1、房地產(chǎn)基本制度與政策 房地產(chǎn)基本制度與政策總結(jié) 房地產(chǎn)業(yè) 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概述 一、 房地產(chǎn)業(yè)的基本概念:房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服 務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)制度改革 1998年7月3日 _關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房

2、建設(shè) _發(fā)布，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。1.征收土地使用費(fèi)。1982年深圳特區(qū)開始按照城市土地的不同等級向土地使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)。 2.開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓。1987年下半年,深圳特區(qū)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)法制建設(shè) 房地產(chǎn)法制建設(shè)體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范，法律有三部城市房地產(chǎn)管理法、中華人民 _土地管理法、中華人民 _城市規(guī)劃法。 行政法規(guī)有城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、土地管理法實(shí)施條例、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法、住房公積金管理?xiàng)l例等。 部門規(guī)

3、章是由部長令頒布的，暫行規(guī)定，實(shí)施辦法，通知規(guī)范性文件，技術(shù)法規(guī)。 第二章 建設(shè)用地制度與政策 第一節(jié) 中國現(xiàn)行土地制度概述 1公有制，“中華人民 _實(shí)行土地的社會主義公有制”。 2土地管理法第二條規(guī)定：“中華人民 _實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。 3土地的全民所有制由 _代表國家行使。 5城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有。 6宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都有屬于國家所有， 宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 7國有土地的范圍，如下：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、

4、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地 ；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體 遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 國家實(shí)行土地用途管制制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為1農(nóng)用地、2建3設(shè)用地和未利用土地。 按照國家有關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：（1）通過行政劃撥方式（含征用集體土地）取得；（2）通過國家出讓方式取得；（3）通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈與或者其他合法方式）；（4）通過土地或房地

5、產(chǎn)租賃方式取得。本章介紹通過征用和出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)的有關(guān)制度、政策與相應(yīng)規(guī)定。 第二節(jié) 征用集體土地制度與政策 一、征用集體土地應(yīng)遵守的原則 在征用土地時(shí)，土地管理部門和用地單位必須嚴(yán)格遵守下列原則：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則；（2）保證國家建設(shè)用地的原則；（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；（4）有償使用土地的原則；（5）依法征地的原則。 （四）有償使用土地的原則 土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長期并存(取得土地二種方式)。 （五）依法征地的原則 征地行為是政府行為.。建設(shè)單位征用土地，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準(zhǔn)的證書或文件，依法辦理了征用手

6、續(xù)后。 二、征用集體土地的政策規(guī)定 （二）征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定 1征用土地實(shí)行兩級 _度，即 _和省級人民政府。 2征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)； 3基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，基他土地超過70公頃的，由 _審批； 4其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級人民政府審批并報(bào) _備案。 （四）對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助 征用土地，由用地單位支付（1）土地補(bǔ)償費(fèi)、（2）安置補(bǔ)助費(fèi)、（3）地上附著物和 （4）青苗補(bǔ)償費(fèi)。 （五）臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過兩年，（1）并不得改變批準(zhǔn)的用途，（2）不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營

7、性的活動，（3）不得修建永久性建筑。 三、土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn) 根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括（1）土地補(bǔ)償費(fèi)、（2）安置補(bǔ)助費(fèi)以及（3）地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 （一）土地補(bǔ)償費(fèi)和標(biāo)準(zhǔn) 1征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地補(bǔ)征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10 倍。 （二）安置補(bǔ)助費(fèi) 被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得 超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。 但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 （三）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等 被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 第四節(jié)國有土地使用權(quán)出讓

8、一、 土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。2經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期內(nèi)沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地?fù)碛惺褂谩⒄加?、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。 3土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。 4集體土地不經(jīng)征用不得出讓。5土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者

9、之前關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。 二 土地使用權(quán)出讓政策 （一）出讓計(jì)劃的擬定由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管 理部門共同擬定，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。 （二）土地使用權(quán)出讓方式 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式。 （三）土地使用權(quán)的出讓年限 出讓條例規(guī)定了出讓最高年限如下： 考試內(nèi)容分：掌握占60%，熟悉占30%，了解占10%。題型分為單選、多選和分析，全部為選擇題。 第一章 房地產(chǎn)法律法規(guī)概述 大綱要求： 1、熟悉房地產(chǎn)業(yè)； 2、熟悉房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象； 3、熟悉房地產(chǎn)法律體系； 4、掌握城

