1、第五章房地產(chǎn)評估,第一節(jié)房地產(chǎn)評估特點,第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素,第三節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,第四節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,第五節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,第六節(jié)其他評估方法,第一節(jié)房地產(chǎn)評估特點,一、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地合一）房地產(chǎn)分為物質(zhì)實體、權(quán)益及區(qū)位三個方面,（二）房地產(chǎn)的特性,土地的特性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)價格特征、市場的特征及房地產(chǎn)評估的特殊性。1.土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性（4）效用的差異性2.建筑物的特點（1）建筑物不能脫離土地而獨立存在（2）建筑物的

2、使用壽命是有限的（3）建筑物屬可再生性社會資源,決定,決定,二、房地產(chǎn)評估的特點1.合法原則(產(chǎn)權(quán)、使用、轉(zhuǎn)讓)2.最高最佳使用原則（可能性、實現(xiàn)途徑以及合法性）3.房地綜合考慮原則4.區(qū)域及地段原則,房地產(chǎn)價格種類,按實物形態(tài)劃分土地價格基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價建筑物價格不包含土地價格商品房價格經(jīng)濟適用房價格房地產(chǎn)價格動遷房價安居工程房價職工購買現(xiàn)住房價,（一）經(jīng)營性房地產(chǎn)土地使用權(quán)出讓方式,（一）經(jīng)營性房地產(chǎn)土地使用權(quán)出讓方式,一級市場主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌三種土地招拍掛的共同特點是：采用市場競爭機制顯化土地的真實價格，“出價高者得地”是招拍掛共同的游戲規(guī)則。,1、掛牌出讓的優(yōu)缺點,最大優(yōu)點是：如

3、果只有一人參加報價同樣可成交，可以由一人一次報價、多次報價，也可以由多人多次報價，有利于投資者理性決策和競爭，具有很強的靈活性和操作性。缺點是：容易受掛牌設(shè)定的限制條件、信息公開程度等因素影響；較多地考慮土地的價值，而較少顧及政府對資源的配置職能。,2、拍賣出讓的優(yōu)缺點,優(yōu)點：土地拍賣出讓給我國土地市場發(fā)展帶來了生機和活力。“出價高者得地”是拍賣出讓的最顯著特點，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價值最大化，土地的經(jīng)濟價值得以充分顯現(xiàn)。缺點：過分追求土地的市場價值，政府無法控制市場成交價，更談不上充分發(fā)揮政府對資源的調(diào)控職能。,3、招標(biāo)出讓的優(yōu)缺點,優(yōu)點：招標(biāo)的評估過程中，衡量投標(biāo)方案最主要因素并不是地價，而是外界

4、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施建設(shè)等綜合指標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家等五人以上組成，較能體現(xiàn)中標(biāo)的合理性和科學(xué)性。缺點：容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會演化成暗箱操作。,有關(guān)“容積率”,所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。物業(yè)類型參考容積率獨幢0.4-0.5聯(lián)排0.7-0.8多層1.2-1.5小高層（12層）2.5-3高層（13層以上）3.5-5,容積率與社區(qū)規(guī)模北辰小湯山（0.21）大規(guī)模社區(qū)69萬平方米碧盛花園（2.4）小規(guī)模社區(qū)8.5萬平方米容積率與規(guī)劃布局朗琴園（4）高層板樓，3萬平米圍合式布局中心園林“賣點”，部分東西朝向，需較好的銷售策略容積率與建筑密度瀛海名居（

5、3.88）多層電梯公寓卡爾生活館（0.62）townhouse,第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素,我國土地價格的特殊性在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。,土地使用權(quán)土地所有權(quán)與使用權(quán)相關(guān)概念：出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地出讓年限：居民居住用地70年；工業(yè)用地50年；教科文衛(wèi)體50年；商旅娛40年；綜合其他50年。,二、房地產(chǎn)價格的種類,房地產(chǎn)價格含土地價格和建筑物價格，土地價格是房地產(chǎn)價格評估的核心1.土地價格（1）基準(zhǔn)地價*（2）標(biāo)定地價（3）出讓底價*（4）轉(zhuǎn)讓價格（5）其他價格（抵押價格、課稅價格等）上述（1）（3）

