1、1 *房房地地產產項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃及及分分工工 節(jié)點 主要階段 主要工作內容 主辦部門工作內容主辦部門完成時間主辦崗位完成時間協助部門完成時間 土 地 獲 取 階 段 現狀圖* 土地規(guī)劃設計條件* 收集現場踏勘* 信息了解周邊配套情況* 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況* 了解地塊的上市方式和土地款* 土地 了解當地的建安成本、政府收費 項目和具體情況 * 初判了解當地的房地產市場狀況* 對接董事局匯報土地初判結果* 可行性研究報告 * * 土地* 深判* * * * * * 對接董事局深判結果* 研究并確定融資方式* 項目招商報告（前期階段） * * 明確合作伙伴、尋找合作方式（ 招商階段）

2、* 尋找* 合作* 資金* 引資（商業(yè)計劃書）* 合作實施（實施階段）* 投方案標* 投經濟標* 投標、摘牌拍賣* 2 掛牌* 獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標、用地條 件 * 用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同* 出讓金、交易費交費證明* 確權 企業(yè)投資項目備案 * * * 建設用地規(guī)劃許可證* 原地上物土地證登報聲明（原有 土地證作廢） * 土地補償費（原戶主需交納的土 地使用費） * 土地出讓合同* 核定用地圖、核定用地相關圖、 規(guī)劃地界坐標圖 * 交費證明* 1：500現狀地形圖3份（反樓座 ） * 詳規(guī)* 辦理土地證 土地出讓合同* 交費證明* 建設用地規(guī)劃許可證* 地籍圖

3、4份（薄膜圖）* 土地登記申請書* 土地確權來源證明文件* 申請人主體資格證明、法人代表 證明或個人身份證明 * 土地抵押貸款* 規(guī) 劃 設 計 階 段 區(qū)域市場調研 1、項目所在地房地產市場總體 供求現狀 2、項目周邊競爭性樓盤調查 * 3、項目所在商圈或臨近商圈現 狀調研（商業(yè)部分） * 4、同期操作商業(yè)地產項目調查 （商業(yè)部分） * 土 地 獲 取 階 段 3 項目定位 公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所 選業(yè)態(tài)數量確定 * 市場定位、客戶定位、產品定位 、價格定位 * 經濟測算* 項目發(fā)展報告 * * * 設計前期 明確產品設計思路* 明確設計院選擇標準* 制定設計組織計劃* 方案設計組織

4、方案與設計院選擇與合同簽訂* 制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設 計任務書、交工標準，及規(guī)劃指 標、環(huán)境指標的初訂 * 規(guī)劃方案結合成本測算的研討及 確定 * 彩色總平面圖（含經濟指標）送規(guī)劃預審* 修建性詳規(guī)成果* 詳細性規(guī)劃方案（配套場站點） 報建及確定（公示會市政府） * 建筑平、立面功能效果及成本測 算的研討及確定 * 彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審 批（上報市政府） * 建筑方案報建圖* 景觀概念方案設計及確定* 指標確認階段 項目成本指標確定* 項目考核指標確定* 年度考核指標調整* 施工圖設計組織 施工圖設計院的選擇與合同簽定 * 制定建筑、綜合管網、景觀施工 圖設計任務書（交工標準確定

5、、 建筑、景觀限額指標確定） * 結構方案及設備選型研討及確定 * 地質勘察報告* 施工圖成果 * * * * * 規(guī) 劃 設 計 階 段 4 * * * * * 綜合管網方案設計* 景觀擴初及施工圖設計* 景觀施工圖成本測算、分析、反 饋并進行圖紙優(yōu)化 * 開 工 開 盤 建設工程規(guī)劃 許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 * * * * 建筑方案送審 * * * * * * 取得許可證 * * * * * * * 現場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分 包等單位的聯系、考察、選擇 * 建設工程規(guī)劃許可證* 規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子 文件 * 首層平面圖* 按照施工總平圖進行樓座點放置 ，

6、出放線報告 * 施工單位配合做記錄、現場保護 * 移交施工單位* 施工許可證 建設用地規(guī)劃許可證* 建設工程規(guī)劃許可證* 天津市建筑工程施工圖紙及技術 資料報告書 * 規(guī) 劃 設 計 階 段 施工圖設計組織 施工圖成果 5 工程施工中標通知書及經過鑒證 的施工合同 * 建設資金證明（銀行存款證明） （注：資金情況滿足施工中標價 的1/3以上） * 建設項目年度投資計劃（當年計 劃） * 施工圖審查* 質量監(jiān)督登記表* 安全措施* 安全施工措施登記表* 交費各專業(yè)會簽單* 銷售許可證 營業(yè)執(zhí)照* 資質證書* 國有土地使用證或建設用 地規(guī)劃許可證 * 年度投資計劃(項目備案)* 建設工程規(guī)劃許可證