10、市房地產(chǎn)管理法相關(guān)內(nèi)容。 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)（熟悉） 1、 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù) 和其他房地產(chǎn)活動。在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。 2、 房地產(chǎn)業(yè)的作用：（1）可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素。（2） 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長。（3）可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。（4）可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌。有利于城市規(guī)劃的實(shí)施。（

11、5）有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開放的步伐。 （6）可以擴(kuò)大就業(yè)，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)。（7）可以增加政府財(cái)政收入。 3、 房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，房地 產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。 4、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)主要是取得待開發(fā)房地產(chǎn)特別是土地，然后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整等土地開發(fā)或者房屋建 設(shè)，再轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租建成后的房屋。具有單件性、投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)

12、開發(fā)企業(yè)的收入具有不連續(xù)性。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。 5、 物業(yè)管理業(yè)主要是對已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理， 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)程序，并提供相關(guān)服務(wù)。高層次專業(yè)人員是物業(yè)管理師。物業(yè)管理也是勞動密集和知識密集的行業(yè)。 6、 房地產(chǎn)咨詢業(yè)主要是為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面的顧問服務(wù)，現(xiàn)實(shí)中的具 體業(yè)務(wù)有接受當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性雁九、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等。目前，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)主要由房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

13、構(gòu)承擔(dān)。 7、 房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)主要是分析、測算和判斷房地產(chǎn)的價(jià)值并提出相關(guān)專業(yè)意見，為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買賣、 抵押、征收征用補(bǔ)償、損害賠償、課稅等提供價(jià)值參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)要求獨(dú)立、客觀、公正。房地產(chǎn)估價(jià)活動主要由房地產(chǎn)估計(jì)師來完成，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是知識密集型行業(yè)。 8、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購買者、承租人，或者幫助房地產(chǎn)的購買者、承租 人尋找到其欲購買、承租的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的潤滑劑。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識密集和勞動密集的行業(yè)。隨著我國房地產(chǎn)市場逐步由新建商品房買賣為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主，房地產(chǎn)業(yè)將逐步由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)

14、經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主，在成熟的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體。 第二節(jié) 房地產(chǎn)法律體系 1、 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)活動的法律規(guī)范的總稱。廣義的房地產(chǎn)法包括調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、 服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的各種 _的法律、法規(guī)、規(guī)章。狹義的房地產(chǎn)法一般僅指中華人民 _城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法） 2、 房地產(chǎn)法的調(diào)整對象，它調(diào)整的是與房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理有關(guān)的各種 _，具體地說，房地產(chǎn)法的調(diào)整對 象包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、剛地產(chǎn)行政管理關(guān)系及物業(yè)管理關(guān)系。 （1） 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系，是指開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建造

15、房屋過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系，包 括兩方面的內(nèi)容，第一，獲得土地使用權(quán)；第二，在獲得土地使用權(quán)的土地上建造房屋。 （2） 房地產(chǎn)交易關(guān)系，是指參與房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等房地產(chǎn)交易行為的各方當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生 的法律關(guān)系，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)商對特定房地產(chǎn)擁有的所有權(quán)關(guān)系、開發(fā)商或所有權(quán)人將房地產(chǎn)出售給他人時(shí)所形成的轉(zhuǎn)讓關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)出租給他人所形成的租賃關(guān)系以及抵押關(guān)系。 （3） 物業(yè)管理關(guān)系，是指物業(yè)所有者（業(yè)主）委托特定的物業(yè)管理企業(yè)對其所有的物業(yè)提供修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看 管等活動時(shí)產(chǎn)生的法律關(guān)系。物業(yè)管理涉及面比較廣泛，酒店、辦公樓、住宅小區(qū)等都可以通過這種方式來進(jìn)行

16、管理。 （4） 房地產(chǎn)行政管理關(guān)系，是指房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)法律規(guī)定對房地產(chǎn)市場實(shí)施管理、監(jiān)督、檢查時(shí)發(fā)生的法 律關(guān)系。這種法律關(guān)系同前幾種關(guān)系不同，典型特征是其主體法律地位的不平等，是管理與被管理的關(guān)系。 3、 房地產(chǎn)法律體系，是指各種不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)，按照一定的內(nèi)在聯(lián)系而組成的一個(gè)共同的 有機(jī)整體，主要包括： （一）憲法 中華人民 _憲法是國家的根本大法，對于房地產(chǎn)法，憲法也作出了原則行規(guī)定。如第十條明確了土地的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！痹摋l

