1、投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析,高忻2014-10,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,高忻中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司高級(jí)合伙人聯(lián)系電話(huà)010-88000078傳真子郵箱：gaoxinchina-地址:北京市西城區(qū)復(fù)興門(mén)內(nèi)大街28號(hào)凱晨世貿(mào)中心東座F4郵政編碼:100031QQ:411598702,仔細(xì)瞧瞧左邊這個(gè)圖現(xiàn)在問(wèn)您四個(gè)問(wèn)題準(zhǔn)備好了嗎？,B,A,D,C,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,請(qǐng)把方塊A中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣

2、的兩個(gè)部分。很容易。是不是？,B,A,D,C,Q1,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,B,A,D,C,Q1,答案就是這樣簡(jiǎn)單！,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,B,A,D,C,請(qǐng)把方塊B中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的三部分。也不太難！,Q2,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,B,A,D,C,Q2,答案就是這樣,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,B,A,D,C,Q3,請(qǐng)把方塊C中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的四個(gè)部分。很難？的確如此。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocie

3、ty,B,A,D,C,Q3,答案如綠線(xiàn)所示。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,B,A,D,C,準(zhǔn)備好！最后一個(gè)問(wèn)題來(lái)了！,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,B,A,D,C,Q4,請(qǐng)把方塊D中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的七個(gè)部分。答出這個(gè)問(wèn)題的最快世界紀(jì)錄是七秒鐘！,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,B,A,D,C,Q4,答案就在這里！這個(gè)問(wèn)題真的那么難嗎？,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,目錄,投資性房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范要求,評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析,投資性房地產(chǎn)及其評(píng)估的一般概念,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估

4、協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值,投資性房地產(chǎn)及其評(píng)估評(píng)估的一般概念,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,問(wèn)題的提出,為什么要研究投資性房地產(chǎn)問(wèn)題?,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,會(huì)計(jì)核算的要求,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,投資性房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮作用的方式不同,資產(chǎn)屬性及特點(diǎn)不同,適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要適應(yīng)市場(chǎng)和提高執(zhí)業(yè)水平的需要,問(wèn)題的提出,-,投資性房地產(chǎn),投資性房地產(chǎn)與一般的房地產(chǎn)有何不同

5、?,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,投資性房地產(chǎn),企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。第四條規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。,投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)角度,國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則40號(hào)（IAS40）投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估

6、協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,投資性房地產(chǎn),國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2011（IVS233）投資性房地產(chǎn)是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目的的土地、房屋建筑物及房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)和供應(yīng)，或者出于行政目的而使用的房地產(chǎn)，以及在日常業(yè)務(wù)中出售的房地產(chǎn)（saleintheordinarycourseofbusiness）。,投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱(chēng)投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)及其應(yīng)用指南所稱(chēng)的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。,投資性房地產(chǎn)評(píng)估角度,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppra

7、isalSociety,-,投資性房地產(chǎn),如何確定是否投資性房地產(chǎn)?,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,投資性房地產(chǎn),4種不屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：持有的為在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售或?yàn)殇N(xiāo)售而處于建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)（參見(jiàn)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)-存貨，例如，為了在不久的將來(lái)處置或?yàn)殚_(kāi)發(fā)和零售而專(zhuān)門(mén)取得的房地產(chǎn)）；為第三方在建或在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；自用房地產(chǎn)，包括（除其它資產(chǎn)外）持有的將來(lái)用于自用的房地產(chǎn)，持有的為將來(lái)開(kāi)發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)（無(wú)論雇員是否按市場(chǎng)價(jià)支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)；基于融資租約而出租給另一實(shí)體的房地產(chǎn)。,中國(guó)資

8、產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,投資性房地產(chǎn),5種屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：為長(zhǎng)期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為短期銷(xiāo)售而持有的土地；尚未確定未來(lái)用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的短期銷(xiāo)售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）；報(bào)告企業(yè)擁有（或報(bào)告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物；正在建設(shè)開(kāi)發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,投資性房地產(chǎn),投資性房地產(chǎn)以財(cái)務(wù)報(bào)告為