6、屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。45屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。,（二）土地總價格、單位價格、樓面地價樓面地價土地總價建筑總面積樓面地價土地單價容積率例題投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？,三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,（一）土地取得成本土地取得成本=購置土地應(yīng)支付的價款+稅費（二）開發(fā)成本包括：勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費和稅費（三）管理費用（四）資金成本（五）銷售稅費包括：銷售費

7、用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（六）開發(fā)利潤,四、影響房地產(chǎn)價格的因素,（一）一般因素1.社會因素，老齡化影響2.經(jīng)濟因素3.政策因素，房產(chǎn)稅、限購政策等等,（二）區(qū)域因素1.商業(yè)繁華度2.道路通達度3.交通便捷度4.設(shè)施完善度5.環(huán)境質(zhì)量狀況（寧波px項目、四川什邡事件）6.規(guī)劃限制對于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程度、影響方向等會有區(qū)別。,（三）個別因素指房地產(chǎn)價格的個別性對房地產(chǎn)價格的影響因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。1.影響土地價格的個別因素，區(qū)位、面積、臨街、地勢等等2.影響建筑物價格的個別因素，材料、設(shè)計、施工質(zhì)量,第三節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,

8、一、基本思路及計算公式以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場，能夠找到交易案例（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn),三、因素修正及操作步驟（1）選擇可供比較參考的交易實例交易實例應(yīng)符合的條件：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（2）差異因素的比較修正,1.交易情況修正交易實例成交價格交易情況修正系數(shù)=交易實例正常市場價格2.交易日期修正交易實例成交

9、價格(1T%)=評估時點價格,3.區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：間接比較法：4.個別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價的關(guān)系求得（2）土地使用年期修正,估價對象狀況,交易案例狀況,例待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。容積率=（廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積）廠區(qū)占地面積,1.進行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2.進行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均

10、每月上漲1%，則：交易實例A交易時間修正系數(shù)114/1001.14交易實例B交易時間修正系數(shù)112/1001.12交易實例C交易時間修正系數(shù)107/1001.07,3.進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/861.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.075,4.進行個別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于

11、充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：,（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在45之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則：交易實例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.1,個別因素修正系數(shù)計算如下：交易實例A的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.0

12、0.995交易實例B的個別因素修正系數(shù)1.031.01.11.133交易實例C的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.11.0945.計算比準(zhǔn)價格A1,5501.01.141.00.9951,758（元/M2）B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/M2）C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/M2）,6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果因得到的3個比準(zhǔn)價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：待估宗地評估價值（單價）（1,7581,7711,762）/31,764（元/M2）待估宗地評估價值（總價）1,7643,0005,292,000元,基準(zhǔn)地價是按

13、照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的房地產(chǎn)市場中，應(yīng)當(dāng)具有相似的價格。,二、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法應(yīng)用,基本地價修正系數(shù)法利用了當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價作為參照物,對被估宗地出讓年限、個別因素、市場轉(zhuǎn)讓因素等進行系數(shù)修正,從而求取待估宗地市場價值的一種方法?；鶞?zhǔn)地價修正系數(shù)法實質(zhì)上是市場途徑中的一個具體方法?；鶞?zhǔn)地價由三個部分組成：土地出讓金基礎(chǔ)設(shè)施配套費土地開發(fā)及其他費用,包括平整土地費用、征地拆遷費用等。,基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的一般數(shù)

14、學(xué)表達式為：p=Aa1a2a3(5-3)式中:p為待估土地使用權(quán)評估價值;A為基準(zhǔn)地價；a1為年限修正系數(shù)；a2為個別因素修正系數(shù)；a3為市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)。,一宗待估土地，面積為500平方米，評估資料見附表：用市場法評估該土地的市場價值。,第四節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、基本思路及基本公式評估價值重新購建價格建筑物貶值二、適用對象和條件適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；主要包括學(xué)校、圖書館、醫(yī)院以及特殊性質(zhì)房產(chǎn)，包括機場、火車站等。值得注意的是成本法在評估土地價值時，其應(yīng)用范圍受到限制，但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。,三、重置成本的估測重置成本取

15、得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用+資金成本+稅費+開發(fā)利潤（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán)。1.從農(nóng)村征地取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。2.從城鎮(zhèn)出讓取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。,（二）估算土地開發(fā)成本1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2.公共配套設(shè)施建設(shè)費3.建設(shè)安裝工程費（三）估算管理費用（四）估算資金成本無論是自有資金，還