17、也同時(shí)規(guī)定了關(guān)于土地的轉(zhuǎn)讓問題：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。還對土地征收或征用和利用作了原則性規(guī)定。具有最高的法律效力，無論是房地產(chǎn)理發(fā)或執(zhí)法都必須遵循憲法規(guī)定的原則。 （二）全國人民 _及其常務(wù)委員會頒布的法律 專門法律：如城市房地產(chǎn)管理法和土地管理法。 相關(guān)法律：如中華人民 _物權(quán)法，簡稱物權(quán)法，民法通則，城鄉(xiāng)規(guī)劃法，合同法，中華人民 _擔(dān)保法簡稱擔(dān)保法等。 法律效力僅次于憲法，都是制訂有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)、規(guī)章的依據(jù)和基礎(chǔ)。 （三） _發(fā)布的房地產(chǎn)方面的行政法規(guī) 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、物業(yè)管理?xiàng)l例、中華人民 _土地管理

18、法實(shí)施條例簡稱土地管理法實(shí)施條例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例以及住房公積金管理?xiàng)l例等。行政法規(guī)須經(jīng) _常務(wù)會議討論通過并以 _總理令的形式發(fā)布。 （四）地方性法規(guī) 是指有立法權(quán)的地方人民 _及其常務(wù)委員會依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定，制訂的調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)法律關(guān)系的規(guī)范性文件，在本行政區(qū)域內(nèi)有效。 （五）行政規(guī)章 包括 _部委制定的部門規(guī)章和有立法權(quán)的地方政府制定的政府規(guī)章。房地產(chǎn)方面的部門規(guī)章主要是指 _住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的規(guī)章?，F(xiàn)行有效的房地產(chǎn)方面的部門規(guī)章有20多件。另外，國家發(fā)改委、國土資源部也半步了一些房地產(chǎn)方面的部門規(guī)章。政府規(guī)章是

19、有立法權(quán)的地方政府根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定的調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)管理的具體問題的規(guī)范性文件。行政規(guī)章須經(jīng)部門或政府常務(wù)會議討論通過，并以部門首長令或政府首長令的形式發(fā)布。 （六）最高 _的司法解釋 最高 _在審理房地產(chǎn)案件中，會對房地產(chǎn)領(lǐng)域的有關(guān)問題進(jìn)行解釋，或者對疑難問題進(jìn)行研究并就此發(fā)布指導(dǎo)性文件，如最高 _關(guān)于審理商品房買賣合同 _件適用法律若干問題的解釋、最高 _關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同 _件適用法律問題的解釋等。 （七）有關(guān)房地產(chǎn)的技術(shù)規(guī)范及一些規(guī)范性文件，也可納入廣義的房地產(chǎn)法律體系的范疇 第三節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)管理法中，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動直接相關(guān)的規(guī)定有房地產(chǎn)交易

20、、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等內(nèi)容。 一、房地產(chǎn)交易 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 三、房地產(chǎn)抵押 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書辦

21、理。房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。 四、房屋租賃 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2有固定的服務(wù)場所；3有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；4有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第二章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策 大綱要求： 1

22、、 熟悉房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理； 2、 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度； 3、 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動管理； 4、 熟悉房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案； 5、 熟悉房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德和行業(yè)組織監(jiān)督。 第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理 一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特征 （一）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)估計(jì)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定

23、的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員，為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間、代理等專業(yè)服務(wù)，并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)活動。 （二）房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要特征 主要有三個(gè)特點(diǎn)：一，人員特定；二，委托服務(wù)，房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當(dāng)事人委托進(jìn)行的，并在當(dāng)事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，提供當(dāng)事人所要求的服務(wù)。三，有償服務(wù)。 二、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立 對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)入抓起，采取資格認(rèn)證、資質(zhì)分級與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理措

24、施；而對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢則主要通過行業(yè)組織自律的方式進(jìn)行自我管理。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)主要由具有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員發(fā)起設(shè)立，機(jī)構(gòu)主要有以下組成方式：1合伙制。由2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師合伙發(fā)起設(shè)立。合伙人按照協(xié)議約定或法律規(guī)定，以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)法律責(zé)任，對機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。2有限責(zé)任制。由3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師共同出資發(fā)起設(shè)立。出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以其全部財(cái)產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 （一） 設(shè)立房地產(chǎn)中間服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件 （1） 有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)； （2） 有固定的服務(wù)場所； （3） 有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)； （4） 有足夠數(shù)量的專

25、業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技 術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上；從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人； （5） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。 （二） 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理 1、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分類 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本等條件，資質(zhì)等級氛圍一級、二級、三級。新成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的