9、目的的評(píng)估指南（試行）第二十一條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售；在建投資性房地產(chǎn)。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,問(wèn)題的提出,投資性房地產(chǎn)評(píng)估與一般房地產(chǎn)的評(píng)估有何不同？,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,投資性房地產(chǎn)評(píng)估,投資性房地產(chǎn)評(píng)估,投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）要求，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資

10、性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,公允價(jià)值,如何理解公允價(jià)值？,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,公允價(jià)值,公允價(jià)值國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）（國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)公允價(jià)值計(jì)量）國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）（IAS39、IAS40）美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（IVSC）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,公允價(jià)值,公允價(jià)值熟悉市場(chǎng)情況的買(mǎi)賣(mài)雙方在公平交易的條

11、件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無(wú)關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買(mǎi)賣(mài)或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值應(yīng)具備的三個(gè)條件：（1）信息公開(kāi)，雙方對(duì)于交易對(duì)象所了解的信息是對(duì)稱(chēng)的；（2）雙方自愿，若沒(méi)有相反的證據(jù)表明所進(jìn)行的交易是不公正的或處于非自愿的，市場(chǎng)交易價(jià)格即為資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。（3）對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公平交易。公允價(jià)值既可以是基于事實(shí)性交易的真實(shí)市價(jià)，也可以是基于假設(shè)性交易的虛擬價(jià)格。公允價(jià)值的本質(zhì)（公允性、主觀(guān)反映于客觀(guān)的結(jié)果）。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,公允價(jià)值,公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）規(guī)定“會(huì)

12、計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值”。公允價(jià)值屬于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，與現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等屬于可比系列，與評(píng)估準(zhǔn)則中的價(jià)值類(lèi)型不屬一個(gè)范疇；公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值公允價(jià)值的基本特點(diǎn)“四性”（公平性、估計(jì)性、開(kāi)放性、動(dòng)態(tài)性）。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,WelcomeBack,投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)國(guó)際相關(guān)規(guī)范,投資性房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范要求,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,指導(dǎo)思想,明確定位突出重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)充分銜接借鑒國(guó)際，兼顧國(guó)情,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,共六

13、章33條，包括：引言制定目的和依據(jù)；相關(guān)定義；適用范圍?；疽笤u(píng)估原則；從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備基本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)勝任能力；執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性；了解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分的溝通；評(píng)估基準(zhǔn)日；價(jià)值類(lèi)型；現(xiàn)場(chǎng)勘察的要求。,-,主要內(nèi)容,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象的明確；評(píng)估對(duì)象的主要特征；評(píng)估對(duì)象及其公允價(jià)值的具體內(nèi)容。評(píng)估方法方法選擇；信息收集；市場(chǎng)法、收益法、成本法的運(yùn)用及其基本要求。評(píng)估披露評(píng)估報(bào)告出具的基本要求；評(píng)估報(bào)告的披露內(nèi)容和具體要求。附則準(zhǔn)則生效日期。,主要內(nèi)容,-,主要內(nèi)容,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAApp

14、raisalSociety,-,引言,制定目的和依據(jù),為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）。,相關(guān)定義,投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)評(píng)估、公允價(jià)值,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,適用范圍,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見(jiàn)。,-,基本要求,評(píng)估原則恪守獨(dú)立、客觀(guān)、公正的原則勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎不得出現(xiàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯(cuò)誤不得以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHI

15、NAAppraisalSociety,-,基本要求,從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備基本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)勝任能力,具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)勝任能力。,專(zhuān)業(yè)勝任能力財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)：資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)：企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)知識(shí)：溝通能力,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,基本要求,執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性,關(guān)注投資性房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,基本要求,了解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求并與

16、會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分的溝通,充分理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求、評(píng)估對(duì)象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的核算和披露要求，并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營(yíng)意圖以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類(lèi)。與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見(jiàn)和建議，并分析這些意見(jiàn)和建議對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,基本要求,評(píng)估基準(zhǔn)日,提醒委托方根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。,價(jià)值類(lèi)型,知曉在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于