7、* 建設工程施工許可證* 公用基礎設施配套證明* 獲取前期物業(yè)備案證明* 基礎工程形象部位達到正負零及 圖象文件 * 獲取面積計算成果表* 項目總平面圖* 獲取商品房網上銷售數據錄入合 格證明 * 企業(yè)投資項目 備案 規(guī)劃成果* 大配套* 開工準備 移苗，組織清除地面上下障礙物 ，為施工提供現場 * 臨水、臨電* 臨水、臨電* 平整場地* 施工組織方案* 招投標、簽訂合同 * * * * * * 開 工 開 盤 施工許可證 6 土建施工單位的公開招標及合同 備案 * 施工圖會審 * * 設計交底* 質量監(jiān)督手續(xù) * * 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關手續(xù) * * * 開工 施工放線* 規(guī)劃驗線* 樁基施工

8、* * 樁基檢測 * * 開槽（辦理各種手續(xù)，組織協調 環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門） * * * 地基備案、材料報送監(jiān)督站、聯 系組織驗收人員準時參加 * 基礎施工 * * * * 基礎驗收備案 * * * * 基礎處理竣工結算* 項目亮相前準 備 推盤策略確定 * * * * 確定外部資源 * * * * * 開 工 開 盤 開工準備 7 項目推廣定位確定 * * * 項目核心識別系統確定 * * 亮相前項目知識培訓* 分賣場設立* 銷售道具準備 * * * * * * * 聯動工作的準備 * * 意向商家簽約* 確定項目亮相方案 * * * 項目亮相項目亮相 * * * 項目開盤前準 備 銷售內

9、部資料 * * 客戶接待、客戶問題匯總及反饋 * 客戶積累* 交工標準確定* 價格體系確定* 合同準備 * * * * 開盤前銷售道具準備 * * * * * * 開 工 開 盤 項目亮相前準 備 8 * 項目形象的提升及深化 * * * 開盤信息告知* 銀行大協議的簽訂* 開盤 開盤慶典活動* 客戶轉化* 回款落實* 日常銷 售 月度指標分解* 產品分析、聚焦銷售重點* 月度操作手冊制定* 價格監(jiān)控及調整* 月度推廣計劃執(zhí)行 * * * * * 客戶到訪及接待成交工作 * * * * 月度付款計劃及支付* 合作方合同簽訂* 回款* 月度指標考核 * * 清盤 清盤后項目各種資料移交* 項目銷

10、售、招商工作問題總結、 匯報并存檔 * 工 程 建 設 主體施工 審核施工方案、施工組織設計* 材料進場驗收 * * 鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控） * * * * * * 開 工 開 盤 項目開盤前準 備 開盤前銷售道具準備 9 * 配套管線預埋* 重要分項工程及隱蔽工程質量驗 收 * * 圖紙問題解決 * * 施工質量問題、事故處理 * * * 變更簽證 設計變更* 工程變更 * * * 工程款支付 工程進度的確認* 工程款申請表審批* 工程款支付* 主體驗收備案 施工單位自評* 監(jiān)理對驗評資料審查、現場觀感 質量量測和檢查 * 監(jiān)理組織相關部門驗收* 簽定建筑工程分部工程（主體） 驗收表 *

11、 外檐裝修材料 確定 總工辦和資產物資中心定板* 施工樣板制作* 材料確定* 甲供、甲分包 材料招標（工 作應有針對性 的提前展開） 制定招標計劃* 編制招標文件 * * * 考察投標單位* 招標、定標* 內外檐裝修 地面 * * * 防水 * * * 抹灰 * * 工 程 建 設 主體施工 鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控） 10 飾面板（磚） * * * 門窗 * * * * 輕質隔墻 * * 幕墻 * * * * * 涂飾 * * * 各分部分項工程的方案審核，過 程監(jiān)督驗收，成品保護，工種及 工序的協調 * 水、暖、電安 裝 室內給水系統 * * * * 室內排水系統 * * 室內熱水供應系統