26、資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)1年暫定期。 2、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級申報(bào)材料 （1） 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級申請表（一式兩份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）； （2） 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件； （3） 營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章） （4） 出資證明復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章） （5） 法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章） （6） 專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證明； （7） 固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明； （8） 經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙人協(xié)議復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）及有關(guān)估價(jià)質(zhì)量管理、 估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報(bào)機(jī)

27、構(gòu)信用檔案信息。 （9） 隨機(jī)抽查的在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)申報(bào)機(jī)構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)印件（一式兩份， 加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章） 新設(shè)立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)申請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)提供（1）、（3）項(xiàng)至（8）項(xiàng)材料。等級應(yīng)當(dāng)核定為三級資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。 3、 房地產(chǎn)估價(jià)分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立和管理 具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。 （1） 分支機(jī)構(gòu)設(shè)立條件 （2） 分支機(jī)構(gòu)的管理 三、房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容 房地產(chǎn)中介服務(wù)內(nèi)容很廣，主要包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這三大類。 房地產(chǎn)咨詢又可分為法規(guī)類咨詢（為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策咨詢），信

28、息類咨詢（如市場調(diào)查、市場信息分析等），技術(shù)類咨詢（如投資項(xiàng)目可行性研究論證、營銷策劃等）等。 房地產(chǎn)估價(jià)的對象包括：土地、在建工程、建筑物、構(gòu)筑物等。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又可分為房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)代理和主要以代理為主兼有行紀(jì)色彩的房地產(chǎn)包銷等。 四、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi) 對房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)分為三大類： （一） 房地產(chǎn)咨詢收費(fèi) 分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)，口頭咨詢費(fèi)按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定標(biāo)準(zhǔn)。書面咨詢按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡結(jié)合標(biāo)的額大小計(jì)收。國家指導(dǎo)性參考價(jià)格為普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)3001000元，技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可提

29、高收費(fèi)，但一般不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。 （二） 房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi) 采用差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)用率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。 （三） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi) 房租租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。 房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%計(jì)收，實(shí)行度假代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價(jià)格的3%。 （四） 上述的房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)為國家制定的最高限標(biāo)準(zhǔn)，對經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些，但 最高不能超過上述標(biāo)準(zhǔn)的30%。 五、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理 主要包括承辦

30、業(yè)務(wù)管理、中介服務(wù)行為的管理及財(cái)務(wù)管理。 （一） 承辦業(yè)務(wù)管理 房地產(chǎn)中介人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂書面合同。不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)、簽 訂合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)包括：1、當(dāng)事人姓名或名稱、住所；2、中介服務(wù)項(xiàng)目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；3、合同履行期限；4、收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；5、違約責(zé)任和糾紛解決方式；6、當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。 承辦業(yè)務(wù)時(shí)，中介人員與委托人、相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系時(shí)，應(yīng)實(shí)行回避制度，委托人有權(quán)要求其回避。 （二） 中介服務(wù)行業(yè)管理 委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)作。對委托人提供的資料、文件，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)人員有為委托人保密的義務(wù)，未經(jīng)委

31、托人工藝不得轉(zhuǎn)借相關(guān)資料、文件。由人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由其所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對有關(guān)人員追索。 中華人民 _刑法對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員違法應(yīng)受到的刑事處罰也作出了具體的規(guī)定：承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務(wù)人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金；嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。 （三） 收費(fèi)管理 提供服務(wù)出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。中介服

32、務(wù)費(fèi)必須由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，并給繳費(fèi)人開發(fā)票。嚴(yán)禁只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試 分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。 （一） 考試組織與考試內(nèi)容 （1） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，原則一年一次。住房和城鄉(xiāng) _負(fù)責(zé)編制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試大綱和組織命題等工作，組織或授權(quán)組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的考前培訓(xùn)等有關(guān)工作。人力資源和社會保障部負(fù)責(zé)審定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試科目、考試大綱和考試試題，組織實(shí)施考務(wù)工作，并會同住房和城鄉(xiāng) _對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試進(jìn)行檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)和確定合格標(biāo)準(zhǔn)。 時(shí)間定為每年的第三季度。成績實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動管理。申請免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。 （2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格實(shí)行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。住房和城鄉(xiāng) _負(fù)責(zé)擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試大綱。人力資源和社會保障部負(fù)責(zé)審定考試大綱。 （二） 資格考試報(bào)名條件 1、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試報(bào)名條件 中國公民，遵守法律法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件之一： （1） 大專，工作滿6年，房地產(chǎn)