17、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,基本要求,現(xiàn)場(chǎng)勘察,對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。要求委托方對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對(duì)權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,影響因素,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,午休時(shí)間,數(shù)一數(shù)樹(shù)上有多少顆人頭？,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,區(qū)域經(jīng)濟(jì),影響因素,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety

18、,創(chuàng)造價(jià)值,-,影響因素,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估對(duì)象,評(píng)估對(duì)象的明確,已出租的土地使用權(quán)：是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估對(duì)象,評(píng)估對(duì)象的主要特征,知曉評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的是個(gè)

19、別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個(gè)整體。當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對(duì)應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,評(píng)估對(duì)象,在建投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則40號(hào)（IAS40）第8條將“正在建設(shè)開(kāi)發(fā)中并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程”納入投資性房地產(chǎn)科目核算，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2011也緊跟國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這一變化，專(zhuān)門(mén)針對(duì)在建投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則IVS233。IVS233認(rèn)為，市場(chǎng)法和成本法很難適用于在建投資性房地產(chǎn)評(píng)估，假設(shè)開(kāi)發(fā)法

20、和現(xiàn)金流折現(xiàn)法被認(rèn)為是相對(duì)合適的方法。這一觀(guān)點(diǎn)有必要進(jìn)一步討論，國(guó)內(nèi)評(píng)估師大多認(rèn)可成本法的適用性。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估方法,方法選擇,根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。,把握好幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)要確保最大限度地使“可觀(guān)察輸入值”客觀(guān)真實(shí)地反映評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況；案例、租約，以及租金水平的選取與預(yù)測(cè)，折現(xiàn)率等關(guān)鍵參數(shù)決定評(píng)估結(jié)論的可信度；單一估值技術(shù)與多種估值技術(shù)；評(píng)估結(jié)論既可能是一個(gè)確定值，也可能是一個(gè)區(qū)間值。交易費(fèi)用不包含在公允價(jià)值中。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)

21、造價(jià)值,-,評(píng)估方法,收集足夠的同類(lèi)或者類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及其來(lái)源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立價(jià)值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。,市場(chǎng)法的運(yùn)用及其基本要求,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估方法,收益法的運(yùn)用及其基本要求,對(duì)企業(yè)來(lái)自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷租金

22、收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，合理確定凈收益。投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，并恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估方法,收益法的運(yùn)用及其基本要求,關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。關(guān)注租約的合法有效性，了解實(shí)際履行狀況。對(duì)合法有效并實(shí)際履行的租約，預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^(guān)的租金。當(dāng)約定租金與市場(chǎng)租金水

23、平存在較大差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析其原因，并進(jìn)行充分披露。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估方法,收益法的運(yùn)用及其基本要求,應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類(lèi)似地區(qū)同類(lèi)投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對(duì)折現(xiàn)率選取的影響。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估方法,關(guān)于房地關(guān)系,采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論

24、通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會(huì)計(jì)核算中是否包含建筑物所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會(huì)計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理層重新分類(lèi)，或者在評(píng)估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行必要的披露。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估方法,排除特殊交易,采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對(duì)價(jià)或折讓等。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估方法,替代方法,運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)可的其

25、他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析意見(jiàn)的區(qū)別。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估披露,出具報(bào)告,根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）編制并由所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)呐丁?中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估披露,披露要求,應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)

26、會(huì)計(jì)師等，完整了解評(píng)估過(guò)程、合理理解并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告結(jié)論。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估披露,披露內(nèi)容,評(píng)估對(duì)象的具體描述，包括總體情況和主要特點(diǎn)等；評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；價(jià)值類(lèi)型的定義及其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的對(duì)應(yīng)關(guān)系；評(píng)估方法的選擇過(guò)程和依據(jù)及評(píng)估方法的具體運(yùn)用；,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估披露,披露內(nèi)容,評(píng)估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法有效；已簽租約是否實(shí)際履行，是否會(huì)改變和無(wú)故終止；已出租建筑物的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否會(huì)發(fā)生重大改變；關(guān)鍵性評(píng)估參數(shù)的來(lái)源、依據(jù)和測(cè)算過(guò)程等；是否存在