12、 * * * 衛(wèi)生器具安裝 * * * 室內采暖系統 * * * * 變配電室 * * * 工 程 建 設 內外檐裝修 11 * * * * 供電干線 * * * * * * 電氣動力 * * * * * * * * 電氣照明安裝 * * * * * * * * 備用和不間斷電源安裝 * * * * * * * * * 防雷及接地安裝 * * * 智能化 通信網絡系統* 工 程 建 設 水、暖、電安 裝 變配電室 12 辦公自動化系統* 建筑設備監(jiān)控系統* 火災報警及消防聯動系統* 安全防范系統* 綜合布線系統* 智能化集成系統* 電源與接地* 環(huán)境* 住宅（小區(qū)）智能化系統* 通風與空調 送

13、排風系統* 防排煙系統* 除塵系統* 空調風系統* 凈化空調系統* 制冷設備系統* 空調水系統* 電梯安裝 招標選定安裝單位* 提供電梯井道土建節(jié)點圖* 指導電梯井道土建施工* 電梯安裝及調試 * * * * * 各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗收，施工過 程的組織與協調及事件的處理 * 毛坯房竣工驗 收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。 * 整理竣工資料及竣工圖 * 施工單位提供建筑工程質量保 修書 * 組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共 同驗收。 * 報建委質監(jiān)部門審定備案* 與物業(yè)進行交接。（包括圖紙） * 毛坯房竣工結 算 土建、給排水、采暖、電氣、空 調、甲供材、各項分包工程

14、結算 * 成品房裝修 從使用功能角 度對室內裝修 進行查驗 土建工作面移交 * * 吊頂 * * 工 程 建 設 智能化 13 潔具 * * 護欄和扶手制作與安裝* 飾面板（磚） * * * 涂飾 * * * 櫥柜制作與安裝 * * * 門窗套制作與安裝* 花飾制作與安裝* 窗簾盒、窗臺板* 暖氣片安裝 * * 裱糊與軟包* 細部* 做好成品的保護，責任劃分，不 同工序做好交接 * 成品房驗收備 案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。 * 整理竣工資料及竣工圖 * 施工單位提供建筑工程質量保 修書 * 組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共 同驗收。 * 報建委質監(jiān)部門審定備案* 與物業(yè)進行交接

15、。* 成品房竣工結 算 精裝修甲供材、精裝修分包、成 品房施工結算 * 配套手續(xù)及施 工 排水* 熱力、排水* 熱力 * * * * * * 工 程 建 設 成品房裝修 從使用功能角 度對室內裝修 進行查驗 14 自來水 * * * * * * 園林用水、換熱站用水 * * * 中水 * * * * * * 燃氣 * * * * * * 視訊 * * * 電力 * * * * * * 場站點位置* 排水、熱力招標手續(xù)* 配套施工 給排水與采暖 * * * 電氣 * * 綜合管網 * * 工 程 建 設 配套手續(xù)及施 工 15 環(huán)境施工 附屬建筑 * * * 景觀 * * * 竣工結算 排水、熱

16、力、自來水、中水、煤 氣、視訊、電力、環(huán)境工程結算 * 結算稽核 全部合同結算并做項目整體結算 報告 * 竣 工 入 住 室內空氣檢測 選擇單位，組織招投標，定隊伍 * 住宅準入證 項目竣工驗收報告* 建設工程規(guī)劃驗收合格證* 非經營性公建配套證明* 供水、供電、供氣、供熱、排水 等配套證明 * 土地使用權證書* 地名管理部門批準的地名文件* 小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、 小區(qū)現狀照片4張、非經營性公 建配比表） * 人防驗收* 住宅準入證 規(guī)劃驗收* 消防驗收* 通水、通電* 大配套驗收* 竣工驗收備案通知書* 小配套驗收* 供熱驗收* 人防驗收* 入住準備 工程質量保證書* 住宅使用說明書* 寄發(fā)商品房交付使用通知書 * 對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打 壓、煙道通風等方面進行檢查， 做好相關詳細記錄，組織相關維 修人員進行維修前的準備，簽訂 維修協議和第三方維修合同，制 定維修流程 * 寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料 移交客服 * 工 程 建 設 16 樓牌標識協調地名辦辦理地名手續(xù)* 物業(yè)用品儲備* 物業(yè)接收鑰匙 、驗房 * 辦理入住 制定入住流程* 審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書， 開具入住分配單 * 驗房及交費* 收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題* 驗房問題匯總* 售后維修* 售 后 及 移 交 投訴處理* 裝修管理* 施工資料整理