16、是借入資金均應(yīng)計算利息；（五）估算稅費-土地增值稅之爭（六）估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），以行業(yè)平均利潤水平計算,例題某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。,1.估算土地取得成本土地取得成本出讓金拆遷費203050萬元/畝750元/平方米2.估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用3億元/平方

17、公里5萬元/畝300元/平方米75元/平方米375元/平方米,3.估算資金成本假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：資金成本750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.5192.7013.706.65113.05元/平方米4.估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤（750375）10%112.5元/平方米,5.計算土地價格土地單價750375113.05112.51,350.55元/平方米土地總價1,350.5580,000108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。,注意建筑物重新構(gòu)建價格（重置成本）有兩種：(

18、1)復(fù)原重置成本(2)更新重置成本復(fù)原重置成本適用于有特殊保護價值的建筑物評估，更新重置成本適用于一般建筑物。,（二）估算建筑物貶值,1.建筑物貶值的概念和原因?qū)嶓w性、功能性、經(jīng)濟性三種貶值2.建筑物實體性貶值的估算方法（1）年限法（直線法）建筑物貶值率=建筑物已使用年限/建筑物總經(jīng)濟壽命100%已使用年限應(yīng)采用“有效年限”，缺陷：建筑物經(jīng)濟壽命難以預(yù)計,例題某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察評分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2在實踐中，也往往

19、將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價修正。,3.建筑物功能性、經(jīng)濟性貶值功能性貶值將功能陳舊與新舊程度類似的房地產(chǎn)交易價格比較可知；經(jīng)濟性貶值主要是由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策二導(dǎo)致的房地產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的損失。功能性貶值和經(jīng)濟性貶值一般依附于實體性貶值，作為輔助參考因素。房地產(chǎn)功能性、經(jīng)濟性貶值=房地產(chǎn)年租金損失額(1所得稅稅率)房地產(chǎn)剩余使用年期的年金現(xiàn)值系數(shù),第五節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,一、基本思路及步驟常用計算公式：a年凈收益r折現(xiàn)率二、適用對象和條件收益性房地產(chǎn)

20、，主要是指寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)；對于房產(chǎn)評估使用較少；房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險可以預(yù)期、量化,三、各參數(shù)的估算（一）凈收益的估算除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。具體估算可以分為出租型、直接經(jīng)營型及自用型進行。（二）資本化率的估算實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。,凈收益,潛在毛收入,空置等造成的收入損失,營運費用,有效毛收入,營運費用,（三）收益期的確定,單獨評建筑物建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評土地土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計

21、算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。,一、剩余法在房產(chǎn)評估中的應(yīng)用,1基本思路剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。剩余法是將被評估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價格的方法。,第六節(jié)其他資產(chǎn)評估方法,基本公式:待開發(fā)房地產(chǎn)價值=(開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-資金成本-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費)*折現(xiàn)系數(shù)應(yīng)用較廣泛的公式：二、適用范圍及注意事項該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。,地價預(yù)期樓價建筑費專業(yè)費用銷售費用利息稅費利潤,運用該方法時需要注意：（1）正確選擇最

22、佳開發(fā)形式（2）正確預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格（3）正確預(yù)期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間差異。,二、假設(shè)開發(fā)法計算中各參數(shù)的估算（一）開發(fā)經(jīng)營期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（三）開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費（四）資金成本（五）開發(fā)利潤（六）取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費（七）折現(xiàn)率,例待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1.選用評估方法該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2.選擇和確定最佳開發(fā)方式根據(jù)市

23、政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。,3.估算建設(shè)周期預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為2年。4.預(yù)計售樓價經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。,5.估算開發(fā)費用預(yù)計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成

24、本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用，第二年需投入40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用。6.求取地價確定折現(xiàn)率為8%，則：樓價8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%）230%/（18%）050%/（18%）0.520%/（18%）111,721.14萬元建筑費4,00060%/（18%）0.54,00040%/（18%）1.53,734.96萬元,專業(yè)費用3,734.966%224.10萬元租售費用及稅費11,721.144468.85萬元投資利潤（總地價總建筑費用專業(yè)費用）20總地價20（3,734.96224.10）20總地價20791.81總地價（11,721.143,734.96224.10468.85791.81）/(120%)6,501.42/1.25,417.85萬元單位地價5,417.85/5,0001.08萬元/平方米由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計算。,路線價估價法的基本思路及運