27、缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,評(píng)估披露,瑕疵事項(xiàng),當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項(xiàng)可能對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值產(chǎn)生重大影響時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)該瑕疵事項(xiàng)及其影響進(jìn)行披露并提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者予以關(guān)注。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,WelcomeBack,實(shí)務(wù)應(yīng)用情況評(píng)估實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題案例分析,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的實(shí)務(wù)與案例,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,-,實(shí)務(wù)應(yīng)用情況,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的實(shí)務(wù)應(yīng)用2013年，A股上市公司企業(yè)25

28、34家，有投資性房地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的近千家，其中采用公允價(jià)值作為后續(xù)計(jì)量模式的僅有48家，占比約為1.98%。自2007年以來(lái)，呈持續(xù)上升趨勢(shì)。大多數(shù)上市公司聘請(qǐng)了相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)在其中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題,評(píng)估對(duì)象是否界定為投資性房地產(chǎn)，屬于哪類(lèi)？評(píng)估基準(zhǔn)日僅對(duì)轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值評(píng)估，還是包括追溯以前年度？專(zhuān)業(yè)溝通經(jīng)營(yíng)意圖，與財(cái)務(wù)信息銜接，信息來(lái)源可靠性評(píng)估方法收益法還是市場(chǎng)法？亦或成本法？參數(shù)確定合理性分析，確定依據(jù)信息披露披露什么？如何披露？評(píng)估結(jié)果的可驗(yàn)證性披露什么？如何披露？,中國(guó)

29、資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,案例分析,項(xiàng)目背景1：某不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，宣布于2013年6月起對(duì)其、公司及其下屬企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。公司因財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要，委托XX評(píng)估公司對(duì)XX國(guó)際商業(yè)大廈于2013年6月30日的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)對(duì)2012年、2011年、2010年、2009年該房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行追溯調(diào)整。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,案例分析,項(xiàng)目背景1：某不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，宣布于2013年6月起對(duì)其、公司及其下屬企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。公司因

30、財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要，委托XX評(píng)估公司對(duì)XX國(guó)際商業(yè)大廈于2013年6月30日的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)對(duì)2012年、2011年、2010年、2009年該房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行追溯調(diào)整。大廈建成于2003年，地下1層，地上7層，總建筑面積1.6萬(wàn)，土地用地面積0.3萬(wàn)。出讓土地使有權(quán)。用途為商業(yè)、辦公。項(xiàng)目現(xiàn)狀地下1層-地上4層為獨(dú)立商鋪；5層以上為寫(xiě)字樓，大廈已有多家企業(yè)入駐，出租率已近100%。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety,創(chuàng)造價(jià)值,-,案例分析,項(xiàng)目背景2：該房產(chǎn)已取得房屋所有權(quán)證，證號(hào)為X京房權(quán)證海字第XXXX號(hào)，證載權(quán)利人為XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，性質(zhì)為商品房，對(duì)應(yīng)的土地使用證證號(hào)為京海國(guó)用（2007出）第XXX號(hào)，證載權(quán)利人均為XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)商業(yè)部分到期日為2046年05月29日。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，委估房產(chǎn)尚未取得分割后的房屋所有權(quán)證，根據(jù)委托方提供的測(cè)繪圖，委估房產(chǎn)面積為1619.08平方米。目前，委估房產(chǎn)已對(duì)外出租，承租方為XX銀行股份有限公司北京市分行，出租面積為1619.08平方米，租賃期限為2009年8月1日至2014年7月31日，免租期2個(gè)月，前三年度租金標(biāo)準(zhǔn)為人民幣12元/平方米/天，第四年度（2012年8月1日）開(kāi)始，每年度租金遞增上年度的3%。,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)